ECLI:NL:GHAMS:2016:3245

• Datum uitspraak: 9 augustus 2016
• Publicatiedatum: 10 augustus 2016
• Zaaknummer: 200.164.787/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; J.M. de Jongh; M.E. van Rossum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg splitsingsakte en splitsingsreglement met betrekking tot structurele kortdurende verhuur van appartementen

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 9 augustus 2016 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen de Vereniging van Eigenaren (VvE) van een appartementencomplex en [Y] Holding B.V. en [geïntimeerde sub 2]. De VvE had [Y] en [geïntimeerde sub 2] aangeklaagd wegens overtredingen van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement, specifiek met betrekking tot de verhuur van appartementen. De VvE vorderde betaling van boetes die waren opgelegd voor het niet naleven van de regels omtrent de verhuur van appartementen, die volgens het splitsingsreglement alleen voor een termijn van minimaal één maand mochten worden verhuurd.

De kantonrechter had in eerste aanleg geoordeeld dat de VvE niet bevoegd was om boetes op te leggen voor overtredingen van de regeling die het aantal keer dat een appartement in gebruik kan worden gegeven limiteert. De VvE ging in hoger beroep, waarbij zij stelde dat de kantonrechter ten onrechte had geoordeeld dat de verhuur voor meer dan tien keer per jaar niet in strijd was met de woonbestemming van de appartementen.

Het hof oordeelde dat de appartementen bestemd zijn voor gebruik als woning voor één gezin en dat de splitsingsakte seizoensverhuur voor een termijn van minimaal één maand toestaat. Het hof concludeerde dat de VvE bevoegd was om boetes op te leggen voor het niet tijdig melden van de verhuur, maar niet voor het aantal keren dat een appartement verhuurd werd. De VvE werd in het ongelijk gesteld en de eerdere uitspraak van de kantonrechter werd bekrachtigd, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in principaal hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer 200.164.787/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam 2862629 / CV EXPL 14-6629

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 augustus 2016

inzake

VERENIGING VAN EIGENAREN VAN HET FLATGEBOUW “ [X] ” AAN DE [adres] ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

principaal appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. B.N. Haacker te Amstelveen,

tegen

1. [Y] HOLDING B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,

wonend te [woonplaats] ,

principaal geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. R.A.M. Schram te Haarlem.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna de VvE, [Y] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. [Y] en [geïntimeerde sub 2] tezamen zullen (in enkelvoud) worden aangeduid als [geïntimeerden]

De VvE is bij dagvaarding van 4 februari 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 14 november 2015, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen de VvE als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 juni 2016 doen bepleiten, de VvE door mr. Haacker, voornoemd, en [geïntimeerden] door mr. Schram, voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

In haar eigen hoger beroep concludeert de VvE dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog [Y] respectievelijk [geïntimeerde sub 2] zal veroordelen tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 10.890,72, respectievelijk € 6.352,92, met rente en kosten. In het hoger beroep van [geïntimeerden] concludeert de VvE tot bekrachtiging, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten.

[geïntimeerden] concludeert tot afwijzing van het hoger beroep van de VvE, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding. In zijn eigen hoger beroep concludeert [geïntimeerden] tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover hij daarbij is veroordeeld tot betaling van boetes en proceskosten en afwijzing van de gevorderde boetes, een en ander met veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1-1.13 de feiten vastgesteld. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[geïntimeerde sub 2] is bestuurder en aandeelhouder van [Y] .

2.2.

[X] is een in de duinen van [plaats] gelegen kleinschalig appartementencomplex aan de [adres] (hierna: de appartementen). De VvE is daarvan de vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 lid 1 sub e BW.

2.3.

[Y] is sinds 2009 eigenaar van het appartement met nummer [huisnummer 1] en was tot september 2013 tevens eigenaar van nummer [huisnummer 2] .

2.4.

[geïntimeerde sub 2] is sinds 2007 eigenaar van het appartement met nummer [huisnummer 3] .

2.5.

Het op het appartementencomplex van toepassing zijnde splitsingsreglement (het modelreglement 1964) houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“
(…)

Artikel 3

(…)

2. Tenzij de akte van splitsing anders bepaalt, is iedere eigenaar van een appartement verplicht de toestemming van de administrateur te vragen alvorens zijn gebruikseenheid zelf in gebruik te nemen, dan wel een ander als gebruiker van de gebruikseenheid toe te laten. Deze toestemming kan de administrateur slechts verlenen met goedkeuring van de voorzitter van de vergadering.

3. Ten einde de toestemming van de administrateur te verkrijgen zal de eigenaar zich schriftelijk wenden tot de administrateur onder verstrekking van alle verlangde gegevens, welke dienstig zijn ter beoordeling van de gegadigde en casu quo de persoon of de personen met wie hij tezamen de gebruikseenheid wenst te bewonen of te gebruiken.

4. Weigering van de gegadigde zal slechts plaats mogen vinden indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners en gebruikers niet mag worden verlangd, dat zij de gegadigde in hun midden opnemen en wanneer niet voldaan is aan het bepaalde in artikel 4.

(…)

6. Indien de voorzitter van de vergadering zijn goedkeuring tot het verlenen van de toestemming, bedoeld in de leden 2 en 5 weigert, dan wel een gegadigde zich niet wenst neer te leggen bij een afwijzing van zijn verzoek, zal binnen veertien dagen nadat het verzoek door de voorzitter is geweigerd, een vergadering bijeen worden geroepen, die over het verzoek een definitieve beslissing zal nemen. (...).

Artikel 4

1. Indien iemand het gebruik onder een andere titel dan die van eigenaar wenst te verkrijgen, zal hij bij een in duplo opgemaakt, gedagtekend en ondertekend stuk moeten verklaren, dat de bepalingen van dit Reglement, de eventueel in de akte van splitsing opgenomen daarvan afwijkende bepalingen en de bepalingen van het eventuele Huishoudelijk Reglement hem bekend zijn.

2. Hij zal zich in deze verklaring moeten verplichten de bepalingen van het Reglement, de eventueel in de akte van splitsing opgenomen daarvan afwijkende bepalingen en de bepalingen van het eventuele Huishoudelijk Reglement, voor zover deze op het gebruik betrekking hebben of op de gebruiker verplichtingen leggen, te zullen naleven (…).

(…)

4. Van het bepaalde in dit artikel kan niet bij besluit van de vergadering worden afgeweken.

Artikel 39

1. Bij overtreding van een der bepalingen van de Wet, van dit Reglement, de eventueel in de akte van splitsing opgenomen daarvan afwijkende bepalingen of de bepalingen van het eventuele Huishoudelijk Reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal de administrateur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding.

2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan de vergadering hem een boete opleggen van ten hoogste vijfhonderd gulden voor elke overtreding, onverminderd gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de Wet of het Reglement.

(...).”

2.6.

De op het appartementencomplex van toepassing zijnde akte van splitsing houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“
a. (…)

De toestemming, bedoeld in artikel 3, lid 2 [van het splitsingsreglement – hof], is bovendien niet vereist voor seizoenverhuring van een flatwoning, mits deze verhuring geschiedt voor een termijn niet korter dan één maand. (…)

b. De bestemming van de gebruikseenheden, bedoeld in artikel 8, lid 1, is:

voor de appartementen met indexnummers: 1 tot en met 49, woning voor één gezin (...).

(...)

p. In afwijking van het bepaalde in artikel 39, lid 2, bedraagt de aldaar vermelde boete maximaal éénduizend gulden (f 1.000,--).

(...). ”

2.7.

Op de vergadering van eigenaars van 31 maart 2012 is een ingebruikgevingsregeling vastgesteld die tijdens de vergadering van eigenaars van 6 april 2013 onder de naam ‘Verhuur en ter beschikkingsstellingsregeling van appartementen in [X] ’ is opgenomen in artikel 10 van het huishoudelijk reglement.

2.8.

De ingebruikgevingsregeling houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“
(…)

c. Melding middels het ingebruikgevingsformulier. Hierin verklaren de eigenaar en de gebruiker bekend te zijn met de reglementen van de Vereniging van Eigenaren [X] en zich aan de reglementen waaronder de huisregels te zullen houden.

d. Tijdstip melding . Eén week voor de aanvang van de verhuur of het ingebruikgeven van een appartement dient het ingebruikgevingsformulier door de bestuurder te zijn ontvangen. Melding kan per post, fax of mail. Melding voor het gebruik door ouders, kinderen, kleinkinderen, broers en zusters behoeft niet te worden gedaan.

(…)

f. Bestuurder controleert het ingebruikgevingsformulier en geeft een akkoord aan de eigenaar of zijn gemachtigde als aan de voorwaarden als genoemd in deze regeling is

voldaan.

(…)

i. Toestemming . Een appartement kan maximaal 10 keer per kalenderjaar in gebruik gegeven worden. Dit geldt niet voor ouders, kinderen, kleinkinderen, broers en zusters van de eigenaar. (…). ”

2.9.

[geïntimeerden] heeft zijn appartementen de afgelopen jaren veelvuldig, op commerciële wijze, kort, dat wil zeggen voor minder dan een maand, aan derden verhuurd. Niet altijd heeft hij een week voorafgaand aan de ingebruikgeving het ingebruikgevingsformulier ingediend bij de bestuurder.

2.10.

De VvE heeft [geïntimeerden] op grond van artikel 39 lid 1 van het splitsingsreglement meermaals schriftelijk gewaarschuwd, wegens handelen in strijd met de woonbestemming van de appartementen en schending van de administratieve regelingen voor ingebruikgeving zoals opgenomen in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement.

2.11.

Op 28 september 2013 heeft een - vergadering van eigenaars plaatsgevonden, waarbij onder andere een voorstel tot oplegging van boetes aan [geïntimeerden] was geagendeerd. De toelichting bij agendapunt vier van deze vergadering houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“
(…)


Verslaglegging en evaluatie van het in gebruik geven van appartementen.

Om de regelgeving, zoals volgend uit de splitsingsakte en het splitsingreglement en zoals aangenomen in de Ledenvergadering van 6 april 2013, op een goede manier te kunnen uitvoeren dienen de volgende punten zoals o.a. ook opgenomen in het Huishoudelijk Reglement te worden nageleefd:

Volgens het splitsingsreglement – pagina 3 onder b – zijn de appartementen bestemd om te worden gebruikt als woning voor één gezin. Tenzij sprake is van seizoensverhuur voor meer dan één maand (…), dient volgens het (model-) reglement van splitsing – artikel 3 lid 2 en 3 – en nader uitgewerkt in het huishoudelijk reglement iedere eigenaar toestemming te vragen tot het in gebruik nemen van een appartement door hem of haar zelf dan wel tot het in gebruik geven aan een ander. Hierbij zal de eigenaar zich schriftelijk tot de bestuurder/administrateur dienen te wenden en alle verlangde gegevens dienen te verstrekken (…). Er is door de Ledenvergadering op 31 maart 2012 een termijn in het huishoudelijk reglement vastgesteld voor het in gebruik geven van een appartement van één week voor aanvang van het in gebruik nemen.

Besloten is door de Ledenvergadering op 31 maart 2012 dat maximaal 10 keer per jaar een appartement in gebruik mag worden gegeven.

Ad a.

Er zijn twee leden – [ [geïntimeerden] ] – die hun appartementen gebruiken om deze op commerciële basis te exploiteren en deze als vakantieappartement te verhuren (…). Dit betreft een overtreding van genoemde bepalingen van het (model-)reglement van splitsing en de splitsingsakte. Verder worden er inmiddels wel meldingen van de voorgenomen ingebruikgeving gedaan, maar vaak niet minimaal één week vóór de aanvang van het gebruik, zoals door de Ledenvergadering besloten. Dit is dusdanig laat, dat beoordeling door de administrateur van degene(n) die samen met de eigenaar het appartement wenst te gebruiken feitelijk niet mogelijk is.(…)

Ad b.

Er zijn twee leden – [ [geïntimeerden] ] – die na te zijn herinnerd doorgaan met verhuur boven het aantal van 10 keer per jaar.

Uit de correspondentie van hem blijkt, dat [ [geïntimeerden] ] de mening zijn toegedaan, dat melding als door de Vereniging verzocht en conform onze reglementen niet nodig is en zij niet bereid zijn zich aan de verhuur van 10 keer per jaar te houden. Hieruit en uit het feit dat [ [Y] ] een rechtspersoon is die zich blijkens haar doelstelling bezighoudt met beheeractiviteiten/financiële holdings, blijkt ook dat sprake is van commerciële/bedrijfsmatige exploitatie van de betreffende appartementen als vakantiewoning, hetgeen in strijd is met het in de splitsingsakte en het splitsingsreglement verankerde karakter van de desbetreffende appartementen in [X] , als woning voor één gezin.


Voorstel opleggen boete door de Ledenvergadering

Na het zenden van een waarschuwing hebben [ [geïntimeerden] ] zich niet gehouden aan de regeling tot tijdig melden en het aantal van 10

keer per jaar en zijn zij doorgegaan met de commerciële/ bedrijfsmatige exploitatie van hun appartementen door deze als vakantiewoning te verhuren.

Als bijlage sluit ik een overzicht van de verhuur door [ [geïntimeerden] ] bij.

Met het oog hierop wordt aan de Ledenvergadering voorgesteld om een boete conform artikel 39 lid 2 van het (model-)reglement van splitsing en afwijkend opgenomen onder punt p van de akte van splitsing van fl. 1.000 of in euro’s € 453,78 per overtreding op te leggen aan de [ [geïntimeerden] ].

Berekening van de boete:

[Y] bv nummer [huisnummer 1] - verhuur na waarschuwing:


Melding te laat = 8 * € 453,78 = € 3.630,24.


Meer dan 10 * verhuurd = 8 * € 453,78 = € 3.630,24.

[Y] bv nummer [huisnummer 2] - verhuur na waarschuwing:


Melding te laat = 4 * € 453,78 = € 1.815,12.


Meer dan 10 * verhuurd = 4 * € 453,78 = € 1.815,12.

De heer [geïntimeerde sub 2] nummer [huisnummer 3] – verhuur na waarschuwing:


Melding te laat = 7 * € 453 78 = € 3.176,46.


Meer dan 10 * verhuurd = 7 * € 453,78 = € 3.176,46.

(...). ”

2.12.

De vergadering van eigenaars heeft hierop besloten, conform de bij agendapunt 4 van de vergadering opgenomen toelichting, [geïntimeerden] boetes op te leggen ter hoogte van in totaal € 17.243,64: aan [Y] een bedrag van € 10.890,72 en aan [geïntimeerde sub 2] een bedrag van € 6.352,92.

2.13.

Bij aangetekende brief d.d. 4 oktober 2013 heeft de VvE [geïntimeerden] in kennis gesteld van het besluit van de VvE tot oplegging van de boetes en hem verzocht het totaalbedrag zo spoedig mogelijk te voldoen. Hieraan heeft [geïntimeerden] geen gevolg gegeven.

3. Beoordeling in het principale en incidentele hoger beroep

3.1.

In deze procedure vordert de VvE betaling van de opgelegde boetes. [geïntimeerden] voert als verweer onder meer aan dat de VvE niet bevoegd is deze boetes op te leggen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het splitsingsreglement geen grondslag biedt voor een regeling in het huishoudelijk reglement die het aantal keer dat een appartement in gebruik kan worden gegeven maximeert. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen, voor zover zij betrekking hebben op boetes wegens overtreding van deze regeling. Daarentegen bieden de splitsingsakte en het splitsingsreglement wel een grondslag voor administratieve regels zoals een meldingsplicht. De kantonrechter heeft [Y] , respectievelijk [geïntimeerde sub 2] veroordeeld tot betaling van de boetes met betrekking tot de schending van de meldingsplicht. Het gaat om bedragen in hoofdsom van € 5.445,36 ( [Y] ), respectievelijk € 3.176,46 ( [geïntimeerde sub 2] ).

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen partijen met hun grieven in principaal en incidenteel hoger beroep op.

3.2.

Met de
grief 1 van de VvE betoogt deze dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat geen strijd bestaat met de woonbestemming zolang is voldaan aan de eis van de aanwezigheid van één huishouden.
Grief 2 van de VvE klaagt over het oordeel dat een geldige grondslag voor de boetes met betrekking tot de verhuur voor meer dan tien keer per jaar ontbreekt.
Grief 1 van [geïntimeerden] betoogt daarentegen dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de boetes die zien op het niet of niet tijdig melden van een ingebruikgeving zijn gebaseerd op een geldige bepaling uit het huishoudelijk reglement. Het hof zal deze grieven gezamenlijk beoordelen.

3.3.

Blijkens de splitsingsakte dienen de appartementen te worden gebruikt als ‘woning voor één gezin’. Een woning is een ruimte waar men woont, zijn verblijfplaats heeft, zich heeft gevestigd. Naar het normale spraakgebruik gaat van de bestemming ‘woning voor één gezin’ in beginsel een zekere bestendigheid uit die veronderstelt dat het desbetreffende gezin aldaar zijn vaste woonplaats heeft of ten minste structureel of regelmatig verblijft. Het begrip ‘woning’ is echter in zoverre niet vastomlijnd, dat afhankelijk van de context hieronder ook een minder bestendig verblijf kan worden begrepen. In dit geval bepaalt de splitsingsakte dat de appartementen zonder toestemming van de VvE kunnen worden gebruikt voor seizoensverhuur voor een termijn niet korter dan één maand. Uit de splitsingsakte valt derhalve als partijbedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan af te leiden dat het verblijf van ten minste een maand in het direct aan zee gelegen appartementsgebouw niet in strijd is met de bestemming ‘woning voor één gezin’.

3.4.

Uit de splitsingsakte of het splitsingsreglement valt niet af te leiden dat degene die tot splitsing is overgegaan heeft beoogd dat ook structurele verhuur voor een periode korter dan een maand wordt begrepen onder de bestemming ‘woning voor één gezin.’ De betrekkelijk zwaar opgetuigde toelatingsregeling in artikel 3 en 4 van het splitsingsreglement vormt veeleer een aanwijzing van het tegendeel. Zo is iedere eigenaar verplicht de toestemming van de administrateur te vragen alvorens een ander als gebruiker van het appartement toe te laten (artikel 3 lid 2 splitsingsreglement). Deze toestemming vereist de goedkeuring van de voorzitter van de vergadering. De appartementseigenaar dient daartoe schriftelijk alle verlangde gegevens te verschaffen die dienstig zijn ter beoordeling van de gegadigde en diens medebewoner(s) (artikel 3 lid 3 splitsingsreglement). De gegadigde dient op grond van artikel 4 splitsingsreglement te verklaren de bepalingen in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement te zullen naleven en van deze verplichting kan niet door een besluit van de vergadering worden afgeweken. Ingevolge artikel 3 lid 4 splitsingsreglement mag de toestemming (slechts) worden geweigerd indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners en gebruikers niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde ‘in hun midden opnemen’ en wanneer niet is voldaan aan artikel 4 splitsingsreglement; ingeval van een weigering is de definitieve beslissing daarover aan de bijeen te roepen vergadering van eigenaars. Een dergelijke toelatingsregeling verhoudt zich lastig tot kortdurende verhuur op structurele basis. Ook uit de veronderstelling dat huurders door de bestaande bewoners en gebruikers ‘in hun midden’ worden opgenomen valt niet de partijbedoeling af te leiden dat appartementen structureel worden verhuurd voor een periode van minder dan een maand. Bovendien vindt kortdurende verhuur voor vakantiedoeleinden niet in de regel uitsluitend aan één gezin plaats. Volgens de VvE is dat - anders dan [geïntimeerden] stelt - ook hier niet altijd het geval geweest.

3.5.

De ingebruikgevingsregeling in artikel 10 van het huishoudelijk reglement vormt een praktische uitwerking van de toelatingsregeling in artikel 3, leden 2, 3 en 4 en artikel 4 lid 1 van het splitsingsreglement. Zo worden de wijze en het tijdstip van indiening en de beoordeling van het toelatingsverzoek uitgewerkt in artikel 10 onder c, d en f. Het gaat daarbij niet om regels betreffende het gebruik van privé-gedeelten, maar louter om procedurevoorschriften die erop zijn gericht de administrateur in staat te stellen de gegadigde en diens medegebruikers te beoordelen. Het hof acht een termijn van een week hiervoor alleszins redelijk. Dat in het splitsingsreglement geen termijnen zijn opgenomen, betekent niet dat deze niet rechtsgeldig in een huishoudelijk reglement kunnen worden gesteld. Artikel 10 onder i bepaalt dat een appartement maximaal tien keer per jaar in gebruik gegeven kan worden aan anderen dan naaste familieleden van de appartementseigenaren. Deze bepaling moet aldus worden begrepen dat een verhuur aan derden van meer dan tien keer per jaar in elk geval in strijd is met de bestemming ‘woning voor één gezin’, met als gevolg dat van de overige bewoners en gebruikers naar redelijkheid en billijkheid niet mag worden verlangd dat zij de huurder of gebruiker in hun midden opnemen. Artikel 10 onder i kan daarom evenmin worden begrepen als door het huishoudelijk reglement zelf gegeven regel met betrekking tot het gebruik van privé-gedeelten; het gaat hier om een concretisering van het bepaalde in artikel 3 lid 4 van het splitsingsreglement.

3.6.

Het vorenstaande brengt mee dat een appartementseigenaar die zijn appartement zonder voorafgaande toestemming in gebruik geeft (omdat die toestemming niet (tijdig) is gevraagd en/of omdat die toestemming is geweigerd) terwijl niet kan worden gesproken van seizoensverhuur voor tenminste één maand als bedoeld in de splitsingsakte, zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 3 lid 2 van het splitsingsreglement overtreedt. De vergadering van eigenaars is dan ingevolge artikel 39 van het splitsingsreglement bevoegd een boete op te leggen. De vergadering van eigenaars is evenwel niet bevoegd om ten aanzien van één verhuur zowel een boete op te leggen wegens te late melding als een boete op te leggen omdat het appartement meer dan tien keer per jaar is verhuurd. [geïntimeerden] heeft dan ook terecht betoogd dat slechts sprake kan zijn van één overtreding, namelijk het in gebruik geven zonder toestemming die op de juiste wijze is aangevraagd en verleend.

3.7.

Grief 1 van [geïntimeerden] faalt daarom. De grieven 1 en 2 van de VvE worden op zichzelf terecht voorgedragen. Deze grieven kunnen echter niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot toewijzing van de vorderingen van de VvE. [geïntimeerden] zou namelijk in dat geval telkens tweemaal worden veroordeeld ten aanzien van dezelfde overtreding. Nu de boetebesluiten in zoverre een grondslag in de splitsingsakte en het splitsingsreglement missen en derhalve nietig zijn (art. 5:129 BW in verbinding met art. 2:14 BW), missen de grieven 1 en 2 van de VvE belang.

3.8.

Grief 3 van de VvE klaagt dat de kantonrechter in rov. 7 ten onrechte het beroep op het bestemmingsplan heeft verworpen.

Daargelaten dat de VvE niet het tijde van de splitsing geldende bestemmingsplan heeft overgelegd, kan de partijbedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan niet worden afgeleid uit het bestemmingsplan. Het belang van de rechtszekerheid vergt dat slechts acht wordt geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (vgl. HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

3.9.

Grief 2 in het beroep van [geïntimeerden] betreft zijn stelling dat niet alle te laat ingediende formulieren zijn gevolgd door daadwerkelijke verhuur. In eerste aanleg heeft [geïntimeerden] betoogd dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is om boetes te incasseren voor feiten die niet hebben plaatsgevonden. Met de grief wordt geklaagd dat de kantonrechter [geïntimeerden] ten onrechte niet heeft toegelaten tot bewijs op de grond dat hij zijn stellingen onvoldoende had onderbouwd.

3.10.

[geïntimeerden] heeft niet gesteld dat hij de VvE vooraf heeft geïnformeerd dat het desbetreffende appartement toch niet zou worden verhuurd. Evenmin heeft hij gesteld dat hij dit heeft gedaan in de aanloop naar, tijdens of na afloop van de vergadering van eigenaars van 28 september 2013 of naar aanleiding van de kennisgeving van 4 oktober 2013. Ook heeft hij niet binnen een maand na deze kennisgeving verzocht dat het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt vernietigd (artikel 5:130 lid 2 BW in verbinding met artikel 2:15 lid 1, aanhef en sub b, BW). De boetebesluiten zijn daarmee in zoverre onaantastbaar geworden. Ook indien [geïntimeerden] zou slagen in het bewijs, kan dit daarom niet leiden tot een andere uitkomst. Het bewijsaanbod is niet ter zake dienend zodat de grief faalt.

3.11.

Grief 3 van [geïntimeerden] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte een hogere boete dan het maximum van € 453,78 (
f 1.000,=) heeft opgelegd. Hij voert aan dat in het splitsingsreglement weliswaar wordt vermeld dat de boete per overtreding geldt, maar dat hiervan in de splitsingsakte onder p is afgeweken, zodat de totale boete die kan worden opgelegd beperkt is tot genoemd bedrag.

3.12.

Ook deze grief kan niet slagen. Ingevolge artikel 39 lid 2 van het splitsingsreglement, in verbinding met de splitsingsakte onder p kan de verhoogde boete van maximaal € 453,78 (
f 1.000,=) “voor elke overtreding” worden opgelegd. De door [geïntimeerden] bepleite lezing ligt niet in de rede. In dit geval ziet het boetebesluit op verscheidene overtredingen zodat een hogere boete dan € 453,78 kan worden opgelegd.

3.13.

Grief 4 van [geïntimeerden] klaagt tevergeefs dat de opgelegde boetes ten onrechte zijn vastgesteld op het maximale bedrag. [geïntimeerden] heeft destijds immers zelf nagelaten te verzoeken dat de boetebesluiten wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid worden vernietigd (artikel 5:130 BW in verbinding met artikel 2:15 lid 1, aanhef en onder b, BW). De besluiten zijn daarom in zoverre onaantastbaar geworden.

3.14.

Grief 5 in het hoger beroep van [geïntimeerden] betreft de proceskostenveroordeling in eerste aanleg en heeft evenmin succes nu een substantieel gedeelte van de VvE is toegewezen, welke toewijzing in hoger beroep in stand blijft.

3.15.

Slotsom is dat de grieven in het principale en incidentele hoger beroep falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, nu het dictum daarvan juist is, zij het dat het dictum op andere gronden berust (zie hierboven onder 3.6-3.7). De VvE zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal hoger beroep. [geïntimeerden] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 894,= aan verschotten en € 1.937,= voor salaris;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 1.341,= voor salaris;

verklaart de betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.M. de Jongh en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2016.