Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.199.523/01 NOT
nummer eerste aanleg : 601064/NT 16-6 O
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 18 april 2017
inzake
[BV] ,
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
gemachtigde: [naam] te [plaats] ,
tegen
mr. [naam] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellante (hierna: klaagster) heeft op 22 september 2016 een beroepschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 1 september 2016 (ECLI:NL:TNORAMS:2016:28). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard.
1.2.
Op 13 oktober 2016 heeft het hof van klaagster een aanvullend beroepschrift - met
bijlagen - ontvangen.
bijlagen - ontvangen.
1.3.
De notaris heeft op 19 januari 2017 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 2 februari 2017. Namens klaagster is verschenen [naam] , vergezeld van haar gemachtigde. Voorts is de notaris verschenen. De gemachtigde van klaagster en de notaris hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van klaagster aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klaagster heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden.
3.2.
Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
[BV Z] te [plaats] (hierna: [BV Z] ) was eigenaar van appartementen die deel uitmaken van een nieuwbouwcomplex [naam] te [plaats] . Tot dit nieuwbouwcomplex behoort het appartement gelegen aan de [straatnaam] (hierna: het appartement).
3.2.2.
Op 20 augustus 2013 is het faillissement van [BV Z] uitgesproken en is een rechter-commissaris benoemd. In de boedel van [BV Z] bevond zich op dat moment onder meer eerdergenoemd appartement. Hierop rustte een hypotheekrecht van klaagster.
3.2.3.
Op 5 januari 2015 heeft de rechter-commissaris in het faillissement van [BV Z] op verzoek van de curator een vervallenverklaring afgegeven. Deze luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“verklaart bij deze ex artikel 188 lid 2 van de Faillissementswet dat alle op het registergoed, gelegen aan de [straatnaam] te [plaats] (..) met bijbehorende parkeerplaats (..) gevestigde hypotheken en beperkte rechten teniet gedaan zijn, indien voormeld registergoed door de curator is geleverd en de koopprijs is voldaan, en voorts, machtigt hierbij de bewaarder van de registers alsdan tot doorhaling van de betrokken inschrijvingen.”
3.2.4.
De notaris is op of omstreeks 13 februari 2015 van deze vervallenverklaring in kennis gesteld.
3.2.5.
Bij e-mailbericht van 19 februari 2015 heeft [naam] , werkzaam als notarisklerk op het kantoor van de notaris, in verband met de verkoop van het appartement aan
[kopers] (hierna: [kopers] ) aan klaagster het ontwerp van de akte van levering, de (door klaagster te ondertekenen) royementsvolmacht en de concept nota van afrekening toegezonden en medegedeeld dat de akte (“zoals afgesproken”) zou worden gepasseerd op 27 februari 2015.
[kopers] (hierna: [kopers] ) aan klaagster het ontwerp van de akte van levering, de (door klaagster te ondertekenen) royementsvolmacht en de concept nota van afrekening toegezonden en medegedeeld dat de akte (“zoals afgesproken”) zou worden gepasseerd op 27 februari 2015.
3.2.6.
Klaagster heeft bij e-mailbericht van 3 maart 2015 aan de notarisklerk laten weten dat zij niet akkoord ging met de verkoop aan [kopers] , onder meer omdat op het appartement een bod was gedaan dat hoger lag dan de tussen curator en [kopers] gerealiseerde verkoopprijs van € 187.500,- voor het appartement (exclusief parkeerplaats).
3.2.7.
Bij e-mailbericht van 4 maart 2015 heeft klaagster benadrukt dat zij als hypotheekhouder aanzienlijk zou worden benadeeld indien het appartement aan [kopers] zou worden verkocht. In datzelfde e-mailbericht heeft klaagster de stelling van de notarisklerk in haar
e-mailbericht van 3 maart 2015, inhoudende dat de curator de (executie)verkoop van het appartement had overgenomen op grond van artikel 58, lid 1 van de Faillissementswet (Fw), betwist; er was volgens klaagster immers nooit een redelijke termijn gesteld in de zin van dat artikel.
e-mailbericht van 3 maart 2015, inhoudende dat de curator de (executie)verkoop van het appartement had overgenomen op grond van artikel 58, lid 1 van de Faillissementswet (Fw), betwist; er was volgens klaagster immers nooit een redelijke termijn gesteld in de zin van dat artikel.
3.2.8.
Op 5 maart 2015 heeft klaagster per e-mail aan de notarisklerk verzocht om niet mee te werken aan de overdracht van het appartement, dit op de grond dat [naam] (bestuurder van klaagster) met de curator overeenstemming had bereikt over de verkoop van het appartement (exclusief parkeerplaats) voor een bedrag van € 201.000,-. Voorts heeft klaagster bij datzelfde e-mailbericht de notarisklerk, indien zij de akte van levering toch zou laten passeren, op voorhand aansprakelijk gesteld.
3.2.9.
Bij e-mailbericht van 6 maart 2015 heeft de curator aan mr. [naam] , werkzaam als kandidaat-notaris op het kantoor van de notaris, onder meer het volgende bericht:
“Bijgaand stuur ik u de relevante correspondentie met de hypotheekhouder van [straatnaam] te [plaats] . In de brief van 1 juli 2014 is een laatste termijn van 3 maanden verleend aan de hypotheekhouder. Vervolgens is in oktober 2014 een bieding binnengekomen waarop [BV] heeft aangegeven dat zij een hoger bod deed namens een niet nader te noemen koper uit de [BV groep] en zij niet akkoord ging met de (iets lagere) bieding die via de makelaar was ontvangen. Omdat [BV] haar bieding vervolgens niet verder handen en voeten heeft gegeven door de naam van de koper te noemen, heb ik in de e-mail van 30 oktober 2014 een termijn van 1 dag gesteld voor het noemen van de naam van de koper. Tevens heb ik gemeld dat ik bij uitblijven van de gewenste reactie reeds nu voor alsdan (dus 31 oktober 2014 om 13.00 uur) het appartementsrecht daadwerkelijk opeis. De termijn van 3 maanden is dus feitelijk 4 maanden geworden. Juridisch is voorts van belang dat [BV] als zij de termijn onredelijk vond, de RC om verlenging van de termijn had moeten vragen, vóór het verstrijken van de termijn, dus voor 1 oktober 2014. Dat is niet gebeurd.”
3.2.10.
Op 10 maart 2015 heeft de notaris de leveringsakte gepasseerd waarin [BV Z] aan [kopers] het appartement heeft overgedragen.
3.2.11.
Bij e-mailbericht van 11 maart 2015 heeft de notaris aan klaagster medegedeeld dat hij ‘alle aansprakelijkheid in opgemelde aangelegenheid’ afwees.
3.2.12.
Bij brief van 15 april 2015 heeft klaagster de notaris aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade, volgens klaagster in ieder geval € 13.500,- bedragend.
4.Standpunt van klaagster
4.1.
Klaagster stelt dat de notaris – door volledig uit te gaan van de eenzijdig door de curator verstrekte gegevens en niet inhoudelijk te reageren op de bezwaren van klaagster zoals vermeld in haar e-mailberichten van begin maart 2015 – in strijd heeft gehandeld met artikel 17, lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna).
4.2.
Klaagster had de notaris duidelijk gemaakt dat zij niet akkoord ging met de levering van het appartement aan [kopers] voor een bedrag van € 187.500,-. Klaagster vertrouwde dan ook erop, en mocht daarop ook vertrouwen, dat de notaris niet aan de levering zou meewerken. Door op een later moment alsnog aan de levering mee te werken, zonder klaagster daarover vooraf in kennis te stellen, heeft de notaris zijn zorgplicht jegens klaagster geschonden. Indien de notaris had gemeld dat hij, ondanks de bezwaren van klaagster tegen de levering aan [kopers] , wel voornemens was aan de levering mee te werken, dan had klaagster nog andere stappen kunnen ondernemen om de levering tegen te houden en de schade (zoveel als mogelijk) te beperken. Deze mogelijkheid heeft de notaris klaagster ontnomen en daarmee heeft hij willens en wetens de belangen van klaagster geschaad.
5.Standpunt van de notaris
De notaris heeft zich als volgt verweerd. Nadat hij de koopovereenkomst van de curator had ontvangen, heeft hij klaagster op de hoogte gebracht van de overdracht van het appartement aan [kopers] . De notaris was op dat moment nog niet op de hoogte van het voortraject, te weten de door de curator ondernomen acties, zoals omschreven in het e-mailbericht van 6 maart 2015. Na advies te hebben ingewonnen bij de KNB, de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar en een in faillissementsrecht gespecialiseerde advocaat, is de notaris weloverwogen en zonder eerst klaagster daarvan op de hoogte te stellen tot overdracht van het appartement overgegaan teneinde verdere vertraging van de levering te voorkomen.
6.Beoordeling
6.1.
Het hof stelt het volgende voorop. Krachtens artikel 17, lid 1 Wna oefent de notaris zijn ambt in onafhankelijkheid uit en behartigt hij de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.
6.2.
Het lag op de weg van de notaris om te onderzoeken of, en zo ja op welke wijze, klaagster bij de levering van het appartement diende te worden betrokken. Daarbij mocht de notaris in beginsel afgaan op de door de rechter-commissaris afgegeven vervallenverklaring. Klaagster heeft onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan op de notaris in dit geval een verdergaande onderzoeksplicht rustte. Het valt de notaris daarom niet te verwijten dat hij niet is ingegaan op de bezwaren van klaagster en haar niet nader heeft geïnformeerd over de nieuwe leveringsdatum. Ook voor het overige is het hof niet gebleken van onzorgvuldigheid aan de zijde van de notaris. Hij heeft zelfs nog navraag gedaan bij de curator over de wijze van termijnstelling aan klaagster in de zin van artikel 58 Fw alvorens hij tot het passeren van de leveringsakte overging. De notaris behoefde op grond van de door de curator verstrekte informatie niet terug te komen van zijn visie dat klaagster een redelijke termijn als bedoeld in artikel 58 Fw was gegeven. Daarnaast geeft het inwinnen van extern advies ook blijk van zorgvuldig handelen. Van enig tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de notaris is naar het oordeel van het hof dan ook geen sprake. Bovendien - zo heeft ook de kamer overwogen - had klaagster zelf contact kunnen opnemen met de curator en/of de rechter-commissaris indien zij wilde trachten de levering tegen te houden.
6.3.
Naar het oordeel van het hof was het overigens wel beter geweest als de notaris klaagster had bericht dat het e-mailbericht van 19 februari 2015 niet aan haar verstuurd had dienen te worden. Voor zover de klacht ook daarop ziet, oordeelt het hof dat dit handelen/nalaten echter niet zodanig ernstig is dat dit moet leiden tot een tuchtrechtelijk verwijt aan de zijde van de notaris.
6.4.
Uit het vorenstaande volgt dat de klacht van klaagster ongegrond is.
6.5.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.6.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.M. de Jongh en T.K. Lekkerkerker en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2017 door de rolraadsheer.