Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.182.860/01 NOT
nummer eerste aanleg : 15-28
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 26 juli 2016
inzake
[klager] ,
zijn postadres hebbend te [plaats] ,
appellant,
tegen
mr. [naam] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. T.J.P. Jager, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: klager) heeft op 30 december 2015 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 16 december 2015 (ECLI:NL:TNORDHA:2015:43). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) op alle onderdelen ongegrond verklaard.
1.2.
Bij e-mailbericht van 1 februari 2016 is van de zijde van klager een aanvulling op zijn beroepschrift ingekomen. Hierop heeft het hof bij e-mailbericht van 3 februari 2016 aan partijen laten weten dat het procesreglement verzoekschriftprocedures in handels- en insolventiezaken gerechtshoven naast het beroepschrift en het verweerschrift niet de mogelijkheid biedt tot het indienen van verdere reacties/schriftelijke uiteenzettingen, tenzij het hof daarom uitdrukkelijk vraagt en dat het e-mailbericht van 1 februari 2016 daarom buiten beschouwing wordt gelaten.
1.3.
De notaris heeft op 29 februari 2016 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 mei 2016. Klager is verschenen. De notaris is, vergezeld van zijn gemachtigde, eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota en de gemachtigde van de notaris aan de hand van aan het hof overgelegde pleitaantekeningen.
De notaris heeft geen bezwaar gemaakt tegen de door klager aan zijn pleitnota gehechte productie. Hierop heeft het hof beslist dat die productie aan het dossier is toegevoegd.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Samengevat weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
Klager woont sinds 1983 in [buitenland] .
3.2.2.
Klager heeft in 2007 een recht van hypotheek verstrekt aan de [bank] (hierna: de [bank] ) op onder meer het pand [adres te plaats] (verder: het pand) tot zekerheid voor de terugbetaling van verplichtingen die klager jegens de [bank] had of zou krijgen.
3.2.3.
In 2013 is een geschil ontstaan tussen klager en de [bank] over tussentijdse opzegging door de [bank] van een hypothecair consumentenkrediet van ongeveer € 300.000,-, waarbij de [bank] gehele aflossing heeft verzocht. Aangezien klager ouder is dan 60 jaar, niet ingezetene is en geen box 1 vermogen heeft, was elders herfinancieren niet mogelijk.
3.2.4.
In 2013 is de lening van klager in beheer gekomen bij de afdeling Bijzonder Beheer van de [bank] , aangezien klager zijn verplichtingen uit de leningsovereenkomst niet meer volledig nakwam. Ruim 1,5 jaar hebben de [bank] en klager getracht tot een oplossing te komen.
3.2.5.
In augustus 2014 heeft klager, met instemming van de [bank] , besloten het pand te verkopen.
3.2.6.
Blijkens een onderhandse op 27 november 2014 ondertekende akte opgemaakt door [notariskantoor X] heeft klager een koopovereenkomst gesloten met [BV] ten aanzien van het pand voor € 350.000,-.
3.2.7.
Begin december 2014 heeft klager deze onderhandse akte naar de [bank] gestuurd.
3.2.8.
Bij brief van 4 december 2014 heeft de [bank] klager bericht dat zij haar veilingnotaris opdracht zal geven om het executietraject te starten.
3.2.9.
Daarna heeft klager blijkens een onderhandse akte die is opgemaakt door [notariskantoor X] en door partijen op 12 december 2014 ondertekend een koopovereenkomst met [naam] (verder [de heer Z] ) inzake het pand gesloten voor een koopsom van € 505.000,-. Op 12 december 2014 heeft klager per e-mail aan de [bank] bericht dat op die datum een tweede koopovereenkomst is gesloten met [de heer Z] .
3.2.10.
Op 19 december 2014 heeft de [bank] de notaris de opdracht tot veiling verstrekt.
3.2.11.
Op 7 januari 2015 heeft de notaris klager bericht dat hij de opdracht tot het starten van een veilingprocedure heeft ontvangen en dat de veilingdatum is vastgesteld op 19 maart 2015.
3.2.12.
Bij e-mailbericht van 21 januari 2015 heeft [notariskantoor X] aan de notaris bericht als volgt:
“Op verzoek van de heer [klager] bevestig ik u dat de overdracht van voormeld pand bij mij in behandeling is. De koper heeft de op 12 december 2014 getekende koopovereenkomst op 20 januari jl. aan mij gemaild.
De koopovereenkomst is definitief, de termijn voor het inroepen van ontbindende voorwaarde voor de financiering is verstreken.
De verkoopopbrengst bedraagt – zoals de heer [klager] aangeeft – tenminste € 350.000,= en als datum juridische overdracht is overeengekomen 28 februari 2015.”
3.2.13.
De notaris heeft [notariskantoor X] op 21 januari 2015 per e-mail verzocht een kopie van de koopovereenkomst aan de [bank] te sturen.
3.2.14.
Klager heeft hierna op 21 januari 2015 bij e-mail aan de notaris bericht:
“(…)
er gaat geen copy koopovereenkomst naar [bank] niet naar [naam kantoor] en niemand anders
die overeenkomst bevat vertrouwelijke info die beperkt blijft tot koper verkoper en hun notaris
(…)”.
3.2.15.
Op 23 januari 2015 heeft de notaris van klager de koopovereenkomst met [BV] ontvangen.
3.2.16.
Bij brief van 26 februari 2015 heeft de advocaat van de [bank] klager laten weten dat de [bank] de veiling voortzet en daarbij onder meer het volgende aan klager bericht:
“(…) Uw berichten van 4 en 13 december 2014 over de verkoop van het pand aan [BV] en aan [de heer Z] boden cliënte onvoldoende zekerheid dat per 31 december 2014, dan wel per 1 maart 2015, haar vordering zou worden voldaan. (…) Op 21 januari 2015 berichtte de door u ingeschakelde notaris van [notariskantoor X] cliënte over de bij hen in behandeling zijnde verkoopovereenkomst. Gelet op (…) uw uitdrukkelijke weigering om inzicht te (doen) geven in de onderhandse verkoop (…) heeft cliënte besloten om de executieveiling niet te staken of opnieuw te schorsen. (…)”
3.2.17.
Op 4 maart 2015 heeft mr. [naam] , notaris bij [notariskantoor X] , een akte van levering gepasseerd, waarbij klager het pand aan [de heer Z] in eigendom heeft overgedragen.
3.2.18.
Uit de verkoopopbrengst is de vordering van de [bank] , waarin begrepen alle veilingkosten, voldaan waarna de veilingprocedure is stopgezet.
4.Standpunt van klager
Klager verwijt de notaris herhaaldelijk ernstig onzorgvuldig te hebben gehandeld. De notaris heeft de veiling niet willen opschorten en alle medewerking tot het creëren van een oplossing voor het conflict dat klager met de [bank] had, geweigerd. Klager heeft hierdoor aanzienlijke schade geleden.
De klacht bestaat (weergegeven in de bewoordingen van de klager) uit de volgende onderdelen:
1. de notaris had als openbare vertrouwenspersoon mede de belangen van klager in aanmerking moeten nemen;
2. het zonder tegenbewijs verzaken van onderzoek met als gevolg het geheel ter zijde leggen van bestaande geldige koopovereenkomsten, aangegaan voor aanvang van de veilingwerkzaamheden;
3. het verzaken van onderzoek naar de eigenaar van de koper-vennootschap. De notaris noemt deze B.V. eigendom van klager, maar onderzoek zal anders uitwijzen;
4. het zonder nader onderzoek ter zijde leggen van een e-mailbevestiging van [notariskantoor X] met betrekking tot het vervallen van de ontbindende voorwaarde en het definitief zijn van de koopovereenkomst met de mededeling “het is maar een concept overeenkomst, het is maar een melding”;
5. het verzaken om zo nodig contact op te nemen met koper/verkoper;
6. het verzaken om klager openbare veilinginformatie aan te zeggen op zijn rechtsgeldig adres in [buitenland] , zelfs geen enkele poging ondernomen;
7. het doen van de aanzegging bij de notaris van de oorspronkelijke hypotheekakte, nadat uitdrukkelijk aan de notaris bevestigd was dat het transport in voorbereiding was bij [notariskantoor X] . De notaris heeft geen blijk gegeven van het afwegen van wederzijdse belangen;
8. het zonder enige aarzeling krant en website publicaties voortzetten in het kader van de veiling. Daarmee misleidt de notaris zowel het publiek als de koper;
9. de notaris heeft zonder overweging als onafhankelijke derde en zonder overleg met klager, de wensen van de [bank] opgevolgd;
10. de declaratie die bij klager in rekening is gebracht betreft geheel of grotendeels overbodige werkzaamheden;
11. de notaris brengt een dubbel honorarium in rekening van ongeveer € 15.000,- zonder enige transparantie naar klager en de koper op de veiling;
12. bij nader onderzoek bij de Kamer van Koophandel is gebleken dat de notaris direct en indirect eigenaar is van drie flex B.V.’s op het kantooradres van de notaris met maximaal een enkele euro risicokapitaal. Hier is sprake van een Mickey Mouse constructie om elke aansprakelijkheid voor zijn handelingen af te dekken;
13. de afwezigheid van transparantie, verzaken c.q. weigeren van de zorgplicht ten aanzien van de wederpartij leidt tot de volgende conclusie: “It does not smell right, when it walks like a sick duck, talks like a sick duck, it is a sick duck”;
14. na bijna 40 jaar ervaring met internationale beroepsgenoten van de notaris, blijkt hier sprake te zijn van extreme gedragsuitzondering die niet past in de ervaring met de andere beroepsgenoten. Reden voor nader onderzoek middels deze klacht.
5.Standpunt van de notaris
Per klachtonderdeel heeft de notaris het volgende ten verwere aangevoerd:
1. de [bank] heeft de notaris de opdracht tot veiling verstrekt. De notaris heeft een eigen rol en zorgplicht bij een executieveiling. Gezien de opeisbaar geworden lening, de al lange weg die de [bank] met klager had doorlopen (ruim 1,5 jaar) en de weigerachtigheid van klager om medewerking te verlenen om informatie te verschaffen waren er voor de notaris geen redenen om de veilingopdracht te weigeren of zijn werkzaamheden op te schorten;
2. op 20 en 21 januari 2015 had [notariskantoor X] de notaris via de e-mails bericht dat er een getekende koopovereenkomst was ontvangen, maar er kwam van klager ook een e-mailbericht dat er verder geen enkele informatie verschaft mocht worden aan de [bank] en de veilingnotaris (e-mailbericht 21 januari 2015 om 14.10 uur);
3. klager wilde geen inzage of informatie verschaffen aan de [bank] en daarom bestond het vermoeden dat de besloten vennootschap [BV] direct of indirect van klager zelf was. Zo bleek uit de oprichtingsakte dat klager een van de oprichters en aandeelhouders was en dat deze vennootschap hetzelfde adres had als het kantooradres in Nederland van klager;
4. de notaris heeft [notariskantoor X] verzocht om de koopovereenkomst, maar [notariskantoor X] mocht van klager geen enkele informatie aan de notaris verschaffen;
5. zie punt 2 en 4;
6. de veiling is aangezegd bij deurwaardersexploot op de in de hypotheekakte door klager gekozen woonplaats ten kantore van de aktenotaris. Het exploot is hem nadien ook per e-mail toegezonden, net als de andere stukken die met de veiling te maken hadden, zoals de veilingvoorwaarden;
7. zie punt 1 en 2;
8. het is de taak van de notaris om na aankondiging van een executieveiling en vaststelling van de veilingdatum dit openbaar te maken middels advertenties in kranten en/of vermelding op een veilingwebsite;
9. de notaris is het hier niet mee eens;
10. het tarief dat voor een veilingprocedure bij de koper in rekening wordt gebracht zou € 5.400,- ex BTW en ex verschotten zijn geweest. De veiling zou plaatsvinden op 19 maart 2015. Na betaling aan de [bank] op 5 maart 2015 van haar vordering zijn de veilingwerkzaamheden gestaakt. Het merendeel van de werkzaamheden was inmiddels verricht, waaronder een zeer intensief contact met klager, zodat een bedrag van € 4.750,- ex BTW en
verschotten bij de [bank] als opdrachtgever in rekening is gebracht;
11. dit lijkt de notaris niet ter zake doende;
12. dit lijkt de notaris niet ter zake doende;
13. de notaris deelt deze stelling niet;
14. zie voorgaande.
6.Beoordeling
Nieuwe klachten
6.1.
Voor zover klager in zijn pleitnota in hoger beroep nieuwe klachtonderdelen heeft geformuleerd, heeft te gelden dat op grond van artikel 107 lid 4 van de Wet op het notarisambt het hof de zaak in hoger beroep opnieuw in volle omvang behandelt en dat dit betekent dat alleen in beschouwing worden genomen de klachten die ook in de procedure in eerste aanleg aan de orde zijn geweest. Klager zal in de nieuwe klachten niet-ontvankelijk worden verklaard.
Klacht
6.2.
Zoals hiervoor al is overwogen heeft de kamer de klacht op alle onderdelen ongegrond verklaard. De kern van haar overwegingen is dat klager weigerde om informatie aan de notaris te verstrekken en de notaris geen opdracht had van de [bank] om de veiling stop te zetten, zodat de notaris niet anders kon dan de veilingwerkzaamheden voortzetten. Het hof verenigt zich met al hetgeen de kamer in de bestreden beslissing over de klacht heeft geoordeeld en maakt dit oordeel tot het zijne. In hoger beroep zijn geen argumenten naar voren gekomen die tot een ander oordeel moeten leiden.
6.3.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.4.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof:
- verklaart klager niet-ontvankelijk in de in hoger beroep nieuw geformuleerde klachten;
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.H. Lieber en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2016 door de rolraadsheer.