Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.186.195/01
zaak/rep.nummer rechtbank Noord-Holland : 4176670 / EJ VERZ 15-225
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 oktober 2017
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. P. van Lingen te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
[appellant] is bij beroepschrift met producties, dat op 24 februari 2016 is ontvangen ter griffie van het hof, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) onder bovengenoemd nummer op 25 november 2015 heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof deze beschikking zal vernietigen, althans - zo begrijpt het hof - voor zover daarbij is afgewezen het inleidend verzoek van [appellant] tot het verlenen van een machtiging tot wijziging van de akte van hoofdsplitsing en die van ondersplitsing op het punt van de bestemming van het gebruik van de bedrijfsruimte in detailhandel, en dit onderdeel van het inleidend verzoek alsnog zal toewijzen.
Op 25 april 2016 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van [geïntimeerden] ingekomen, waarin zij verzoeken de bestreden beschikking te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
[appellant] heeft nog een stuk, ingekomen ter griffie van het hof op 18 augustus 2016, in het geding gebracht.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op
1 september 2016. Het hof heeft op grond van het bepaalde in artikel 5:140, vierde lid, jo. 5:139, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) naast alle appartementseigenaars (partijen) ook de Coöperatieve Rabobank Schagen en Omstreken B.A. en de Rabohypotheekbank N.V. (beperkt gerechtigden) opgeroepen voor deze mondelinge behandeling. Bij die gelegenheid is [appellant] verschenen, bijgestaan door mr. G.H. Schoorl, advocaat te Amsterdam, die het standpunt van [appellant] nader heeft verwoord. Verder zijn verschenen [geïntimeerden] , bijgestaan door mr. Van Lingen voornoemd, die het standpunt van [geïntimeerden] nader heeft toegelicht aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is nader bepaald op heden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking, onder 2.1. tot en met 2.10., een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
[geïntimeerden] huurden tot 1998 woonruimte op de begane grond en eerste verdieping van het pand aan het [adres] . Op de begane grond was tevens een filiaal van de Rabobank gevestigd. In 1998 is dit pand gesloopt en opnieuw opgericht. Bij akte van (hoofd)splitsing van 20 juli 1998 is het nieuw opgerichte pand (hierna: het pand) in twee appartementsrechten gesplitst. [geïntimeerden] hebben toen het appartementsrecht gekocht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het woongedeelte op de eerste verdieping van het pand (hierna ook: de woning).
2.2.
Het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand (hierna ook: de bedrijfsruimte) werd tot 2004 nog door de Rabobank gebruikt. Op enig moment is dit appartementsrecht gekocht door [A] en vervolgens door De Groene Weide B.V. [appellant] was op dat moment (enig) aandeelhouder van deze vennootschap. Sinds 8 augustus 2014 is [appellant] eigenaar van het appartement op de begane grond.
2.3.
Bij akte van (onder)splitsing van 12 januari 2005 is het appartement op de begane grond ondergesplitst in een garage/berging, die door [geïntimeerden] is gekocht, en een bedrijfsruimte.
2.4.
In de akte van (hoofd)splitsing van het pand is de bedrijfsruimte in artikel 8 bestemd als kantoorruimte. In artikel 5 van de akte van (onder)splitsing is de bestemming van de bedrijfsruimte uitgebreid met de bestemmingen kapsalon en schoonheidssalon.
2.5.
[A] exploiteerde in een gedeelte van de bedrijfsruimte een kapsalon annex beautysalon. Met toestemming van [geïntimeerden] is [A] tevens cadeauartikelen gaan verkopen. Na het vertrek van [A] heeft zich in het betreffende gedeelte van de bedrijfsruimte kapsalon/beautysalon [X] gevestigd. Daarnaast gebruikt de dochter van [appellant] , die zomerwoningen in de regio verhuurt, een gedeelte van de bedrijfsruimte als kantoorruimte.
2.6.
Sinds 2012 is in de zomerperiode in de bedrijfsruimte ook een kledingzaak uitgebaat. Een gedeelte van die ruimte was daartoe door [appellant] aan (een) derde(n) verhuurd.
2.7.
Bij brieven van 5 april 2012 en 25 mei 2012 hebben [geïntimeerden] aan De Groene Weide B.V. bericht dat de vestiging van een kledingzaak in de bedrijfsruimte in strijd is met de splitsingsakte en hebben zij verzocht dit gebruik te doen staken. In de vergaderingen van eigenaren van 20 juni 2012 en 19 november 2012 hebben [geïntimeerden] meegedeeld de splitsingsakte onverkort te willen handhaven. [geïntimeerden] hebben bij brieven van 5 januari 2015 en 9 maart 2015 aan [appellant] laten weten ten aanzien van de bedrijfsruimte niet in te (zullen) stemmen met een bestemmingswijziging naar detailhandel alsmede met het voortgezet gebruik van die ruimte als zodanig. De advocaat van [geïntimeerden] heeft bij brief van 7 april 2015 [appellant] gesommeerd een eind te maken aan de detailhandelsactiviteiten in de bedrijfsruimte.
2.8.
Nadat [appellant] hieraan geen gehoor had gegeven, hebben [geïntimeerden] in kort geding gevorderd [appellant] , op straffe van een dwangsom, te veroordelen het gebruik van de bedrijfsruimte als kledingzaak dan wel voor andersoortige detailhandelsactiviteiten te staken en gestaakt te houden. Bij vonnis van 2 juni 2015 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland deze vordering toegewezen. Nadien heeft de kledingzaak de bedrijfsruimte verlaten.
2.9.
Tijdens de vergadering van eigenaars van beide verenigingen van eigenaars op 13 mei 2015 hebben [geïntimeerden] geweigerd hun medewerking te verlenen aan de door [appellant] verzochte wijziging van de in de splitsingsakten opgenomen bestemming van de bedrijfsruimte in detailhandel.
3.Beoordeling
3.1.
[appellant] heeft bij het inleidend verzoek - voor zover in hoger beroep nog van belang - verzocht om een machtiging te verlenen tot wijziging van de akte van hoofdsplitsing en die van ondersplitsing, in die zin dat de bestemming van de bedrijfsruimte wordt gewijzigd van kantoorruimte (hoofdsplitsing) dan wel kantoorruimte/kapsalon/schoonheidssalon (ondersplitsing) in detailhandel. Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter het verzoek van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. In hoger beroep komt [appellant] op tegen deze beslissing.
3.2.
Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de advocaat van [appellant] bij repliek meegedeeld dat de uitspraak van het hof hooguit kan worden toegespitst op het gedeelte van de bedrijfsruimte ter grote van 82 m² dat thans leegstaat. [geïntimeerden] hebben bezwaar gemaakt tegen deze aanpassing in dit stadium van de procedure. Het hof is van oordeel dat de door [appellant] verzochte wijziging niet alleen te onbepaald, maar ook tardief is. Om die reden staat het hof de verzochte wijziging niet toe. In het navolgende zal dan ook het verzoek zoals hiervoor onder 3.1 weergegeven worden beoordeeld.
3.3.
Uitgangspunt is dat de kantonrechter op grond van artikel 5:140 lid 1 BW vervangende toestemming kan verlenen, indien toestemming voor wijziging van de splitsingsakte zonder redelijke grond wordt geweigerd.
3.4.
[appellant] wenst een wijziging van de splitsingsakten op het punt van de bestemming van de bedrijfsruimte met als doel een optimaal gebruik van die ruimte. Daarvoor is volgens hem een bestemmingswijziging in detailhandel nodig, omdat de ruimte met de huidige bestemming niet verhuurbaar is. Het belangrijkste bezwaar van [geïntimeerden] tegen de verzochte wijziging is dat zij vrezen voor (meer) overlast wanneer er (weer) detailhandel in het appartement onder hun woning komt.
3.5.
Ter onderbouwing van hun standpunt dat detailhandel tot extra overlast zal leiden hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat zij door de komst in 2012 van de kledingzaak in de ruimte onder hun woning al hebben ondervonden dat zij daadwerkelijk meer overlast hadden dan daarvoor. Die overlast werd veroorzaakt door extra aanloop van toeristen, het plaatsen van een aanzienlijk aantal kledingrekken buiten de winkel waar de toeristen al pratend bij bleven staan, het laden en lossen en de (toegestane) ruime openingstijden - minimaal tot 21.00 uur en soms wel tot 22.00 uur - waardoor de overlast ook ’s avonds voortduurde. Niet alleen ondervonden [geïntimeerden] hiervan naar hun zeggen veel overlast wanneer zij met mooi weer op hun balkon zaten, maar ook in de woning zelf, omdat het geluid daarin doordrong. [appellant] heeft deze overlast van de kledingzaak op zichzelf niet betwist. Hij stelt evenwel dat het hebben van overlast inherent is aan het feit dat [geïntimeerden] direct naast een strandopgang en aan een druk plein met diverse winkels en horecagelegenheden wonen. Het hof overweegt hierover als volgt.
3.6.
Het mag dan zo zijn dat [geïntimeerden] door de locatie van hun woning altijd al te maken hadden met enige overlast en dat die overlast, zoals [geïntimeerden] ook erkennen, door een wijziging van het gemeentelijke bestemmingsplan is toegenomen, maar dit neemt naar het oordeel van het hof niet weg dat afdoende is komen vast te staan dat met de komst van een kledingzaak of andere detailhandel direct onder de woning van [geïntimeerden] de overlast voor hen substantieel zal toenemen. Daarbij heeft het hof in het bijzonder in aanmerking genomen de mate van overlast die, zo blijkt uit de hiervoor onder 3.5 weergegeven onbetwiste stellingen van [geïntimeerden] , is veroorzaakt door de kledingzaak die sinds 2012 enige jaren in de bedrijfsruimte was gevestigd. Anders dan [appellant] van mening is, is het hof van oordeel dat deze overlast niet vergelijkbaar is met de (mogelijke) overlast van het (bank)kantoor, de inpandige pinautomaat en de kapsalon/schoonheidssalon die onder hun appartement gevestigd zijn dan wel waren. Het hof heeft ook in aanmerking genomen dat de overlast die [geïntimeerden] vanwege de locatie van hun woning al hebben, zich voor een groot deel voordoet in het zomerseizoen, terwijl de door [appellant] voorgestane bestemmingswijziging het mogelijk maakt dat zich in de bedrijfsruimte detailhandel gaat vestigen die ook buiten dat seizoen open is, met alle overlast van dien voor [geïntimeerden]
3.7.
Dat een wijziging van de bestemming van de bedrijfsruimte in detailhandel tot wezenlijk meer overlast voor [geïntimeerden] zal leiden, is naar het oordeel van het hof reeds voldoende om te concluderen dat [geïntimeerden] de door [appellant] gewenste wijzing van de splitsingsakten op een redelijke grond hebben geweigerd. Daaraan kan niet afdoen dat de bedrijfsruimte bij handhaving van de huidige bestemming, zoals [appellant] onder verwijzing naar (onder meer) het door hem in het geding gebrachte rapport van 18 augustus 2016 heeft betoogd, wellicht minder goed verhuurbaar is. Dit geldt temeer, nu [appellant] , toen hij in 2014 het appartementsrecht van De Groene Weide B.V. kocht, wist dat de bestemming daarvan beperkt was tot kantoorruimte en kapsalon/schoonheidssalon. Bovendien was [appellant] als (enig) aandeelhouder van De Groene Weide B.V. op basis van de hiervoor onder 2.7 vermelde correspondentie met [geïntimeerden] uit 2012 en de door hem in die hoedanigheid bijgewoonde vergaderingen van eigenaars ook op de hoogte van het feit dat [geïntimeerden] vasthielden aan de in de splitstingsakten opgenomen bestemming. Dat [geïntimeerden] in 2005 wel hebben ingestemd met toevoeging van kapsalon/schoonheidssalon aan de bestemming en [A] toestemming hebben gegeven om ook cadeauartikelen in haar salon te verkopen, doet evenmin af aan het oordeel dat [geïntimeerden] de door [appellant] voorgestane bestemmingswijziging op redelijke grond hebben geweigerd.
3.8.
Op grond van het voorgaande komt het hof tot de slotsom dat [geïntimeerden] niet zonder redelijke grond hun toestemming voor wijziging van de splitsingsakten op het punt van de bestemming van de bedrijfsruimte hebben geweigerd en dat de kantonrechter dus terecht het verzoek van [appellant] tot het verlenen van een vervangende machtiging heeft afgewezen. Dit betekent dat het hof de bestreden beschikking, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, zal bekrachtigen.
3.9.
[appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het appel, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en tot op heden begroot op € 314,- voor verschotten en € 2.682,- voor salaris;
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C. Toorman, J.E. Molenaar en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2017.