Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.153.988/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : CV EXPL 13-6745
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 augustus 2017
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats],
appellant in principaal appel,
tevens geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. U.J. van der Veldt te Amsterdam,
onttrokken,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DELA VASTGOED II B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in principaal appel,
tevens appellante in incidenteel appel,
advocaat: mr. B.J. Groenhuijzen te Rosmalen.
1.Verder verloop van het geding
Partijen worden hierna wederom [appellant] en Dela genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 31 januari 2017 een tussenarrest uitgesproken (hierna ook: het tussenarrest). Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest.
Ingevolge het tussenarrest heeft Dela een akte uitlaten genomen. Daarop heeft Chaudry bij akte tot referte gereageerd.
Vervolgens hebben partijen wederom arrest gevraagd.
2.Verdere beoordeling
2.1
Bij het tussenarrest is overwogen dat grief I, II en III in het incidenteel appel slagen. Voor de vraag of grief IV ook slaagt, welke grief - kortweg - de vraag betreft of Chaudry ook toekomstige termijnen is verschuldigd van de huurovereenkomst die tot en met 31 augustus 2019 liep, heeft het hof Dela in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten (en haar uitlating te onderbouwen) over de vraag of zij haar schade heeft kunnen beperken, waarbij zij in het bijzonder moest ingaan op de vraag of en, zo ja per welke datum en tegen welke prijs zij Unit 120 weer heeft kunnen verhuren, welke inspanningen zij in dat kader heeft verricht en welke kosten daarmee gemoeid waren. [appellant] mocht bij antwoordakte reageren.
2.2
In haar akte heeft Dela - samengevat - het volgende aangevoerd. De huurovereenkomst eindigde door ontbinding bij vonnis van 13 mei 2014. Direct daarop heeft Dela de unit in de verhuur gegeven bij [X] (hierna: C&W), een van de grootste makelaars in commercieel vastgoed in Nederland. Op 6 juni 2014 heeft [appellant] Unit 120 ontruimd. C&W is erin geslaagd om met ingang van 1 november 2015 voor een huurprijs van € 5.122,32 per maand (inclusief omzetbelasting en vergoeding van kosten) circa 199 m2 van de circa 265 m2 van de unit aan Holland & Barrett B.V. te verhuren. Een kopie van de huurovereenkomst is als productie overgelegd. De overige 66 m2 zijn nog niet verhuurd, maar daarover vinden onderhandelingen plaats tussen Dela en Rabobank, die inmiddels in een vergevorderd stadium zijn.
2.3
Dela heeft erop gewezen dat ten tijde van de ontbinding van de huurovereenkomst met [appellant] de huurprijs € 10.767,12 per maand bedroeg, dus (uitgaande van 265 m2) € 40,63 per m2. Zij verzoekt het hof haar incidentele vordering overeenkomstig hetgeen hierna volgt toe te wijzen;
a. Vanaf 1 juni 2014 tot 1 november 2015, zijnde 17 maanden, had Dela in het geheel geen huurder. Voor het inmiddels verhuurde deel van ca 199 m2 vordert zij het 199/265e deel van € 10.767,12 voor die periode van 17 maanden. Voor de periode na de eerste 17 maanden, toen 199 m2 werd verhuurd maar voor een lager bedrag dan aan [appellant], vordert zij, naar het hof begrijpt, voor dit gedeelte van het gehuurde geen huurderving.
b. Voor de nog niet verhuurde 66 m2 vordert Dela vergoeding van het 66/265e deel van € 10.767,12 voor een periode van 32 maanden. Zij verwijst daarbij weliswaar naar de periode juni 2014 tot en met oktober 2015 maar dat moet een vergissing zijn, nu zij in haar akte van 28 februari 2017 immers ook stelt dat nog niet is verhuurd en onder randnummer 8 tot twee maal toe rept van een vordering voor een periode van 32 maanden. Kennelijk vordert zij voor dit gedeelte van het verhuurde huurderving voor de periode juni 2014 tot en met januari 2017.
2.4
[appellant] heeft zich aan het oordeel van het hof gerefereerd.
2.5
Het hof is van oordeel dat, als zijnde onbestreden, er thans van mag worden uitgegaan dat Dela aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan. Grief IV in incidenteel appel slaagt daarom. De incidentele vordering van Dela ten aanzien van de na ontbinding verschenen huurtermijnen is toewijsbaar als thans bij akte gevorderd. Dat betekent in de berekening van het hof (Dela heeft zelf geen berekening overgelegd) dat [appellant] in dit verband de volgende bedragen zal moeten betalen:
( € 10.767,12 x 17 x 199/265) € 137.453,46 + (€ 10.767,12 x 32 x 66/265) € 85.811,91 = € 223.265,37.
2.6
De slotsom luidt dat het incidenteel appel slaagt. Het principaal appel wordt afgewezen. Het bestreden vonnis, zowel voor zover in conventie als in reconventie gewezen, wordt vernietigd, behoudens voor zover daarin de ontruiming is uitgesproken: (slechts) in zoverre wordt het bekrachtigd. [appellant] zal worden veroordeeld tot betaling van de hierna in het dictum te vermelden bedragen. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. [appellant] zal ten slotte, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in die van het principaal en het incidenteel appel.
3.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, behoudens voor zover daarin de ontruiming is uitgesproken;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] tot betaling aan Dela van
- € 185.500,16 wegens huurschuld tot en met mei 2014;
- € 223.265,37 bij wege van schadevergoeding na ontbinding en ontruiming;
- € 23.535,41 aan boeterente;
- € 1.500,= aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg in conventie aan de zijde van Dela begroot op € 972,71 aan verschotten en € 2.100,= voor salaris, in reconventie begroot op nihil aan verschotten en € 2.100,= voor salaris, in principaal hoger beroep tot op heden begroot op € 5.114,= aan verschotten en € 6.580,= voor salaris en in incidenteel hoger beroep op nihil aan verschotten en € 3.290,= aan salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover daarin de ontruiming is uitgesproken;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C.C. Meijer en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2017.