Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.162.807/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 1415238 / CV EXPL 13-5173
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 november 2017
inzake
[X] FASTFOOD B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. M. Dekker te Purmerend,
tegen
VICTORIA HOTEL C.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.P. van Lochem te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [X] en Victoria Hotel genoemd.
[X] is bij dagvaarding van 8 januari 2015 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 20 juni 2014 en 24 oktober 2014, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Victoria Hotel als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [X] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 22 februari 2016 doen bepleiten, [X] door mr. Dekker voornoemd en Victoria Hotel door mr. Van Lochem voornoemd en mr. B.S. Friedberg, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
Victoria heeft een akte ingediend waarna [X] een antwoordakte heeft ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van Victoria Hotel zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten inclusief nakosten, vermeerderd met rente.
Victoria Hotel heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten inclusief nakosten, vermeerderd met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis van 20 juni 2014 onder 1 tot en met 6 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
Victoria Hotel exploiteert in het gebouw op de hoek Damrak/Prins Hendrikkade te Amsterdam een hotelbedrijf. Zij beschikt ook over het aan het Damrak gesitueerde buurpand waarvan de hogere verdiepingen bij het hotel zijn getrokken.
2.2.
Met ingang van 1 september 1990 heeft Victoria Hotel de begane grond van het buurpand – direct vanaf het Damrak toegankelijk – verhuurd aan [X] . Deze exploiteert in het gehuurde een snackbar, deel uitmakend van de Febo-franchiseketen. De huur geldt thans voor onbepaalde tijd.
2.3.
Bij brief van 8 oktober 2009 heeft Victoria Hotel aan [X] de huur tegen 1 december 2010 opgezegd met een beroep op dringend eigen gebruik. Zij wenst de aan [X] verhuurde ruimte bij haar hotel te betrekken.
2.4.
Op 13 juli 2012 heeft in het gehuurde een ernstige brand gewoed.
2.5.
Op de grond dat de oorzaak van de brand aan [X] moet worden toegerekend, en dat aldus aan haar kant sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, heeft Victoria Hotel bij brief van 20 juli 2012 met onmiddellijke ingang de buitengerechtelijke ontbinding van de huur ingeroepen.
2.6.
[X] is niet bereid de beëindiging van de huur te aanvaarden. Nadat zij de brandschade had laten herstellen, heeft zij de exploitatie van het gehuurde hervat.
3.Beoordeling
3.1.
De vorderingen van Victoria Hotel strekken tot (vaststelling van) beëindiging van de huurovereenkomst, veroordeling van [X] tot ontruiming en tot betaling van schadevergoeding, rente en kosten. De kantonrechter heeft het door Victoria Hotel gedane beroep op buitengerechtelijke ontbinding en op artikel 7:210 BW gepasseerd (de primaire vordering) en ten aanzien van het beroep van Victoria Hotel op een ernstige tekortkoming van [X] heeft de kantonrechter een deskundigenoordeel nodig geacht (de subsidiare vordering).
De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat Victoria Hotel een beroep op dringend eigen gebruik toekomt (de meer subsidiaire vordering). Een beroep van [X] op misbruik van recht, gebaseerd op het lange tijdverloop tussen de opzegging in 2009 en de start van de onderhavige procedure in 2013, heeft de kantonrechter afgewezen.
3.2.
Grief 1 is gericht tegen de afwijzing van het beroep van [X] op misbruik van recht en grief 2 strekt er toe dat Victoria Hotel haar recht heeft verwerkt om zich op de opzegging te beroepen. Het betoog van [X] komt er op neer dat het tijdsverloop onder de door haar gestelde omstandigheden meebrengt dat Victoria Hotel zich in deze procedure niet (meer) op de opzegging uit 2009 kan beroepen. [X] heeft echter onvoldoende omstandigheden aangevoerd die een uitzondering rechtvaardigen op de regel dat geen termijn geldt voor het instellen van een beëindigingsvordering (HR 12 juni 2009, NJ 2009, 272). Dat een termijn van drieëneenhalf jaar is verstreken, Victoria Hotel geen haast heeft gemaakt met haar plannen, dat zij [X] – al dan niet mede vanwege afspraken met de gemeente -‘gewoon weg wil hebben’, dat zij haar plannen gewijzigd heeft en dat zij na de brand op beëindiging vanwege ernstige tekortkoming aanstuurde, maakt dat niet anders. Het hof acht daarbij relevant dat [X] geenszins de indruk kon krijgen dat Victoria Hotel niet langer van plan was (zo nodig) aan de opzegging uitvoering te geven door een beëindigingsprocedure te starten. [X] diende er daarom rekening mee te houden dat een beëindigingsprocedure nog steeds kon volgen.
Hetgeen [X] overigens stelt ter toelichting op de grief leidt evenmin tot een ander oordeel. Voor zover [X] nog stelt dat geen dringend eigen gebruik bestaat, zal dit door het hof bij de verdere beoordeling worden betrokken.
Het hof concludeert dat van misbruik van recht geen sprake is en dat Victoria Hotel haar recht op het gebruik van de opzegging uit 2009 niet heeft verwerkt. Voor zover [X] bedoelt te betogen dat Victoria Hotel afstand zou hebben gedaan van haar recht om zich op de opzegging te beroepen, heeft zij daartoe evenzeer onvoldoende aangevoerd.
De grieven falen.
3.3.
Met grief 8 komt [X] op tegen het oordeel van de kantonrechter, voor zover dit oordeel inhoudt dat sprake is van dringend eigen gebruik. [X] voert onder meer aan dat de plannen van Victoria Hotel te onzeker zijn om tot dringendheid van het voorgestane eigen gebruik te concluderen. De grief slaagt. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft Victoria Hotel de gelegenheid gekregen haar plannen tot te lichten en daarbij is gebleken dat van een eenduidig plan geen sprake is, laat staan dat kan worden vastgesteld dat dit plan op korte termijn gerealiseerd kan worden en dat dit realiseren een voldoende dringend karakter heeft. Dit staat in de weg aan de conclusie dat Victoria Hotel het gehuurde zelf dringend nodig heeft.
3.4.
Grief 10 is gericht tegen de conclusie van de kantonrechter dat (ook) de belangenafweging in het voordeel van Victoria Hotel uitvalt. Ten aanzien daarvan overweegt het hof allereerst dat Victoria Hotel voldoende heeft toegelicht dat zij mede door het verlies van vierkante meters na het verdwijnen van de serre van het hotel belang heeft bij het gebruik van vervangende vierkante meters. Anders dan [X] met grief 9 aanvoert doen eventuele andere mogelijkheden in het gebouw van een gelieerde vennootschap daaraan niet af, die vennootschap exploiteert immers een andere onderneming en Victoria Hotel heeft gerechtvaardigd belang bij een oplossing binnen de bij haar eigen onderneming in gebruik zijnde ruimte.
3.5.
Victoria Hotel heeft ook voldoende toegelicht dat zij, hoewel het plan voor herinrichting van de begane grond niet vastomlijnd en niet definitief is, belang heeft bij een herschikking van de functies in de betreffende openbare ruimtes van het hotel en er belang bij heeft om (de vrije hand te hebben om) het gehuurde daarbij te kunnen betrekken. Daarnaast weegt ook mee dat Victoria Hotel gerechtvaardigd belang heeft om niet langer een fastfoodfiliaal als naaste buur te hebben. Daar komt bij dat de huurovereenkomst inmiddels 27 jaar heeft geduurd. Dit maakt het niet alleen redelijk dat Victoria Hotel tot een hernieuwde invulling van haar ruimte wil komen, maar brengt ook mee dat [X] geacht moet worden haar investeringen in het gehuurde aldaar te hebben kunnen terugverdienen. Aldus wegen de belangen van Victoria Hotel op tegen het belang van [X] om het gehuurde te blijven exploiteren. Grief 9 en 10 falen.
3.6.
Dat [X] met grief 11 aanvoert dat zij na de brand nieuwe investeringen heeft moeten doen leidt niet tot een andere afweging. Dat in het gehuurde brand is ontstaan en dat [X] daarna investeringen heeft moeten doen om de exploitatie weer op te vatten, is naar het oordeel van het hof een risico dat overwegend voor rekening van [X] komt, in ieder geval in die zin dat het belang van [X] om die investeringen terug te verdienen niet zwaar meeweegt. Ook hierbij speelt een rol dat de huurovereenkomst al in 1990 is aangevangen. De grief faalt.
3.7.
Dat [X] , zoals zij met grief 12 aanvoert, nog geen andere locatie gevonden heeft doet aan het hiervoor overwogene niet af, te meer nu niet is gebleken dat het vinden van alternatieve ruimte onmogelijk is. Ook deze grief faalt daarom.
3.8.
De omstandigheden die [X] met de grieven 3 en 7 (de rol van het gemeentebeleid en het convenant dat Victoria Hotel met de gemeente zou hebben gesloten), grief 4 (of partijen wel of niet onderhandelingen hebben gevoerd) en de grieven 5 en 6 (de situatie met betrekking tot benodigde vergunningen en financiering voor de plannen van Victoria Hotel) aan de orde stelt, leiden niet tot een ander oordeel. Ook indien de stellingen van [X] daaromtrent juist zijn, doet dat niet af aan het resultaat van de belangenafweging zoals het hof die heeft gemaakt. De grieven slagen niet.
3.9.
Het door [X] gedane bewijsaanbod, voor zover voldoende specifiek, ziet niet op stellingen die tot een ander oordeel leiden en wordt daarom afgewezen. Grief 13 faalt reeds daarom.
3.10.
Het hof heeft, voor zover de devolutieve werking dat meebrengt, ook de stellingen van [X] in eerste aanleg in de beoordeling betrokken en om die reden heeft [X] geen belang bij behandeling van grief 14.
3.10.
Terecht stelt [X] met grief 15 aan de orde dat nog geen beslissing omtrent de verhuis- en inrichtingskosten is gegeven. Het hof heeft in beginsel de mogelijkheid om de zaak daartoe terug te verwijzen naar de rechtbank. Het hof is ambtshalve gebleken dat tussen partijen over hun geschil een tweede hoger beroep aanhangig is (met rolnummer 200.211.947/01), waarin om pleidooi is verzocht. Het hof zal in beide zaken een comparitie gelasten. Bij comparitie kunnen partijen hun standpunten in de andere zaak toelichten, kan een verdere toelichting gegeven worden op de in deze zaak gevorderde verhuis- en inrichtingskosten en kan de wenselijkheid worden besproken van afdoening door het hof van het geschil omtrent de verhuis- en inrichtingskosten. Bij deze comparitie kan ook een schikking worden beproefd.
3.11.
Partijen zal worden verzocht verhinderdata op te geven en iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
verzoekt partijen om binnen twee weken na heden aan het hof verhinderdata op te geven in de periode januari tot en met april 2017 ten behoeve van een te gelasten comparitie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D.J. van der Kwaak en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 november 2017.