Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.194.423/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2964537 CV EXPL 14-10072.2
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 november 2017
inzake
1.ALFONSO’S V.O.F.,
gevestigd te Amsterdam,
en haar vennoten
2. [vennoot X] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
en
3.[vennoot Y] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. J.J. Poppe te Woerden,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.[geïntimeerde sub 2] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. G.M. Kerpestein te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna ook Alfonso’s c.s. en [geïntimeerden] genoemd.
Alfonso’s c.s. zijn bij dagvaarding van 21 juni 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 11 april 2016 onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en Alfonso’s c.s. als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 30 mei 2017 doen bepleiten door hun voormelde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [geïntimeerden] hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Alfonso’s c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van Alfonso’s zal toewijzen met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Alfonso’s c.s. in de proceskosten in beide instanties, met nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 13 april 2015 onder 1.1 tot en met 1.16 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten komen neer op het volgende.
2.1
Alfonso’s v.o.f. (hierna: Alfonso’s) huurt van [geïntimeerden] de horecabedrijfsruimte aan de [adres] (hierna; het gehuurde). Per 12 maart 2007 is Alfonso’s in de plaats getreden van de oorspronkelijk huurder, Gioma Group B.V., die het gehuurde sinds 1 februari 2001 aan [vennoot Y] (hierna: [vennoot Y] ) verhuurde.
2.2
De thans geldende huurovereenkomst is ingegaan per 10 februari 2000, voor de duur van tien jaar, met twee aansluitende perioden van vijf jaar. In het gehuurde exploiteert Alfonso’s een Mexicaans restaurant, derhalve is sprake van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW.
2.3
[geïntimeerden] zijn sinds december 2009 eigenaar van het gehuurde. Zij kochten het gehuurde van Trasmin Monument B.V. voor € 560.000,-.
2.4
Bij beschikking van de kantonrechter van 27 mei 2010 naar aanleiding van een verzoek ex artikel 7:304 BW is de BHAC benoemd als deskundige om een advies uit te brengen over de huurprijs van het gehuurde. De BHAC kwam in haar rapport tot een huurprijs per 10 februari 2010 van € 34.690,64 exclusie btw per jaar.
2.5
Het stadsdeel Centrum van de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) heeft een casco-funderingsonderzoek naar het gehuurde laten uitvoeren. Op 20 december 2011 is een rapport uitgebracht, waarin de conclusie onder meer was dat de staat van het onderhoud van het pand onvoldoende was en dat de draagkracht van de fundering niet voldeed aan de eisen.
2.6
De gemeente heeft [geïntimeerden] een vooraanschrijving gestuurd met de aanzegging dat binnen drie maanden met herstel moest worden begonnen.
2.7
In april 2012 hebben [geïntimeerden] Alfonso’s c.s. op de hoogte gesteld van het feit dat gerenoveerd moest worden.
2.8
Bij brief van 11 maart 2013 hebben [geïntimeerden] de huurovereenkomst met Alfonso’s opgezegd per 10 februari 2015 op grond van dringen eigen gebruik wegens renovatie en vanwege het zwaarder wegen van de belangen van [geïntimeerden] bij beëindiging van de huurovereenkomst dan de belangen van Alfonso’s bij voortzetting daarvan. Alfonso’s heeft niet met de opzegging ingestemd.
2.9
Op 9 april 2013 heeft de gemeente [geïntimeerden] een aanschrijving gestuurd met een lijst met te treffen voorzieningen, waaronder het vernieuwen van de fundering, het herstellen van metsel- en pleisterwerk, het herstellen van de dakpannen en het vernieuwen van de stolpramen in de achtergevel.
2.1
De in rekening gebrachte huurprijs bedroeg begin 2014 € 29.609,64 exclusief btw per jaar.
2.11
Partijen hebben naar aanleiding van een procedure bij de kantonrechter een vaststellingsovereenkomst gesloten op 18 maart 2014, waarbij zij zijn overeengekomen dat de huurprijs per 10 februari 2010 werd vastgesteld op een bedrag van € 39.500,- exclusief btw per jaar.
2.12
Op 7 mei 2014 heeft de gemeente [geïntimeerden] een aanschrijving gestuurd, waarbij een dwangsom is aangezegd indien niet begonnen werd met het treffen van de eerder genoemde voorzieningen. Er is uiteindelijk uitstel verleend tot 1 maart 2015.
2.13
In september 2014 bedroeg de jaarlijkse huur € 40.867,80 exclusief btw per jaar.
2.14
[geïntimeerden] wensen het gehuurde met de renovatie anders in te delen; in hun plannen wordt er een woning gemaakt op de tweede verdieping, wordt de kelderverdieping uitgediept, wordt de keuken verplaatst van de begane grond naar de kelder en het sanitair van de eerste verdieping naar de kelder. De woning zal een afhankelijke dienstwoning zijn in verband met de ingang.
2.15
Op 22 mei 2017 heeft de kantonrechter ook in reconventie een eindvonnis gewezen waarbij zij de vorderingen van Alfonso’s heeft afgewezen. Daarbij heeft zij Alfonso’s zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld.
3.Beoordeling
3.1
Bij voormeld tussenvonnis van 13 april 2015 heeft de kantonrechter vastgesteld dat [geïntimeerden] na de voorgenomen renovatie met wijziging van de indeling en realisatie van een onzelfstandige woonruimte op de tweede verdieping en zolder een huurprijs van € 60.000,- ex btw kunnen realiseren. Alfonso’s c.s. zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over hun bereidheid om na de renovatie een huurprijs van € 60.000,- te betalen. Bij het bestreden vonnis constateerde de kantonrechter dat Alfonso’s c.s. geen gebruik hadden gemaakt van de geboden gelegenheid. De kantonrechter oordeelde dat [geïntimeerden] na de renovatie een aanzienlijke rendementsverbetering kunnen behalen en voorts dat de redelijke afweging van wederzijdse belangen in het voordeel van [geïntimeerden] uitvalt. Zij heeft daarop in conventie het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vastgesteld op 1 augustus 2016 en de ontruiming per die datum bevolen. De vordering is voor het overige afgewezen.
In reconventie zijn alle beslissingen aangehouden.
3.2
Tegen voormelde beslissing, in conventie gewezen, en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen Alfonso’s c.s. met drie grieven op.
Met de eerste grief klagen Alfonso’s c.s. dat de kantonechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de opzegging door de verhuurders op grond van een belangenafweging rechtsgeldig is. De tweede grief klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat een huurprijs ad € 60.000,- ex btw per jaar gerechtvaardigd zou zijn. Met de derde grief komen Alfonso’s op tegen de bevolen ontruiming per 1 augustus 2016.
3.3
Het hof begrijpt de eerste grief als te zijn gericht tegen de beëindiging van de huurovereenkomst door de kantonrechter op grond van een belangenafweging. Voorts beschouwt het hof het oordeel van de kantonrechter over de te realiseren huurprijs na renovatie (waartegen grief 2 is gericht) blijkens rechtsoverweging 8 van het bestreden vonnis, als een overweging in het kader van die belangenafweging. Deze grieven strekken gezamenlijk tot heroverweging van de belangenafweging en lenen zich aldus voor gezamenlijke bespreking. Daarbij stelt het hof voorop dat de beoordeling van de belangen zal plaatsvinden met inachtneming van alle op dit moment bekende feiten en omstandigheden.
3.4
Alfonso’s c.s. stellen dat de belangenafweging in hun voordeel dient uit te vallen en voeren daartoe het volgende aan. Hun belang is gelegen in de omstandigheid dat de exploitatie van Alfonso’s hun enige bron van inkomsten is. Het gestelde belang van de verhuurders is gelegen in een te realiseren hoger rendement na renovatie. Die gestelde rendementsverhoging is echter onjuist, aldus Alfonso’s c.s. Zij menen dat de kosten van de door de verhuurders uit te voeren herstelwerkzaamheden op geen enkele wijze mogen worden meegenomen bij de beoordeling van de belangafweging, en zeker niet in het nadeel van huurders. Voorts heeft de kantonrechter ten onrechte een belangenafweging gemaakt op grond van een louter onzekere en toekomstige situatie betreffende de gestelde rendementsverbetering. Die rendementsverbetering is volgens het overgelegde huurwaardetaxatierapport gebaseerd op de te realiseren (onzelfstandige) woonruimte op de tweede verdieping. Het is echter onduidelijk op welke wijze de woonruimte op de tweede verdieping gerealiseerd kan worden, aldus Alfonso’s c.s. Zij stellen voorts dat het niet mogelijk is om zonder overleg en zonder instemming van Alfonso’s c.s. als huurders het gehuurde te wijzigen.
3.5
[geïntimeerden] betwisten dat handhaving van de inkomstenbron van Alfonso’s c.s. van zodanig groot belang is dat de belangen van [geïntimeerden] daarvoor zouden moeten wijken. Uit niets blijkt dat Alfonso’s c.s. alleen in het gehuurde bedoelde inkomsten kunnen genereren. In dat verband hebben [geïntimeerden] gewezen op het feit dat Alfonso’s c.s. een nieuw object hebben gehuurd aan de overkant van de straat, waar zij de formule onder de naam Alfonso’s hebben voortgezet. Bovendien is de huurbescherming ter plaatse ruimschoots uitgewerkt.
[geïntimeerden] stellen dat de te realiseren woonruimte blijkt uit de stukken die in eerste aanleg zijn overgelegd en niet door Alfonso’s zijn betwist. Als gevolg van het monumentale karakter van het pand kan geen tweede toegangsdeur worden gerealiseerd en zal de woning via de bedrijfsruimte moeten worden betreden. Dat deze wijziging niet zonder toestemming van Alfonso’s kan worden gerealiseerd, wordt betwist. Wat [geïntimeerden] betreft zal de huurovereenkomst immers juist worden beëindigd, waarna de geplande renovatie kan plaatsvinden.
In hoger beroep leggen [geïntimeerden] in aanvulling op het in eerste aanleg overgelegde rapport van Duijn Horecamakelaars van 30 september 2013, een nieuw geactualiseerd taxatierapport over van 28 juli 2015, waarin de - relatief sterke - stijging van de huurprijsmarkt sedert medio 2013 te plaatse is verdisconteerd. Uit dit rapport volgt dat medio 2015 een huurprijs ad € 74.500,- voor het onderhavige object haalbaar was. Dit leidt tot de conclusie dat het financiële belang van [geïntimeerden] bij huurbeëindiging groter is omdat het te verwachten rendement na renovatie groter is. In combinatie met de eerdere weigering van Alfonso’s c.s. om de renovatiewerkzaamheden onvoorwaardelijk te gedogen en hun stellige voornemen om illegaal te gaan onderverhuren, valt de belangenafweging uit in het voordeel van [geïntimeerden] , aldus steeds [geïntimeerden]
3.6
Het hof stelt voorop dat, in een geval van opzegging van een huurovereenkomst als de onderhavige, de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:296 lid 3 BW kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst. De rechter moet de gevorderde beëindiging in elk geval afwijzen als bij een redelijke belangenafweging van de huurder niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Bij de belangenafweging worden alle omstandigheden van het geval betrokken. In dat verband overweegt het hof allereerst dat de huurovereenkomst al 26 jaar heeft geduurd (na de indeplaatsstelling 13 jaar), zodat er voor Alfonso’s c.s. voldoende gelegenheid is geweest tot het terugverdienen van investeringen. Alfonso’s c.s. moesten er rekening mee houden dat de overeenkomst opgezegd zou kunnen worden. Tevens is van belang dat [geïntimeerden] zijn gehouden tot herstelwerkzaamheden aan het gehuurde op grond van een aanschrijving van de gemeente, als gevolg waarvan het restaurant geruime tijd gesloten zal moeten worden. De door [geïntimeerden] gewenste renovatie kan gelijktijdig met deze verplichte herstelwerkzaamheden plaatsvinden, wat, naar hetgeen een feit van algemene bekendheid is, kostenbesparend werkt.
3.7
Gelet op eerder vermeld criterium kunnen Alfonso’s c.s. niet worden gevolgd in hun betoog dat de kosten die gepaard gaan met de verplichte herstelwerkzaamheden geen rol zouden mogen spelen bij de belangenafweging. Nu het financiële belang van [geïntimeerden] is gelegen in de wens om een beter rendement te behalen met hun onroerende zaak, zijn de kosten van de gehele renovatie als onderdeel van de rendementsberekening, bij uitstek relevant voor de uitkomst van de belangenafweging.
Dat die rendementsberekening een toekomstige situatie betreft, staat er niet aan in de weg om de uitkomst daarvan te betrekken bij de belangenafweging. Wel mag worden verlangd dat de verwachte rendementsverbetering behoorlijk onderbouwd is. [geïntimeerden] hebben in dit verband verwezen naar de in eerste aanleg overgelegde bouwtekening van Strackee Bouwadviesbureau, de beschrijving van de renovatiewerkzaamheden van Houtappels Bouwkundig Adviesbureau bijbehorende bouwtekening en de offerte van Aannemingsbedrijf De Cannenburgh. Tevens hebben zij verwezen naar de huurwaardetaxatie in eerste aanleg, en de in hoger beroep overgelegde actualisatie daarvan door Duijn Horecamakelaars. De inhoud van deze stukken is niet door Alfonso’s c.s. betwist. De stelling van Alfonso’s c.s. dat nog niet duidelijk is op welke wijze de gewenste woonruimte op de tweede verdieping gerealiseerd zal worden, moet in dat licht dan ook worden verworpen. Dat Alfonso’s c.s. zich in die plannen niet kunnen vinden, doet daaraan niet af. Hun stelling dat deze wijziging niet zonder hun toestemming als huurders kan plaatsvinden miskent dat het hier gaat om een gewenste renovatie die in de visie van [geïntimeerden] tot beëindiging van de huurovereenkomst dient te leiden, juist omdat zij met deze renovatie een hogere huurprijs kunnen realiseren en zodoende een beter rendement kunnen behalen.
Bij de belangenafweging zal het hof derhalve betrekken dat na de door [geïntimeerden] gewenste renovatie een huurprijs van € 74.500,- kan worden gerealiseerd. Nu de door [geïntimeerden] gestelde investeringskosten door Alfonso’s c.s. niet zijn betwist, staat daarmee vast dat na de renovatie tenminste een rendementsverbetering van 5% te behalen is. Niet gesteld of gebleken is dat Alfonso’s c.s. in staat en bereid zijn een dergelijke huurprijs te voldoen.
3.8
De stelling dat exploitatie van het gehuurde de enige inkomstenbron voor Alfonso’s c.s. vormt, is door [geïntimeerden] betwist met verwijzing naar de opening van een nieuw restaurant aan de overkant van de straat. Weliswaar hebben Alfonso’s c.s. betwist dat zij in het gehuurde pand aan de overkant van de straat hun restaurant hebben voortgezet - het zou gaan om een nieuwe formule, te weten een steakhouse -, maar vast staat dat Alfonso’s c.s. een nieuwe vestiging hebben geopend met de naam Alfonso’s. Tevens is erkend dat het restaurant in het gehuurde in elk geval op zondag tot en met dinsdag gesloten is en dat bezoekers worden verwezen naar het nieuwe restaurant. Daarmee is de stelling dat het gehuurde de enige inkomstenbron is, inmiddels achterhaald. Gebleken is bovendien dat Alfonso’s c.s. kennelijk een andere huurruimte in de buurt hebben kunnen huren. Dat zij niettemin afhankelijk zouden zijn van het gehuurde voor de exploitatie van hun restaurant is daarmee onvoldoende onderbouwd, zeker in aanmerking genomen dat zij voor de noodzakelijke herstelwerkzaamheden gedurende langere tijd het gehuurde zullen moeten verlaten. In dit kader betrekt het hof tevens de omstandigheid dat [geïntimeerden] een lange opzegtermijn hebben gehanteerd.
3.9
In het licht van alle bovenvermelde omstandigheden is het hof van oordeel dat een redelijke afweging van de belangen van [geïntimeerden] bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van Alfonso’s bij verlenging van de overeenkomst in het voordeel van [geïntimeerden] uitvalt, zodat de vordering tot beëindiging van de overeenkomst kan worden toegewezen. Grieven 1 en 2 falen dan ook.
3.1
Grief 3 klaagt over de bevolen ontruiming van het gehuurde. Deze ontruiming vloeit evenwel direct voort uit de hierboven besproken beëindiging van de huurovereenkomst en behoeft geen nadere bespreking meer. Ook deze grief faalt. Voor zover de grief is gericht tegen de door de kantonrechter bepaalde datum, wordt hieraan reeds tegemoet gekomen doordat het hof een nieuwe, in de toekomst gelegen datum zal dienen te bepalen voor de beëindiging en de ontruiming. Om praktische redenen zal daarom het vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, worden vernietigd en zal het hof opnieuw rechtdoen.
3.11
Alfonso’s c.s. zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen,
en, opnieuw rechtdoende:
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de gehuurde bedrijfsruimte aan de [adres] eindigt op
1 januari 2018;
1 januari 2018;
veroordeelt Alfonso’s c.s. tot ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte tegen deze datum en bepaalt dat Alfonso’s c.s. alsdan de bedrijfsruimte leeg, met uitzondering van de eigendommen van [geïntimeerden] , en bezemschoon dienen op te leveren onder afgifte van de sleutels aan [geïntimeerden] , welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo 444 Rv bepaalde;
veroordeelt Alfonso’s c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 314,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D. J. van de Kwaak en J.F. Aalders en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 november 2017.