Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.178.873/01
zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 3641495/CV EXPL 14-12927
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 december 2016
inzake
1.[appellant sub 1] ,
2.
[appellante sub 2],
[appellante sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
appellanten in de hoofdzaak,
eisers in het incident,
advocaat: mr. M. Kashyap te Amsterdam,
tegen
Stichting YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat: mr. K.O. de Jongh te Utrecht.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna wederom [appellant sub 1] , [appellante sub 2] en Ymere genoemd en [appellant sub 1] en [appellante sub 2] gezamenlijk [appellanten]
Op 2 februari 2016 heeft het hof in deze zaak arrest in het incident gewezen (hierna ook: het tussenarrest). Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Vervolgens heeft Ymere een memorie van antwoord, met producties ingediend.
Partijen hebben de (hoofd)zaak op 29 september 2016 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, elk aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij die gelegenheid hebben partijen nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest in de hoofdzaak gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis van 15 juli 2015, aangevuld bij vonnis van 29 juli 2015 en gehandhaafd bij vonnis van 26 augustus 2015 (hierna ook gezamenlijk te noemen: het bestreden vonnis) zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Ymere zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, die van het incident daaronder begrepen, met nakosten.
Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met nakosten en wettelijke rente.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Beoordeling in de hoofdzaak
2.1
Het hof verwijst naar de feiten die in het tussenarrest zijn vastgesteld. De door [appellanten] gehuurde loods is op 17 september 2014 door de politie doorzocht, waarbij zware wapens (waaronder een shotgun merk [merk] en een raketwerper type [type] ), explosieven (waaronder een handgranaat), hennepstekjes, professioneel vuurwerk, drugs en gestolen goederen zijn aangetroffen en heeft de burgemeester van [plaats] bij besluit van 17 september 2014 bevolen dat de loods met onmiddellijke ingang wordt gesloten. Eveneens op 17 september 2014 is de door [appellanten] gehuurde woning doorzocht en zijn onder andere twee vuurwapens, een wapenstok, vier fietsen en een bedrag van € 14.440,- aan contanten in beslag genomen.
2.2
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vorderingen van Ymere toegewezen in die zin dat zij de huurovereenkomst met betrekking tot de loods met onmiddellijke ingang heeft ontbonden en die met betrekking tot de woning met ingang van 1 januari 2016 alsmede [appellanten] heeft veroordeeld tot onmiddellijke ontruiming van de loods en ontruiming van de woning per 1 januari 2016, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten. De kantonrechter heeft het bestreden vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.3
De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat de loods en de woning schuin tegenover elkaar zijn gelegen in een smalle straat en zich zowel boven als aan weerskanten van de loods woningen bevinden, zodat hetgeen zich in en om de loods afspeelt van directe invloed is op de leefomgeving van de woning. Aangezien [appellanten] zowel huurder zijn van de woning als de loods, kan hun gedrag (of nalaten) ten aanzien van de loods niet los worden gezien van hun positie als huurder van de woning, aldus de kantonrechter (rov. 4 en 5). De in de loods aangetroffen wapens, munitie en zwaar vuurwerk vormen voldoende grond tot ontbinding van de huurovereenkomst van de woning. Wanneer brand zou zijn uitgebroken in de loods was het leed niet te overzien geweest. Ook de aanwezigheid van de hennepplantjes en de daarmee doorgaans gepaard gaande criminele activiteiten levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurverplichtingen door [appellanten] , aldus nog steeds de kantonrechter (rov. 8).
2.4
In het tussenarrest heeft het hof de incidentele vordering van [appellanten] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis afgewezen en een oordeel over de kosten van het incident aangehouden tot het eindarrest.
2.5
Tegen het bestreden vonnis en de daaraan ten grondslag liggende motivering komen [appellanten] op met zeven grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.
[appellanten] voeren, samengevat, aan dat sprake is van twee verschillende huurovereenkomsten met twee aparte huurregimes, dat de loods zich enkele tientallen meters van de woning bevindt en de gedraging ten aanzien van de loods geen directe invloed heeft op de leefomgeving van de woning, althans geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst van de woning biedt nu met de ontbinding van de huurovereenkomst van de loods het gevaar/de overlast is geweken en Ymere er geen belang meer bij heeft de huurovereenkomst van de woning ook nog te ontbinden. [appellanten] betwisten niet dat sprake is van een tekortkoming van de huurverplichtingen ten aanzien van de loods, maar de kantonrechter heeft niet voldoende gemotiveerd dat er een dusdanige samenhang tussen beide huurovereenkomsten bestaat dat de huurovereenkomst van de woning kan worden ontbonden vanwege een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van de loods. De kantonrechter is volledig voorbijgegaan aan hetgeen in de woning is aangetroffen, het daaromtrent gevoerde verweer en het feit dat [appellanten] de woning reeds 33 jaar zonder enige problemen huren. Volgens [appellanten] is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van de woning, althans rechtvaardigt deze tekortkoming niet de ontbinding, althans is de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en is hen ten onrechte geen terme de grâce verleend. Ten slotte komen [appellanten] op tegen de beslissing van de kantonrechter om Ymere te machtigen de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren en het vonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
2.6
Het hof stelt voorop dat [appellanten] niet betwisten dat zij in de nakoming van de huurverplichtingen ten aanzien van de loods tekort zijn gekomen (zie memorie van grieven, nr. 3.11). Tevens is tijdens het pleidooi in hoger beroep door [appellanten] erkend dat de afstand tussen de woning en de loods niet enkele tientallen meters bedraagt (zie vonnis 15 juli 2015, rov. 4) maar hoogstens tussen de tien en twintig meter. Voorts is tijdens het pleidooi door [appellanten] niet weersproken dat [appellant sub 1] strafrechtelijk is veroordeeld tot 30 maanden gevangenisstraf wegens ongecontroleerd bezit van zware wapens in de door hem gehuurde loods en woning, het voorhanden hebben van gestolen goederen in de loods en bij zijn woning, het aantreffen van hennepstekken in de loods en het witwassen van in totaal € 14.440,-- (zie strafvonnis d.d. 29 april 2016, productie 5 Ymere) en dat tegen het strafvonnis geen hoger beroep is ingesteld.
2.7
Aan het hof ligt ter beoordeling voor de vraag of er een tekortkoming is in de nakoming van de huurovereenkomst van de woning die de ontbinding rechtvaardigt. Deze vraag moet bevestigend worden beantwoord. Niet alleen in de loods zijn zware wapens, explosieven (waaronder een handgranaat), hennepstekjes, professioneel vuurwerk, drugs en gestolen goederen aangetroffen maar ook in de woning zijn twee vuurwapens, een wapenstok, vier fietsen en een bedrag van € 14.440,-- aan contanten in beslag genomen, voor welk bezit [appellant sub 1] strafrechtelijk is veroordeeld. De omstandigheid dat [appellanten] deze zaken in de loods en woning voorhanden hadden moet worden aangemerkt als te zijn in strijd met goed huurderschap (art 7:213 BW) ten aanzien van zowel de loods als de woning. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de afstand tussen de loods en de woning dusdanig gering is dat de directe omgeving van de loods ook de directe omgeving van de woning is. [appellanten] waren als huurder van de loods, respectievelijk als huurder van de woning gehouden zich in die directe omgeving te onthouden van de vastgestelde gedragingen. Dat is te meer het geval, nu, zoals de kantonrechter in dat verband terecht heeft overwogen, de aanwezigheid van deze zaken groot gevaar oplevert, bij het uitbreken van brand in de loods het leed niet te overzien zou zijn geweest en de aanwezigheid van de hennepplantjes doorgaans gepaard gaat met criminele activiteiten. Aldus zijn [appellanten] met hun gedragingen zodanig tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst met betrekking tot de woning dat deze de ontbinding daarvan rechtvaardigt. Het feit dat [appellanten] de woning al 33 jaar huren en dat hun persoonlijke omstandigheden thans moeilijk zijn, maakt dit oordeel niet anders. In de gegeven omstandigheden kan een beroep op de redelijkheid en billijkheid [appellanten] evenmin baten.
2.8
Aangezien naar het oordeel van het hof de kantonrechter aldus op goede gronden tot ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning en de ontruiming heeft besloten en daarbij aan [appellanten] een voldoende ruime termijn van vijf en een halve maand heeft gegund, gerekend vanaf het vonnis van 15 juli 2015, waarna [appellanten] de woning op 18 februari 2016 hebben verlaten, slagen de overige grieven (het niet verlenen van een terme de grâce; het machtigen van Ymere om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren en het vonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaren) evenmin. Daaraan voegt het hof toe dat ook het hof geen aanleiding ziet om aan [appellanten] een terme de grâce te verlenen en voorts dat ook het hof voldoende redenen aanwezig acht om Ymere tot ontruiming te machtigen en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
2.9
De conclusie is dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Aangezien het hof bij het tussenarrest de incidentele vordering van [appellanten] heeft afgewezen en het oordeel over de kosten heeft aangehouden tot het eindarrest, zullen [appellanten] ook worden veroordeeld in de kosten van het incident. Het bewijsaanbod is in het licht van voorgaande overwegingen onvoldoende relevant en zal daarom worden gepasseerd.
3.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, met inbegrip van de kosten van het incident, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 711,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris en op € 131,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.E. Molenaar en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 december 2016.