Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.184.789/01 NOT
nummer eerste aanleg : 14-75
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 23 augustus 2016
inzake
[naam] ,
wonend te [plaats] ,
appellante,
tegen
mr. [naam] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. L.H. Rammeloo, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellante (hierna: klaagster) heeft op 2 februari 2016 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 27 januari 2016 (ECLI:NL:TNORDHA:2016:1). De kamer heeft in de bestreden beslissing klaagster niet-ontvankelijk in haar klacht verklaard.
1.2.
Klaagster heeft op 15 februari 2016 een aanvullend beroepschrift - met bijlagen - ingediend.
1.3.
De notaris heeft op 17 maart 2016 een verweerschrift - met bijlage - bij het hof ingediend.
1.4.
Klaagster heeft op 21 maart 2016 per brief inhoudelijk gereageerd op het verweerschrift en aanvullende producties in het geding gebracht. Bij brief van 29 maart 2016 heeft het hof aan klaagster onder meer medegedeeld de op 21 maart 2016 ingekomen schriftelijke stukken buiten beschouwing te zullen laten voor zover deze stukken een inhoudelijke reactie/uiteenzetting behelzen. De toegezonden bijlagen zijn wel toegelaten.
1.5.
Klaagster heeft op 1 april 2016 aanvullende producties ingediend.
1.6.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 9 juni 2016. Klaagster en de notaris, vergezeld van haar gemachtigde, zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; klaagster en de gemachtigde van de notaris aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klaagster heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden.
3.2.
Kort weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
Klaagster is de dochter van [naam] (hierna te noemen: vader); [naam] (verder: [A] ) en [naam] (verder: [B] ) zijn haar broers, geboren uit hetzelfde huwelijk tussen vader en diens toenmalige echtgenote.
3.2.2.
Vader heeft op 12 maart 2007 aan klaagster een e-mailbericht verzonden. Dit bericht houdt in, voor zover van belang:
“(…)
Ik heb van [A] bericht gekregen dat hij de landerijen in [plaats] in verpachte staat wil overnemen en in de familie wil houden. Zoals je weet was [plaats] of de opbrengst daarvan voor [A] , jouzelf en [B] bestemd. (…)
De totaalkoopsom is ? 600.000,-- en [A] betaalt aan mij het 2/3 deel voor jou en [B] . Dit zou dan direct naar jullie kunnen gaan, want als ik het goed heb mag ik belastingvrij van hand tot hand aan mijn kinderen schenken als belgisch ingezetene. Je hebt dus op redelijk korte termijn (zeg een maand of 2) redelijk wat geld te verwachten. (…)
Misschien moet er een schenkingsakte gemaakt worden bij een nederlandse notaris (…).”
3.2.3.
De notaris heeft op 29 maart 2007 een akte van levering/verlening recht van vruchtgebruik gepasseerd, waarin vader het bloot eigendom van (ongeveer) [X] hectare landbouwgrond te [plaats] heeft verkocht en geleverd aan de drie dochters van [A] ( [C] , [D] en [E] ) en een recht van vruchtgebruik heeft verleend aan [A] .
3.2.4.
Op 19 juni 2007 heeft de notaris een schenkingsakte verleden, waarin vader aan klaagster € 200.000,-- heeft geschonken.
3.2.5.
Vader is op 6 augustus 2007 overleden.
3.2.6.
Op 16 december 2008 heeft de notaris een akte van verkoop, koop en levering gepasseerd, waarin het bloot eigendom van een van de percelen ( [X] hectare) van de landbouwgrond door de dochters van [A] is verkocht aan de besloten vennootschap [F] B.V., van welke vennootschap [A] directeur is.
3.2.7.
Klaagster heeft op 21 juni 2010 [G] (verder: [G] ) opdracht gegeven tot het opmaken van een taxatierapport inzake de percelen cultuurgrond te [plaats] met als peildatum 29 maart 2007. Het taxatierapport is op 11 augustus 2010 gereed gekomen. Dit rapport vermeldt, voor zover van belang:
“(…)
H. Gegevens
1. Kadastrale situatie
Kadastrale gemeente Sectie Nummer Oppervlakte
[plaats] C [nummer] [X] ha
[plaats] C [nummer] [X] ha
[plaats] C [nummer] [X] ha
[plaats] C [nummer] [X] ha
[plaats] C [nummer] [X] ha
Totaal [X] ha
(…)
Eigenaren : [plaats] , C [nummer]
gebruik en bewoning:
- de heer [A] (…)
1/3 eigendom belast met gebruik en bewoning:
- mevrouw [C] (…)
- mevrouw [D] (…)
- mevrouw [E] (…)
[plaats] , C [nummer]
gebruik en bewoning:
- de heer [A] (…)
1/3 eigendom belast met gebruik en bewoning:
- mevrouw [C] (…)
- mevrouw [D] (…)
- mevrouw [E] (…)
[plaats] , C [nummer]
gebruik en bewoning:
- de heer [A] (…)
1/3 eigendom belast met gebruik en bewoning:
- mevrouw [C] (…)
- mevrouw [D] (…)
- mevrouw [E] (…)
[plaats] , C [nummer]
eigendom:
[F] b.v. (…)
[plaats] , C [nummer]
gebruik en bewoning:
- de heer [A] (…)
1/3 eigendom belast met gebruik en bewoning:
- mevrouw [C] (…)
- mevrouw [D] (…)
- mevrouw [E] (…)
Bijzonderheden:
- recht van vruchtgebruik met uitzondering van het kadastraal perceel [nummer]
- datum vestiging 31 maart 2007 (…)”
3.2.8.
Klaagster heeft op 1 juli 2010 een klacht tegen de notaris ingediend die verband hield met het passeren van een schenkingsakte op 19 juni 2007 ten behoeve van [B] . Door de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam is klaagster bij beslissing van 9 december 2010 niet-ontvankelijk verklaard in de klacht.
4.Standpunt van klaagster
Klaagster verwijt de notaris - kort samengevat - dat zij onzorgvuldig en partijdig heeft gehandeld. De notaris heeft volgens klaagster de belangen van vader bij de verkoop van de landbouwgrond in 2007 niet in acht genomen. De notaris had moeten onderzoeken of het de wil van vader was om de overdracht zonder enige vorm van taxatie van de grond te laten plaatsvinden.
De notaris heeft verder, door ministerie te verlenen bij de doorverkoop van een gedeelte van de landbouwgrond in 2008 voor een veel hogere prijs per hectare (€ 67.035,--) dan de prijs die in 2007 was gehanteerd (€ 19.000,--), terwijl zij wist dat het de wil van vader was om 2/3 van de opbrengst van de landbouwgrond aan klaagster en [B] te schenken, niet bonafide gehandeld.
Bovendien heeft de notaris niet onpartijdig gehandeld; zij kende [A] , die door de gang van zaken bevoordeeld is, vanuit een eerdere werkrelatie.
Volgens klaagster is zij op 25 mei 2007 mondeling bekend geworden met het feit dat vader de landbouwgrond op 29 maart 2007 aan [A] heeft geleverd. Van de akte van 16 december 2008 is klaagster naar haar zeggen op 16 oktober 2014 op de hoogte gekomen, nadat zij kennis had genomen van een in haar opdracht op 15 oktober 2014 door [H] (verder: [H] ) opgemaakt rapport.
5.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Volgens de notaris is klaagster - kort weergegeven - op grond van een aantal redenen niet-ontvankelijk in haar klacht.
De notaris heeft de werkzaamheden volgens haar op een zorgvuldige en onpartijdige wijze verricht.
6.Beoordeling
Driejaarstermijn
6.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing, samengevat, onder meer het navolgende overwogen. De klacht ziet op het handelen/doen van de notaris, te weten onzorgvuldig handelen bij het passeren van de akten met betrekking tot de levering van landbouwgronden te [plaats] in 2007 en 2008. De vervaltermijn is gaan lopen vanaf 25 mei 2007, de datum waarop klaagster naar haar zeggen mondeling bekend is geworden met de levering op 29 maart 2007. Klaagster is in ieder geval in 2010 op de hoogte geweest van de levering in maart 2007, gezien hetgeen destijds door haar in 2010 bij de kamer te Rotterdam bij de behandeling van de toenmalige klacht is aangevoerd. Klaagster heeft toen een verklaring van de getuige [getuige] ingebracht, inhoudende dat de getuige vader op 29 maart 2007 heeft vergezeld naar het kantoor van de notaris en aldaar aanwezig is geweest bij het verlijden van aktes inzake levering landbouwgronden te [plaats] aan [A] en/of zijn dochters.
Verder heeft de kamer vastgesteld dat klaagster vlak na het gereed komen van het in haar opdracht door [G] uitgebrachte taxatierapport in augustus 2010, welk rapport klaagster naar haar zeggen in 2010 heeft ontvangen, op de hoogte was van de eigendomsoverdracht zoals door de notaris vastgelegd in de akte van 16 december 2008.
De klacht is bij de kamer ingekomen op 31 oktober 2014. De klacht is daarmee te laat, want buiten de vervaltermijn, ingediend, zodat klaagster volgens de kamer niet-ontvankelijk is in de klacht.
6.2.
Ingevolge artikel 99 lid 15 Wet Pro op het notarisambt (verder: Wna) kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde kennis heeft genomen van het handelen of nalaten van een notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven. Deze vervaltermijn neemt een aanvang zodra een klager kennis draagt van het handelen of nalaten van een notaris en dus niet op het moment dat een klager tot de opvatting komt dat zodanig handelen of nalaten klachtwaardig is.
6.3.
Evenals de kamer komt het hof tot het oordeel dat klaagster niet-ontvankelijk is in de klacht omdat de in artikel 99 lid 15 Wna Pro omschreven vervaltermijn reeds was verstreken op het moment dat de klacht is ingediend.
6.4.
De klacht van klaagster komt er in wezen op neer dat zij betoogt dat de grond in 2007 voor een veel te laag bedrag is overgedragen zonder enige vorm van taxatie van de grond en dat de notaris wist of althans had moeten beseffen dat een te lage waarde aan de grond werd toegekend in het licht van de bij de overdracht van de bloot eigendom van een deel van die grond in 2008 gehanteerde waarde. De notaris had de akten in 2007 en/of 2008 niet mogen passeren.
6.5.
Het hof is evenwel van oordeel dat klaagster in ieder geval na ontvangst van het in haar opdracht door [G] opgemaakte taxatierapport kennis heeft genomen of bekend had kunnen zijn van de verweten handelwijze van de notaris, te weten het verlenen van ministerie bij het passeren van de akten tot levering van landbouwgrond in 2007 en/of 2008. Het taxatierapport van [G] bevat hiertoe alle relevante gegevens waaronder de omstandigheid dat een deel van de grond inmiddels eigendom was van [F] B.V. (uit de weergave van de oppervlakte van de percelen onder “H. gegevens” volgt dat de door [G] getaxeerde cultuurgrond dezelfde is als die waarop de op 29 maart 2007 gepasseerde akte betrekking heeft).
Het hof verwerpt dan ook het betoog van klaagster inhoudende dat de vervaltermijn pas is gaan lopen nadat zij in 2014 na ontvangst van het taxatierapport van [H] bekend is geworden met de overdracht van 16 december 2008.
Dat klaagster zich een en ander mogelijk pas later heeft gerealiseerd, maakt dit niet anders.
Ook het hof is, evenals de kamer, van oordeel dat het in de onderhavige zaak gaat om een handelen c.q. doen van de notaris, te weten het passeren van de bedoelde akten, en geen nalaten, zoals klaagster heeft aangevoerd, wat daar verder ook van zij.
6.6.
De vervaltermijn van drie jaren is derhalve naar het oordeel van het hof in ieder geval gaan lopen na ontvangst van het taxatierapport van [G] in augustus 2010. De op 31 oktober 2014 ingekomen klacht is derhalve te laat ingediend.
6.7.
De kamer heeft klaagster in de klacht terecht niet-ontvankelijk verklaard, wat er ook moge wezen van de daartoe gebezigde gronden. Het hof zal de beslissing van de kamer dan ook bevestigen.
6.8.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.9.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7. Beslissing
Het hof bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, F.J.P.M. Haas en G. Kleykamp - van der Ben en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2016 door de rolraadsheer.