ECLI:NL:GHAMS:2017:1869

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.179.875/01

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/566126 / HA ZA 14-562

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 mei 2017

inzake

[X], wonend te [woonplaats 3] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van de goederen van
[Y] ,wonend te [woonplaats 1] ,

appellante,

tevens voorwaardelijk incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. E.M. Richel te Schiedam,

tegen

1.[Z] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

2.
AMSTEDE PROJECTONTWIKKELING B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerden,

tevens voorwaardelijk incidenteel appellanten,

advocaat: mr. D. op de Hoek te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [X] , [Y] , [Z] en Amstede genoemd; [Z] en Amstede worden tezamen [Z] c.s. genoemd.

[X] is bij dagvaarding van 27 oktober 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 29 juli 2015, onder bovengenoemd zaak/rolnummer gewezen tussen [X] , in haar voornoemde hoedanigheid, als eiseres en [Z] c.s. als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties;

- akte in principaal appel, tevens memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel, gedateerd 19 april 2016 en genomen ter rolle van 3 mei 2016.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – haar in hoger beroep aangevulde vordering alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

[Z] c.s. hebben in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten en in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep eveneens tot bekrachtiging, onder verbetering van gronden.

[X] heeft in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot verwerping van de grieven, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.24 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen.
Grief I in principaal appelhoudt onder meer in dat de feiten onvolledig zijn weergegeven.

[X] miskent hiermee echter dat de rechtbank niet was gehouden alle vaststaande feiten te vermelden. Voor zover gericht tegen de vaststelling van de feiten faalt de grief reeds daarom. Indien van belang in hoger beroep zal het hof overigens wel acht slaan op hetgeen [X] bij grief I naar voren heeft gebracht over de kosten van verbouwing van de tweede verdieping. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn in hoger beroep op zichzelf niet in geschil en deze dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.2.

Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.1.

[Y] was van 1984 tot 2009/2010 de eigenaar van het pand aan de [adres] (hierna: het pand). Het pand bestond uit een bedrijfsruimte op de begane grond en in het souterrain en voorts uit drie afzonderlijke etagewoningen op de eerste, tweede en derde verdieping. Het pand was tot 29 januari 2009 niet gesplitst. De bedrijfsruimte en de woonruimten werden door [Y] verhuurd aan (verschillende) derden.

2.2.2.

In maart 2000 is het pand door makelaarskantoor Kroese & Paternotte getaxeerd. Daarbij is de onderhandse verkoopwaarde (in verhuurde staat) bepaald op fl. 1.550.000,=. [Y] heeft in 2005/2006 werkzaamheden aan het pand laten uitvoeren.

2.2.3.

Van 2006 tot en met 2010 heeft [Z] als zakelijk en bouwkundig adviseur van [Y] gefungeerd.

2.2.4.

Thorwald Brouwer Makelaardij heeft een taxatie van het pand verricht en daartoe op 20 december 2006 een schriftelijk rapport uitgebracht. De onderhandse verkoopwaarde (in verhuurde staat) is daarbij bepaald op € 900.000,=.

2.2.5.

Bij brief van 2 februari 2008 heeft [A] , directeur van DBA Advies, aan [Z] en [Y] als volgt bericht:

‘(…) Hierbij moeten wij tot de conclusie komen dat splitsing in de huidige samenstelling van het pand, een bedrijfsruimte met 3 separate woningen, conform de regelingen niet mogelijk is. (…)’

2.2.6.

Op 12 november 2008 hebben [Y] en [Z] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte in het pand voor een koopprijs van € 375.000,=, kosten koper. Deze koopovereenkomst is op 14 november 2008 bij notaris P.A. Kroes te Diemen (hierna notaris Kroes) op diens kantoor doorgenomen, door de notaris opnieuw opgemaakt en door [Y] en [Z] nogmaals ondertekend. Het pand is vervolgens bij akte van 29 januari 2009 gesplitst in de bedrijfsruimte enerzijds en de drie etagewoningen anderzijds. Op diezelfde dag heeft ook de levering van de bedrijfsruimte aan [Z] plaatsgevonden.

2.2.7.

In 2009 heeft [Y] facturen voldaan aan (de eenmanszaak van) [Z] en Amstede in verband met in opdracht van [Y] uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden aan de woonruimte op de tweede verdieping van het pand.

2.2.8.

[Y] en [Z] hebben op 7 oktober 2009 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimten in het pand. De overeengekomen koopprijs bedroeg € 280.000,=. De koopovereenkomst is ten overstaan van notaris Kroes gesloten.

Op 15 februari 2010 heeft de levering van de woonruimten aan [Z] plaatsgevonden, ditmaal ten overstaan van mr. P.A.D. Mokkum, notaris te Diemen (werkzaam op hetzelfde kantoor als notaris Kroes, hierna notaris Mokkum).

2.2.9.

Begin 2011 is bij [Y] de ziekte van Alzheimer geconstateerd. Bij beschikking van 14 juni 2011 is [X] , stiefdochter van [Y] , als bewindvoerder en mentor van [Y] benoemd.

2.2.10.

Op 29 juni 2011 en 5 juli 2011 heeft Straathof Makelaars o.g. in opdracht van [X] een ‘geveltaxatie’ uitgevoerd ten aanzien van de bedrijfsruimte van het pand. Daarbij is de marktwaarde, uitgaande van een lege oplevering dan wel rekening houdende met een getaxeerde huurwaarde van circa € 40.000,=, getaxeerd op € 610.000,= kosten koper.

2.2.11.

Bij brief van 1 augustus 2011 heeft de advocaat van [Y] aan [Z] bericht:

‘(…) Mede met inachtneming van het vorenstaande is ten aanzien van de verkoop/ levering van het gehele pand door cliënt aan u (voor de in 2008/2009 overeengekomen verkoopprijzen) sprake van een situatie die – onder meer vanuit juridisch perspectief – niet ongemoeid kan blijven. (…)

Voor cliënt en diens bewindvoerder/mentor staat buiten kijf dat deze zaak niet kan/zal blijven zoals die nu is.

Teneinde mogelijke misverstanden te voorkomen stel ik u hierbij namens cliënt (…) tot nader order aansprakelijk voor de vergoeding van alle door cliënt geleden en te lijden schade tengevolge van de verkoop van[het pand; hof]
door cliënt aan u onder de hiervoor geschetste omstandigheden, waaronder de (veel te) lage koopprijs. (…)’

2.2.12.

Notaris Kroes heeft op 4 augustus 2011 via e-mail het volgende aan [Z] geschreven:

‘(…) Tevens kan ik u desgevraagd het navolgende meedelen ten aanzien van de heer [Y] (…) welke mededeling tevens geldt voor alle werkzaamheden welke ik in mijn dagelijkse praktijk verricht:

Indien ik of mijn kantoor bij onze werkzaamheden het vermoeden/indruk krijg, dat één of meer van de betrokken partijen niet meer handelingsbekwaam mochten zijn (…) dan zal ik mijn werkzaamheden direct stoppen. (…) De overdrachten van[het pand]
heb ik via mijn kantoor laten afwikkelen en ik kan dus bevestigen dat ik en mijn kantoor geen enkel moment getwijfeld hebben of genoemde heer [Y] de gevolgen van zijn rechtshandelingen niet zou hebben kunnen overzien; naar onze mening kon hij dat op die momenten dus wel. (…)’.

2.2.13.

Bij beschikking van 16 mei 2013 heeft de rechtbank Amsterdam op verzoek van [X] een voorlopig deskundigenbericht gelast. Daarbij zijn als deskundigen benoemd:

- professor dr. F.R.J. Verhey jr., neuroloog (hierna: Verhey),

- G.A.L.H. Isaak, makelaar (hierna: Isaak),

- E. Kampinga, makelaar (hierna: Kampinga) en

- J.M.J. Keij, makelaar (hierna: Keij).

2.2.14.

In zijn deskundigenrapport van 13 januari 2013 heeft Verhey, voor zover hier van belang, onder meer het volgende geschreven:

‘4.Samenvatting medische informatie.

(…)

D. De relevante informatie voor de vraagstellingen uit de correspondentie van de huisarts staat hieronder samengevat. (…) Op 19-07-2010 wordt voor de eerste keer een melding gemaakt van vergeetachtigheid door de familie. Een week later werd een OPS-score (een screenend instrument naar cognitieve problemen) afgenomen. Volgens de huisarts liet deze geen aanwijzingen zien voor dementie. Op 29-11-2010 geeft pt aan een verwijzing te wensen naar het VUmc voor verder onderzoek naar zijn cognitieve functioneren op verzoek van zijn familie. In de schriftelijke verwijzing aan de neurologie van het VUmc geeft de huisarts aan dat pt zeer adequaat over komt in het contact. Op dat moment was pt verder gezond en gebruikte hij geen medicatie. Er wordt vermeld dat de reden van onrust door de familie tevens samenhangt met een vriendschappelijke relatie met een geld lenende dame.’

Verhey heeft de door de rechtbank aan hem gestelde vragen, voor zover hier van belang, als volgt beantwoord:

‘1. Heeft de ziekte van Alzheimer bij de heer [Y] reeds in 2008 geleid tot een stoornis van diens geestvermogens? (…)

Ja, met grote waarschijnlijkheid. In 2011 is er formeel, en op goede gronden, dementie vastgesteld met de ziekte van Alzheimer als oorzaak. In het algemeen leidt de langzame ontwikkeling bij de ziekte van Alzheimer er toe dat reeds 15 jaar voor de klinische openbaring van deze ziekte er al afwijkingen zijn in de hersenen. Deze afwijkingen leiden tot beïnvloeding van het verstandelijk vermogen. Mede gezien de langzame progressie van het dementieproces bij meneer [Y] (…) is het waarschijnlijk dat er reeds licht cognitieve stoornissen in 2008 bestaan hebben. (…)

2. Heeft de ziekte van Alzheimer reeds eind 2008 de heer [Y] belet zijn belangen bij de transacties te overzien en/of te waarderen? (…)

Deze vraag valt niet rechtstreeks te beantwoorden omdat van de periode 2008 geen testgegevens voorhanden zijn. De ernst van de toestand kan derhalve alleen via extrapolatie worden geschat op grond van latere testgegevens (…) Het is dus zeer wel mogelijk dat zijn oordeel- en kritiekvermogen gestoord was in 2008, waardoor hij niet volledig in staat was om zijn belangen te overzien en/of te waarderen.

3. Heeft de stoornis van de geestvermogens ten gevolge van de ziekte van Alzheimer de heer [Y] beïnvloed ten tijde van het aangaan van de transacties in 2008 en 2009 en zo ja welke invloed is dit dan?

Gezien het beloop van de ontwikkeling van de ziekte van Alzheimer bij meneer [Y] en de vastgestelde problemen in het verstandelijk vermogen in 2011, zullen er waarschijnlijk bij betrokkene oordeel- en kritiekstoornissen aanwezig zijn geweest in 2008 en 2009. Hierdoor wordt het vermogen om zijn belangen bij de transacties te overzien en te waarderen gestoord. Zie tevens antwoord op vraag 2.

4. Indien de voorgaande vragen bevestigend moeten worden beantwoord in verband met het stadium van de ziekte of de ernst van de stoornis;

(…) Indien het de bedoeling was om naar het stadium van de ziekte van Alzheimer te informeren in 2008-2009 kunnen wij het volgende beantwoorden. Er zal naar alle waarschijnlijkheid in deze periode sprake zijn geweest van lichte cognitieve stoornissen, ook wel “Mild cognitive impairment” (MCI) genoemd. Dit betreft een stadium voor het stadium van dementie.

5. Was bij de heer [Y] reeds in 2008 en 2009 sprake van een zodanig abnormale geestestoestand ten gevolge van de ziekte van Alzheimer dat hij hierdoor destijds ertoe werd bewogen de rechtshandelingen met [Z] te verrichten?

Deze vraag is niet goed te beantwoorden, omdat de aanwezigheid van een ziekte alleen nooit iemand ertoe kan bewegen bepaalde handelingen te verrichten. (…)[Het is]
zeker mogelijk, maar niet met grote waarschijnlijkheid vast te stellen, dat in de jaren voordat bij dhr. [Y] de diagnose dementie van het Alzheimertype werd gesteld, sprake was van een verhoogde mate van beïnvloedbaarheid.

6. Is voor [Z] , die de heer [Y] in ieder geval reeds sedert 2006 adviseerde, kenbaar geweest dat de heer [Y] aan de ziekte van Alzheimer leed en zo ja, per wanneer moet dat naar alle waarschijnlijkheid het geval zijn geweest.

Dit was zeer waarschijnlijk niet het geval. In 2008/2009 waren er waarschijnlijk lichte cognitieve stoornissen, die in het algemene functioneren niet zichtbaar waren. Enkel bij complexe handelingen kwam dit naar voren. De huisarts, als medicus, beschrijft tevens dat meneer [Y] in 2011 geen indruk maakte van een demente man. In het contact kwam meneer [Y] adequaat over bij de huisarts. Het is om deze reden ondenkbaar dat een leek op dit gebied, zoals meneer [Z] , heeft geweten dat meneer [Y] op dat moment aan de ziekte van Alzheimer leed. (…)’

2.2.15.

Bij voornoemde beschikking van de rechtbank van 16 mei 2013 zijn aan de deskundigen Isaak, Kampinga en Keij de volgende vragen gesteld:

‘1. wat was de waarde van de bedrijfsruimte in het pand aan de [adres] , ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst op 12 november 2008?;

2. wat was de waarde van ieder afzonderlijk woonappartement in het pand aan de [adres] , ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst op 7 oktober 2009?;

3. was de door [Z] betaalde koopprijs voor de bedrijfsruimte destijds redelijk te achten?;

4. was de door [Z] betaalde koopprijs voor de woonappartementen destijds redelijk te achten?;

5. wat was destijds de reële waarde van de in opdracht van [Y] door Amstede Projectontwikkeling aan het appartement op de tweede verdieping uitgevoerde verbouwing?’

2.2.16.

Keij heeft het pand in totaal getaxeerd op € 1.200.000,=. Hij heeft de vraag over de verbouwingskosten van de tweede verdieping van het pand niet betantwoord. In het taxatierapport is voor zover van belang opgenomen:

‘(…) Het pand is op datum opname (12-10-2013) zeer goed onderhouden.

Het bovenhuis is in gebruik als 3 woningen bij diverse studenten.

(…) Huuropbrengst begane grond volgens akte leeg op 12 november 2008. (…)

Huurwaarde ca. € 45.000,- tot € 50.000,- per jaar in 2008.

Waarde leeg of met huurwaarde ca. € 600.000,- (…)

Huuropbrengst bovenhuis volgens koopovereenkomst leeg en ontruimd. (7 oktober 2009)

Huurwaarde ca. € 36.000,- per jaar

Waarde per appartement: ca. € 275.000,- x 3 = ca. € 825.000,- minus splitsingskosten, winst en risico, waarde € 650.000,- (…)

Minus eventuele risico fundering, aftrek € 50.000,-, waarde € 600.000,-. (…).’

2.2.17.

Isaak heeft het pand getaxeerd op € 600.000,= voor de bedrijfsruimte en € 550.000,= voor de woonruimten (alle vrij van huur en gebruik). In het rapport staat onder meer:

‘(…) Er wordt[ten aanzien van de bedrijfsruimte]
uitgegaan van een matige staat van onderhoud (…)[Ten aanzien van de woonruimten]
wordt uitgegaan van een gemiddelde staat van onderhoud en gedateerde interieurs, met uitzondering van de woning op de tweede verdieping, waar kort vóór de verkoop een renovatie is uitgevoerd op kosten van de heer [Y] . (…)

Uitgaand van de destijds geldende gemiddelde verbouwingskosten per vierkante meter woonruimte, zou de omschreven verbouwing exclusief de eerdergenoemde voorzieningen (keuken, wand- en vloertegels t.b.v. badkamer en keuken, compleet sanitair, deurbeslag en afwerkvloer) circa 45.000,= incl. BTW hebben mogen kosten. (…)’

2.2.18.

Kampinga heeft op haar beurt het pand getaxeerd op, afgerond, € 425.000,= voor de bedrijfsruimte in verhuurde staat, en € 390.000,= voor de woonruimten. In het rapport is opgenomen:

‘(…) Uit ter hand gestelde gegevens is ondertekende er van uitgegaan dat de winkelruimte in matige staat van verbouw verkeerde. Tevens is ondergetekende er van uit gegaan dat de woning ter plaatse van de eerste verdieping in matige/gedateerde staat verkeerde. De woning ter plaatse van de tweede verdieping was in verbouw, echter nog niet afgebouwd. De woning op de derde verdieping was in matige/gedateerde staat. (…)

Berekening huurwaarde winkel (…)

Totale huurwaarde per jaar (…) € 34.700,--

Kapitalisatiefactoor 14 x € 34.700,-- (…) = € 485.800,- V.O.N. (…)

Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat : € 454.018,-- (…)

Om bovenstaande huurwaarde te kunnen halen dient de winkelruimte in goede staat te verkeren. Ondergetekende (…) is derhalve uitgegaan van een investering van ca. € 30.000,--. (…)

Ondergetekende (…) heeft voor de 3 bovenwoningen door een onafhankelijk bedrijf een puntenrapport (…) laten opstellen.

Uit deze puntenrapportages blijkt dat alle drie de woningen niet te liberaliseren waren op waarde peildatum, 7 oktober 2009. Hieruit kun je opmaken dat het bovenhuis geen ontwikkelingswaarde had, maar een beleggingswaarde.

Gezien de uitstekende locatie heeft ondergetekende (…) de factor bepaald op 22 x de jaarhuur.

[volgt berekening aan de hand van maximale huur op basis van punten x 12 x 22 – kosten renovatie; hof]

Het totaal van deze 3 bovenwoningen bedraagt (…) Afgerond € 390.000,-- (…)’.

Ondergetekende (…) is van mening dat voor de verbouwing van het appartement op de tweede verdieping een m2-prijs van € 800,-- excl. BTW kan worden berekend. Deze m2-prijs staat voor een goede/luxe verbouwing. Conform de meetinstructie NEN 2580 (…) = € 60.356,80 inclusief BTW. (…)

2.2.19.

In een schriftelijke verklaring van 21 juni 2014 heeft [B] , ten tijde van de (ver)koop van het pand de partner van [Z] , het volgende geschreven:

‘(…) Na de verkoop van[het pand]
(…) is de heer [Y] naar Antwerpen vertrokken om daar in zaken te gaan met ene mevrouw [C] . Zij had een modebedrijf of wilde dit opstarten. Hij kwam daardoor minder vaak langs. Als hij langskwam was het echter altijd erg gezellig. (…) Ik had de indruk dat het erg goed ging met de heer [Y] . De laatste keer dat ik de heer [Y] heb gezien en gesproken was in april 2011. (…) Pas later heb ik (…) begrepen dat de heer [Y] sinds maart 2011 aan dementie / Alzheimer lijdt. Ik vind dat erg voor de heer [Y] . Echter, ook tijdens onze ontmoeting in april 2011 heb ik daar niets van gemerkt. (…)’

2.2.20.

[D] van Fremon Betonwerken heeft op 1 juli 2014 schriftelijk als volgt verklaard:

‘In juni 2008 werd ik benaderd door de heer [Y] vanwege verzakking van zijn pand (…) De heer [Y] kwam op mij rustig en duidelijk over. (…)’

2.2.21.

Notaris Kroes heeft bij e-mail van 12 juli 2014 aan Amstede het volgende geschreven:

‘In de periode 14 november 2008 tot en met 15 februari 2010 is de heer [Y] (…) meerdere malen bij mij op kantoor geweest (…)

Tijdens al deze bijeenkomsten hebben noch ik, noch mijn collega mevrouw Mr. P.A.D. Mokkum, de indruk gekregen dat de heer [Y] niet op de hoogte was van de documenten welke hij ondertekende, dan wel dat hij niet op de hoogte was van de gevolgen welke waren verbonden aan de ondertekening van die documenten; naar onze volle overtuiging was hij daar volledig van op de hoogte. (…) In dat kader wil ik ook benadrukken dat deze afspraken geen korte afspraken waren, maar afspraken van minimaal 45/60 minuten of nog langer (…)’.

2.2.22.

Professor dr. J.C. van Swieten, neuroloog bij het Erasmus MC, heeft op 16 juli 2014 het volgende aan de advocaat van [Z] geschreven:

‘Second opinion inzake de zaak van[ [Y] ]
tegen[ [Z] ]
. Het betreft het expertise-rapport van[Verhey]
.

(…) De vraag spitst zich toe of er waarschijnlijk oordeels- en kritiekstoornissen in 2008 en 2009 aanwezig zijn geweest, gezien de vastgestelde problemen in verstandelijke vermogens in 2011. (…)

Bij de beantwoording van de cruciale vraag rond de oordeels- en kritiekstoornissen is het in het algemeen van belang signalen uit andere situaties en personen rond deze periode in de extrapolatie mee te nemen. Bovendien is het van belang het ziektebeloop na het vaststellen van de vastgestelde problemen in verstandelijke vermogens in 2011 in ogenschouw te nemen. Op basis hiervan lijkt het mij zeer de vraag, zo niet onmogelijk, oordeels- en kritiekstoornissen in 2008 en 2009 aannemelijk te maken, die de complexe beoordeling van de transactie zouden hebben verstoord. Het verslag van de notaris Peter Kroes en de rapportage van [D] , d.d. 1 juli 2014 geven geen aanleiding met enige mate van waarschijnlijkheid dergelijke oordeels- en kritiekstoornissen te extrapoleren. Bovendien duidt de betere score van 25 bij het herhaald MMSE onderzoek in 2012 zeker niet op een zeer actief dementieel proces, en kan dit mijns inziens zeker niet door een leereffect te worden verklaard. (…)’.

2.2.23.

Makelaar T.A. Brouwer heeft op 27 juni 2014 een schriftelijke verklaring afgegeven, waarin is opgenomen:

‘Op 17 november 2006 heb ik (…) in opdracht van de heer [Y] een taxatierapport opgesteld voor het perceel [adres] . (…) De heer [Y] heeft mij tijdens de taxatie verzocht zo hoog mogelijk te taxeren, omwille van een hypotheekaanvraag. (…) Ik heb geconstateerd dat het pand in een matige tot gedateerde staat verkeerde. Vanwege het verzoek van de heer [Y] , zo hoog mogelijk te taxeren, heb ik vermeld dat het binnenonderhoud, buitenonderhoud en de bouwkundige constructie goed waren. (…)’.

2.2.24.

P. Scheltens , verbonden aan het VUmc en behandelend arts van [Y] , heeft op 16 november 2014 per e-mail aan de advocaat van [Y] bericht:

‘(…) Als we de vraag beperken tot de meest belangrijke in deze, namelijk, of de heer [Y] in 2008 reeds leed aan de ziekte van Alzheimer, kan deze alleen maar met ja beantwoord worden. Het is precies zoals collega Verhey betoogt: als de ziekte officieel gediagnosticeerd wordt (i.c. in 2011) is de aandoening in de hersenen reeds vele jaren aanwezig. In de literatuur worden hier periodes tussen de 10 en 15 jaar voor gevonden. (…)

Van belang wellicht is nog dat de heer [Y] juist vanwege zijn verleden als middenstander in een drukke, goed bezochte en goed lopende zaak in Zuid, een uitstekende facade heeft opgebouwd. Het is niet verwonderlijk dat mensen om hem heen in de beginfase niets door hadden; de heer [Y] kan zich heel goed achter deze facade verschuilen en in algemene termen een discussie voeren, zonder echt te beseffen waar het over gaat. Zelfs nu nog, in zijn gevorderde staat van dementie, houdt hij de schijn heel goed op, maar valt hij door de mand wanneer er iets dieper wordt doorgevraagd. (…)’.

2.2.25.

[Y] woont sedert 2 juni 2015 in een verzorgingshuis, op de gesloten afdeling.

3.Beoordeling

3.1.

[X] heeft in de eerste aanleg van deze procedure, samengevat, gevorderd,

primair:

( i) verklaring voor recht dat de koopovereenkomsten van 12 november 2008 en 7 oktober 2009 vernietigbaar zijn en dat de nietigheid daarvan tijdig is ingeroepen bij brief van 1 augustus 2011,

(ii) deze overeenkomsten te wijzigen opdat het nadeel van [Y] wordt opgeheven en in dat kader de koopsom voor de bedrijfsruimte te verhogen tot een bedrag van € 600.000,=, althans € 425.000,=, en de koopsom voor de woonruimten te verhogen tot een bedrag van € 600.000,=, althans € 550.000,=, althans € 390.000,=, althans tot een in goede justitie vast te stellen bedragen,

subsidiair:

(iii) verklaring voor recht dat [Z] onrechtmatig jegens [Y] heeft gehandeld door hem opzettelijk, althans verwijtbaar nalatig, tot een verkeerde voorstelling van zaken te brengen omtrent de waarde van het pand,

primair en subsidiair:

(iv) veroordeling van [Z] tot betaling van het verschil tussen de voor de bedrijfsruimte en woonruimten betaalde koopsommen en de ter zake daarvan te verhogen bedragen (als genoemd onder (ii));

( v) hoofdelijke veroordeling van [Z] c.s. tot betaling van € 88.059,92, althans € 87.359,92, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, ter zake van de verbouwing van de tweede etage van het pand, te vermeerderen met wettelijke rente,

(vi) hoofdelijke veroordeling van [Z] c.s. tot betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten, waaronder begrepen de kosten voor de voorlopige deskundigenberichten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

[X] heeft daartoe, kort weergegeven, gesteld dat [Z] een te lage koopprijs voor het pand heeft betaald en daarmee [Y] , toen al lijdend aan de ziekte van Alzheimer, heeft benadeeld. Daardoor heeft [Z] niet te goeder trouw gehandeld, in de zin van artikel 3:11 BW, en/of zijn de koopovereenkomsten vernietigbaar op grond van de artikelen 3:34 BW, 3:44 BW of 6:228 BW en/of is sprake van onrechtmatig handelen. Gelet op de rapporten van Isaak en Kampinga heeft [Y] met het in totaal voor de verbouwing van de tweede verdieping aan (de eenmanszaak van) [Z] , Amstede en toeleveranciers/derden betaalde bedrag van € 148.059,92 het onder 3.1 (v) bedoelde bedrag van € 88.059,92, althans € 87.359,92, teveel aan [Z] c.s. voldaan, dan wel dient de waarde van het pand met deze daarin kort voor de verkoop geïnvesteerde bedragen te worden vermeerderd, aldus [X] in de inleidende dagvaarding.

3.3.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [Y] veroordeeld tot betaling van de kosten van het geding. In essentie is de beslissing met betrekking tot de koopovereenkomsten erop gebaseerd dat niet is gebleken van feiten of omstandigheden die tot de conclusie kunnen leiden dat [Z] ten tijde van het sluiten daarvan wist, of redelijkerwijs had moeten begrijpen dat [Y] leed aan de ziekte van Alzheimer.

De rechtbank heeft de stellingen van [X] aldus begrepen dat ter zake van de eis onder 3.1 (v) uiteindelijk nog slechts een bedrag van € 11.900,= werd gevorderd van [Z] wegens volgens [X] ten onrechte betaalde facturen voor advieswerk. De vordering is afgewezen, omdat deze onvoldoende was toegelicht.

Tegen de beslissingen van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X] met haar grieven op.

3.4.

In hoger beroep heeft [X] haar vordering aangevuld in die zin dat haar primaire vorderingen, zoals hiervoor samengevat onder 3.1 (i) en (ii), nu ook omvatten ‘de overeenkomsten met Amstede rond de verbouwing van de tweede verdieping in 2009’, met dien verstande dat de ter zake daarvan gevorderde wijziging ter opheffing van het nadeel van [Y] – naar het hof begrijpt – zich vertaalt in de onder 3.1 (v) weergegeven vordering.

3.5.

De grieven II tot en met IV in principaal appelzijn gericht tegen de overwegingen van de rechtbank over de primaire vorderingen, gebaseerd op vernietigbaarheid van de koopovereenkomsten
.Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5.1.

De rechtbank heeft overwogen dat voldoende is komen vast te staan dat [Y] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten reeds leed aan de ziekte van Alzheimer. Het hof verenigt zich daarmee op grond van het rapport van Verhey.

Verhey is door de rechtbank als deskundige benoemd en partijen hebben geen bezwaren geuit in verband met de deskundigheid van Verhey of de wijze van totstandkoming van het rapport en evenmin tegen de inhoud van het rapport. De conclusies van Verhey vinden steun in zijn in het rapport neergelegde bevindingen. Het hof neemt deze conclusies dan ook over en maakt deze tot de zijne.

Voorts heeft de rechtbank bij de beoordeling van de primaire vorderingen veronderstellenderwijs tot uitgangspunt genomen dat de door [Z] voor het pand (de bedrijfsruimte en de woonruimten) betaalde koopsom niet redelijk was. Het hof zal dit bij de beoordeling van de grieven in principaal appel ook veronderstellenderwijs tot uitgangspunt nemen.

3.5.2.

[X] leest in rechtsoverweging 4.9 van het bestreden vonnis ten onrechte dat de rechtbank als juist heeft aanvaard dat [Y] bij het sluiten van de koopovereenkomsten is beïnvloed door zijn ziekte (memorie van grieven, randnummer 8, 2e alinea).

Uit de door de rechtbank in overweging 4.9 gekozen – tussen gedachtestreepjes geplaatste – bewoordingen, inhoudende: ‘zelfs aannemende dat [Y] bij het sluiten van de koopovereenkomsten beïnvloed is door zijn ziekte’, kan niet anders worden afgeleid dan dat de rechtbank ook in dit verband uitgaat van een veronderstelling en niet van een vaststaand feit. Overigens impliceert deze rechtsoverweging, in combinatie met de hiervoor onder 3.5.1 besproken overwegingen, dat de rechtbank bij haar beoordeling van de primaire vorderingen (deels veronderstellenderwijs) is uitgegaan van het vermoeden als bedoeld in artikel 3:34 BW, inhoudende dat de koopovereenkomsten aan de zijde van [Y] onder invloed van zijn ziekte tot stand zijn gekomen en dus van het vermoeden dat zijn wil niet in overeenstemming was met zijn in de koopovereenkomsten tot uitdrukking komende verklaring. Het hof zal bij de beoordeling van de grieven in principaal hoger beroep dit vermoeden eveneens tot uitgangspunt nemen.

3.5.3.

[Z] c.s. hebben, in de kern, tot hun verweer aangevoerd dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten niet bekend waren met de ziekte van [Y] en dat zij erop hebben vertrouwd en hebben mogen vertrouwen dat [Y] wilde wat hij in de afzonderlijke overeenkomsten verklaarde, zodat hun de bescherming toekomt van artikel 3:35 BW. De rechtbank heeft het beroep van [Z] c.s. op dit artikel gegrond geacht.

3.5.4.

Ter beoordeling ligt ook in dit hoger beroep voor of [Z] c.s., alle omstandigheden in aanmerking genomen, gerechtvaardigd erop hebben mogen vertrouwen (goede trouw in de zin van artikel 3:11 BW) dat [Y] zich bij de totstandkoming van de overeenkomsten in 2008/2009 wilde binden aan de daaruit voor hem voortvloeiende verplichtingen. Anders gezegd, ter beoordeling ligt voor de vraag of [Z] c.s. mochten menen dat de verklaringen zoals neergelegd in de diverse overeenkomsten de wil van [Y] correct weergaven.

3.5.5.

Allereerst wordt in dit verband opgemerkt dat de klacht van [X] , inhoudende dat de rechtbank ten onrechte het gehele debat over de goede trouw van [Z] buiten beschouwing heeft gelaten, feitelijke grondslag ontbeert. De rechtbank heeft dit wel met zoveel woorden overwogen onder 4.1 van het bestreden vonnis, maar dat is een overweging in de context van haar – juiste – overweging dat artikel 3:11 BW geen zelfstandige vernietigingsgrond is. Niet gebleken is dat de rechtbank met de aangevochten passage het oog had op het buiten beschouwing laten van concrete feiten en omstandigheden die [Y] aan zijn stellingen over het ontbreken van goede trouw aan de zijde van [Z] ten grondslag had gelegd. Integendeel, gelet op de door [Y] in eerste aanleg betrokken stellingen en de inhoud van het bestreden vonnis heeft de rechtbank wel degelijk door [Y] in eerste aanleg aangevoerde feiten en omstandigheden bij de beoordeling van [Z] ’s beroep op artikel 3:35 BW betrokken, maar deze anders gewaardeerd dan [Y] kennelijk voor ogen stond.

3.5.6.

Voor zover de grieven (ook) inhouden dat de rechtbank volgens [X] relevante feiten en omstandigheden ten onrechte onbesproken heeft gelaten of niet juist heeft gewaardeerd, komt dat hieronder aan de orde.

3.5.7.

Bij de beoordeling van het beroep van [Z] op artikel 3:35 BW is van belang dat Verhey tot de beredeneerde inschatting komt dat voor [Z] , die [Y] sinds 2006 adviseerde, zeer waarschijnlijk niet kenbaar was dat [Y] leed aan de ziekte van Alzheimer en de in 2008/2009 waarschijnlijk aanwezige lichte cognitieve stoornissen in het algemene functioneren van [Y] niet zichtbaar waren en enkel bij complexe handelingen naar voren kwamen. Verhey heeft in dat verband erop gewezen dat de huisarts, als medicus, beschrijft dat [Y] in 2011 geen indruk maakte van een demente man en in het contact adequaat over kwam bij de huisarts. Het is om die reden ondenkbaar, aldus Verhey, dat een leek, zoals [Z] , heeft geweten dat [Y] op dat moment aan de ziekte van Alzheimer leed.

3.5.8.

In dit verband acht het hof voorts van belang dat uit het rapport van Verhey blijkt dat de vergeetachtigheid van [Y] kennelijk pas in de zomer van 2010 bij zijn familie tot zodanige bezorgdheid leidde, dat dit toen voor het eerst met zijn huisarts is besproken.

3.5.9.

De desbetreffende conclusies en inschattingen van Verhey vinden ook bevestiging in de e-mail van 16 november 2014 van Scheltens die onder meer schrijft dat [Y] juist vanwege zijn verleden als middenstander met een goed lopende zaak in Amsterdam Zuid een uitstekende façade heeft opgebouwd en dat het niet verwonderlijk is dat mensen om hem heen in de beginfase van de ziekte niets door hadden. Scheltens schrijft verder dat [Y] zich heel goed achter deze façade kan verschuilen en in algemene termen een discussie kan voeren zonder echt te beseffen waarover het gaat en dat hij ‘zelfs nu nog, in zijn gevorderde staat van dementie’ de schijn heel goed kan ophouden.

3.5.10.

Ook is van belang dat notaris Kroes bij e-mails van 4 augustus 2011 en 12 juli 2014 tot uitdrukking heeft gebracht dat hij, en zijn collega Mokkum, tijdens meerdere bijeenkomsten met [Y] op het notariskantoor in de periode van november 2008 tot en met medio februari 2010, welke bijeenkomsten 45 tot 60 minuten of langer duurden, nooit de indruk hebben gekregen dat [Y] niet op de hoogte was van de documenten die hij ondertekende of van de gevolgen verbonden aan die ondertekening, maar integendeel, daar naar hun volle overtuiging volledig van op de hoogte was. Meer in het bijzonder heeft Kroes met betrekking tot de overeenkomsten waarbij [Y] het pand aan [Z] verkocht, laten weten dat hij en zijn kantoorgenoten geen enkel moment eraan hebben getwijfeld of [Y] de gevolgen van zijn rechtshandelingen wel kon overzien.

3.5.11.

De bevindingen en conclusies van Verhey, evenals de inhoud van de e-mails van Scheltens en Kroes, in onderling verband en samenhang bezien, bieden steun aan de stellingen van [Z] c.s., inhoudende dat zij ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten met betrekking tot de koop van het pand (en de verbouwing van de tweede verdieping daarvan) in 2008 en 2009 gerechtvaardigd erop hebben mogen vertrouwen dat de verklaringen van [Y] , zoals neergelegd in de diverse overeenkomsten, zijn wil correct weergaven, omdat de lichte cognitieve stoornissen van [Y] , voor zover toen aanwezig, voor [Z] c.s. niet zichtbaar waren doordat [Y] toen kennelijk nog de vaardigheid had deze adequaat te camoufleren, zoals zelfs nog in 2010 het geval was tegenover zijn eigen huisarts.

3.5.12.

Daaraan doet niet af dat Scheltens ook heeft geschreven dat [Y] in de vergevorderde staat van dementie waarin hij verkeerde in 2014 door de mand viel wanneer iets dieper werd doorgevraagd. De stellingen van [X] en de in het geding gebrachte stukken bevatten geen concrete aanknopingspunten om te kunnen concluderen dat [Y] in de jaren 2008 en 2009 en meer in het bijzonder ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomsten (en de overeenkomsten met betrekking tot de verbouwing van de tweede verdieping), al dan niet bij doorvragen door [Z] en/of de betrokken notaris, tekenen vertoonde of zou hebben vertoond die [Z] en/of de notaris noopten, althans zouden hebben genoopt tot het doen van nader onderzoek naar de vraag of de wil van [Y] overeenstemde met zijn in de diverse overeenkomsten neergelegde verklaring. Er bestaat geen aanleiding te twijfelen aan de betrouwbaarheid van notaris Kroes of aan de door hem in de e-mails van 4 augustus 2011 en 12 juli 2014 geschetste gang van zaken. Hetgeen [X] in de toelichting op grief IV in principaal appel naar voren heeft gebracht leidt niet tot een ander oordeel. De enkele omstandigheid dat de notaris volgens [X] op grond van de verrekende OZB inzake het pand ‘had moeten bemerken dat de koopprijzen veel te laag waren’, is daartoe onvoldoende.

3.5.13.

[X] heeft gesteld dat [Y] (extra) nadeel heeft geleden doordat hij de woning op de tweede verdieping eerst duur en luxueus heeft laten verbouwen, voor een onredelijk hoog bedrag, met het oogmerk er zelf in te gaan wonen, om dat vervolgens niet te doen en het pand voor een onredelijk laag bedrag te verkopen. Elke leek ziet, aldus [X] , aanstonds dat [Z] als vriend en zakelijk en bouwkundig adviseur van [Y] heeft geprofiteerd. Met hulp en advies van [Z] is het pand eerst geschikt gemaakt voor zelfbewoning, terwijl het daarna als beleggingspand aan hem is verkocht, ondanks het feit dat er volgens [Z] geen geld viel te verdienen met een niet geliberaliseerd en niet splitsbaar object. Onbetwist is volgens [X] dat [Z] de woningen zelf niet binnen de knellende kaders van de huurprijzenwetgeving verhuurt en dat [Z] evident onware stellingen heeft geponeerd over de gebrekkige fundering van het pand; [Z] heeft zelfs een compleet nieuwe verdieping op het pand laten plaatsen. [X] acht het mogelijk en waarschijnlijk dat [Z] [Y] ongevraagd heeft geadviseerd het pand aan hem – [Z] – te verkopen. Zij heeft daartoe gewezen op de omstandigheden dat [Z] [Y] in de betreffende periode op allerlei gebieden inzake het pand ‘goedbetaald heeft geadviseerd’ en daaraan toegevoegd dat dat een verklaring biedt voor de rendementsberekeningen die [Z] door de Rabobank zou hebben laten maken, alsmede voor de onderzoeken naar de splitsbaarheid van het pand die [Z] heeft laten uitvoeren, aldus nog steeds [X] .

3.5.14.

Voor zover [X] heeft gesteld dat [Y] met hulp en advies van [Z] ‘het pand’ geschikt heeft gemaakt voor zelfbewoning, berust dit kennelijk op een verschrijving, nu niet in geschil is dat [Y] aanvankelijk de intentie had op de tweede verdieping te gaan wonen en niet (mede) op de andere twee verdiepingen van het bovenhuis.

Aan [X] kan worden toegegeven dat het niet direct voor de hand ligt dat een eigenaar van een pand eerst een verdieping duur en luxueus laat verbouwen met de bedoeling daar zelf te gaan wonen, om vervolgens het bovenhuis waarvan die verdieping deel uitmaakt voor een niet redelijke, te lage prijs te verkopen.

3.5.15.

[Z] heeft daar tegenover echter gewezen op een aantal feiten en omstandigheden die voor [Y] in 2008 en 2009 aanleiding hebben kunnen geven tot de verkoop van het (gehele) pand voor de daarvoor overeengekomen prijs, te weten:

- de onzekerheid over de fundering van het pand (verklaring [D] van Fremon Betonwerken, overweging 2.2.20),

- de onzekerheid over de splitsbaarheid van de woningen (brief aan onder andere [Z] van 2 februari 2008, overweging 2.2.15),

- de sociale huurstatus van de woningen (rapport makelaar Kampinga, overweging 2.2.18), terwijl niet bekend was dat daarin in de toekomst (oktober 2011), door invoering van de zogenoemde Donnerpunten, verandering zou komen,

- het tegenover [Z] door [Y] geuite voornemen naar België te verhuizen om daar in zaken te gaan met een vriendin, [C] , voormalig huurster van de woning op de tweede verdieping, en om met de opbrengst van het pand te participeren in haar modebedrijf (conclusie van antwoord, productie 14, informatie van internet waarbij [Y] wordt vermeld in relatie tot ‘Collection [C] ’).

3.5.16.

[X] heeft deze door [Z] genoemde feiten en omstandigheden, die steun vinden in hierboven genoemde gedingstukken, onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat [Y] nooit naar België is verhuisd en volgens [X] is opgelicht door [C] betekent niet dat [Y] voornoemde voornemens niet tegenover [Z] heeft geuit en evenmin dat voor [Z] reden bestond te twijfelen aan de realiteit van die voornemens of aan het verstandelijk vermogen van [Y] . Voorts doet de stelling van [X] dat geen funderingsherstel heeft plaatsgevonden en dat [Z] een vierde verdieping op het pand heeft geplaatst – volgens [Z] een lichte hout-skeletconstructie – geen afbreuk aan het ten tijde van de koopovereenkomsten bestaan van onzekerheid over de fundering van het pand. [X] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat het initiatief voor de verkoop van het pand bij [Z] heeft gelegen, dat hij [Y] daarover ongevraagd heeft geadviseerd of dat tussen [Y] en [Z] anderszins een adviesrelatie bestond in verband met de (voorgenomen) verkoop van het pand. Overigens is ook niet gebleken dat [Z] [Y] heeft gevoed met onjuiste of onvolledige informatie in het kader van de verbouwing van de tweede verdieping of de verkoop van het pand. Evenmin is gebleken van feiten of omstandigheden op grond waarvan op [Z] c.s./ [Z] de verplichting zou hebben gerust [Y] af te raden de verbouwing van de tweede verdieping overeenkomstig zijn wensen (voor eigen gebruik) uit te voeren en/of daarna, ondanks die kostbare verbouwing, het pand aan [Z] te verkopen.

3.5.17.

Het moge zo zijn dat [Z] vanaf 2006 zakelijk en bouwkundig adviseur van [Y] is geweest, onder meer met betrekking tot het pand, en dat in de daarop volgende periode een vriendschappelijke relatie tussen hen is ontstaan, maar daarmee was [Z] nog niet zodanig nauw betrokken bij [Y] dat aannemelijk is dat hij ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten in 2008 en 2009 (al) kon onderkennen wat de familie van [Y] in de zomer van 2010 aanleiding gaf tot bezorgdheid over het verstandelijk vermogen van [Y] . Ook overigens heeft [X] geen concrete feiten of omstandigheden gesteld over de verklaringen en gedragingen van [Y] voorafgaand en ten tijde van de overeenkomsten (met betrekking tot de koop van het pand en de verbouwing van de tweede verdieping) enerzijds en de toenmalige verklaringen en gedragingen van [Z] anderzijds die tot een ander oordeel moeten leiden. De omstandigheid dat [Z] volgens [X] ervaring heeft op de vastgoedmarkt in Amsterdam maakt dat niet anders. En ook de omstandigheid dat [Y] het pand (in twee delen) aan [Z] heeft verkocht voor bedragen die beduidend lager zijn dan de laagste taxatiewaarde die door de deskundigen is genoemd, doet daaraan in het licht van het voorgaande niet af.

3.5.18.

De conclusie is dat [Z] c.s., alle omstandigheden in aanmerking genomen, gerechtvaardigd erop hebben mogen vertrouwen (goede trouw in de zin van artikel 3:11 BW) dat [Y] zich bij de totstandkoming van de overeenkomsten met betrekking tot de verkoop van het pand wilde binden aan de daaruit voor hem voortvloeiende verplichtingen. Deze conclusie geldt ook voor de overeenkomsten met betrekking tot de verbouwing van de tweede verdieping van het pand, indien het zo zou zijn dat [Y] door deze overeenkomsten zou zijn benadeeld en zijn wil niet in overeenstemming zou zijn geweest met zijn daarin tot uitdrukking komende verklaring.

Dit betekent dat het beroep van [Z] c.s. op de bescherming van artikel 3:35 BW slaagt en dat de grieven II tot en met IV in principaal appel falen.

3.6.

Grief V in principaal appelbetreft de door de rechtbank verworpen stelling van [X] dat [Z] c.s. misbruik van omstandigheden hebben gemaakt. Deze grief faalt eveneens. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is niet gebleken van feiten of omstandigheden op grond waarvan [Z] c.s. wisten of moesten begrijpen dat [Y] door ten tijde van de totstandkoming van de respectieve overeenkomsten (met betrekking tot de verkoop van het pand en de verbouwing van de tweede verdieping) bestaande cognitieve stoornissen in een van [Z] afhankelijke positie verkeerde en daardoor werd bewogen tot het verrichten van de desbetreffende rechtshandelingen. Voor zover de stellingen van [X] in dit verband erop zijn gebaseerd dat [Z] bij de koopovereenkomsten jegens [Y] optrad in de hoedanigheid van adviseur, geldt ook hier dat daarvan niet is gebleken. Het hof verwijst naar hetgeen daarover hiervoor is overwogen. De omstandigheid dat [Z] volgens [X] ervaring heeft op de Amsterdamse vastgoedmarkt, leidt niet tot een ander oordeel. Dat [Z] de leiding en regie had over de verbouwingen, maakt nog niet dat hij misbruik van omstandigheden heeft gemaakt bij de totstandkoming van de overeenkomsten met betrekking tot de door [Y] , voor eigen bewoning gewenste, verbouwing van de tweede verdieping.

3.7.

Met
grief VI in principaal appelheeft [X] zich gekeerd tegen de verwerping door de rechtbank van het beroep op dwaling van [Y] bij de totstandkoming van de koopovereenkomsten. Deze grief slaagt evenmin. [X] heeft niet bestreden dat zij het oog heeft op de in artikel 6:228 lid 1 onder b BW bedoelde dwalingsgrond. De rechtbank heeft in dit verband terecht overwogen dat [Y] ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomsten de beschikking had over het onder 2.2.4 genoemde taxatierapport van eind 2016, waarbij het pand is getaxeerd op € 900.000,=, een aanzienlijk hoger bedrag dan waarvoor hij het pand aan [Z] verkocht. Niet valt in te zien dat [Z] [Y] ‘uit de droom had moeten helpen’, op de grond dat de desbetreffende makelaar bij brief van 27 juni 2014 (overweging 2.2.23) heeft geschreven dat [Y] hem had verzocht het pand zo hoog mogelijk te taxeren omwille van een hypotheekaanvraag. Ook overigens is niet gebleken van feiten of omstandigheden op grond waarvan [Z] [Y] had moeten afhouden van de verkoop van het pand aan hem. Hetgeen hiervoor over de stellingen van [X] is overwogen geldt ook in dit verband.

3.8.

De grieven VII en VIII in principaal appelbetreffen de grondslag onrechtmatige daad.

3.8.1.

De rechtbank heeft overwogen dat, voor zover [Y] bij conclusie van repliek aan de vordering op grond van onrechtmatige daad ook stellingen ten grondslag wilde leggen inzake ‘het dubbel in rekening brengen van werkzaamheden, de verbouwing en het verkeerd informeren omtrent de mogelijkheden bij lege oplevering vrij van huur’, deze stellingen als niet nader onderbouwd worden verworpen.

[X] heeft in dit verband (i) volstaan met een verwijzing naar haar stellingen in de conclusie van repliek, randnummer 49, en (ii) de niet nader toegelichte stelling geponeerd dat het verkeerd informeren door [Z] omtrent de mogelijkheden bij lege oplevering niet alleen een ernstige toerekenbare tekortkoming in het kader van ‘de adviesopdracht’ oplevert, maar ook een ‘onrechtmatige daad constitueert’ van [Z] jegens [Y] , waarbij tenminste sprake is van ernstig verwijtbare onzorgvuldigheid.

Met deze toelichting heeft [X] niet duidelijk gemaakt waarom de overweging van de rechtbank in haar ogen onjuist is. Daarop strandt grief VII.

3.8.2.

Naar aanleiding van de door de rechtbank verworpen stelling van [X] in de inleidende dagvaarding dat [Z] onrechtmatig heeft gehandeld door het ‘opzettelijk, althans verwijtbaar nalatig, tot een verkeerde voorstelling van zaken brengen [van [Y] ] omtrent de waarde van het pand’ is het hof van oordeel dat (i) nu [Z] niet wist of kon weten van de cognitieve stoornis van [Y] ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomsten, (ii) niet is gebleken dat [Z] [Y] op enige wijze (negatief) heeft beïnvloed met betrekking tot de waarde van het pand of hem anderszins heeft gevoed met onjuiste informatie dienaangaande en (iii) [Y] in het bezit was van het taxatierapport van eind 2006 (zie onder 2.2.4) en [Z] dit wist, niet is gebleken van een aan [Z] toerekenbare onrechtmatige handeling. [X] heeft in de toelichting op grief VII geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd, die tot een ander oordeel kunnen leiden. Reeds daarom faalt deze grief.

3.9.

Het hof constateert dat [X] in de toelichting op de grieven VI tot en met VIII in principaal appel geen concrete stellingen heeft betrokken die verband houden met de overeenkomsten betreffende de verbouwing van de tweede verdieping, zodat deze in dit verband geen bespreking behoeven.

3.1

Uit de toelichting op
grief I in principaal appel(voor zover nog niet besproken) leidt het hof af dat [X] meent dat de rechtbank ten onrechte haar stelling in de conclusie van repliek, randnummer 51, inhoudende dat de ‘verbouwing (…) op zich niet te duur is geweest, maar er (…) tenminste € 11.900,= meer [is] betaald dan contractueel was overeengekomen’, aldus heeft opgevat dat zij niet langer de betaling vorderde van de hiervoor onder 3.1 (v) weergegeven vordering, voor zover deze het bedrag van € 11.900,= overtrof. Het hof is van oordeel dat deze conclusie van de rechtbank in het licht van de stellingen van [X] alleszins begrijpelijk is, maar nu uit de toelichting op grief I blijkt dat zij niet heeft beoogd deze vordering – en hetgeen zij daaraan in eerste aanleg ten grondslag had gelegd – te laten varen, zal het hof deze in de beoordeling in hoger beroep betrekken.

3.10.1.

Voor zover [X] heeft aangevoerd dat [Z] heeft ‘gerommeld’ met offertes, omdat er twee (door [Y] ondertekende, althans geparafeerde) offertes van 12 februari 2009 liggen met een omschrijving van dezelfde werkzaamheden ten behoeve van de verbouwing van de tweede verdieping, waarvan in de ene offerte een aanneemsom staat van € 40.000,=, exclusief btw, en in de andere een aanneemsom van € 81.754,=, exclusief btw, verwerpt het hof dit betoog. Tegenover de gemotiveerde en met stukken gestaafde betwisting van [Z] dat de offerte waarin het bedrag van € 81.754,= staat van hem afkomstig is (conclusie van antwoord randnummers 17-20 en 54-69; conclusie van dupliek, randnummers 16-17 en 132-133) gaan de stellingen van [X] in eerste aanleg niet verder dan vermoedens en suggesties dat dat wel het geval is. In hoger beroep heeft zij niets aan haar stellingen toegevoegd. Daarmee heeft zij onvoldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat de offerte met het hogere bedrag afkomstig is van [Z] .

3.10.2.

[Z] heeft ook de stellingen van [X] in eerste aanleg dat [Y] ter zake van de verbouwing het eerste, althans het tweede onder 3.1 (v) vermelde bedrag teveel heeft betaald aan [Z] c.s., dan wel dat de waarde van het pand dient te worden vermeerderd met deze respectieve bedragen, gemotiveerd en met stukken gestaafd betwist (conclusie van antwoord randnummers 17-20 en 52-70; conclusie van dupliek, randnummers 15-17 en 132 -138). [X] heeft haar stellingen vervolgens niet concreet nader toegelicht, hetgeen in het licht van de gemotiveerde betwisting van [Z] op haar weg had gelegen. Ook in hoger beroep heeft zij die noodzakelijke toelichting niet gegeven. [X] heeft dan ook onvoldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat [Y] ter zake van de verbouwing te veel aan [Z] c.s. heeft betaald, dan wel dat de door de als deskundige benoemde makelaars getaxeerde koopsom voor het gehele pand zou moeten worden vermeerderd met de respectieve, onder 3.1 (v) genoemde bedragen.

3.10.3.

Ten overvloede overweegt het hof dat [X] geen concreet bezwaar heeft gemaakt tegen het oordeel van de rechtbank dat zij de desbetreffende vordering, voor zover deze het bedrag van € 11.900,= betreft, onvoldoende heeft toegelicht. Dit onderdeel van de vordering ligt in hoger beroep reeds daarom niet ter beoordeling voor.

3.10.4.

De conclusie is dat ook grief I faalt.

3.11.

[X] heeft weliswaar bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.

3.12.

De slotsom is dat de grieven in principaal hoger beroep falen, dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en dat [X] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [Y] , wordt belast met de kosten van het geding. Bij deze stand van zaken komt het hof niet toe aan de behandeling van de grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, nu de voorwaarde niet in vervulling is gegaan. Om die reden bestaat geen grond voor een kostenveroordeling in incidenteel appel.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [X] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [Y] , in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [Z] c.s. begroot op € 5.160,= aan verschotten en € 3.895,= voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, C. Uriot en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2017.