Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.138.372/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: C/13/492274/HA ZA 11-1855
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 april 2017
inzake
Allard [appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. J. de Wit te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. V.H. Affourtit te Amsterdam.
1.Het verdere geding in hoger beroep
Partijen worden hierna weer [appellant] en de Gemeente genoemd.
In deze zaak heeft het hof laatstelijk op 4 oktober 2016 een tussenarrest uitgesproken. Voor het procesverloop tot die datum verwijst het hof naar dat tussenarrest.
Partijen hebben vervolgens ieder een akte, [appellant] onder overlegging van een productie, genomen.
Ten slotte is wederom arrest gevraagd.
2.Verdere beoordeling
2.1.
Het hof heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over hetgeen de Gemeente heeft aangevoerd bij antwoordakte van 2 februari 2016.
2.2.
[appellant] heeft een rapport overgelegd van [Makelaar] (verder: [Makelaar] ) van 4 november 2016, waarop de gemeente heeft gereageerd.
2.3.
Het hof zal overeenkomstig de standpunten van beide partijen (bij akte van 22 december 2015 respectievelijk bij antwoordakte van 2 februari 2016) tot uitgangspunt nemen dat het wat de schade betreft ter zake van de gemiste huurinkomsten gaat om de periode 1 augustus 2010 t/m 30 juni 2012.
2.4.
Nadat [appellant] bij akte van 22 december 2015 een “waardeverklaring” van [Makelaar] in het geding had gebracht en het hof na verweer van de Gemeente [appellant] in de gelegenheid had gesteld zich uit te laten over hetgeen de Gemeente had aangevoerd, bij voorkeur onder overlegging van een verklaring van een makelaar waarin wordt ingegaan op het verweer, heeft [appellant] thans een rapport van dezelfde makelaar overgelegd. Het hof moet vaststellen dat dit rapport nauwelijks concrete gegevens bevat die een behoorlijk handvat kunnen bieden voor de begroting van de schade. Enerzijds wordt daarin onderschreven (het standpunt van de Gemeente) dat in de desbetreffende periode weinig vraag was naar woningen in het hogere segment terwijl anderzijds wordt gesteld dat wat te huur werd aangeboden ook zo weer was verhuurd. Genoemd worden twee transacties in [woonplaats] in 2009/2010, maar daarvan worden slechts adressen en huurprijzen genoemd. Ten slotte wordt de gestelde huurprijs gerelateerd aan de waarde van de woning waarbij de gevolgde redenering voor het hof evenmin voldoende inzichtelijk is. Een en ander voert het hof tot de conclusie dat [appellant] , gelet op de desbetreffende betwisting door de Gemeente, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er voor het hoge segment vrijstaande huurwoningen (met een huurprijs van meer dan € 1.250,- per maand) in [woonplaats] een markt bestaat en dus evenmin kan worden gevolgd in zijn stelling dat de gemiste huuropbrengsten een bedrag belopen van 23 maal € 2.500,- Anderzijds acht het hof voldoende aannemelijk dat de woning in [woonplaats] op enig moment verhuurd zou zijn. Het hof zal de schade daarom bij wijze van schatting vaststellen op € 25.000,-, waarbij tot uitgangspunt genomen wordt een maandelijkse huurprijs van € 1.250,- en aanvangsdatum 1 november 2010 (derhalve 20 maanden), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de maandelijkse huurtermijnen indien de woning vanaf 1 november 2010 t/m 30 juni 2012 verhuurd zou zijn geweest voor een huurprijs van € 1.250,- per maand.
2.5.
Bij tussenarrest van 24 november 2015 heeft het hof reeds beslist over de andere schadeposten: € 2.493,16 ter zake van kosten voor rechtsbijstand en € 3.000,- ter zake van kosten voor extra werkzaamheden van de architect. Over deze bedragen is geen wettelijke rente gevorderd (zie akte van 17 april 2013 onder 5).
2.6.
Het hof ziet in de uitkomst van het geding in hoger beroep aanleiding de Gemeente te veroordelen in de kosten van het hoger beroep en de beslissing in eerste aanleg om de Gemeente in de kosten te veroordelen en deze te begroten op € 1.704,81 in stand te laten, met dien verstande dat de kosten in hoger beroep zullen worden berekend over het toegewezen bedrag.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden eindvonnis behoudens ten aanzien van de proceskostenveroordeling;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [appellant] van het bedrag van € 25.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de maandelijkse huurtermijnen indien de woning vanaf 1 november 2010 t/m 30 juni 2012 verhuurd zou zijn geweest voor een huurprijs van € 1.250,- per maand, alsmede tot betaling van het bedrag van € 5.493,16;
wijst af het meer of anders gevorderde;
bekrachtigt dat vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het hoger beroep en begroot deze kosten tot deze uitspraak aan de zijde van [appellant] op € 921,02 wegens verschotten en € 4.632,- wegens salaris;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.F. Thiessen, R.J.M. Smit en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 april 2017.