ECLI:NL:GHAMS:2017:1319

• Datum uitspraak: 18 april 2017
• Publicatiedatum: 20 april 2017
• Zaaknummer: 200.202.969/01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.D.R.M. Boumans; A.R. Sturhoofd; T.K. Lekkerkerker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klacht tegen een notaris over onzorgvuldig handelen bij het passeren van een akte van levering en het niet opmerken van een voorkeursrecht

In deze zaak hebben klagers, een klager en een klaagster, een klacht ingediend tegen een notaris wegens vermeend onzorgvuldig handelen. De klacht betreft het passeren van een akte van levering op 8 oktober 2015, waarbij de notaris het voorkeursrecht van klagers op een tuinbouwloods over het hoofd heeft gezien. Klagers stellen dat de notaris zijn verplichtingen niet is nagekomen door de gebruikelijke kadastrale recherches en titelonderzoek niet adequaat uit te voeren. De kamer voor het notariaat in 's-Hertogenbosch heeft de klacht op 17 oktober 2016 ongegrond verklaard, wat klagers heeft doen besluiten om in hoger beroep te gaan.

Het hof heeft de zaak behandeld op 2 februari 2017. Klagers hebben hun standpunt toegelicht, waarbij zij benadrukken dat de notaris hen ernstig heeft benadeeld door het voorkeursrecht niet op te merken. De notaris heeft echter betoogd dat hij de gebruikelijke onderzoeken heeft verricht en dat er geen aanwijzingen waren voor het bestaan van een voorkeursrecht. Hij heeft ook navraag gedaan bij de echtgenote van de vorige eigenaar, die bevestigde dat er geen voorkeursrecht bestond.

Het hof heeft de feiten en argumenten van beide partijen overwogen en geconcludeerd dat de notaris niet onzorgvuldig heeft gehandeld. De notaris had geen reden om aan te nemen dat er een voorkeursrecht bestond, en de kamer heeft terecht geoordeeld dat er geen tuchtrechtelijk verwijt aan de notaris kan worden gemaakt. Het hof bevestigt de beslissing van de kamer en verklaart de klacht van klagers ongegrond.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.202.969/01 NOT

nummer eerste aanleg : SHE/2016/32

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 18 april 2017

inzake

1. [klager] ,

2. [klaagster] ,

beiden wonende te [plaats] ,

appellanten,

tegen

[notaris] ,

notaris te [plaats] ,

geïntimeerde,

gemachtigden: mr. I.E. van Hassel en mr. J. Liauw-A-Joe, beiden advocaat te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellanten (hierna afzonderlijk: klager en klaagster en tezamen te noemen: klagers) hebben op 9 november 2016 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort ‘s-Hertogenbosch (hierna: de kamer) van 17 oktober 2016 (ECLI:NL:TNORSHE:2016:32). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klagers tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard
.

1.2.

De notaris heeft op 16 december 2016 een verweerschrift bij het hof ingediend.

1.3.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 2 februari 2017. Klagers en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigden, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager en mr. Van Hassel aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Aan de pleitnotitie van klager is een bijlage gehecht. De notaris heeft desgevraagd kenbaar gemaakt geen bezwaar te hebben tegen overlegging van deze aan de pleitnota van klager gehechte bijlage, zodat die bijlage tot de processtukken behoort.

2. Stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3. Feiten

3.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

3.2.

Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.

3.2.1.

Bij akte van toedeling na ruilverkaveling op 21 november 1985 verleden voor [mr. A] , (destijds) notaris te [plaats] , heeft [X] de eigendom verkregen van het woonhuis met stallen/bijgebouwen/tuinbouwloods, ondergrond, erf en aanliggende gronden, staande en gelegen te [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [letter] nummers [nummer] , [nummer] en [nummer] .

3.2.2.

In 1986 heeft [X] de percelen met kadastrale nummers [letter] [nummer] en [letter] [nummer] en een gedeelte van het perceel met kadastraal nummer [letter] [nummer] verkocht aan klager.

3.2.3.

Bij akte van levering op 19 december 1986 verleden voor [mr. B] , (destijds) notaris te [plaats] , heeft klager de eigendom verkregen van het woonhuis met stallen/bijgebouwen, ondergrond erf en aanliggende gronden, staande en gelegen te [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [letter] nummer [nummer] (groot 59 are en 60 centiare), sectie [letter] nummer [nummer] (groot 48 are en 30 centiare) en een ter plaatse afgepaald ongeveer noordelijk gedeelte van sectie [letter] nummer [nummer] (ter grootte van ongeveer 40 are of ter zodanige juiste grootte als na opmeting door het kadaster zou blijken).

3.2.4.

Het resterende gedeelte van het perceel met kadastraal nummer [letter] [nummer] (een tuinbouwloods met aanhorigheden, ondergrond en tuin, staande en gelegen te [plaats] , [adres] , hierna: de tuinbouwloods) heeft [X] in eigendom behouden.

3.2.5.

Ten aanzien van de tuinbouwloods vermeldt de akte van levering van 19 december 1986, voor zover van belang, het volgende.

“De comparanten verklaarden voorts nog te zijn overeengekomen, dat de comparant sub 1 (hof: [X] )
, indien hij het resterende gedeelte van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummer [nummer] wenst te vervreemden, hij dit onroerend goed allereerst te koop zal aanbieden aan de comparant sub 2 (hof: klager)
, tegen een prijs in onderling overleg te bepalen en indien zij het daaromtrent niet eens kunnen worden te bepalen door twee deskundigen, waarvan ieder hunner er een zal aanwijzen. (..) Ten aanzien van de comparant sub 1 (hof: [X] )
geldt diens verplichting ook voor zijn rechtsopvolgers onder algemene titel.”

3.2.6.

Omdat slechts een gedeelte van het perceel met kadastraal nummer [letter] [nummer] is overgedragen, is dat perceel kadastraal gesplitst en opnieuw door het Kadaster uitgemeten. Zowel het perceel van [X] als dat van klager hebben een nieuw kadastraal nummer gekregen ( [letter] [nummer] respectievelijk [letter] [nummer] ) en het kadastrale nummer [letter] [nummer] is komen te vervallen.

3.2.7.

Op 20 augustus 2013 is [X] overleden. [X] heeft bij testament over zijn nalatenschap beschikt en bij wijze van ouderlijke boedelverdeling alle tot zijn nalatenschap behorende goederen en rechten toegedeeld aan zijn echtgenote, [echtgenote] . [echtgenote] heeft de nalatenschap zuiver aanvaard.

3.2.8.

Klagers en [echtgenote] hebben in 2014 en 2015 schriftelijk gecommuniceerd over het hiervoor onder 3.2.5. weergegeven voorkeursrecht tot koop van klagers.

3.2.9.

Op 8 oktober 2015 heeft de notaris een akte van levering gepasseerd op grond waarvan de tuinbouwloods (het registergoed met kadastraal nummer [letter] [nummer] , voorheen – deels – [letter] [nummer] ) door [echtgenote] is geleverd aan een derde. De notaris was op dat moment niet op de hoogte van het voorkeursrecht van klagers.

3.2.10.

Op 16 november 2015 hebben klagers de notaris bericht dat zij een voorkeursrecht tot koop hadden wat betreft de tuinbouwloods. Bij brief van 8 december 2015 heeft de notaris [echtgenote] verzocht contact met hem op te nemen voor een gezamenlijke bespreking met klagers. [echtgenote] heeft hierop afwijzend gereageerd.

4. Standpunt van klagers

Klagers verwijten de notaris, samengevat, dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld. De notaris heeft de belangen van klagers geschonden door bij het passeren van de akte van levering op 8 oktober 2015 hun voorkeursrecht ten aanzien van de tuinbouwloods over het hoofd te zien. Door de gebruikelijke kadastrale recherches te verrichten en onderzoek te doen naar de aankomsttitel had de notaris het voorkeursrecht van klagers kunnen en moeten opmerken. Doordat de notaris het voorkeursrecht niet heeft opgemerkt, zijn klagers ernstig gedupeerd.

5. Standpunt van de notaris

5.1.

De notaris betwist dat hij het voorkeursrecht van klagers had kunnen en moeten opmerken en voert hiertoe het volgende aan.

5.2.

De opdracht aan de notaris was beperkt tot het passeren van de leveringsakte betreffende de tuinbouwloods (kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [letter] nummer [nummer] ). Voorafgaand aan de levering heeft de notaris de gebruikelijke kadastrale recherches verricht. Uit de recherche van het perceel met kadastraal nummer [letter] [nummer] bleek niet van het bestaan van een voorkeursrecht. Bij recherches van de percelen met kadastrale nummers [letter] [nummer] , [letter] [nummer] en [letter] [nummer] zou het voorkeursrecht wel naar voren gekomen zijn maar die recherches waren in het kader van het passeren van de leveringsakte van de tuinbouwloods niet aan de orde.

5.3.

Verder heeft de notaris onderzoek gedaan naar de aankomsttitel van de tuinbouwloods. Uit het kadastraal uittreksel van het perceel met kadastraal nummer [letter] [nummer] bleek dat [X] de tuinbouwloods in 1985 heeft verkregen bij titel hypotheken [nummer] , deel [nummer] , nummer [nummer] . Dit is de akte van toedeling na ruilverkaveling op 21 november 1985 verleden voor [mr. A] . Ook uit dit onderzoek bleek de notaris niet van het bestaan van een voorkeursrecht.

5.4.

Tot slot heeft de notaris [echtgenote] gevraagd of sprake was van een voorkeursrecht. Volgens [echtgenote] was dit niet het geval. Met ondertekening van de akte van levering op 8 oktober 2015 heeft Lierop uitdrukkelijk gegarandeerd dat zij ten opzichte van derden geen verplichtingen heeft uit hoofde van een voorkeursrecht.

6. Beoordeling

6.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing overwogen dat de notaris ten tijde van het passeren van de akte van levering van 8 oktober 2015 niet op de hoogte was van het voorkeursrecht van klagers en daarvan ook redelijkerwijs niet op de hoogte kon zijn. De notaris heeft dus niet onzorgvuldig gehandeld, aldus de kamer.

6.2.

Het hof overweegt als volgt. Vaststaat dat de notaris voorafgaand aan het passeren van de akte van levering van 8 oktober 2015 de gebruikelijke notariële verplichtingen - kadastrale recherche en titelonderzoek - heeft verricht en dat daaruit geen voorkeursrecht is gebleken. De enkele omstandigheid dat het in dit geval ging om een kadastraal perceel dat in de aankomsttitel als deel van een geheel kadastraal perceel was omschreven en nadien door kadastrale splitsing tot een nieuwe kadastraal perceel is gevormd, is op zichzelf onvoldoende voor het vermoeden dat er sprake is van rechten van derden. Daarnaast heeft de notaris navraag gedaan bij [echtgenote] naar het bestaan van een voorkeursrecht. Haar ontkennende antwoord bood de notaris geen aanleiding voor verder onderzoek. Van een verzwaarde rechercheplicht kan naar het oordeel van het hof sprake zijn, indien naast de vorming van een nieuw kadastraal perceel (met een nieuw kadastraal nummer) andere omstandigheden naar voren komen die relevant kunnen zijn voor het vermoeden dat sprake is van rechten van derden. In dit geval zijn dergelijke omstandigheden echter niet gesteld noch gebleken. De notaris behoefde geen verder onderzoek te verrichten, nu hij in het onderhavige geval geen specifieke aanwijzingen had die daartoe noodzaakten. Daaruit volgt dat de notaris geen tuchtrechtelijk verwijt gemaakt kan worden.

6.3.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

6.4.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7. Beslissing

Het hof bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, A.R. Sturhoofd en
T.K. Lekkerkerker en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2017 door de rolraadsheer.