Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.220.783/01 SKG
zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/629721/KG ZA 17-585
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 november 2017
inzake
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.P.W. Tonen te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.
Eigen Haard is bij dagvaarding van 3 augustus 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 7 juli 2017, in kort geding gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Aan de dagvaarding is een productie gehecht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie overeenkomstig de appeldagvaarding, met producties;
- memorie van antwoord, met een productie.
Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in dit geding om het volgende.
a. Sinds 30 oktober 2003 huurt [geïntimeerde] van (de rechtsvoorgangster van) Eigen Haard een tweekamerwoning aan de [adres] , groot 32 m2, (hierna ook: het gehuurde) voor een huurprijs van - thans - € 323,41 per maand.
b. Artikel 5 van de huurovereenkomst houdt, voor zover van belang, het volgende in:
5.1.
De woning wordt bij deze aan de huurder verhuurd voor voortdurende bewoning door hemzelf, eventueel met degenen met wie hij in gezinsverband samenleeft. De huurder (…) verplicht zich de woning (…) overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te veranderen.
(…)
5.8.
Het is de huurder verboden de woning - al dan niet tijdelijk - in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan. (…) Ook voor de verhuur van een kamer in de woning alsmede voor een tijdelijke inwoning door personen die niet tot het gezin van de huurder behoren - anders dan logees voor korte duur bij aanwezigheid van de huurder in de woning - geeft de verhuurster geen toestemming.
(…)
c. Naar aanleiding van een op 28 februari 2017 binnengekomen melding van een omwonende dat het gehuurde al sinds een jaar of twee à drie wisselend werd bewoond, heeft een medewerker van Eigen Haard diezelfde dag een bezoek gebracht aan het pand waarin het gehuurde is gelegen. Vanaf de begane grond was zichtbaar dat op de galerij voor de gehuurde woning diverse grote spullen stonden.
Op 9 maart 2017 heeft Eigen Haard wederom een melding van een omwonende ontvangen, ditmaal betreffende verhuizing van spullen en in- en uitloop van verschillende mensen, waarna op 13 april 2017 door Eigen Haard is geconstateerd dat er geen spullen meer op de galerij stonden. Bij een huisbezoek op 18 april 2017 is in het gehuurde [A] aangetroffen, die verklaarde dat zij daar sinds een aantal weken tijdelijk woonde bij afwezigheid van “de eigenaar”, zijnde [geïntimeerde] . Zij vertelde dat zij haar spullen naar de woning had verhuisd.
d. In een telefoongesprek met een medewerker van Eigen Haard en vervolgens in een gesprek op het kantoor van Eigen Haard op 26 april 2017 heeft [geïntimeerde] het volgende verklaard. Tussen kerst 2016 en half maart 2017 is hij op reis geweest in het buitenland. De sleutel van de woning had hij aan een vriend gegeven, die ook weleens in de woning is geweest en daar waarschijnlijk ook weleens sliep. Omdat hij het zonde vond dat zijn woning leeg zou staan, heeft hij een bevriend stel toestemming gegeven gedurende zijn afwezigheid in de woning te verblijven. [A] en haar partner wonen daar sinds begin maart 2017. Sinds zijn terugkeer in Nederland heeft hij twee keer een nacht in de woning verbleven en verder bij zijn ouders of bij vrienden van hem, omdat zijn eigen woning nu door anderen wordt bewoond. Om [A] en haar partner de gelegenheid te geven hun spullen in de woning te zetten, heeft hij zijn eigen spullen laten opslaan bij een vriend en in een box. Binnenkort vertrekt hij weer om op een festival te gaan werken. Het is de bedoeling dat [A] en haar partner tot september/oktober 2017 in de woning blijven, omdat hij tot dan de woning zelf niet nodig heeft. Voor het verblijf in de woning wordt hem (als vriendendienst) geen enkele vorm van vergoeding betaald, aldus [geïntimeerde] .
e. Eigen Haard heeft [geïntimeerde] bij brief van 4 mei 2017 gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. [geïntimeerde] heeft aan die sommatie niet heeft voldaan. Begin juni 2017 hebben [A] en haar partner het gehuurde verlaten, waarna [geïntimeerde] het weer heeft betrokken.
3.2
In dit kort geding vordert Eigen Haard, kort gezegd, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Zij legt aan deze vordering ten grondslag dat [geïntimeerde] door niet zijn voortdurende hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en het gehuurde aan anderen ter bewoning af te staan, zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Eigen Haard stelt als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet spoedeisend belang erbij te hebben dat het gehuurde, een sociale huurwoning, op korte termijn weer beschikbaar komt voor een van de vele kandidaten op de wachtlijst om door deze in overeenstemming met de verplichtingen uit de huurovereenkomst te worden bewoond. Eigen Haard beroept zich tevens op haar belang effectief en snel te kunnen optreden tegen woonfraude.
3.3
[geïntimeerde] heeft de vordering van Eigen Haard weersproken. Hij voert aan dat hij zich niet ervan bewust is geweest dat het op grond van de huurovereenkomst verboden was tijdens zijn afwezigheid zonder toestemming van Eigen Haard vrienden de woning te laten gebruiken. Met de door Eigen Haard gehanteerde huisbewaringsregeling was hij niet bekend. Bovendien was ten tijde van zijn vertrek rond kerst 2016 nog niet duidelijk hoe lang hij weg zou blijven, dus hij heeft toen ook geen onderzoek gedaan naar de mogelijkheid de woning tijdens zijn afwezigheid aan een derde in gebruik te geven. Hij dacht er goed aan te doen zijn vrienden tijdelijk aan onderdak te helpen. Hij heeft daar geen geld voor gevraagd. Van woonfraude kan dan ook niet worden gesproken. Zijn hoofdverblijf heeft hij steeds in het gehuurde gehouden, ook al was hij gedurende vijf maanden afwezig in verband met reizen en werkzaamheden in het buitenland. Hij is daar ingeschreven gebleven, bleef daar zijn post ontvangen en de huur betalen en hij is daar steeds teruggekeerd als hij weer in Nederland was. [geïntimeerde] stelt een aanzienlijk belang te hebben bij behoud van de woning, omdat hij inmiddels heeft besloten weer aan het werk te gaan in Amsterdam en daar de komende jaren te blijven.
3.4
De voorzieningenrechter heeft de vordering van Eigen Haard afgewezen. Hij heeft daartoe, samengevat, overwogen dat de tekortkoming van [geïntimeerde] , hoewel op zichzelf zwaarwegend, onder de gegeven omstandigheden toch onvoldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De voorzieningenrechter heeft in dit verband met name belang gehecht aan de omstandigheid dat het begrijpelijk en invoelbaar is dat [geïntimeerde] , omdat hij aan het onderzoeken was hoe hij verder wilde met zijn leven, een half jaar niet in zijn woning heeft verbleven en dat niet is bestreden dat [geïntimeerde] de woning uit sociale overwegingen om niet en tijdelijk aan vrienden ter beschikking heeft gesteld. De voorzieningenrechter is ervan uitgegaan dat [geïntimeerde] te goeder trouw heeft gehandeld, zodat van woonfraude niet kan worden gesproken. Omdat [geïntimeerde] wel is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, heeft de voorzieningenrechter de gedingkosten gecompenseerd.
3.5
Met haar drie grieven komt Eigen Haard op tegen bovengenoemde beslissingen van de voorzieningenrechter en de gronden waarop die berusten. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.6
Naar het oordeel van het hof vormt de door Eigen Haard uitgesproken wens het gehuurde op korte termijn weer beschikbaar te stellen aan een kandidaat op de wachtlijst om door deze in overeenstemming met de verplichtingen uit de huurovereenkomst te worden bewoond, een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorziening.
3.7
Het hof stelt voorop dat een veroordeling tot ontruiming van een gehuurde woning een ingrijpende maatregel is, waarvoor in kort geding slechts plaats is als met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en daarbij ontruiming van het gehuurde zal worden bevolen. Bij deze afweging dient als uitgangspunt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit een overeenkomst grond oplevert voor ontbinding van die overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzonder aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze in artikel 6:265 BW neergelegde regel geldt ook in het huurrecht.
3.8
[geïntimeerde] heeft de voorwaarden van de huurovereenkomst op twee manieren overtreden: hij heeft zijn hoofdverblijf in het gehuurde opgegeven (artikel 5.1) en hij heeft zonder toestemming van Eigen Haard het gehuurde in gebruik afgestaan aan derden (artikel 5.8).
3.8.1
[geïntimeerde] bestrijdt weliswaar dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft opgegeven, maar dat verweer wordt als onvoldoende gemotiveerd verworpen. Tijdens zijn afwezigheid zijn de meubels van [geïntimeerde] uit het gehuurde verwijderd en elders opgeslagen en zijn de meubels van [A] en haar partner in de woning geplaatst, hetgeen erop wijst dat op dat moment laatstgenoemden hun hoofdverblijf in de woning hadden, en niet [geïntimeerde] . Bovendien verbleef [geïntimeerde] als hij na kerst 2016 weer kortdurend in Nederland was doorgaans niet, zoals was te verwachten, in zijn eigen woning, maar bij zijn ouders of bij vrienden. Dat [geïntimeerde] , zoals hij aan Eigen Haard heeft verklaard, tussendoor wel “enkele” dan wel “twee” dagen in het gehuurde heeft doorgebracht en daar ook heeft overnacht maakt dat niet anders. De stelling dat het gehuurde de plaats was waar [geïntimeerde]
steedsis teruggekeerd als hij weer in Nederland was, is gelet op zijn eigen verklaring tegenover Eigen Haard dus simpelweg onjuist. De omstandigheid dat [geïntimeerde] zijn post bleef ontvangen in het gehuurde hing vermoedelijk in hoge mate samen met het feit dat hij op het adres van het gehuurde is ingeschreven gebleven, maar hoe dan ook zijn die beide omstandigheden onvoldoende om daaruit voortgezet hoofdverblijf te kunnen afleiden.
steedsis teruggekeerd als hij weer in Nederland was, is gelet op zijn eigen verklaring tegenover Eigen Haard dus simpelweg onjuist. De omstandigheid dat [geïntimeerde] zijn post bleef ontvangen in het gehuurde hing vermoedelijk in hoge mate samen met het feit dat hij op het adres van het gehuurde is ingeschreven gebleven, maar hoe dan ook zijn die beide omstandigheden onvoldoende om daaruit voortgezet hoofdverblijf te kunnen afleiden.
3.8.2
Artikel 5.8 van de huurovereenkomst is niet voor tweeërlei uitleg vatbaar: een verblijf van vrienden in het gehuurde is uitsluitend toegestaan als het gaat om “logees voor korte duur bij aanwezigheid van de huurder in de woning”. Het is evident dat het verblijf van [A] en haar partner niet voldeed aan deze omschrijving. Het is in dit verband niet relevant dat [geïntimeerde] voor dat verblijf geen vergoeding heeft gevraagd.
3.9
Iedere verhuurder heeft in beginsel het recht zelf te bepalen wie hij als bewoner in de door hem verhuurde woningen wil toelaten. Voor een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet als Eigen Haard komt daarbij, dat zij in het belang van een rechtvaardige woonruimteverdeling streng dient toe te zien op het rechtmatige gebruik van haar sociale huurwoningen en bij constatering van onrechtmatig gebruik daartegen - zichtbaar - dient op te treden. Een al te genuanceerde benadering van personen die de regels overtreden, maar zich beroepen op hun onwetendheid en goede bedoelingen past slecht in een dergelijk beleid. Anderzijds heeft het hof geen reden om aan te nemen dat Eigen Haard toestemming zou hebben geweigerd als [geïntimeerde] om toepassing van de huisbewaringsregeling zou hebben verzocht.
3.1
Tegenover het belang van Eigen Haard om op te treden tegen overtredingen van de onderhavige regels staat het woonbelang van [geïntimeerde] . Ongetwijfeld heeft [geïntimeerde] een groot belang bij het behoud van zijn, inmiddels weer, vaste woonadres, nu hij heeft besloten de komende jaren in Amsterdam te blijven. Aangenomen moet worden dat het voor [geïntimeerde] , gegeven de schaarste aan sociale huurwoningen in Amsterdam, moeilijk zal zijn daar op korte termijn andere passende woonruimte te vinden. Aan de andere kant geldt dat [geïntimeerde] tijdens de ingebruikgeving aan [A] en haar partner elders onderdak heeft kunnen vinden, zodat hij kennelijk niet op straat hoeft komen te staan, terwijl hij ook niets heeft aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat hij in het bijzonder aan Amsterdam is gebonden.
3.11
In aanmerking genomen hetgeen hiervoor is overwogen, alsmede de duur van de overtredingen, komt het hof tot het oordeel dat het hoogst waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat die overtredingen van de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen, rechtvaardigt. De vordering tot ontruiming van de woning is derhalve toewijsbaar. In verband met de komende feestdagen zal [geïntimeerde] een ontruimingstermijn worden gegund die wat langer is dan gebruikelijk.
3.12
De grieven slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vordering tot ontruiming zal alsnog worden toegewezen in voege als na te melden. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde aan de [adres] vóór 1 februari 2018 te ontruimen en ter beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm overeenkomstig het in artikel 555 en verder juncto 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 717,15 aan verschotten en € 816,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 798,02 aan verschotten en € 894,= voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C.W. Rang en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 november 2017.