Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.190.915/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4310679 CV EXPL 15-18930
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 oktober 2016
inzake
[appellant],
wonend [woonplaats] ,
appellant in de hoofdzaak,
eiser in het incident,
advocaat: mr. W. Albers te Amsterdam,
tegen:
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 4 mei 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 22 april 2016 dat onder bovengenoemd zaaknummer is gewezen tussen Ymere als eiseres en [appellant] als gedaagde. De grieven van [appellant] tegen dit vonnis zijn in de appeldagvaarding opgenomen. Op de dienende dag heeft [appellant] dienovereenkomstig geconcludeerd en producties overgelegd.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord, met producties, van Ymere;
- incidentele conclusie tot het treffen van een voorlopige voorziening, van [appellant] ;
- conclusie van antwoord in het incident, met een productie, van Ymere;
- akte reactie op incidentele antwoordconclusie, met bijlagen, van [appellant] ;
- antwoordakte, met producties, van Ymere.
Vervolgens is arrest gevraagd in het incident.
[appellant] heeft incidenteel gevorderd dat het hof bij wijze van voorlopige voorziening Ymere zal verbieden de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) te verhuren dan wel te verkopen voor de duur van de procedure in hoger beroep, met veroordeling van Ymere in de kosten van het incident.
Ymere heeft geconcludeerd dat het hof [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn incidentele vordering, althans die vordering zal afwijzen.
2.Beoordeling
in het incident:
2.1.
Het gaat hier, samengevat en voor zover voor het incident van belang, om het volgende. Het gehuurde betreft een sociale huurwoning die door de rechtsvoorganger van Ymere met ingang van 3 december 1993 aan [moeder] , de moeder van [appellant] , is verhuurd. Nadat Van [moeder] - na daartoe door Ymere te zijn gesommeerd - de huur had opgezegd tegen 10 januari 2014, is het gehuurde niet leeg en ontruimd opgeleverd: [appellant] is daarin blijven wonen. In deze procedure vordert Ymere ontruiming van het gehuurde. [appellant] heeft zich daartegen verweerd met een beroep op de onderhuurovereenkomst die hij in 2006 met zijn moeder stelt te hebben gesloten. Bij het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat, ook als ervan moet worden uitgegaan dat de gestelde onderhuurovereenkomst bestaat, Ymere kan worden gevolgd in haar standpunt dat die overeenkomst onder de gegeven omstandigheden moet worden aangemerkt als een zogenaamde pseudo-onderhuurovereenkomst en dat het inroepen van het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek neerkomt op misbruik van huurbescherming. [appellant] heeft het gehuurde inmiddels ontruimd.
2.2.
Ter onderbouwing van zijn incidentele vordering heeft [appellant] - samengevat - het volgende aangevoerd. [appellant] heeft sterke aanwijzingen dat Ymere het gehuurde op korte termijn zal verhuren of verkopen aan een derde. Als Ymere het gehuurde daadwerkelijk heeft doorverhuurd (of -verkocht), valt dat niet meer terug te draaien. Een nieuwe huurder (of koper) is namelijk geen partij in deze procedure en kan dus door [appellant] niet worden aangesproken wanneer in het eindarrest in de hoofdzaak in zijn voordeel wordt beslist. Bovendien valt in dat geval ernstig te vrezen dat Ymere niet in staat zal zijn om hem gepaste vervangende woonruimte aan te bieden, gelet op de krapte op de Amsterdamse woningmarkt en het relatief onvergelijkbare woningbestand van Ymere. Het onderhavige appartement is qua locatie en oppervlakte immers zodanig dat daarmee vergelijkbare appartementen niet in de sociale verhuur blijven. Dit zal tot grote schade aan de zijde van de thans dakloze [appellant] en zijn gezin met kinderen leiden, zodat het onmogelijk is om het eindarrest in de hoofdzaak af te wachten. De gevraagde voorlopige voorziening dient volgens [appellant] dan ook te worden toegewezen, omdat het belang van [appellant] bij het behouden van de mogelijkheid om de uitkomst van deze appelprocedure te eerbiedigen zwaarder weegt dan het belang van Ymere bij het nu nemen van onomkeerbare beslissingen door het gehuurde te verhuren of te verkopen.
2.3.
Ymere heeft verweer gevoerd op gronden waarop hierna, voor zover van belang, zal worden ingegaan.
2.4.
Ymere heeft primair betoogd dat [appellant] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door hem opgeworpen incident, omdat ten gevolge van het feit dat het bestreden vonnis reeds ten uitvoer is gelegd aan [appellant] geen beroep op artikel 351 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toekomt. Het hof volgt Ymere hierin niet. De omstandigheid dat schorsing van de tenuitvoerlegging inderdaad niet meer mogelijk is, staat aan het instellen van een incidentele vordering tot het treffen van de gevraagde voorlopige voorziening niet in de weg, het door [appellant] verloren executiegeschil evenmin. Anders dan Ymere, ziet het hof in het opgeworpen incident geen (na het nemen van grieven niet toegestane) eisvermeerdering. [appellant] kan dan ook worden ontvangen in het onderhavige incident.
2.5.
Door Ymere is vervolgens aangevoerd dat het gehuurde met ingang van 13 juli 2016 is verhuurd aan [S.] . [S.] had als vluchteling met een verblijfsstatus dringend behoefte aan woonruimte en zal met zijn vier kinderen in het gehuurde gaan wonen. Ymere heeft deze sociale huurwoning op verzoek van het COA in de gemeente Amsterdam aan [S.] verhuurd. In dit verband heeft Ymere gewezen op haar taakstelling als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, de aanzienlijke hoeveelheid statushouders die na het op gang komen van de vluchtelingenstroom in 2015 dient te worden gehuisvest en het feit dat nagenoeg al deze statushouders in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.
2.6.
[appellant] heeft hiertegen ingebracht dat uit het huurcontract dat Ymere bij haar incidentele antwoordconclusie heeft overgelegd niet blijkt dat de woning reeds is verhuurd, aangezien dat stuk alleen door Ymere is ondertekend. Dat de huurovereenkomst ter ondertekening door [S.] naar het COA is gestuurd is door [appellant] niet weersproken; hij merkt enkel op dat niet blijkt van een teruggezonden huurovereenkomst. Hiermee heeft [appellant] naar het oordeel van het hof niet (voldoende gemotiveerd) betwist dat Ymere (mondeling) een huurovereenkomst met [S.] heeft gesloten teneinde te voldoen aan het verzoek van het COA om hem als statushouder met vier kinderen van woonruimte te voorzien. Dit brengt het hof tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is dat het gehuurde per 13 juli 2016 aan een derde ( [S.] ) is verhuurd, zodat [appellant] geen belang heeft bij het gevorderde verbod tot verhuur (en verkoop). Dat het gehuurde volgens [appellant] niet in een staat verkeert of verkeerde om te worden verhuurd en dat een medewerker van zijn advocaat op 8 augustus 2016 zou hebben waargenomen dat het gehuurde op die datum nog niet werd bewoond, doet daaraan niet af. Het is niet ongebruikelijk dat een nieuwe huurder, ook als dat een statushouder is, enkele weken de tijd nodig heeft om het gehuurde voor bewoning gereed te maken, zeker als de woning, zoals [appellant] beweert, in slechte staat verkeert.
2.7.
[appellant] heeft nog betoogd dat Ymere willens en wetens de rechtsgang frustreert door, (ruim) nadat en dus wetende dat [appellant] (op 12 juli 2016) het onderhavige incident had ingesteld, eenzijdig een huurovereenkomst te ondertekenen en ter ondertekening naar [S.] te sturen. Nog daargelaten dat Ymere de huurovereenkomst al op 13 juli 2016 - en dus niet pas op 23 juli 2016 zoals [appellant] in zijn akte reactie op de incidentele antwoordconclusie vermeldt - heeft ondertekend, leidt ook deze omstandigheid niet tot een ander oordeel. Het stond Ymere immers vrij om na (de executie van) het bestreden vonnis het gehuurde opnieuw te verhuren, ongeacht het aanhangig zijn van een incidentele vordering als de onderhavige. Door met betrekking tot het gehuurde een huurovereenkomst met een derde te sluiten heeft Ymere, anders dan [appellant] lijkt te betogen, de uitkomst van de hoofdzaak niet beïnvloed.
2.8.
Al het voorgaande betekent dat de incidentele vordering van [appellant] zal worden afgewezen.
2.9.
Een oordeel over de kosten van het incident zal worden aangehouden tot het eindarrest in de hoofdzaak.
in de hoofdzaak:
2.10.
Nu de memoriewisseling in de hoofdzaak reeds heeft plaatsgevonden, zal de zaak worden verwezen naar de rol voor beraad partijen.
3.Beslissing
Het hof:
in het incident:
wijst de vordering af;
houdt de beslissing met betrekking tot de proceskosten aan tot het eindarrest in de hoofdzaak;
in de hoofdzaak:
verwijst de zaak naar de rol van 1 november 2016 voor beraad partijen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, L.A.J. Dun en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2016.