ECLI:NL:GHAMS:2017:1307

• Datum uitspraak: 18 april 2017
• Publicatiedatum: 19 april 2017
• Zaaknummer: 200.203.560/01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.D.R.M. Boumans; A.R. Sturhoofd; T.K. Lekkerkerker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klacht tegen een notaris over onzorgvuldig handelen bij opstellen koopovereenkomst

In deze zaak heeft klager op 18 november 2016 een beroepschrift ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in Amsterdam, die op 25 oktober 2016 de klacht van klager tegen de notaris ongegrond verklaarde. De klacht betreft de zorgvuldigheid van de notaris bij het opstellen van een koopovereenkomst en de akte van levering van een woning. Klager verwijt de notaris dat hij onvoldoende heeft geverifieerd of hij wilsbekwaam was, dat hij hem respectloos heeft behandeld, en dat hij niet heeft gewezen op de bedenktijd van drie dagen. Daarnaast stelt klager dat de notaris partijdig heeft gehandeld en de akte van levering heeft gepasseerd terwijl er problemen waren met de roerende zaken die in de woning zouden blijven.

De notaris heeft in zijn verweer aangegeven dat hij geen reden had om aan de wilsbekwaamheid van klager te twijfelen en dat hij klager wel degelijk op de bedenktijd heeft gewezen. Hij heeft ook verklaard dat de afspraken over de roerende zaken duidelijk waren en dat klager en verkoper geen behoefte hadden aan een uitgebreide omschrijving. Het hof heeft de zaak op 2 februari 2017 behandeld en heeft de argumenten van beide partijen gehoord.

Na beoordeling van de feiten en omstandigheden heeft het hof geoordeeld dat de klachtonderdelen ongegrond zijn. Het hof heeft de beslissing van de kamer bevestigd, waarbij het hof de gronden van de kamer heeft overgenomen. De notaris heeft volgens het hof voldoende zorgvuldigheid in acht genomen en er zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot een ander oordeel zouden leiden. De beslissing is op 18 april 2017 openbaar uitgesproken.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.203.560/01 NOT

nummer eerste aanleg : 607594/NT 16-32 B

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 18 april 2017

inzake

[naam],

wonend te [plaats],

appellant,

gemachtigde: [naam] te [plaats],

tegen

mr. [naam],

notaris te [plaats],

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. L.P.M. Eenens, advocaat te Alphen aan den Rijn.

1. Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellant (hierna: klager) heeft op 18 november 2016 een beroepschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 25 oktober 2016 (ECLI:NL:TNORAMS:2016:30). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard
.

1.2.

De notaris heeft op 20 december 2016 een verweerschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.

1.3.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 2 februari 2017. Klager, vergezeld van zijn gemachtigde, en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van de notaris aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.

2. Stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3. Feiten

3.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten die in dit geding zijn gebleken, gaat het in deze zaak om het volgende.

3.2.

Op 1 oktober 2015 is op het kantoor van de notaris een koopovereenkomst getekend door [naam verkoper] als verkoper en klager als koper. De koop betrof a) een woning te [plaats] (hierna: de woning) en b) een aantal zich in de woning bevindende roerende zaken. In de koopovereenkomst staat onder meer vermeld:

“De koopprijs bedraagt voor het verkochte (..) (€ 210.000,00), de koopprijs bedraagt voor de onder “b.” bedoelde zaken nihil.

(..)

Levering

Artikel 7

De leveringsakte zal worden verleden op 16 november 2015 ten overstaan van de notaris.

Bedenktijd

Artikel 12

1. Gedurende drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan koper ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden.”

3.3.

Op 16 november 2015 hebben verkoper en klager op het kantoor van de notaris een bespreking gevoerd inzake de overdracht. Klager beschikte op dat moment (nog) niet over een geldig legitimatiebewijs. Om die reden kon op dat moment de overdracht niet plaatsvinden. Zowel verkoper als klager hebben toen een volmacht strekkende tot de eigendomsoverdracht van de woning getekend.

3.4.

Op 19 november 2015 heeft klager zich bij de notaris gelegitimeerd, waarna de notaris de akte van levering van de woning heeft gepasseerd. Klager heeft diezelfde dag de sleutels van de woning ontvangen.

3.5.

Nadien heeft de notaris klager diverse keren op zijn kantoor ontvangen. Ook in de eerste maanden van 2016 is klager regelmatig bij de notaris op kantoor geweest.

4. Standpunt van klager

Klager verwijt de notaris het volgende.

i. De notaris heeft zich onvoldoende ervan vergewist of klager wilsbekwaam was.

ii. De notaris heeft ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nagelaten om klager te wijzen op de bedenktijd van drie dagen.

iii. De notaris heeft partijdig gehandeld, omdat hij geen acht heeft geslagen op de overeenkomst die klager en verkoper hadden gesloten ten aanzien van de overname van een aantal roerende zaken die verkoper in de woning zou achterlaten tegen betaling van € 15.000,- (hierna: de overeenkomst ‘roerende zaken’).

iv. De notaris heeft de akte van levering gepasseerd, terwijl klager de notaris erop had gewezen dat hem tijdens de eindinspectie was gebleken dat bijna alle roerende zaken uit de woning waren verdwenen.

v. De notaris heeft klager meerdere malen respectloos behandeld in de door hem met klager gevoerde gesprekken, zowel voor als na de overdracht van de woning.

5. Standpunt van de notaris

5.1.

De notaris heeft ten aanzien van klachtonderdeel i. het volgende aangevoerd. Volgens hem was er geen enkele reden om op 1 oktober 2015 en 16 november 2015 te twijfelen aan de wilsbekwaamheid van klager. Tijdens deze bijeenkomsten was klager open, weloverwogen, scherp, stellig, aanwezig, resoluut en consistent in zijn verklaarde wil. Hij gaf duidelijke antwoorden op de door de notaris gestelde vragen. Ondanks het feit dat de notaris geen enkele twijfel had over de wilsbekwaamheid van klager, heeft hij in verband met de indicator ‘leeftijd’ (klager was 80 jaar) - indachtig het Stappenplan Beoordeling Wilsbekwaamheid ten behoeve van notariële dienstverlening van de KNB (verder: het Stappenplan) - nog extra moeite gedaan om die overtuiging bevestigd te krijgen. Zo heeft de notaris een onderzoek gedaan in het curatele- en bewindregister, geconstateerd dat klager een goede fysieke en geestelijke indruk maakte, zijn eigen administratie deed en zelfstandig woonde. Verder heeft de notaris beoordeeld of de koopprijs voor de woning marktconform was, hetgeen het geval was. Het is de notaris niet gebleken dat klager door verkoper financieel misbruikt dan wel uitgebuit werd.

5.2.

Ten aanzien van klachtonderdeel ii. heeft de notaris verklaard dat hij klager bij het opstellen en bespreken van de koopovereenkomst wel degelijk heeft gewezen op de wettelijke bedenktijd van drie dagen. Klager gaf de notaris te kennen dat hem ‘dat echt niet hoefde te worden verteld omdat hij dat allang wist’.

5.3.

Met betrekking tot de roerende zaken (klachtonderdelen iii. en iv.) heeft de notaris het volgende verklaard. Bij het bespreken van de koopovereenkomst is aandacht besteed aan de roerende zaken. Klager en verkoper gaven toen aan dat zij de afspraak hadden gemaakt dat verkoper alleen het bed zou meenemen. Alle andere roerende zaken zouden achterblijven. Klager en verkoper vonden het niet nodig om een uitgebreide omschrijving van deze roerende zaken te maken. Ook wilden zij geen waarde toekennen aan de meeverkochte roerende zaken. Op 16 november 2015 speelde de kwestie over de roerende zaken weer op, omdat klager tijdens de eindinspectie was gebleken dat verkoper niet alleen het bed, maar ook een bankstel en een kast uit de woning had verwijderd. Verkoper heeft klager hiervoor een bedrag van € 1000,- betaald (aan tafel bij de notaris). Pas veel later, op 3 december 2015, heeft klager de overeenkomst ‘roerende zaken’ aan de notaris laten zien.

5.4.

De notaris heeft ten aanzien van klachtonderdeel v. aangevoerd dat hij klager altijd correct heeft behandeld. Het is juist dat de notaris klager één keer het woord heeft ontnomen, maar dat had te maken met het feit dat klager verkoper op 16 november 2015 persoonlijk had aangevallen.

6. Beoordeling

Hoor en wederhoor

6.1.

Indien en voor zover klager heeft bedoeld te stellen dat ten tijde van de behandeling bij de kamer sprake was van een schending van het beginsel van hoor en wederhoor, is dit gebrek naar het oordeel van het hof in hoger beroep hersteld. Het hoger beroep van klager leidt immers ertoe dat de zaak opnieuw in volle omvang wordt behandeld. In zoverre heeft klager geen belang meer bij zijn procedurele bezwaar tegen de gang van zaken in eerste aanleg.

Klachtonderdeel i.

6.2.

Het hof is, evenals de kamer, van oordeel dat de notaris genoegzaam aannemelijk heeft gemaakt dat hij geen aanleiding had om aan de wilsbekwaamheid van klager te twijfelen. Het hof neemt de gronden van de kamer hiertoe over en maakt deze tot de zijne. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot een ander oordeel leiden. Dit betekent dat dit klachtonderdeel ongegrond is.

Klachtonderdeel ii.

6.3.

De kamer heeft ten aanzien van dit klachtonderdeel het volgende overwogen. Klager heeft getekend voor de ontvangst van een afschrift van de koopovereenkomst en heeft alle pagina’s van de koopovereenkomst geparafeerd. In artikel 12 van de koopovereenkomst is de bedenktijd van drie dagen vermeld, waarbinnen de koper het recht heeft de koop te ontbinden. Niet aannemelijk is derhalve dat de notaris klager niet zou hebben gewezen op de bedenktijd van drie dagen, zodat ook dit klachtonderdeel ongegrond is. Het hof deelt het oordeel van de kamer en de gronden waarop dit oordeel berust.

Klachtonderdelen iii. en iv.

6.4.

Vast is komen te staan dat zowel verkoper als klager de notaris tijdens de gesprekken op zijn kantoor nimmer op de hoogte hebben gesteld van de overeenkomst ‘roerende zaken’.

Het was voor de notaris dan ook onmogelijk om hierop destijds acht te slaan. Dit verwijt treft reeds daarom geen doel.

6.5.

Het verwijt dat de notaris de akte van levering heeft gepasseerd, terwijl klager de notaris erop had gewezen dat hem tijdens de eindinspectie was gebleken dat bijna alle roerende zaken uit de woning waren verdwenen, slaagt naar het oordeel van het hof evenmin. Als onweersproken staat vast dat op 16 november 2015 enkel is gesproken over het feit dat verkoper niet alleen het bed, maar ook het bankstel en de kast had meegenomen. Vervolgens hebben verkoper en klager in het bijzijn van de notaris met elkaar afgesproken dat verkoper daarvoor een bedrag aan klager zou betalen, hetgeen ook ter plekke is geschied.

6.6.

Gelet op het vorenstaande zijn de klachtonderdelen iii. en iv., evenals de kamer heeft geoordeeld, ongegrond.

Klachtonderdeel v.

6.7.

Evenals de kamer is het hof van oordeel dat dit klachtonderdeel bij gebrek aan feitelijke onderbouwing ongegrond is.

Getuigenverhoor

6.8.

Klager heeft in hoger beroep aangeboden bewijs te leveren van zijn stellingen, in het bijzonder door het horen van [naam persoon] als getuige. Er zijn echter geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beslissing kunnen leiden, zodat het hof aan dit bewijsaanbod voorbij gaat.

6.9.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

6.10.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7. Beslissing

Het hof bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, A.R. Sturhoofd en T.K. Lekkerkerker en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2017 door de rolraadsheer.