ECLI:NL:GHAMS:2016:5716

• Datum uitspraak: 13 december 2016
• Publicatiedatum: 6 januari 2017
• Zaaknummer: 15 00254
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A. Bijlsma; B.A. van Brummelen; W.M.C. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over WOZ-waarde woning en geschil over oppervlakte inclusief/exclusief binnenplaats

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Stichting [X] tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam over de WOZ-waarde van een woning gelegen aan de [A-gracht] in [Z]. De heffingsambtenaar had de waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 380.500, wat leidde tot een aanslag onroerende zaakbelastingen van € 229,51. Na bezwaar van de belanghebbende verklaarde de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond. De rechtbank bevestigde deze beslissing op 7 april 2015. Belanghebbende ging in hoger beroep, waarbij de discussie vooral ging over de oppervlakte van de woning en de waardering van de binnenplaats.

Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de binnenplaats ten onrechte heeft meegerekend bij de oppervlakte van de woning. De belanghebbende stelde dat de werkelijke oppervlakte van de woning 83 m² was, terwijl de heffingsambtenaar uitging van 93 m². Het Hof oordeelde dat de waarde van de woning op basis van de door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per m² € 245.000 zou zijn, en dat de waarde van de binnenplaats in goede justitie op € 60.000 moest worden vastgesteld. Dit leidde tot een totale WOZ-waarde van € 305.000.

Het Hof verklaarde het hoger beroep gegrond, vernietigde de eerdere uitspraken en bepaalde dat de aanslag onroerende zaakbelastingen moest worden verminderd naar de nieuwe waarde. Tevens werd de heffingsambtenaar gelast om het griffierecht van de belanghebbende te vergoeden.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk 15/00254

13 december 2016

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting [X] te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: H. Wiegman

tegen de uitspraak van 7 april 2015 in de zaak met kenmerk AMS 14/726 van de Rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 30 april 2013 de waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak [A-gracht] [huisnummer] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2013 vastgesteld op € 380.500. In hetzelfde geschrift legde de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag onroerende zaakbelastingen op van € 229,51.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar met dagtekening 31 december 2013 het bezwaar ongegrond verklaard en de waardebeschikking en het bedrag van de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 7 april 2015 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 12 mei 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft voorafgaande aan de zitting een pleitnota met bijlagen overgelegd, ingekomen bij het Hof op 15 september 2016. De griffie van het Hof heeft op 16 september 2016 een kopie van de pleitnota met bijlagen aan de heffingsambtenaar verzonden.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een gestapelde woning, gelegen op de begane grond, en heeft als bouwjaar 1905.

2.3.

Als bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg van 20 mei 2014 is een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (hierna: overzicht) gevoegd. In dit overzicht zijn de gegevens van de woning en de verkoopgegevens van de drie vergelijkingsobjecten vermeld:

• [A-gracht] [huisnummer] te [Z] (woningdeel 129 m2, tuin 0 m2 en taxatiewaarde per m2 € 2.950);
• Keizersgracht 717 H 3E te Amsterdam (woningdeel 97 m2, tuin 0 m2 en taxatiewaarde per m2 € 4.598) op 6 januari 2012 verkocht voor € 450.000;
• Prinsengracht 1123 G te Amsterdam (woningdeel 103 m2, tuin 0 m2 en taxatiewaarde per m2 € 4.738) op 4 maart 2013 verkocht voor € 472.000; en
• Prinsengracht 736 B te Amsterdam (woningdeel 105 m2, tuin 0 m2 en taxatiewaarde per m2 € 3.819) op 15 februari 2011 verkocht voor € 418.000.

2.4.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar met betrekking tot de onderbouwing van de waarde van de woning het volgende opgemerkt:

“(…)

[A-gracht] [huisnummer]

Onder het kopje ‘taxatiewaarde per eenheid’ is de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de woning van belanghebbende afgezet tegen de gerealiseerde verkoopwaarde per vierkante meter hoofdgebouw van de vergelijkingsobjecten. De getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de woning van belanghebbende is € 2950. De gemiddelde gerealiseerde prijzen van de vierkante meters van de vergelijkingsobjecten bedraagt: € 4385. Op basis van het overzicht is duidelijk dat, ook als rekening wordt gehouden met de argumenten zoals verwoord in het beroepschrift van belanghebbende, de woning van belanghebbende niet te hoog is gewaardeerd.

(…)”

2.5.

In de uitspraak op het bezwaar tegen de ‘Gecombineerde aanslag 2015’ van 22 februari 2016 (hierna: de uitspraak over 2015) heeft de heffingsambtenaar het volgende overwogen (pagina 2 van de bijlage):

“(…)

[A-gracht] [huisnummer]

U geeft aan dat de oppervlakte van 129 m2 niet juist is. Uit onderzoek is gebleken dat de oppervlakte van het object 93 m2 is. Daarbij komt nog een tuin met een oppervlakte van 36 m2. Dit geeft een totale oppervlakte van 129 m2.

(…)

Conclusie

Rekening houdend met de door u genoemde argumenten, is geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de objecten [A-gracht] [huisnummer] , (…) te hoog is vastgesteld. De waarde van deze objecten wordt daarom verlaagd.

BIJLAGE: Specificatie

[A-gracht] [huisnummer] (…)

Eerder vastgestelde WOZ-waarde € 384.500

Nieuw vastgestelde WOZ-waarde € 309.000

(…)”

2.6.

In het gecombineerde aanslag- en waardebeschikkingbiljet over 2016 van de Gemeente Amsterdam van 30 juni 2016 is onder “Objectgegevens:” het volgende opgenomen:

“(…)

Soort woning Woning, gestapeld

Bouwjaar 1905

Grootte woning 93 m2

(…)”

Bij het objectgegeven “Overige onderdelen” is geen informatie toegevoegd.

2.7.

In de pleitnota van gemachtigde van belanghebbende van 15 september 2016 is – voor zover hier relevant – het volgende vermeld:

“(…)

De woning [A-gracht] [huisnummer] bestaat uit 2 vertrekken tussen de voor- en achtergevel van het pand [A-gracht] [huisnummer 2] met een oppervlak van 67 m2 plus een gefundeerde uitbouw met een keuken en toilet van 16 m2, tezamen een geheel vormend met een totaal oppervlak van 83 m2.

(…)

Als klap op de vuurpijl heeft de directeur van de Dienst Belastingen klaarblijkelijk ingezien dat de binnenplaats geen onderdeel uitmaakt van de woning, zoals blijkt uit de uitspraak op bezwaarschrift dd. 22 februari 2016 m.b.t. het jaar 2015 [Hof: weergegeven onder 2.5] (…), die duidelijk uitgaat van 93 m2 oppervlak. Ook de gecombineerde aanslag en kennisgeving waardebeschikking m.b.t. 2016 [Hof: weergegeven onder 2.6] (…) gaat uit van 93 m2. Dit zou echter slechts 83 m2 moeten zijn i.p.v. 93 m2 (…) terwijl de oppervlakte van de binnenplaats niet 36 m2 maar 44 m2 bedraagt (…).

(…)”

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof tussen partijen in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hieruit voortvloeiend is ook in geschil of de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelastingen tot het juiste bedrag heeft vastgesteld.

3.2.

Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het is aan de heffingsambtenaar deze waarde vast te stellen en aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde in overeenstemming is met, dan wel niet hoger is dan, deze waarde op de waardepeildatum. Dit is overeenkomstig artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ, de datum één jaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In het onderhavige geval moet de waarde worden vastgesteld voor 2013, de waardepeildatum is derhalve 1 januari 2012.

4.2.1.

In het door de heffingsambtenaar overgelegde overzicht (onder 2.3) zijn de volgende oppervlaktematen van de woning opgenomen: het woningdeel 129 m2 en de tuin 0 m2. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij geen aanleiding ziet om van deze oppervlaktematen af te wijken. In de hiervoor onder 2.5 genoemde uitspraak op bezwaar over 2015 heeft de heffingsambtenaar echter overwogen dat
“uit onderzoek is gebleken dat de oppervlakte van het object 93 m2 is. Daarbij komt nog een tuin met een oppervlakte van 36 m2.” . Voorts is de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling over het belastingjaar 2016 (onder 2.6) ook uitgegaan van een oppervlakte van 93 m2 voor de woning. Dit strookt ook met de stelling van belanghebbende dat sprake is van een binnenplaats die niet als woonruimte kan worden meegerekend. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar, desgevraagd, niet kunnen verklaren waarom in 2015 en 2016 uitgegaan is van andere oppervlaktematen. Hij heeft verklaard dat hij niet bekend was met gewijzigde omstandigheden. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, en mede gelet op de inconsistentie op dit punt van de zijde van de heffingsambtenaar, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de binnenplaats ten onrechte heeft gerekend tot het woongedeelte. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar voorts niet kunnen aangegeven welke consequenties dit heeft voor het overzicht. Het Hof is van oordeel dat aan een binnenplaats niet dezelfde waarde kan worden toegekend als aan een woning. Het Hof concludeert dat het overzicht hiermee reeds dusdanige gebreken vertoont, dat het niet kan dienen als uitgangspunt voor het bepalen van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4.2.2.

De heffingsambtenaar heeft voor de jaren 2015 en 2016 vastgesteld dat de woning een oppervlakte heeft van 93 m². Belanghebbende heeft gesteld, en de heffingsambtenaar heeft dit niet weersproken, dat die oppervlakte ook 10 m² van de gemeenschappelijke ruimte en het trappenhuis omvat en dat de woning een oppervlakte heeft van 83 m². Gelet op de door belanghebbende overgelegde plattegronden van de woning en de bovenliggende bedrijfsruimte en de foto's van de gemeenschappelijke ruimte, volgt het Hof belanghebbende in haar betoog dat de woning een oppervlakte heeft van 83 m².

De heffingsambtenaar is voor de vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan van een prijs per m² van € 2.950. Het Hof ziet geen reden om van deze prijs af te wijken, hetgeen resulteert in een afgeronde waarde van de woning van € 245.000 per peildatum 1 januari 2012.

4.2.3.

Over de binnenplaats oordeelt het Hof als volgt. Geen van beide partijen heeft de door haar verdedigde waarde van deze binnenplaats voldoende aannemelijk gemaakt, en aangezien de stukken van het geding ook overigens niet voldoende basis bieden voor een exacte(re) waardebepaling, stelt het Hof die waarde per peildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 60.000.

4.2.4.

De totale WOZ-waarde van de woning per peildatum 1 januari 2012 bedraagt aldus € 305.000. Hieruit volgt, dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelastingen over het jaar 2013 tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Slotsom

4.3.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

5. Kosten

5.1

In de uitspraak van de rechtbank is weergegeven dat voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht geen aanleiding bestond.

5.2.

Het Hof ziet echter aanleiding om op grond van artikel 8:114 van de Algemene wet bestuursrecht het griffierecht geheven ter gelegenheid van zowel het beroep bij de rechtbank als het hoger beroep bij het Hof aan belanghebbende te vergoeden. Met betrekking tot het griffierecht geheven door de rechtbank merkt het Hof het volgende op. Volgens de administratieve systemen van de rechtbank is een bedrag van € 318 aan belanghebbende in rekening gebracht en door belanghebbende als zodanig betaald in verband met de door haar bij de rechtbank aanhangig gemaakte procedure. In zijn pleitnota verzoekt belanghebbende om een vergoeding van € 44 met betrekking tot het aan de rechtbank betaalde bedrag. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet nu kennelijk sprake is van een vergissing harerzijds, en kent derhalve het hogere bedrag toe.

5.3.

Het Hof leidt verder uit de stukken van het geding af dat belanghebbende verzoekt om vergoeding van reiskosten en kopieerkosten. Gelet op het bepaalde in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) komen voor vergoeding in aanmerking de reiskosten die belanghebbende heeft moeten maken voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting op 27 september 2015. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van de reiskosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse v.v. ad € 2,20. Nu belanghebbende deze kosten reeds vergoed heeft gekregen in de zaak met kenmerk 15/00255, bestaat er voor een vergoeding van de reiskosten in de onderhavige zaak geen aanleiding.

6. Beslissing

Het Hof:

• verklaart het hoger beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 305.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
• vermindert de aanslag onroerende zaakbelastingen tot één berekend naar die waarde;
• gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende in het kader van de beroepsfase betaalde griffierecht van € 318 te vergoeden; en
• gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende in het kader van de hoger beroepsfase betaalde griffierecht van € 497 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. A. Bijlsma, voorzitter van de belastingkamer,

B.A. van Brummelen en W.M.C. Schipper, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.H.G. Otten als griffier. De beslissing is op 13 december 2016 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.