ECLI:NL:GHAMS:2017:2274

• Datum uitspraak: 13 juni 2017
• Publicatiedatum: 16 juni 2017
• Zaaknummer: 200.199.160/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.M. Polak; L.A.J. Dun; R.J.Q. Klomp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurwoning en tekortkomingen in huurovereenkomst: beoordeling van ontbinding

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Rappange Administratie B.V. tegen een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam. Rappange heeft de huurovereenkomst met [geïntimeerde] aangevochten, omdat deze volgens Rappange tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door het gehuurde aan derden in gebruik te geven zonder toestemming. De kantonrechter heeft in eerdere vonnissen geoordeeld dat er sprake was van een tekortkoming, maar heeft de ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen, omdat deze tekortkomingen te gering van betekenis werden geacht om ontbinding te rechtvaardigen.

Het hof heeft de feiten uit het eerdere vonnis van de kantonrechter als uitgangspunt genomen en vastgesteld dat [geïntimeerde] de woning aan verschillende derden heeft gegeven, maar dat deze situaties, waaronder een woningruil en een huisbewaarderschap, niet van zodanige aard zijn dat ze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het hof oordeelt dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] niet van voldoende gewicht zijn om de vergaande consequenties van ontbinding te rechtvaardigen. Het hof bekrachtigt daarom het vonnis van de kantonrechter, voor zover dat in hoger beroep aan de orde is gesteld, en verklaart Rappange niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen het eerdere vonnis van 11 april 2016.

De beslissing van het hof houdt in dat Rappange de kosten van het hoger beroep moet vergoeden aan [geïntimeerde]. Dit arrest is uitgesproken op 13 juni 2017 door de meervoudige burgerlijke kamer van het Gerechtshof Amsterdam.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.199.160/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4764797 CV EXPL 16-2801

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 juni 2017 (bij vervroeging)

inzake

RAPPANGE ADMINISTRATIE B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. E.W. Baart te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.J. Kikkert te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Rappange en [geïntimeerde] genoemd.

Rappange is bij dagvaarding van 12 september 2016 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 11 april 2016 en 25 juli 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Rappange als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- akte van rectificatie, met een productie, van Rappange;

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Rappange heeft geconcludeerd dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis van 25 juli 2016 zal vernietigen, althans voor zover daarbij haar vorderingen onder b tot en met d zijn afgewezen, en deze vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. Het hoger beroep richt zich kennelijk niet (meer) tegen het vonnis van 11 april 2016 en Rappange wordt in haar beroep in zoverre niet ontvankelijk verklaard.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Rappange in de kosten van het hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.10, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

Met ingang van 1 september 1998 heeft (de rechtsvoorganger van) Rappange de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) aan [geïntimeerde] verhuurd. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 675,- per maand.

2.1.2.

In lid 1 van artikel 7 van de schriftelijke huuroverkomst is bepaald dat het huurder niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken dan wel aan derden onder te verhuren.

2.1.3.

[A] uit het Verenigd Koninkrijk heeft in juni 2014 in het kader van een woningruil een week in het gehuurde verbleven.

2.1.4.

In juli 2015 heeft [B] in het kader van een huisbewaarderschap tien dagen in het gehuurde verbleven. Hij heeft de kosten van verbruik van gas, water en licht gedurende deze periode vergoed.

2.1.5.

[geïntimeerde] heeft op 30 augustus 2015 in een bericht op Facebook meegedeeld van 12 september 2015 tot eind oktober, begin november 2015 in Frankrijk te zullen verblijven en gevraagd of iemand het gehuurde in die periode wilde onderhuren.

2.1.6.

[C] heeft van 12 september 2015 tot begin november 2015 in het gehuurde verbleven tegen betaling aan [geïntimeerde] van een totaalbedrag van € 1.600,-.

2.1.7.

Voordien had Rappange aan [geïntimeerde] gevraagd om medewerking te verlenen aan een taxatie van de woning, waarvoor toegang tot het gehuurde noodzakelijk was. Daarop heeft [geïntimeerde] aangegeven dat zij in de desbetreffende periode in het buitenland zou zijn en dat er iemand anders in het gehuurde zou verblijven die aan (de taxateur van) Rappange toegang kon verschaffen.

2.1.8.

Medio november 2015 heeft Rappange aan het bureau PSG Perception Security Group B.V. (hierna: PSG) opdracht gegeven te onderzoeken of [geïntimeerde] het gehuurde gebruikt zoals is overeengekomen met Rappange.

2.1.9.

Op 30 november 2015 heeft PSG een onderzoeksrapport uitgebracht. Daarin wordt onder meer verslag gedaan van een interview via e-mailberichten met [C] .

2.1.10.

PSG heeft aan Rappange een bedrag van € 1.270,50, inclusief btw, gefactureerd.

3. Beoordeling

3.1.

Het hof stelt op basis van de door Rappange genomen akte van rectificatie vast dat het onderhavige hoger beroep is ingesteld door Rappange
Administratie B.V. en dus niet, zoals in de appeldagvaarding staat vermeld, door Rappange
Makelaardij B.V.

3.2.

In eerste aanleg heeft Rappange gevorderd dat, kort gezegd, de kantonrechter

(a) voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] in de uitvoering van de huurovereenkomst jegens Rappange tekortgeschoten is, (b) de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, (c) [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan Rappange van de onderzoekskosten en de kosten van de beheerder ten bedrage van in totaal € 2.480,50 te vermeerderen met de wettelijke rente, met (d) veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding, inclusief de nakosten (waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten) en met rente.

3.3.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering onder a toegewezen, overwegende dat [geïntimeerde] het, hiervoor onder 2.1.2. weergegeven, contractuele verbod heeft overtreden door het gehuurde zonder daarvoor toestemming van Rappange te hebben gekregen aan derden, te weten [A] , [B] en [C] , ter beschikking te stellen en dat dit tekortkomingen aan de zijde van [geïntimeerde] zijn. De overige vorderingen zijn door de kantonrechter afgewezen, met compensatie van de proceskosten.

3.4.

Ten aanzien van de gevorderde ontbinding heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis geconcludeerd dat, samengevat, sprake is van feiten en omstandigheden die maken dat ontbinding in dit geval thans buitenproportioneel wordt geacht. De grieven strekken ten betoge dat sprake is van herhaalde wanprestatie door [geïntimeerde] en dat dit wel degelijk voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden. Het hof zal de grieven hierna gezamenlijk bespreken.

3.5.

Uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.6.

Vaststaat dat [geïntimeerde] het gehuurde aan respectievelijk [A] , [B] en [C] in gebruik heeft gegeven en dat zij daarvoor geen toestemming aan Rappange heeft gevraagd. Tevens staat vast dat dit evenzovele tekortkomingen van [geïntimeerde] in de nakoming van haar verbintenissen jegens Rappange oplevert. Bij de beantwoording van de vraag of deze tekortkomingen van zodanig geringe betekenis zijn dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen, doet naar het oordeel van het hof niet ter zake of [geïntimeerde] het gehuurde al dan niet op commerciële basis in gebruik gaf aan derden. Evenmin doet het er bij de beantwoording van deze vraag toe of [geïntimeerde] te kwader trouw heeft gehandeld, nog daargelaten dat het moeilijk zal zijn om vast te stellen wat de intenties van [geïntimeerde] waren toen zij haar woning aan derden in gebruik gaf.

3.7.

Aan [A] en [B] heeft [geïntimeerde] haar woning slechts respectievelijk een week en tien dagen in gebruik gegeven. Bovendien betrof het bij [A] een woningruil in verband met vakantie en bij [B] een huisbewaarderschap. Naast deze bijzondere gevallen van ingebruikgeving, is het gehuurde door [geïntimeerde] nog eenmaal aan een derde ( [C] ) in gebruik gegeven en wederom voor een beperkte periode. De betaling door [C] aan [geïntimeerde] van een totaalbedrag van € 1.600,- heeft er weliswaar toe geleid dat, zoals Rappange heeft betoogd, [geïntimeerde] dit bedrag aan andere zaken heeft kunnen uitgeven, anderzijds dient dit naar het oordeel van het hof in die zin genuanceerd te worden dat het hier slechts ging om een vergoeding van de vaste lasten van [geïntimeerde] , die in die periode niet het huurgenot heeft gehad. Immers, Rappange heeft niet betwist dat de vaste lasten van [geïntimeerde] € 935,- per maand bedragen en dat zij gedurende de periode waarin [C] in het gehuurde verbleef (12 september 2015 tot begin november 2015) dus in ieder geval het door hem betaalde bedrag kwijt was aan vaste lasten. Daarbij komt dat [geïntimeerde] Rappange ervan in kennis had gesteld dat niet zij, maar een ander, in de bewuste periode in de woning zou verblijven en Rappange daartegen geen bezwaar heeft gemaakt. In het licht van de inmiddels lange duur van de huurovereenkomst tussen partijen, komt het hof op grond van het voorgaande tot de conclusie dat in deze zaak sprake is van tekortkomingen die te gering van betekenis zijn om ontbinding van de huurovereenkomst, met al haar verstrekkende gevolgen van dien voor [geïntimeerde] , te rechtvaardigen.

3.8.

De slotsom van het voorgaande is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, voor zover in hoger beroep aan de orde gesteld. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu geen relevante feiten te bewijzen zijn aangeboden. Rappange zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

4. Beslissing

Het hof:

verklaart Rappange niet ontvankelijk in het hoger beroep voor zover dat is gericht tegen het vonnis van 11 april 2016;

bekrachtigt het vonnis van 25 juli 2016, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

veroordeelt Rappange in de kosten van het appel, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en tot op heden begroot op € 314,- voor verschotten en € 894,- voor salaris;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, L.A.J. Dun en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2017.