Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.211.140/01
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: 5229811\ CV EXPL 16-6340
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 november 2017
inzake
Stichting WOONOPMAAT,
gevestigd te Heemskerk,
appellante,
advocaat: mr. G.S. Geurts te Woerden,
t e g e n
1.[geïntimeerde sub 1] ,
2. [geïntimeerde sub 2] ,
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.I. Vervest, te Heemskerk.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Woonopmaat, [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. Laatstgenoemden worden gezamenlijk als [geïntimeerden] aangeduid.
Woonopmaat is bij dagvaarding van 6 maart 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (verder: de kantonrechter), van 18 januari 2017, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen Woonopmaat als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven.
Nadat Woonopmaat overeenkomstig de appeldagvaarding had geconcludeerd en daarbij producties had overgelegd, hebben [geïntimeerden] onder overlegging van producties van antwoord gediend.
Op 7 november 2017 hebben partijen hun zaak door hun hiervoor genoemde advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde (pleit)notities doen bepleiten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Woonopmaat heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Woonopmaat alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd, zakelijk, dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.
Woonopmaat heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.3 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
Op grond van een huurovereenkomst van 15 september 1993 huren [geïntimeerden] van Woonopmaat de woonruimte aan de [adres] (verder: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Op 11 april 2016 heeft de politie in een schuur van het gehuurde een geruimde hennepkwekerij aangetroffen. In die schuur werden resten van hennep(planten), zes assimilatielampen en andere voorzieningen als potgrond en een ventilator aangetroffen. Destijds woonde naast [geïntimeerden] ook hun zoon [zoon geïntimeerden] (geboren op [geboortedatum] ; verder: [zoon geïntimeerden] ) in het gehuurde.
3.2.
In dit geding vorderde en vordert Woonopmaat, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en Woonopmaat in de proceskosten verwezen. Met haar grieven, die gezamenlijk kunnen worden besproken, komt Woonopmaat op tegen deze beslissing en de gronden waarop zij berust. Het hof oordeelt als volgt.
3.3.
In eerste aanleg heeft Woonopmaat een rapport van 12 april 2016 van het Hennepteam Noord-Holland (Politie Noord-Holland) overgelegd, met als dossiernummer [nummer] en als onderwerp “Melding ontmanteling hennepkwekerij”, dat, voor zover van belang, als volgt luidt:
“(…)
Op 11-04-2016 heeft de politie Noord-Holland op de locatie [adres] een (…) reeds geruimde hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld, waarvan de hennep ter plaatse werd vernietigd. Daarmee is een misdrijf op heterdaad ontdekt.
(…)
Gelet op (…) ontvangt U de volgende informatie:
(…)
• Aangetroffen hennep: Reeds geruimd
• Plaats hennepkwekerij in het pand: schuur in de tuin
• Diefstal stroom: ja
• Diefstal water: nee
• Aantal lampen: 6 stuks
• Indicatie over het aantal eerdere oogsten (de duur van de periode waarin de hennepkwekerij, voorafgaand aan de ontmanteling, tenminste heeft gefunctioneerd): 3 eerdere oogsten
(…)”
In hoger beroep heeft Woonopmaat een aanvullend rapport van 21 oktober 2016 van genoemd politieonderdeel overgelegd, dat, voor zover van belang, inhoudt:
“1. AANLEIDING
Op 11-04-2016 heeft de politie Noord-Holland op de locatie [adres] een in reeds geruimde hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld. Hiervan is op 12 maart 2016 een melding gedaan bij Woon Op Maat.
2. BEVINDINGEN
Rectificatie:
In tegenstelling tot wat er beschreven is in de melding verstuurd op 12 maart 2016 was er bij het aantreffen van de reeds geruimde hennepkwekerij aan de [adres] GEEN sprake van diefstal stroom.
Melding:
Op 02 maart 2016 werd via Meld Misdaad anoniem de volgende melding gedaan:
Heemskerk : hennepkwekerij Aan de [adres] , wordt hennep geteeld. De hennep staat in de schuur. Er hangt af en toe een sterke hennepgeur rondom de schuur.
KLPD luchtvaartuig met thermische camera:
Op 25 maart 2016, omstreeks 20.20 uur, is door een medewerker van de groep Luchtwaarneming en Opsporing vanuit een politieluchtvaartuig beeldopnamen gemaakt van perceel [adres] met behulp van een thermische camera. Uit deze beeldopnamen bleek dat er een duidelijke warmtebron zichtbaar was in de schuur direct gelegen aan de achterzijde van de woning.
Bevindingen verbalisanten:
Omschrijving pand
(…) In de achtertuin bleken twee schuren gesitueerd te zijn. Na een kort onderzoek bleek in een (1) van deze schuren een hennepkwekerij aanwezig te zijn. De hennepkwekerij was op dat moment niet in bedrijf daar de hennepplanten reeds geoogst en niet meer aanwezig waren.
Kweekruimte
Wij zagen at de ruimte ingericht was als professionele hennepkwekerij. Wij zagen dat de voor de hennepkwekerij ingerichte ruimte door middel van folie, isolatiemateriaal en betimmering, kunstmatig werd afgesloten met betrekking tot licht, lucht en geluid.
Wij zagen dat de luchtvoorziening en verversing in de ruimte kunstmatig werd geregeld door middel van een luchtafzuigsysteem met een luchtafzuiger, koolstoffilter en ventilator. Wij zagen dat de belichting in de ruimte kunstmatig werd geregeld door middel van assimilatielampen, aangestuurd door een tijdklok. Wij zagen dat de voeding en bevochtiging van de ruimte werd geregeld door middel van een irrigatiesysteem welke bestond uit een waterreservoir, dompelpomp en slang. Wij zagen dat de hennepplanten in twee grote bakken gestaan hadden welke gevuld waren met teelaarde. Er hingen 6 assimilatielampen, 1 koolstoffilter, 1 slakkenhuis en 2 kachels. Aangezien er geen hennepplanten of potten stonden is het aantal hennepplanten welke er gestaan hebben onbekend. De kweekruimte betrof 10,2 vierkante meter.
Vaststelling hennep
Op de vloer in de kwekerij en in de bakken waar de hennepplanten gestaan hadden troffen wij, verbalisanten, hennepresten aan. Tevens lagen in een emmer restanten van afgeknipte hennepstelen. De verbalisant constateerde op grond van zijn kennis en ervaring, opgedaan bij eerdere ontmantelingen van hennepkwekerijen, dat het hennepresten en restanten van hennepplanten waren. Met hennep wordt bedoeld elk deel van de plant van het geslacht Cannabis (hennep), waaraan de hars niet is onttrokken, met uitzondering van de zaden. De bovenstaande hennep is vermeld op lijst II behorende bij de Opiumwet en verboden in artikel 3 en Pro strafbaar gesteld in artikel 11 van Pro de Opiumwet.
Eerdere oogsten:
Er is niet met zekerheid vast te stellen hoeveel eerdere oogsten er zijn geweest. Gezien de aangetroffen indicatoren blijkt dat de kwekerij al langere tijd in bedrijf is geweest. Gezien de aangetroffen indicatoren is het aannemelijk dat er meer dan drie eerdere oogsten hebben plaatsgevonden. Voor het opmaken van de ontneming is er uitgegaan van in totaal drie eerdere oogsten, dit in het voordeel van de verdachten”.
Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] – behalve ten aanzien van het aantal oogsten van hennep – de inhoud van dit aanvullend rapport onvoldoende (gemotiveerd) bestreden, zodat in rechte van de juistheid ervan dient te worden uitgegaan. Gelet op de in dat rapport beschreven inrichting van de kweekruimte en de daarin aangetroffen apparatuur en voorzieningen, oordeelt het hof dat de aangetroffen hennepkwekerij als professioneel moet worden aangemerkt. De stelling van [geïntimeerden] dat aldaar (door [zoon geïntimeerden] ) slechts hennep voor eigen gebruik werd gekweekt, wordt daarom als onvoldoende toegelicht van de hand gewezen. Niet van belang is of er (tenminste) drie hennepoogsten zijn geweest (zoals Woonopmaat op grond van voormeld rapport stelt) of slechts één (zoals [geïntimeerden] betogen).
3.4.
Hoewel noch de huurovereenkomst noch de toepasselijke algemene voorwaarden het aanwezig hebben van een professionele hennepkwekerij in het gehuurde, waartoe de schuur moet worden gerekend, (met zoveel woorden) verbieden, zijn [geïntimeerden] , doordat zij een zodanige kwekerij in het gehuurde aanwezig hebben gehad, tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij hebben zich namelijk ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak niet als een goed huurder in de zin van art. 7:213 BW Pro gedragen: niet alleen is bedrijfsmatige hennepteelt bij de wet verboden, daarnaast is feit van algemene bekendheid dat het aanwezig hebben van een hennepkwekerij risico op (brand)gevaar en schade doet ontstaan en kan leiden tot overlast. Of een en ander zich in feite heeft voorgedaan is daarbij niet van belang. Het moge zo zijn i) dat niet ter discussie staat dat niet [geïntimeerden] maar [zoon geïntimeerden] de hennepkwekerij heeft aangelegd en geëxploiteerd, en ii) dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] weet hadden van deze activiteiten van [zoon geïntimeerden] (Woonopmaat heeft op dit punt geen voldoende concreet en specifiek bewijsaanbod gedaan), [geïntimeerden] zijn op grond van het bepaalde in art. 7:219 BW Pro jegens Woonopmaat op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van [zoon geïntimeerden] , aangezien deze destijds (kennelijk) met hun toestemming in het gehuurde woonde.
3.5.
Op grond van art. 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij ( [geïntimeerden] ) om feiten en omstandigheden te stellen – en bij betwisting – te bewijzen die de rechter aanleiding kunnen geven deze uitzondering op de zojuist geschetste hoofdregel toe te passen. Op grond van de hierna te noemen feiten en omstandigheden is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] met succes een beroep deze uitzonderingsbepaling kunnen doen:
• de hennepkwekerij bevond zich niet in de woning maar in een daartoe behorende schuur,
• de hennepkwekerij was niet (meer) in bedrijf toen deze werd ontdekt,
• de hennepkwekerij is niet door [geïntimeerden] maar door [zoon geïntimeerden] aangelegd en geëxploiteerd,
• het staat niet vast dat [geïntimeerden] weet hadden van de hennepkwekerij,
• er hebben zich gedurende de lange duur van de huurovereenkomst (die op 15 september 1993 is gesloten) nooit eerder problemen met [geïntimeerden] voorgedaan,
• er heeft geen diefstal van stroom en/of geknoei aan de elektrische bedradingen plaatsgevonden,
• niet gesteld of gebleken is dat zich (overigens) een concreet (brand)gevaar heeft voorgedaan en/of dat schade aan het gehuurde of anderszins is ontstaan,
• niet gesteld of gebleken is dat er na de ontmanteling van de hennepkwekerij problemen met [geïntimeerden] zijn geweest, anders dan de onderhavige procedure,
• [geïntimeerden] zijn financieel niet in staat een woning te kopen of een woning in de vrije sector te huren.
3.6.
De slotsom is dat de grieven geen doel treffen. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd. Woonopmaat heeft geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien juist, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Haar bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen. Woonopmaat zal, ten slotte, als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verwezen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst Woonopmaat in de kosten van het appel, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en tot op heden begroot op € 313,= wegens verschotten en € 2.682,= wegens salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 november 2017.