ECLI:NL:GHAMS:2017:3135

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.200.120/01

zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: 4691919 \ CV EXPL 15-10832

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 augustus 2017

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. G.E. Star Busmann te Amsterdam,

t e g e n

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

3. [geïntimeerde sub 3] ,

allen wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerden in principaal appel, appellanten in incidenteel appel,

advocaat: mr. Y.A.R. Seen te Noord-Scharwoude.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 21 september 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar (verder: de kantonrechter), van 31 augustus 2016, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie/verweerders in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie. De appeldagvaarding bevat de grieven.

Nadat [appellante] overeenkomstig de appeldagvaarding had geconcludeerd en bij akte een aantal producties had overgelegd, hebben partijen de volgende stukken ingediend:

memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
memorie van antwoord in incidenteel appel.

Op 20 april 2017 hebben partijen hun zaak door hun hiervoor genoemde advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten. [geïntimeerden] hebben bij die gelegenheid nog een aantal stukken in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis, (kennelijk) voor zover in conventie gewezen, zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] tot ontbinding van na te melden huurovereenkomst en ontruiming van de na te melden woning alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd, zakelijk, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis (in conventie) zal bekrachtigen, zij het – en daarop heeft het incidenteel appel onder meer betrekking – onder verbetering van gronden, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

In incidenteel appel heeft [appellante] geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof dat appel ongegrond zal verklaren, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Met
grief I in principaal appelvoert [appellante] aan dat de kantonrechter heeft verzuimd melding te maken van een tussen partijen gevoerd kort geding dat heeft geleid tot een vonnis van de kantonrechter van 18 mei 2016, waarbij een aantal (tegen)vorderingen van [geïntimeerden] zijn afgewezen. De kantonrechter was echter niet gehouden alle vaststaande feiten te vermelden. De (wel) vastgestelde feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Overigens maakt het hof er op deze plaats melding van dat voornoemde grief ook inhoudt dat de kantonrechter bij het procesverloop geen melding heeft gemaakt van de (tijdens de gehouden comparitie van partijen) gehanteerde pleitnotities. Dit is juist, maar kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.

3.Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( a) [geïntimeerden] hebben met ingang van 1 oktober 2014 aan [appellante] verhuurd de begane grond van de woning aan het adres [adres] (verder: het gehuurde), tegen een huurprijs van € 650,= per maand.

( b) De schriftelijke huurovereenkomst luidt, voor zover thans van belang:

“
Huurcontract inzaketijdelijkgemeubileerd - toeristisch verhuur.

(…)

Artikel 1

1.1

Verhuurder verhuurt tijdelijk aan huurder en huurder huurt tijdelijk van verhuurder de woonruimte, bestaande uit woonhuis waarvan uitsluitend de gehele begane grond met gebruikmaking van tuin en terras, en fietsberging, hierna te noemen “het gehuurde”.

1.2

Het gehuurde wordt gemeubileerd, gestoffeerd en voorzien van inventaris verhuurd.

(...)

Bestemming van het gehuurde

Artikel 2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonhuis door huurder. Huurder is verplicht het gehuurde gedurende de huurperiode zelf te bewonen. (…)

2.1

Het houden van huisdieren is slechts
na overlegen in voorkomende gevallen toegestaan.

(...)

Huurperiode

Artikel 7

7.1

De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van zes maanden, ingaande op 01 oktober 2014 met mogelijkheid tot verlenging.

7.2.

Na afloop van de in het vorige lid genoemde minimumduur kan de overeenkomst door elk van beide partijen worden opgezegd, met inachtneming van de overeengekomen opzeg periode van een maand.

Opzegging

Artikel 8

(…)

8.7

Indien het gehuurde verkocht wordt of gaat worden, wordt de huur onmiddellijk opgezegd en dient de huurder na maximaal een maand of zo spoedig als mogelijk
in goed overleghet gehuurde op te leveren.

(…)

Bezichtigingen

Artikel 13

13.1

Huurder is er mee bekend dat verhuurder het gehuurde in de verkoop heeft of gaat brengen.

13.2

Verhuurder is gerechtigd de handelingen te verrichten die in het kader van verkoop gebruikelijk zijn, zoals: het aanbrengen van verkoopborden, de plaatsing (met foto’s van in- en exterieur) van de woning op internet en bezichtigingen van de woning door potentiële kopers.

13.3

Verhuurder zal huurder steeds informeren over datum en tijdstip waarop bezichtigingen plaatsvinden. In ieder geval heeft verhuurder het recht bezichtigingen te laten plaatsvinden.

13.4

Partijen komen overeen dat huurder wel/niet tijdens de bezichtigingen in het gehuurde aanwezig zal zijn.

(…)”.

( c) [geïntimeerden] hebben eerst mondeling op 5 december 2014 en later per brief van 23 december 2014 (aangetekend verzonden op 24 december 2014) de huurovereen-komst opgezegd tegen 1 april 2015.

( d) [appellante] heeft met de opzegging van de huur niet ingestemd en de woning niet ontruimd. Een vordering van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde is door de kantonrechter te Alkmaar bij vonnis in kort geding van 2 juni 2015 afgewezen.

( e) Bij het bestreden vonnis (in conventie) heeft de kantonrechter, voor zover thans van belang, op vordering van [geïntimeerden] de huurovereenkomst ontbonden, [appellante] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en [appellante] in de proceskosten verwezen, maar afgewezen de vordering van [geïntimeerden] voor recht te verklaren (primair) dat tussen partijen met betrekking tot het gehuurde sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is en is geëindigd op 1 april 2015, althans (subsidiair) dat [geïntimeerden] de huurovereenkomst rechtmatig hebben opgezegd tegen genoemde datum, evenals de (uiterst subsidiaire) vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst. Het in reconventie gewezen vonnis is in appel niet van belang.

( f) Na het bestreden vonnis is het gehuurde ontruimd en door [geïntimeerden] aan een derde verkocht en geleverd.

3.2.

De
grieven I en II in incidenteel appelhouden in dat de kantonrechter ten onrechte de door [geïntimeerden] (primair en subsidiair) gevraagde verklaring voor recht, zoals onder 3.1 (e) vermeld, niet heeft gegeven. Het hof stelt vast dat de door [geïntimeerden] in hoger beroep ingestelde vordering niet strekt tot het alsnog geven van een dergelijke verklaring voor recht. [geïntimeerden] concluderen immers in hun memorie van grieven in incidenteel appel (en overigens ook bij hun pleitnota in appel) slechts tot bekrachtiging van het bestreden vonnis “al dan niet op bij grieven aangevoerde aanvullende gronden”, zulks terwijl bij dat vonnis geen verklaring voor recht was gegeven. Dit betekent dat de grieven, bij gebrek aan belang, onbesproken zouden kunnen blijven. Niettemin overweegt het hof dat het zich verenigt met de door de onderhavige grieven bestreden beslissingen van de kantonrechter en de gronden waarop deze berusten, een en ander zoals weergegeven onder 5.2 en 5.5 tot en met 5.7 van het bestreden vonnis, welke overwegingen het hof overneemt en tot de zijne maakt. Niets van wat [geïntimeerden] in hun toelichting bij deze grieven naar voren hebben gebracht, kan daaraan afdoen.

3.3.1.

De
grieven II (waaronder de sub-grieven A tot en met E) en III in principaal appelkunnen gezamenlijk worden besproken omdat zij beide betogen dat de kantonrechter (in de overwegingen 5.10 en 5.11 van het bestreden vonnis) ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van de huurover-eenkomst, dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat een ingebrekestelling achterwege kon blijven. Het hof zal hierbij, waar nodig of gewenst, tevens betrekken hetgeen [geïntimeerden] hebben aangevoerd in het kader van
grief III in incidenteel appel, met welke grief zij ingaan op feiten en omstandigheden die zij mede aan hun ontbindingsvordering ten grondslag hadden gelegd maar die de kantonrechter onbesproken heeft gelaten.

3.3.2.

Bij de beoordeling van deze grieven stelt het hof het volgende voorop. Uit de onder 3.1 geciteerde gedeelten van de artikelen 8 en 13 van de huurovereenkomst blijkt dat [appellante] ten tijde van het sluiten van de huur ermee bekend was dat [geïntimeerden] van plan waren het gehuurde (tijdens de huurperiode) te verkopen. Daarmee werd ook een verplichting op [appellante] als huurster gelegd om aan die eventuele verkoop van het gehuurde loyaal haar medewerking te geven. In het licht van de omstandigheden i) dat in artikel 13.2 is bepaald dat verhuurder gerechtigd is handelingen te verrichten die in het kader van verkoop gebruikelijk zijn, zoals (onder meer) bezichtigingen van de woning door potentiële kopers en ii) dat artikel 13.3 inhoudt dat verhuurder huurder steeds zal informeren over datum en tijdstip waarop bezichtigingen plaatsvinden en dat verhuurder in ieder geval het recht heeft bezichtigingen te laten plaatsvinden, kon [appellante] er slechts aanspraak op maken tijdens bezichtigingen in het gehuurde aanwezig te zijn, indien partijen dit (uitdrukkelijk) waren overeengekomen. Dat dit is gebeurd, is gesteld noch gebleken, terwijl artikel 13.4 op dit punt geen duidelijkheid biedt. Het hof onderkent wel dat het bezoeken van het gehuurde door potentiële kopers buiten aanwezigheid van [appellante] als een inbreuk op haar privacy kan worden aangemerkt, maar de inhoud van de huurovereenkomst, als zojuist vermeld, bood hiervoor een voldoende rechtvaardiging, terwijl [appellante] bovendien – doordat zij tevoren over een te houden bezichtiging diende te worden geïnformeerd – voorzorgmaatregelen kon treffen. Verder is onvoldoende concreet gesteld dat de huurovereenkomst partijen ertoe verplichtte het (telkens) eens te worden over datum en tijdstip van een bezichtiging. Integendeel, volgens de huurovereenkomst behoefden [geïntimeerden] [appellante] ter zake slechts te
informeren. [appellante] stelt dan ook ten onrechte dat de verkopende makelaar verplicht was tijdig (schriftelijk) contact met haar op te nemen “teneinde te overleggen over het tijdstip zodat cliënte [ [appellante] ; hof] aanwezig kan en zal zijn teneinde de makelaar en de gegadigden toegang te verschaffen”. [appellante] heeft, voorts, zelf gesteld dat zij in maart 2016 de sleutels van het gehuurde heeft vervangen omdat [geïntimeerden] en de voor hen optredende makelaar zich in haar af- of aanwezigheid met extra sleutels de toegang tot het gehuurde verschaften om bezichtigingen of controles uit te voeren. Aldus heeft [appellante] , zoals [geïntimeerden] ook stellen, feitelijk afgedwongen dat over dag en tijdstip van bezichtigingen overleg plaatsvond, terwijl het huurcontract dat overleg niet voorschreef. Het hof acht dit, evenals kennelijk [geïntimeerden] , een tekortkoming van [appellante] , waarbij nog in aanmerking wordt genomen dat [geïntimeerden] betwisten ooit het gehuurde onaangekondigd of in af- of aanwezigheid van [appellante] met eigen sleutels te hebben betreden en [appellante] van haar desbetreffende stelling niet voldoende duidelijk en concreet bewijs heeft aangeboden.

3.3.3.

Verder overweegt het hof het volgende. In de stellingen van [appellante] ligt besloten dat zij niet betwist dat zij gehouden was het gehuurde voorafgaand aan een bezichtiging op te ruimen. Wel betwist [appellante] dat zij het gehuurde (alsdan) niet naar behoren opruimde. Echter, in het licht van de door [geïntimeerden] (als producties 23 en 24 bij inleidende dagvaarding en 40 en 43 bij de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen) overgelegde foto’s, waaruit het tegendeel genoegzaam blijkt, acht het hof deze betwisting onvoldoende gemotiveerd. Daar komt nog bij dat vaststaat dat [appellante] in het gehuurde een hond heeft gehouden. [appellante] stelt weliswaar dat zij dit met [geïntimeerden] heeft besproken en dezen daartegen geen bezwaar hadden, maar [geïntimeerden] hebben dit betwist en [appellante] heeft van de juistheid van deze haar stelling geen voldoende concreet bewijs aangeboden. Om die reden moet het ervoor worden gehouden dat [appellante] geen toestemming had voor het houden van haar hond in het gehuurde. [appellante] heeft niet (voldoende gemotiveerd) weersproken dat de woonruimte als gevolg van de aanwezigheid van een hond stonk en vies en harig was. Mede in verband met de [appellante] bekende verkoopplannen van [geïntimeerden] acht het hof zowel het niet (voldoende) opruimen van het gehuurde vóór bezichtigingen als het zonder toestemming van [geïntimeerden] houden van een hond in het gehuurde tekortkomingen van [appellante] .

3.3.4.

Het hof is van oordeel dat ten aanzien van de onder 3.3.2 en 3.3.3 genoemde tekortkomingen nakoming blijvend onmogelijk was en het verzuim van [appellante] daarom zonder ingebrekestelling is ingetreden. Bovendien blijkt uit de houding van [appellante] ten aanzien van de bezichtigingen dat zij in de nakoming te dezen zou (blijven) tekortschieten in de zin van art. 83 aanhef en sub c BW, zodat in zoverre ook daarom een ingebrekestelling achterwege kon blijven. [appellante] heeft onvoldoende aangevoerd om te kunnen oordelen dat de door het hof vastgestelde tekortkomingen niet zodanig gering van betekenis of bijzondere aard zijn dat zij de ontbinding met haar gevolgen niet zouden rechtvaardigen.

3.3.5.

De conclusie is dat de grieven II en III in principaal appel falen.

3.4.

Op grond van wat het hof zojuist heeft geoordeeld, heeft de kantonrechter de door [geïntimeerden] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde terecht toegewezen, reden waarom alle overige stellingen van partijen, alsmede
grief IV in incidenteel appel, onbesproken kunnen blijven.

3.5.

Partijen hebben geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden kunnen leiden dan hiervoor vermeld. Hun bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend van de hand gewezen.

3.6.

De slotsom is dat het bestreden vonnis (in conventie) zal worden bekrachtigd. [appellante] zal, als de in zoverre in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het principale appel, [geïntimeerden] om dezelfde reden in de kosten van het incidentele appel. Het hof neemt bij dit laatste in aanmerking dat het appel van [geïntimeerden] verder ging dan slechts het (voor de zekerheid) aan de orde stellen van zogeheten devolutieve stellingen.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden (in conventie) gewezen vonnis;

verwijst [appellante] in de kosten van het principale appel, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en tot op heden begroot op € 314,= wegens verschotten, € 2.682,= wegens salaris van de advocaat en € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

verwijst [geïntimeerden] in de kosten van het incidentele appel, aan de zijde van [appellante] gevallen en begroot op € 1.341,= wegens salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, R.J.M. Smit en R.J.Q. Klomp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 augustus 2017.