ECLI:NL:GHAMS:2017:5297

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.198.416/01

zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland : 4561193/CV EXPL 15-9959

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 december 2017

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante in principaal appel,

tevens geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. J.W. Spanjer te Heemstede,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimideerden in principaal appel,

appellanten in incidenteel appel,

advocaat: mr. W.M. Blaauw te Haarlem.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna aangeduid als [appellante] en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , laatstgenoemden gezamenlijk als [geïntimeerden]

[appellante] is bij dagvaarding van 8 augustus 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 18 mei 2016, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 oktober 2017 doen bepleiten, [appellante] door mr. Spanjer voornoemd en [geïntimeerden] door mr. Blaauw voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellante] heeft een productie in het geding gebracht.

Tenslotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft in principaal appel geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis in conventie en alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] , met beslissing over de proceskosten inclusief nakosten en met rente. [geïntimeerden] hebben in geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis in conventie, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten inclusief nakosten en met rente.

[geïntimeerden] hebben in incidenteel appel geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis in reconventie, tot afwijzing van de vordering van [appellante] van € 4.774,92, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten inclusief nakosten en met rente. [appellante] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [geïntimeerden] en bekrachtiging van het bestreden vonnis in reconventie, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten inclusief nakosten en met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in rechtsoverweging 2 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

Tussen de echtgenoot van [appellante] als huurder en het Grondbedrijf van de gemeente Haarlem als verhuurder is in 1989 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres 1] (hierna ook: het gehuurde).

2.3.

De woning is gebouwd in 1907. Aan de voor-, achter-, en zijkant is een tuin. De begane grond bestaat uit een woonkamer, keuken en badkamer met toilet. Op de eerste verdieping zijn twee slaapkamers en een klein balkon op de overloop.

2.4.

[geïntimeerden] hebben het gehuurde in 2000 in verhuurde staat gekocht als belegging. De koop is gefinancierd met een hypothecaire lening. De hypotheeklasten (rente en aflossing) bedragen € 1.023,00 per maand.

2.5.

[geïntimeerden] waren destijds ook eigenaar van het naastgelegen woonhuis aan de [adres 2] , dat zij samen met hun gezin bewoonden. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn gehuwd en hebben drie kinderen. Twee kinderen zijn inmiddels uitwonend en studeren, de jongste zit op de middelbare school en woont nog thuis.

2.6.

De echtgenoot van [appellante] is in 2012 overleden, waarna [appellante] de huur van rechtswege heeft voortgezet. [appellante] is 68 jaar oud. Zij heeft de ziekte van Parkinson.

2.7.

De huurprijs van het gehuurde bedroeg in juni 2005 € 344,48 per maand. [geïntimeerden] hebben aan [appellante] en haar echtgenoot vanaf juni 2005 jaarlijks huurverhogingen voorgesteld die uitstegen boven de wettelijk ten hoogste toegelaten percentages. [appellante] en haar echtgenoot hebben die huurverhogingen steeds betaald. Ten tijde van de procedure in eerste aanleg bedroeg de huurprijs per maand volgens [geïntimeerden] € 712,96 en volgens [appellante] € 371,14. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de huurprijs per juli 2014 vastgesteld op 616,98 per maand, zonder dat daartegen door partijen in hoger beroep is opgekomen.

2.8.

De financiële situatie van [geïntimeerden] is sinds 2010 verslechterd.

2.9.

Om tot een lastenverlichting te komen hebben [geïntimeerden] vanaf 2011 getracht de huurovereenkomst in der minne te beëindigen, aanvankelijk met de bedoeling het gehuurde vrij van huur te verkopen en vanaf eind 2014, na de verkoop van het eigen woonhuis, teneinde het gehuurde zelf te gaan bewonen. In december 2014 hebben [geïntimeerden] [appellante] € 18.500,00 aangeboden als verhuiskostenvergoeding, vertrekpremie en huurgewenningsbijdrage, indien zij zou bewilligen in een huurbeëindiging op een termijn van zes maanden. Het aanbod omvatte ook de inschakeling van een makelaar voor het vinden van een andere passende woning voor [appellante] .

2.10.

De gemachtigde van [appellante] heeft het aanbod bij brief van 9 januari 2015 afgewezen. In de brief staat voorts:

“Bestudering van brieven, waarin u in het verleden de huurverhogingen heeft aangezegd, brengen mij tot het punt dat in vele gevallen de huurverhogingen de wettelijk maximaal toegestane verhogingen overschrijden. Dat betekent dat (...) de destijds aangezegde huurverhogingen in strijd met de wet zijn gedaan, hetgeen tot gevolg heeft dat de uit de verhogingen voortvloeiende betalingen door cliënte onverschuldigd zijn gedaan en zij zal deze terugvorderen. (...) Tot slot is gebleken dat er sprake is van achterstallig onderhoud. (...)”

2.11.

Op 9 februari 2015 heeft het notarieel transport plaatsgehad van het woonhuis van [geïntimeerden] aan de [adres 2] . Blijkens de afrekening van de notaris bedroeg de netto opbrengst € 77.977,73. [geïntimeerden] zijn vervolgens een woning aan de [adres 3] gaan huren voor een huurprijs van

€ 1.850,00 per maand.

2.12.

In april 2015 hebben [geïntimeerden] nogmaals een soortgelijk voorstel als dat van december 2014 aan [appellante] gedaan, maar ook dat heeft zij verworpen.

2.13.

[appellante] is vanaf mei 2015 ongeveer de helft minder huur gaan betalen.

2.14.

De gemachtigde [appellante] heeft bij brief van 13 mei 2015 onder meer aan [geïntimeerden] geschreven:

“Indien u wenst dat cliënte de huurachterstand zal gaan betalen zult u moeten procederen. U kunt alsdan een reconventionele eis tegemoet zien, waarin ik om een verklaring voor recht vraag dat de huur die cliënte thans betaalt de juiste huur is en dat zij terugbetaling zal vorderen van hetgeen cliënte teveel heeft voldaan. Dat bedrag heb ik neergelegd in mijn brief van 23 april jl. en bedraagt € 28.055,16.”

2.15.

Nadat [geïntimeerden] haar in kort geding tot betaling en ontruiming had gedagvaard, heeft [appellante] de achterstand (onder protest) vóór de behandeling van het kort geding voldaan, waarna het kort geding is ingetrokken. Vanaf september 2015 betaalt [appellante] € 371,14 per maand.

2.16.

[geïntimeerden] hebben de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 5 oktober 2015 aan [appellante] opgezegd tegen 1 mei 2016. De brief luidt als volgt:

“ (...) Wij hebben de Woning dringend nodig voor eigen gebruik om de volgende redenen:

1) Wij hebben sinds 2011 financiële problemen. Wij hebben ons adviesbureau hierdoor moeten opdoeken;

2) De enige andere woning die wij in eigendom hadden ( [adres 2] ), is al verkocht om de financiële klappen op te kunnen vangen;

3) Vanwege onze financiële situatie wordt aan ons geen nieuwe hypotheek verstrekt voor een koophuis;

4) Onze huidige huurlast bedraagt aanzienlijk meer dan de maandelijkse hypotheekrente en aflossing voor de Woning;

5) Wij hebben twee kinderen die uitwonend zijn en studeren. Zij hebben maandelijks een bijdrage nodig hebben voor de kosten van levensonderhoud en studie;

6) Wij dragen bij aan de kosten voor levensonderhoud van de 89-jarige moeder van de heer [geïntimeerde sub 1] .

(...)

Passende woonruimte

Wij zijn ons ervan bewust dat bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Bijgevoegd zijn (...) een drietal huurwoningen in Haarlem in de prijsklasse € 900,- tot € 935,- huur per maand. Alle drie de woningen zijn gelegen in dan wel nabij het centrum van Haarlem . Alle woningen zijn gelijkvloers of bereikbaar per lift. Alle woningen beschikken ook over een balkon/tuin. (...)Wij zijn ook bereid u ondersteuning te bieden bij de zoektocht naar passende woonruimte. Dit houdt in dat voor de periode van 2 maanden een makelaar van een makelaarskantoor naar uw keuze op zoek gaat naar een passende woonruimte (...).”

[appellante] heeft niet ingestemd met de huuropzegging.

2.17.

Het inkomen van [appellante] bedroeg in 2014 (aldus de “definitieve berekening toeslagen” van de Belastingdienst) € 20.284,00. Op basis hiervan is haar voor dat jaar € 771,00 aan zorgtoeslag en € 2.167,00 aan huurtoeslag toegekend. Voor 2015 bedroegen deze toeslagen respectievelijk € 941,00 en € 2.751,00.

2.18.

In een brief van 8 oktober 2015 van mr. M.R. Peffer (Register Belastingadviseur

bij Kab West Accountants & Belastingadviseurs) aan [geïntimeerden] is over hun vermogenspositie het volgende vermeld:

“(…) Aan de hand van de door ons kantoor opgestelde aangiften inkomstenbelasting 2014 delen wij u het volgende mede.

Uw bezittingen bedroegen per 31 december 2014 een (positief) bedrag van € 277.674,00.

Uw schulden bedroegen per 31 december 2014 een (negatief) bedrag van € 863.224,00.

Per saldo betekent dit dat u per genoemde datum een gezamenlijk negatief privé vermogen

heeft van een bedrag van € 585.550.

Uw gezamenlijke inkomen uit woning en werk bedroeg in het kalenderjaar 2014 negatief € 35.481,00. Voor het kalenderjaar 2015 zijn ons overigens geen informaties en/of feiten bekend die een materieel ander beeld zullen opleveren over uw inkomens- en vermogenspositie dan hetgeen hierover is medegedeeld per 31 december 2014.

De aandelen die u houdt in [X] Beheer B.V. vertegenwoordigen per 31 december 2014 eennegatievewaarde van afgerond € 215.000. Voor het kalenderjaar 2015 zijn ons overigens geen informaties en/of feiten bekend die een materieel ander beeld zullen opleveren over de waarde van dit aandelenbelang in [X] Beheer B.V. dan hetgeen hierover is meegedeeld per 31 december 2014.

Voor de goede orde merken wij op dat op het in deze brief genoemde cijfermateriaal geen accountantscontrole is toegepast. (…)”

3.Beoordeling

3.1.

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg
in conventie- voor zover in hoger beroep van belang – gevorderd:

(1) de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen; en

(2) [appellante] te veroordelen om het gehuurde uiterlijk op die datum te verlaten, onder veroordeling [appellante] in de proceskosten inclusief nakosten en met rente.

[geïntimeerden] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. [geïntimeerden] zijn sinds 2010 in een penibele financiële situatie terechtgekomen en er bestaat geen uitzicht op verbetering. Hun financiële situatie zou aanmerkelijk verbeteren, wanneer zij de huurovereenkomst met betrekking tot hun huidige woning zouden kunnen opzeggen en in het gehuurde zouden kunnen trekken. De huurlasten van hun woning zijn namelijk hoog (€ 1.850,00 per maand), terwijl het saldo van de huurinkomsten uit het gehuurde (€ 616,98 per maand) en de hypotheeklasten (€ 1.023,00 per maand) negatief is. Als deze situatie te lang voortduurt zullen [geïntimeerden] failliet gaan. [appellante] kan bovendien andere passende woonruimte krijgen, aldus nog steeds [geïntimeerden]

[appellante] heeft betwist dat [geïntimeerden] in een slechte financiële situatie zouden verkeren en dat voor haar andere passende woonruimte op de markt zou zijn.

De kantonrechter heeft het beroep op dringend eigen gebruik gehonoreerd en bepaald dat [geïntimeerden] de huuropzegging kan intrekken tot en met 15 juni 2016 en, voor het geval zij hiertoe niet overgaan, het tijdstip waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde eindigt en waarop het gehuurde dient te worden ontruimd vastgesteld op 1 januari 2017 en [appellante] veroordeeld het gehuurde per deze datum te ontruimen. De grieven in principaal appel zijn gericht tegen deze oordelen en de motivering die de kantonrechter hieraan ten grondslag heeft gelegd.

3.2.

[appellante] heeft in eerste aanleg
in reconventie- voor zover in hoger beroep van belang - gevorderd [geïntimeerde sub 1] te veroordelen tot betaling van € 30.855,72, te vermeerderen met wettelijke rente, onder veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten inclusief nakosten. [appellante] heeft als grondslag voor deze vordering aangevoerd dat zij een bedrag van € 30.855,72 te veel aan huur aan [geïntimeerden] heeft betaald. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen tot een bedrag van € 4.774,92. De grief in incidenteel appel is gericht tegen deze toewijzing en de motivering die hieraan ten grondslag ligt.

3.3.

De kantonrechter heeft bij de beoordeling van voormelde vorderingen van [geïntimeerden] terecht voorop gesteld dat uit artikel 7:274 lid 1 onder c Rv volgt dat (1) [geïntimeerden] aannemelijk moeten maken dat zij het gehuurde zodanig dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd de huurovereenkomst voort te zetten, terwijl tevens (2) moet blijken dat [appellante] andere passende woonruimte kan krijgen.

3.4.

De
grieven I-V in principaal appelzijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] de door hen gestelde penibele financiële situatie door middel van de overgelegde stukken aannemelijk hebben gemaakt.

De grieven slagen in zoverre dat de door [geïntimeerden] overlegde stukken (ook de nieuwe in hoger beroep) in onvoldoende mate een indruk geven van de huidige en totale inkomens- en vermogenssituatie van zowel [geïntimeerde sub 1] als [geïntimeerde sub 2] . Zo ontbreken van zowel [geïntimeerde sub 1] als [geïntimeerde sub 2] recente aangiftes inkomstenbelasting, aanslagen inkomstenbelasting, bankafschriften van al hun rekeningen en jaarrekeningen van [X] Beheer B.V. Het hof verzoekt [geïntimeerden] voormelde stukken alsnog over te leggen, dan wel uit te leggen waarom dit niet mogelijk is. Tevens wordt [geïntimeerden] verzocht te verklaren hoe zij - kennelijk ook nu nog - de huur van € 1.850,00 kunnen betalen, dan wel - wanneer zij deze niet meer betalen - wat voor een afspraken hierover met de verhuurder zijn gemaakt. Het hof suggereert [geïntimeerden] hun belastingadviseur mr. M.R. Peffer een brief op te stellen over de recente volledige vermogenspositie van [geïntimeerden] (vergelijk de brief van mr. Peffer van 8 oktober 2015). Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen teneinde [geïntimeerden] in de gelegenheid te stellen voormelde stukken bij akte in het geding te brengen. [geïntimeerden] dienen zich bij hun poging (zo goed mogelijk) te voldoen aan het verzoek van het hof te realiseren dat het aan hen is om hun penibele financiële situatie aannemelijk te maken. Mochten [geïntimeerden] andere stukken dan die waarom is verzocht in het geding willen brengen ter onderbouwing van hun financiële situatie, dan staat dat hun uiteraard vrij.

3.5.

Grief VI in principaal appelis gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat is gebleken dat [appellante] andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Bij de beoordeling van de grief staat voorop dat woonruimte ook passend kan zijn wanneer deze minder woongenot biedt dan de bestaande woonruimte en de huurprijs (aanmerkelijk) hoger is. Persoonlijk omstandigheden van de huurder en de marktsituatie ter plaatse spelen een belangrijke rol bij het oordeel of is gebleken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

3.5.1.

Het hof heeft er alle begrip voor dat [appellante] , die inmiddels bijna 30 jaar in het gehuurde heeft gewoond (lange tijd ook met haar gezin), daar graag wil blijven. De woning heeft een ruime tuin en voor haar zeer geschikte locatie, niet alleen omdat zij haar hond gemakkelijk in de buurt kan uitlaten maar ook omdat zij relatief dichtbij haar dochter woont. Dit laatste komt extra goed uit omdat haar dochter mantelzorger is en [appellante] vanwege de ziekte van Parkinson steeds hulpbehoevender zal worden. Ook is voorstelbaar dat [appellante] op haar leeftijd liever niet meer verhuist.

3.5.2.

Het voorgaande laat echter onverlet dat in de onderhavige zaak - met inachtneming van voormelde criteria - moet worden onderzocht of voor [appellante] andere passende woonruimte beschikbaar is als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. In dit verband is allereerst van belang dat de kantonrechter - zonder dat hiertegen is gegriefd - heeft vastgesteld dat [geïntimeerden] meerdere voorstellen aan [appellante] heeft gedaan om met behulp van een huurmakelaar andere woonruimte te zoeken en een financiële vergoeding heeft aangeboden, maar dat [appellante] alle voorstellen heeft afgewezen. Verder hebben [geïntimeerden] in eerste aanleg een overzicht met aangeboden huurwoningen van 26 februari 2015 overgelegd (productie 10 akte vermeerdering van eis tevens houdende conclusie van eis in reconventie) en gesteld dat drie van de hierin aangeboden woningen zich in de buurt van de dochter bevinden, terwijl één van de woningen een huur heeft van slechts

€ 502,00, grenst aan een parkje waar [appellante] haar hond kan uitlaten en meer comfort biedt dan het gehuurde (pagina 3 comparitieaantekeningen [geïntimeerden] ). [appellante] heeft noch in eerste aanleg noch in hoger beroep voldoende gemotiveerd bestreden dat de desbetreffende woningen als passend kunnen worden beschouwd en door haar kunnen worden verkregen.

3.5.3.

Daarbij komt dat [appellante] in hoger beroep zelf een overzicht met aangeboden woningen heeft overgelegd met onder meer een woning aan de [adres 4] (3 kamers, huurprijs € 545,480) waarbij is vermeld
“U heeft deze woning geweigerd. De woning is geaccepteerd door een andere kandidaat”(productie 22 memorie van grieven). Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [appellante] opnieuw een overzicht met aangeboden woningen overgelegd, met onder meer een woning aan het [adres 5] (2 kamers, huurprijs € 472,56) en de [adres 6] (drie kamers, huurprijs € 686,96), met evenzeer de vermelding
“U heeft deze woning geweigerd. De woning is geaccepteerd door een andere kandidaat”(productie 25 [appellante] ). Daarop specifiek bevraagd bij het pleidooi in hoger beroep, is zijdens [appellante] onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd tegen de stelling van [geïntimeerden] dat deze vermeldingen erop duiden dat de woningen aan [appellante] zijn aangeboden maar dat zij deze heeft geweigerd. Dat is te meer het geval omdat [appellante] - zoals zij zelf stelt - vanaf begin 2012 is ingeschreven bij Woonservice (een samenwerkingsverband van verhuurders van sociale woningen in Zuid-Kennemerland). Ook heeft [appellante] onvoldoende aangevoerd tegen de stelling van [geïntimeerden] dat bedoelde woningen passend zijn voor haar.

3.5.4.

Het voorgaande brengt met zich dat [appellante] de stelling dat zij passende woonruimte kan verkrijgen onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Nu [appellante] haar verweer onvoldoende heeft gemotiveerd, wordt niet toegekomen aan bewijslevering en haar bewijsaanbod verworpen. Uit het voorgaande volgt dat de grief faalt.

3.6.1.

[appellante] betoogt dat [geïntimeerden] niet-ontvankelijk zijn in het incidenteel appel, omdat het principaal appel enkel ziet op het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen, terwijl het incidenteel appel betrekking heeft op het vonnis in reconventie en de appeltermijn ten tijde van het instellen van het incidenteel appel was verstreken. Dit verweer wordt verworpen. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat [geïntimeerden] tegelijkertijd met de memorie van antwoord in principaal appel incidenteel appel mochten instellen tegen het bestreden vonnis voor zover in reconventie gewezen, ook al was het principaal appel daartegen niet gericht en de appeltermijn inmiddels verstreken.

3.6.2.

Het betoog dat [geïntimeerden] niet-ontvankelijk zijn in hun incidenteel appel omdat zij in het bestreden vonnis voor zover in reconventie gewezen zouden hebben berust, wordt evenzeer verworpen. Het enkele feit dat [appellante] en [geïntimeerden] over de betaling (door middel van verrekening) van het bedrag van € 4.774,92 afspraken hebben gemaakt, rechtvaardigt zonder bijkomende (niet gestelde) omstandigheden niet de conclusie dat [geïntimeerden] hebben berust in de veroordeling tot betaling van voormeld bedrag.

3.7.1.

[appellante] heeft in eerste aanleg een bedrag gevorderd van € 30.855,72 met als grondslag dat zij vanaf 1 juli 2004 een bedrag van € 30.855,72 te veel aan huur aan [geïntimeerden] heeft betaald (onverschuldigde betaling). [geïntimeerden] hebben het verweer gevoerd dat de vordering is verjaard voor zover deze betrekking heeft op de periode vóór 2 december 2010, omdat de verjaring pas is getuit door het instellen van de eis in reconventie op 2 december 2015. De kantonrechter heeft dit verweer verworpen en geoordeeld dat [appellante] de vordering heeft gestuit bij brief van haar gemachtigde van 9 januari 2015. Nu de vordering is verjaard voor zover die betrekking heeft op de periode van vóór 9 januari 2010 (en dus niet 2 december 2010), heeft de kantonrechter een bedrag van € 4.774,92 als onverschuldigd betaald toegewezen. De
grief in incidenteel appelis gericht tegen het aanmerken door de kantonrechter van de brief van 9 januari 2015 als een rechtsgeldige stuiting van de verjaring.

3.7.2.

Naar het oordeel van het hof valt in de desbetreffende passage uit de brief van 9 januari 2015 (zie overweging 2.10) niet voldoende duidelijk en concreet te lezen welk recht op nakoming [appellante] zich (ondubbelzinnig) voorbehoudt en waartegen [geïntimeerden] zich dus moeten verweren. Dit brengt met zich dat de vordering van [appellante] niet is gestuit door de brief van 9 januari 2015. [appellante] heeft in haar memorie van antwoord in incidenteel appel echter gesteld dat zij 23 april 2015 aan [geïntimeerden] heeft medegedeeld wat de omvang van de vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling was. Hiertoe heeft zij verwezen naar een brief van haar gemachtigde van de 13 mei 2015 waarin inderdaad wordt vermeld dat in een brief van de gemachtigde van [appellante] van 23 april 2015 wordt vermeld dat de vordering vanwege te veel betaalde huur € 28.055,16 bedraagt (overweging 2.14). Desgevraagd is bij pleidooi in hoger beroep zijdens [geïntimeerden] onvoldoende gemotiveerd betwist dat hen in de brief van 23 april 2015 voldoende duidelijk is gemaakt welke vordering [appellante] op hen meende te hebben. Mede gelet op de aankondiging van deze vordering in de brief van 9 januari 2015, wordt derhalve aangenomen dat de vordering van [appellante] bij brief van haar gemachtigde op 23 april 2015 is gestuit. Dit heeft tot gevolg dat de vordering van [appellante] is verjaard voor zover deze betrekking heeft op de periode vóór 23 april 2010. Het hof verzoekt partijen in hun aktes in te gaan op de vraag of en zo ja in welke zin dit oordeel van invloed is op het door de kantonrechter toegewezen bedrag van

€ 4.774,92.

4.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 23 januari 2018 voor akte aan de zijde van [geïntimeerden] met de in de rechtsoverwegingen 3.4 en 3.7.2 aangegeven doelen, waarna [appellante] in de gelegenheid zal worden gesteld hierop bij antwoordakte te reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en L.R. van Harinxma thoe Slooten, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 december 2017.