ECLI:NL:GHAMS:2016:2513

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.191.341/01 SKG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/603690/KG ZA 16-240 AB/AB

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juni 2016

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. I. Heijselaar, te Amsterdam,

tegen

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus, te Amsterdam.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Ymere genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 9 mei 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 21 april 2016 (hierna: het vonnis), gewezen tussen Ymere als eiseres en [appellante] en “hen die verblijven in de onroerende zaak, of gedeelten daarvan, gelegen te [adres 1] , als gedaagden.

De appeldagvaarding, met producties, bevat de grieven. Ymere heeft vervolgens een memorie van antwoord genomen.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Ymere zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

Op 24 mei 2016 is van de zijde van [appellante] nog één productie (VII) ter griffie van het hof ingekomen. De productie is bij gelegenheid van na te melden pleidooien zonder bezwaar van Ymere aan het dossier toegevoegd.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 26 mei 2016 door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten. Beide advocaten hebben gepleit aan de hand van pleitnotities die aan het hof zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Beoordeling

2.1

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.2

Samengevat, en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.

a. Ymere is eigenaresse van de woning gelegen aan de [adres 1] (hierna: de woning). Ymere heeft de woning met ingang van 4 maart 2009 verhuurd aan [appellante] . De huurprijs bedraagt thans € 454,60 per maand. Volgens de huurovereenkomst maken de “algemene huurvoorwaarden woningen” deel uit van de huurovereenkomst en zijn zij daarop van toepassing. In artikel 5 van deze algemene voorwaarden staat onder meer:
“5.1 De woning dient als woonruimte voor huurder en degene(n) met wie hij/zij een huishouden heeft. De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn/haar hoofdverblijf te maken en te houden. (…)5.4 Het is de huurder niet toegestaan (een deel van) de woning onder te verhuren of in gebruik te geven, tenzij Ymere daarvoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. Bij onderverhuur/ingebruikgeving zonder schriftelijke toestemming, is de huurder een boete verschuldigd waarvan de hoogte vermeld staat in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst). Deze boete is ook verschuldigd als Ymere toestemming heeft gegeven voor een deel van de woning, maar de huurder de gehele woning heeft onderverhuurd/ingebruikgegeven. Op de huurder rust de bewijslast dat hij /zij onafgebroken hoofdverblijf in de woning heeft behouden.(…)”b. Naar aanleiding van een melding van Bureau Zoeklicht van oktober 2009 met betrekking tot het gebruik van de woning, hebben medewerkers van Ymere diverse huisbezoeken aan de woning gebracht maar daar nooit iemand aangetroffen.

c. Medio 2010 hebben medewerkers van Ymere weer een bezoek aan de woning gebracht, waarbij zij een voor hen onbekende man hebben aangetroffen. De woning was schaars ingericht met alleen een ijskastje en een fornuis en gaf niet de indruk te worden bewoond door een vrouw.
d. Naar aanleiding van dit huisbezoek heeft Ymere [appellante] uitgenodigd om op haar kantoor te verschijnen. Tijdens dat gesprek heeft [appellante] verklaard dat zij een vriend heeft die in Weesp woont, maar dat zij vanwege traumatische gebeurtenissen in het verleden niet met hem durft te gaan samen wonen. Verder heeft zij verklaard dat de woning werd geschilderd waardoor zij geen persoonlijke spullen zou hebben achtergelaten. De medewerkers van Ymere hebben [appellante] een laatste kans willen geven en hebben haar daartoe op 11 augustus 2010 een verklaring laten ondertekenen, waarin, voor zover van belang, staat vermeld:
“(…) Ik heb mijn woning aan de [adres 1] , de afgelopen tijd niet als hoofdverblijf gebruikt. Ik had geen geld en heb meubels en witgoed geleend van mijn vriendin [A] . Zij heeft nu een eigen woning en ongeveer 2 maanden geleden de spullen meegenomen. Sindsdien verbleef ik bij mijn partner [B] in Weesp. Hij heeft een eigen woning met grote tuin. Ik ben bezig met de SVB om geld te krijgen om een nieuwe inboedel te kopen. Eerlijk gezegd kan het mij door drama’s in mijn verleden tot nu niet zo veel schelen hoe ik leefde. Ik ben nu wel bezig mijn leven op te pakken.Ongeveer een maand geleden stond mijn familielid [C] ineens op de stoep. Ik had hem wel uitgenodigd maar niet verwacht dat hij zou komen. Ik kon hem moeilijk naar een hotel sturen, hij heeft ook geen geld. Hij heeft gezegd dat hij me wil helpen schilderen. Daarom hebben we vorige week al mijn kleren en boeken uit de woning gehaald. (…) De spullen liggen nu bij mijn vriend.Het is mij bekend dat ik mijn hoofdverblijf in mijn huurwoning moet hebben. Ook weet ik dat ik mijn woning zonder toestemming van de verhuurder niet in gebruik mag geven aan anderen.

Vanaf 1 oktober 2010 zal ik de woning (…) weer zelf betrekken en aantoonbaar als mijn hoofdverblijf gaan gebruiken. Ik zal de woning naar behoren meubileren. Ik zal er een ordentelijke slaapplaats hebben en aan Ymere melden als ik voor langere tijd (vanaf vier nachten) elders verblijf. Ik realiseer me dat ik voor het hebben van mijn hoofdverblijf tenminste vier nachten per week in deze woning zal moeten verblijven. Ook zullen mijn persoonlijke spullen zoals kleding en administratie daar zijn. Ik zal de woning verder als goed huurder onderhouden en storingen /schades tijdig verhelpen dan wel door Ymere laten verhelpen (…)(…) Als ik om dringende redenen toch voor langere tijd afwezig ben meld ik dat uiterlijk twee dagen voor mijn vertrek schriftelijk aan Ymere. In die situatie is het in principe niet geoorloofd dat iemand gedurende mijn afwezigheid op mijn woning past. Voor ingebruikgeving aan derden is de voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere vereist.Als Ymere constateert, dat ik zonder toestemming buiten mijn eigen aanwezigheid iemand anders in mijn woning toelaat of de woning zonder ingebruikgeving aan derden langere tijd onbewoond laat, realiseer ik mij dat ik ernstig wanpresteer. Ik stem in dat geval in met beëindiging van de huurovereenkomst. (…)Ik realiseer mij nadrukkelijk dat ondertekening van deze verklaringniet tot gevolg heeftdat het door Ymere reeds opgebouwde dossier vervalt en ik met een schone lei begin. (…)”e. In 2010, 2011 en 2012 hebben medewerkers van Ymere meerdere huisbezoeken aan de woning gebracht. Zij hoorden wel geluiden in de woning, maar er werd nooit opengedaan.
f. Op 19 augustus 2014 hebben medewerkers van Ymere weer een bezoek aan de woning gebracht, waarbij een man van circa 25/30 jaar werd aangetroffen. Hij heeft zich niet willen legitimeren en niet willen zeggen hoe hij heet. Tegenover de medewerkers van Ymere heeft de man verklaard familie van [appellante] te zijn en in de woning te verblijven omdat hij een baan zoekt. Zodra hij een baan heeft gevonden zal hij zich op het adres van de woning inschrijven.
g. Naar aanleiding van een huisbezoek van Ymere aan de woning op 7 mei 2015, waarbij wel werd gehoord dat iemand in de woning aanwezig was maar de deur niet werd opengedaan, stuurde Ymere [appellante] diezelfde dag een uitnodiging om op 18 mei 2015 op kantoor van Ymere te verschijnen. Op 11 mei 2015 heeft [appellante] Ymere telefonisch laten weten dat zij in Belgrado zat en pas op 20 mei 2015 terug zou komen, waarna de afspraak is verzet naar 21 mei 2015. Tijdens dat gesprek heeft [appellante] verklaard dat zij van 20 april 2015 tot en met 20 mei 2015 in Belgrado is geweest en dat tijdens haar afwezigheid een jongeman op de woning heeft gepast in verband met de post en het verzorgen van de kat. Verder zei [appellante] het nog steeds niet aan te durven om met haar vriend in Weesp te gaan samenwonen. Hierop hebben de medewerkers van Ymere [appellante] nog eenmaal een kans gegeven om te bewijzen zich als goed huurder te gedragen en haar gewezen op de bepalingen uit de huurovereenkomst en de afspraken zoals vastgelegd in de laatstekansverklaring.
h. Op 5 augustus 2015 heeft Ymere weer een melding ontvangen met betrekking tot de door [appellante] gehuurde woning, inhoudende dat er al maanden een Hongaars meisje en een Egyptische jongen in de woning verblijven. In het najaar van 2015 hebben medewerkers van Ymere meerdere huisbezoeken aan de woning gebracht maar er werd steeds niet open gedaan.
i. Op 1 februari 2016 hebben medewerkers van Ymere nogmaals een huisbezoek aan de woning gebracht. De medewerkers van Ymere hebben gehoord dat er mensen in de woning aanwezig waren, gezien dat er naar hen werd gekeken door het kijkgaatje in de toegangsdeur maar, ook na herhaald aankloppen, is niet opengedaan. Tijdens het wachten hebben de medewerkers gesproken met de bovenburen, van [adres 2] , die – voor zover van belang – de volgende verklaring hebben afgelegd:
“ Sinds april 2010 wonen wij op de [adres 2] . In die tijd hebben wij niet veel contact gehad met bewoners van [adres 1] . Het viel wel op dat daar wat verloop in zat, zonder dat we verhuizingen hebben meegekregen. Eerst leek dat een vrouw te zijn met een pools of russisch accent. Haar hebben we nauwelijks gezien, (…). Daarna i.i.g. nog een sympathieke kerel van circa 30 jaar die onze kinderen enkele malen pakjes sap heeft gegeven. En een waarschijnlijk Oost-Europees koppel met een klein hondje. Van de inmiddels overleden buurvrouw van [huisnummer] hebben we circa een jaar geleden vernomen dat [adres 1] door de eigenlijke huurster al jaren doorverhuurd werd, terwijl ze zelf in een andere stad woont. Die vrouw hebben we vermoedelijk nooit gezien. De huidige bewoners hebben we slechts enkele keren kort gezien. Het is een koppel met een jong zoontje (circa 2 jaar) dat we regelmatig horen huilen. We hebben ze niet meer horen zeggen dan een vluchtig “Hallo” (…). De ouders leken redelijk jong, 25-30 jaar? en licht getint. (…)”j. Bij brief van 1 februari 2016 heeft Ymere [appellante] gesommeerd de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen tegen 31 maart 2016.
k. Bij brief van 23 februari 2016 heeft de raadsvrouw van Ymere [appellante] nogmaals gesommeerd uiterlijk 2 maart 2016 de huurovereenkomst op te zeggen, bij gebreke waarvan tot ontruiming van de woning zal worden overgegaan. [appellante] heeft hier geen gehoor aan gegeven.

2.3

Bij inleidende dagvaarding heeft Ymere in kort geding ontruiming van de woning gevorderd. Zij heeft daartoe aangevoerd, kort gezegd, dat uit onderzoek is gebleken dat [appellante] niet haar hoofdverblijf heeft gehouden in de woning maar de woning zonder toestemming van Ymere aan derden in gebruik heeft gegeven dan wel heeft onderverhuurd.

2.4

[appellante] heeft de vordering van Ymere bestreden en betoogd aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst te hebben voldaan, zodat geen grond bestaat voor ontruiming.

2.5

Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van Ymere toegewezen op grond van zijn oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellante] niet haar hoofdverblijf heeft gehouden in de woning en deze, zonder toestemming van Ymere, aan derden in gebruik of onderhuur heeft gegeven. De voorzieningenrechter achtte voorts voldoende aannemelijk dat de bodemrechter, mede gelet op het feit dat [appellante] reeds een allerlaatste kans was gegund om ontruiming te voorkomen, zal oordelen dat deze tekortkomingen van [appellante] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding daarvan rechtvaardigen. De voorzieningenrechter heeft voorts aangenomen dat Ymere een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming omdat de woning een relatief schaarse sociale huurwoning is.

2.6

Tegen deze beslissing komt [appellante] met haar grieven op. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

2.7

Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen.

2.8

Het hof is van oordeel dat [appellante] de concrete feiten en omstandigheden die Ymere aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, welke alle erop wijzen dat [appellante] geen hoofdverblijf in de woning had en deze aan anderen in gebruik gaf of onderverhuurde, onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Daarbij komt dat het relaas van [appellante] op verschillende punten tegenstrijdigheden bevat. Het hof komt tot dit oordeel op grond van het navolgende.

2.9

Ter onderbouwing van haar verweer heeft [appellante] in hoger beroep twee brieven van haar huisarts (van 25 april en 23 mei 2016) overgelegd en een bericht van een apotheek. De huisarts schrijft dat [appellante] woonachtig is op het adres van de woning en dat [appellante] eenmaal per maand de huisarts bezoekt op medische gronden. Hieruit blijkt niet dat de huisarts [appellante] ooit heeft bezocht in de woning dan wel dat hem/haar anderszins bekend is dat [appellante] daadwerkelijk hoofdverblijf houdt in deze woning. Ook uit het bericht van de apotheek blijkt niet meer dan dat [appellante] bij de apotheek bekend is onder het adres van de woning. Bovendien heeft Ymere er terecht op gewezen dat deze huisartsenpraktijk en apotheek niet in de directe buurt van de woning liggen en er verschillende huisartsen en apotheken zijn die dichterbij de woning zijn gevestigd. Voorts heeft [appellante] een handgeschreven verklaring van [D] , werkzaam bij coffeeshop [X] , overgelegd. Ook uit deze verklaring - inhoudende dat [D] [appellante] kent en haar zo nu en dan als cliënte in de zaak en regelmatig op straat in de buurt ziet - kan niet worden afgeleid dat [appellante] daadwerkelijk hoofdverblijf houdt in de woning. Dit geldt te meer daar Ymere - met producties onderbouwd - naar voren heeft gebracht dat de ingang van (het trapportaal naar) de woning niet zichtbaar is (vanaf de balie) vanuit de desbetreffende coffeeshop, en dat de stelling dat [appellante] zich regelmatig in de buurt ophoudt ook kan samenhangen met het feit dat de postbus van de woning zich bevindt aan de buitenkant van het portaal naar de woning en dat [appellante] met enige regelmaat haar post zal dienen op te halen. Dat [appellante] post ontvangt op het adres van de woning blijkt uit een door haar overgelegde brief van haar ziektekostenverzekering van 3 december 2015. Ook hieruit kan echter geen wezenlijke betekenis ten aanzien van haar hoofdverblijf worden ontleend aangezien dergelijke instanties plegen af te gaan op het officiële adres en [appellante] nu eenmaal op het adres van de woning is ingeschreven. Ook in hoger beroep heeft [appellante] nagelaten nadere en verifieerbare stukken in het geding te brengen waaruit valt af te leiden dat een groot deel van haar activiteiten zich in en om de woning afspeelt (zoals afrekeningen, nota’s van winkels uit de buurt).

2.1

Ter onderbouwing van haar stelling dat zij hoofdverblijf houdt in de woning heeft [appellante] in hoger beroep twee verklaringen overgelegd van buren. [E] - sinds 17 april 2015 woonachtig op [adres 3] - verklaart dat zij [appellante] regelmatig ziet op het gedeelde balkon en dat [appellante] , voor zover zij weet, alleen woont. Ymere heeft bestreden dat er een tussen beide woningen gedeeld balkon is en stelt dat er sprake is van inpandige balkons gescheiden door een privacy-scherm met ondoorzichtig glas. Voorts heeft Ymere erop gewezen dat de beide woningen geen gezamenlijk trapportaal hebben.

[F] - sinds 9 april 2014 woonachtig op [adres 4] - verklaart dat hij [appellante] regelmatig in het trapportaal ziet.
Het hof is van oordeel dat deze twee verklaringen - tegenover de concrete stellingen van Ymere - te weinig specifiek zijn in tijd en frequentie. Nog los van het feit dat beide buren niet kunnen verklaren over de situatie van respectievelijk vóór april 2015 en april 2014, blijkt uit de verklaringen immers niet wanneer en hoe vaak [appellante] werd gezien, zodat deze verklaringen geen dan wel onvoldoende concrete aanknopingspunten bieden om de kunnen concluderen dat zij daadwerkelijk haar hoofdverblijf in de woning had.

2.11

Ymere heeft in hoger beroep nog een aanvullende verklaring van de bewoners van de [adres 2] in het geding gebracht, waarin deze hun eerdere verklaring bevestigen, en een door de advocaat van Ymere opgestelde - en door de bewoonster van de [adres 5] geaccordeerde verklaring. Ten aanzien van deze laatste verklaring en in reactie op de stellingen van [appellante] hieromtrent, dat het in feite een door de advocaat van Ymere opgestelde verklaring betreft, hecht het hof eraan op te merken dat op geen enkele manier is gebleken dat de desbetreffende bewoonster onder druk is gezet om te verklaren zoals zij heeft gedaan. In de e-mail van 14 mei 2016 waarin zij akkoord gaat met de tekst van de verklaring zegt zij het eens te zijn met de omschrijving van het gesprek, dat het netjes is verwoord en uit zij haar dank daarvoor.

De verklaring luidt, voor zover van belang:
“In het voorjaar/zomer van 2010 viel het u op dat er een jongeman in de woning op nummer [adres 1] woonachtig was. U heeft eenmaal met deze jongeman gesproken, die aan u vertelde dat hij de woning ging verlaten omdat hij de huur veel te hoog vond. Vanaf 2010 heeft u mevrouw [appellante] bijna niet meer gezien. Zoals u liet weten: zij is vaker niet in het trappenhuis dan wel.U weet ook dat in de woning, nog niet zo lang geleden, een jong stel heeft gewoond van ca. 30 jaar met een klein kind. U heeft het kleine kind heel vaak horen huilen. Toen het jonge stel er woonde - dat was in ieder geval eind 2015/begin 2016 - kwam u een keer het trappenhuis in toen er politie op de trap stond voor de woning op nummer [adres 1] . De politieagenten zeiden dat u niet moest schrikken maar dat zij op bezoek gingen in deze woning. U weet niet wat er aan de hand was.

Verder weet u zich te herinneren dat in de woning op [adres 1] ook een man, wellicht met een vrouw maar dat weet u niet meer zeker, maar in ieder geval heeft er iemand met een klein hondje gewoond. Op dit moment wonen er twee jongemannen. U heeft hen de woning in en uit zien gaan.(…)”[appellante] heeft, in reactie hierop, ter zitting verklaard dat zij altijd hoofdverblijf heeft gehouden in de woning, dat zij een bevriend stel met een hond heeft dat op bezoek kwam en dat het huilende kind met een vriendin meekwam die als oppas werkte. Deze bezoekers zouden allen met enige regelmaat komen om [appellante] te helpen vanwege haar ziekte (adhd met depressie) waarvoor zij medicijnen slikt.

Het hof acht deze door [appellante] ingenomen stellingen niet aannemelijk. Ten aanzien van het huilende kind neemt [appellante] een andere stelling in dan in eerste aanleg, toen zij nog verklaarde dat er nooit kleine kinderen in haar huis waren. Daar komt nog bij dat [appellante] in de procedure achtereenvolgens wisselende verklaringen heeft afgelegd voor het feit dat zij nooit de deur opende als medewerkers van Ymere aanbelden. In eerste aanleg stelde zij de bel niet te horen vanwege het gebruik van slaappillen en het luisteren van muziek met een koptelefoon, in hoger beroep stelt zij niet altijd thuis te zijn omdat zij deel uitmaakt van een dansgezelschap en dat zij voor optredens vaak een aantal dagen en soms een week weg is. Voor deze uiteenlopende stellingen in eerste aanleg en hoger beroep heeft [appellante] geen verklaring gegeven. Evenmin heeft zij enige informatie gegeven over haar dansgezelschap en data waarop zij stelt afwezig te zijn geweest vanwege optredens. Dat zij een en ander heeft nagelaten, komt daarbij voor haar rekening.

2.12

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat het hof met de voorzieningenrechter van oordeel is dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellante] gedurende langere tijd geen hoofdverblijf heeft gehouden in de woning en deze aan derden in gebruik heeft gegeven dan wel heeft onderverhuurd en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst.

2.13

Het hof is van oordeel dat met het samenstel van feiten zoals hiervoor geschetst, en tegen de achtergrond dat Ymere [appellante] tot twee keer toe een laatste kans heeft gegeven, voorshands in hoge mate waarschijnlijk is geworden dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruimingsvordering zal toewijzen. Omdat het gaat om een relatief schaarse sociale huurwoning heeft Ymere er groot belang bij dat de woning spoedig wordt ontruimd.

2.14

De slotsom is dat de grieven falen en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.

3.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 718,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris en verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, C. Uriot en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2016.