ECLI:NL:GHAMS:2017:2137

• Datum uitspraak: 6 juni 2017
• Publicatiedatum: 9 juni 2017
• Zaaknummer: 200.208.762/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.M. Aarts; R.J.M. Smit; R.J.Q. Klomp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurwoning en hennepkwekerij: spoedeisend belang bij ontruiming en aansprakelijkheid huurder voor gedragingen derde

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 6 juni 2017 uitspraak gedaan in hoger beroep over een vordering tot ontruiming van een huurwoning. De appellant, die de woning huurt van Woningstichting Eigen Haard, was in hoger beroep gekomen tegen een vonnis van de kantonrechter dat de vordering van Eigen Haard had toegewezen. De vordering was gebaseerd op het aantreffen van een hennepkwekerij in de huurwoning, wat volgens Eigen Haard een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleverde. De appellant had de woning in gebruik gegeven aan een derde, die de hennepkwekerij had opgezet. Het hof oordeelde dat er voldoende spoedeisend belang was bij de ontruiming, ondanks het feit dat de hennepkwekerij inmiddels was ontmanteld. Het hof stelde vast dat het houden van een hennepkwekerij in een gehuurde woning een ernstige tekortkoming is, ongeacht of er sprake was van overlast. De appellant werd aansprakelijk gehouden voor de gedragingen van de derde, omdat deze met zijn toestemming gebruik had gemaakt van de woning. Het hof concludeerde dat het boven redelijke twijfel was verheven dat de bodemrechter in een eventuele procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zou overgaan. De vordering tot ontruiming werd dan ook terecht toegewezen, en het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.208.762/01 SKG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5490652 KK EXPL 16-1396

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 juni 2017

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. A.K. Ramdas te Rotterdam,

tegen

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 30 januari 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 januari 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde. In de appeldagvaarding zijn de grieven opgenomen.

Op de eerstdienende dag heeft [appellant] dienovereenkomstig geconcludeerd.

Eigen Haard heeft een memorie van antwoord, met producties, ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van Eigen Haard alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente hierover, indien niet binnen veertien dagen na het arrest aan die veroordeling is voldaan.

Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

2. Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.5, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

[appellant] huurt met ingang van 21 november 2005 van Eigen Haard op grond van een schriftelijke huurovereenkomst de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde betreft een 2-kamerwoning van circa 41 m² en is gelegen op de derde etage van een woonblok met vier woonlagen.

2.1.2.

In de huurovereenkomst staat, onder meer, dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om gebruikt te worden als woonruimte ten behoeve van huurder (en de leden van zijn gezin).

2.1.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Woonruimte (versie 15 december 2003) van Eigen Haard (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.

2.1.4.

In artikel 10 van de algemene voorwaarden is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald:

“1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.

(…)

3.
3. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt.

Huurder is aansprakelijk voor alle gedragingen van anderen die zich met zijn goedvinden in de directe omgeving van het gehuurde bevinden.

(…)

6.
6. Het is huurder verboden het gehuurde - al dan niet tijdelijk - in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan (…).”

2.1.5.

Uit het proces-verbaal van de politie Amsterdam, district Amsterdam-Oost, basisteam Zuidoost-Gaasperdam van 9 oktober 2016 blijkt dat de politie op

10 september 2016 in het gehuurde een hennepkwekerij heeft aangetroffen. Verbalisanten verklaren in dit proces-verbaal - onder meer - het volgende:

“ De woning deels niet als woning in gebruik

Ik (…) zag

dat er in de woning sprake was van een:

- hennepkwekerij

Aantal kamers woning : 1

Kweekruimte : Ruimte A, geheel als kweekruimte in gebruik, middels een grote kweektent

Aantal hennepplanten : 175

Aantal assimilatielampen : 19

Diefstal van energie : Ja

Er zijn geen personen aangetroffen.

Ik (…) zag eveneens dat de woning wel als woning in gebruik was. Dit bleek uit:

- anders, nl. Bevindingen van de politiecollega’s ter plaatse, dat de rest van de

woning als zodanig in gebruik was.

Ik (…) beschrijf in Proces-Verbaal van Aantreffen Hennepkwekerij dat de woning als

zodanig in gebruik was met uitzondering van ruimte A (oorspronkelijke slaapkamer)

Deze zou in gebruik zijn als Hennepplantage.

(…)

Ik (…) verklaar in het Proces-Verbaal van Aantreffen Hennepkwekerij dat er

omstandigheden zijn aangetroffen die duiden op eerdere opbrengsten uit de exploitatie

van de aangetroffen hennepkwekerij:

- Verdroogde Hennepresten

- Kalkafzetting of het zeil in de kweekruimte

- Stofafzetting op de koolstoffilter Filterdoek welke na langere tijd wordt

veroorzaakt.

- Droogrekken met verdroogde hennepresten

- aangetroffen [Plastic zak met knipschaartjes met daarop hennepresten,

- aantreffen fles slaolie, welke word gebruikt om gereedschap en handen te reinigen

na het knippen.”

2.1.6.

Naar aanleiding van het proces-verbaal van politie heeft Eigen Haard bij gewone en aangetekende brief van 10 oktober 2016 [appellant] uitgenodigd voor een gesprek op 17 oktober 2016 op het kantoor van Eigen Haard, met de mededeling dat het gesprek niet hoeft door te gaan bij opzegging van de huurovereenkomst door [appellant] vóór 17 oktober 2016. [appellant] heeft hierop niet gereageerd en is niet op het kantoor van Eigen Haard verschenen.

2.1.7.

Bij gewone en aangetekende brief van 17 oktober 2016 heeft Eigen Haard [appellant] gesommeerd de huurovereenkomst uiterlijk op 24 oktober 2016 op te zeggen, omdat de woning niet conform de verplichtingen uit de huurovereenkomst wordt gebruikt. Hierbij is aangezegd dat bij uitblijven van een opzegging een juridische procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst zal worden gestart. [appellant] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

3. Beoordeling

3.1.

Bij inleidende dagvaarding van 10 november 2016 heeft Eigen Haard [appellant] in kort geding gedagvaard en gevorderd, kort gezegd, dat hij zal worden veroordeeld om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Aan deze vordering heeft Eigen Haard, samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder door het op bedrijfsmatige wijze telen van hennep in het gehuurde. [appellant] heeft als verweer, onder meer, aangevoerd dat een zekere [X] , aan wie hij het gehuurde van half maart 2016 tot en met eind november 2016 in gebruik heeft gegeven, buiten zijn medeweten de hennepkwekerij in het gehuurde heeft opgezet.

3.2.

De kantonrechter heeft de vordering van Eigen Haard bij het bestreden vonnis toegewezen. Tegen dat oordeel en de grondslagen waarop het berust is het hoger beroep van [appellant] gericht.

3.3.

Met
grief 1 voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat Eigen Haard voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering. [appellant] stelt dat er geen spoedeisend belang (meer) is, aangezien de hennepkwekerij inmiddels is ontmanteld en [X] niet meer in het gehuurde woont. Omdat er geen sprake (meer) is van een risicovolle situatie of overlast, dit het enige ernstige incident is dat zich heeft voorgedaan sinds [appellant] de woning in 2005 is gaan huren en hij geen huurachterstand heeft, doet zich hier naar de mening van [appellant] niet de situatie voor dat van Eigen Haard niet kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht.

3.4.

Deze grief faalt. Het hof is met Eigen Haard van oordeel dat zij een spoedeisend belang heeft bij het treffen van de door haar in dit kort geding gevorderde voorziening tot ontruiming van het gehuurde omdat zij er voldoende belang bij heeft een zo effectief mogelijk “zero tolerance” anti-hennepbeleid met betrekking tot illegale hennepkwekerijen te kunnen voeren. Het is aannemelijk dat het met dit beleid beoogde effect (afschrikwekkende werking en het afgeven van een signaal in de richting van medehuurders en omwonenden dat het exploiteren van een hennepkwekerij niet wordt getolereerd) eerder wordt bereikt indien de ontruiming snel plaatsvindt. Dat er thans geen kwekerij meer in het gehuurde aanwezig is en dat [X] niet meer in het gehuurde zou wonen, leidt, evenals de overige door [appellant] aangevoerde en hiervoor weergegeven omstandigheden, niet tot een ander oordeel.

3.5.

Behalve dat bij de als voorlopige voorziening gevorderde ontruiming voldoende spoedeisend belang moet bestaan, is voor toewijzing in kort geding van die vordering tevens vereist dat het boven redelijke twijfel is verheven dat Eigen Haard in de (mogelijk nog aanhangig te maken) bodemprocedure in het gelijk zal worden gesteld, dat wil zeggen dat haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. Ten aanzien van de vraag of in deze zaak ook aan dit vereiste wordt voldaan overweegt het hof het volgende.

3.6.

Uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.7.

Voorop wordt gesteld dat het houden van een hennepkwekerij in een gehuurde woning een tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen oplevert, ook als de huurovereenkomst (zoals in dit geval) geen expliciet verbod bevat op het kweken van hennep. Wat betreft de ernst van de tekortkoming is mede van belang of sprake was van teelt voor eigen gebruik dan wel van beroeps- of bedrijfsmatige teelt. [appellant] heeft in
grief 2 betwist dat het gehuurde is gebruikt voor bedrijfsmatige hennepteelt, zoals Eigen Haard stelt. Het hof zal in dit kader, evenals de kantonrechter, aansluiting zoeken bij de Aanwijzing Opiumwet (Stcrt. 2015, 539) (hierna: de aanwijzing). Blijkens de aanwijzing speelt bij het vaststellen of al dan niet sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt een rol:

- het aantal hennepplanten (bij vijf of minder wordt uitgegaan van eigen gebruik);

- de mate van professionaliteit (ongeacht het aantal planten wordt bedrijfs- of beroepsmatig handelen aangenomen zodra aan twee of meer van de indicatoren uit bijlage 1 van de aanwijzing is voldaan);

- het doel van de teelt (ongeacht het aantal planten wordt beroeps- of bedrijfsmatig handelen aangenomen als met de teelt geldelijk gewin is beoogd).

3.8.

Uit de door [appellant] niet weersproken verklaringen van verbalisanten, zoals weergegeven in het proces-verbaal van 9 oktober 2016, blijkt dat op 10 september 2016 in het gehuurde 175 hennepplanten zijn aangetroffen, derhalve aanzienlijk meer dan het maximale aantal van vijf planten bij welk aantal wordt aangenomen dat het om eigen gebruik gaat. Volgens [appellant] kan op grond van het proces-verbaal niet worden vastgesteld of deze vondst 175 kleine stekjes van hennepplanten of 175 hennepplanten betreft. Gezien het feit dat in het proces-verbaal expliciet over hennepplanten wordt gesproken en op geen enkele wijze van stekjes wordt gerept, acht het hof voldoende aannemelijk dat er hennepplanten en niet hennepstekjes zijn aangetroffen. Bovendien zou ook in het geval van (175) stekjes sprake zijn van het kweken van hennep. Daarbij komt dat in het gehuurde verschillende zaken, hiervoor weergegeven onder 2.1.5., zijn aangetroffen die duiden op een zekere mate van professionaliteit van de kwekerij. Zo werd er gebruik gemaakt van kunstverlichting (19 assimilatielampen) en een grote (afschermende) kweektent en bevond de kwekerij zich in een afgescheiden ruimte in het gehuurde (de oorspronkelijke slaapkamer). Reeds hiermee is voldaan aan in ieder geval twee indicatoren van bijlage 1 van de aanwijzing, te weten de indicatoren belichting, afscherming en ruimte, wat - zoals hiervoor overwogen - ook ongeacht het aangetroffen aantal planten op het professionele karakter van de teelt wijst. Verder is in dit verband van belang dat er blijkens genoemd proces-verbaal sprake was van diefstal van stroom en dat er omstandigheden zijn aangetroffen die duiden op eerdere opbrengsten uit de exploitatie van de aangetroffen hennepkwekerij. Dat het gehuurde kennelijk ook als woning werd gebruikt, weegt hiertegen, anders dan [appellant] heeft betoogd, niet op.

3.9.

Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat in het gehuurde een beroeps- of bedrijfsmatige hennepkwekerij is gehouden. Dit is een (ernstige) tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hieraan doet niet af dat niet is gebleken dat de kwekerij tot overlast of gevaar heeft geleid en evenmin dat, zoals [appellant] nog heeft aangevoerd, in het proces-verbaal van de politie wel diefstal van stroom wordt vermeld maar niet staat dat er elektriciteit buiten de meter om is afgenomen. Het hof acht voldoende dat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in een kamer van het gehuurde, zeker een kwekerij van deze omvang, de mogelijkheid is geschapen dat Eigen Haard of omwonenden daar op enige wijze nadeel van konden ondervinden. Voor zover [appellant] nog heeft betoogd dat bij Eigen Haard een deugdelijk beleid ter zake van in het bijzonder het aantal toelaatbare hennepplantjes ontbreekt, althans dat [appellant] daarvan niet op de hoogte is gesteld, overweegt het hof dat Eigen Haard in beide instanties heeft gesteld een duidelijk (kenbaar) beleid van non-acceptatie van hennepteelt te voeren en dat het [appellant] duidelijk had moeten zijn dat een kwekerij met 175 planten (of stekjes) voor Eigen Haard niet toelaatbaar is. Dit betekent dat grief 2 faalt.

3.10.

Grief 3 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat, ook als ervan wordt uitgegaan dat [X] de hennepkwekerij buiten medeweten van [appellant] heeft opgezet, [appellant] op grond van artikel 7:219 BW jegens Eigen Haard aansprakelijk moet worden gehouden voor de gedragingen van [X] , omdat [X] met toestemming van [appellant] gebruik heeft gemaakt van het gehuurde. In eerste aanleg heeft [appellant] een schriftelijke bruikleenovereenkomst tussen hem en [X] met betrekking tot het gehuurde overgelegd die ziet op de periode van 15 maart 2016 tot 1 december 2016. [appellant] stelt dat hij niet de kwade kans heeft aanvaard dat in deze periode in de woning hennep zou worden geteeld.

3.11.

Het hof stelt allereerst vast dat het aan [X] in gebruik geven van het gehuurde in strijd is met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden en dus (ook) een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst oplevert. Voor het antwoord op de vraag of, indien ervan wordt uitgegaan dat [X] de kwekerij heeft opzet en geëxploiteerd, deze gedragingen van [X] een tekortkoming van [appellant] opleveren in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Eigen Haard, is beslissend of [appellant] zich, in het licht van die gedragingen, zelf al dan niet als goed huurder heeft gedragen. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.12.

In eerste aanleg heeft [appellant] tijdens de zitting op 29 december 2016 meegedeeld dat hij ongeveer acht en een halve maand niet in het gehuurde is geweest, omdat hij in het buitenland dan wel bij zijn vriendin verbleef. [appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat hij slechts drie en een halve maand niet in de woning is geweest: alleen van 8 juni 2016 tot en met 19 juni 2016 en van 30 augustus 2016 tot en met 27 november 2016 bevond hij zich wegens respectievelijk een overlijdens- en een ziektegeval in het buitenland. [appellant] stelt van half maart 2016 tot en met de eerste week van juni 2016 dagelijks - hij kookte en at daar - en in juli 2017 (het hof begrijpt: 2016) regelmatig in de woning te zijn geweest en toen geen onregelmatigheden te hebben geconstateerd. Het hof acht hetgeen [appellant] in hoger beroep heeft gesteld over zijn aanwezigheid in de woning, zeker gegeven de met [X] gesloten schriftelijke gebruiksovereenkomst ten aanzien van die periode, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet (voldoende) aannemelijk. Echter, ook als [appellant] wordt gevolgd in zijn in hoger beroep gewijzigde stellingen - in welk geval hij toch nog ruim vier en een halve maand niet in de woning zou zijn geweest -, heeft [appellant] naar het oordeel van het hof gedurende de periode waarin hij de woning aan [X] in gebruik heeft gegeven niet de zorg voor het gehuurde betracht die van hem kan worden verlangd, met als kennelijk gevolg dat een derde daar een hennepkwekerij heeft kunnen inrichten. [appellant] kan zich ter zake niet disculperen door te stellen dat hij van niets wist en dat hij wegens verblijf in het buitenland geen invloed op de gedragingen in kwestie heeft gehad dan wel deze (daardoor) niet heeft kunnen verhinderen. Dit geldt temeer nu [appellant] naar zijn zeggen zijn woning gedurende acht en een halve maand heeft toevertrouwd aan iemand die hij in de kroeg heeft ontmoet, te weten de dakloze [X] , en dus aan iemand die hij niet of nauwelijks kende. Een en ander brengt het hof tot het oordeel dat gedragingen van [X] met betrekking tot de hennepkwekerij in het gehuurde een tekortkoming van [appellant] opleveren in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Eigen Haard, zodat grief 3 faalt.

3.13.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat [appellant] geen omstandigheden heeft gesteld die de verwachting wettigen dat de rechter in de bodemprocedure van oordeel zal zijn dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Anders dan [appellant] in
grief 4 heeft betoogd, is het naar het oordeel van het hof boven redelijke twijfel verheven dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal overgaan. Dit betekent dat de vordering van Eigen Haard terecht, vooruitlopend op die eventuele bodemprocedure, is toegewezen. Een afweging van de belangen van partijen, waaronder het door [appellant] in
grief 5 gestelde woonbelang, leidt niet tot een ander oordeel. Dat toewijzing van een vordering tot ontruiming een definitief karakter en verstrekkende gevolgen heeft, leidt daartoe evenmin. Grieven 4 en 5 zijn dus ook tevergeefs voorgesteld.

3.14.

De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het appel, aan de zijde van Eigen Haard gevallen en tot op heden begroot op € 716,- voor verschotten en € 894,- voor salaris;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, R.J.M. Smit en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2017.