Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.192.360/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 4639936 CV EXPL 15-33253
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 juni 2016
inzake
1.[appellant ] ,
2. [appellant ] en
3. [appellant ] ,
allen wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. M. Kashyap te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING LIEVEN DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Appellanten worden hierna afzonderlijk [appellant ] , [appellant ] en [appellant ] en gezamenlijk [appellanten] genoemd. Geïntimeerde zal als De Key worden aangeduid.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 27 mei 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 3 mei 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen hen als gedaagden in conventie/eisers in reconventie en De Key als eiseres in conventie/verweerster in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven, alsmede een incidentele vordering.
Op de dienende dag hebben [appellanten] geconcludeerd overeenkomstig voormeld exploot en producties overgelegd.
Vervolgens heeft De Key een memorie van antwoord in de hoofdzaak en in het incident ingediend, met producties.
Partijen hebben hun zaak op de terechtzitting van 16 juni 2016 door hun hiervoor genoemde advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen be-pleiten. [appellanten] hebben bij die gelegenheid hun incidentele vordering ingetrokken.
Ten slotte is arrest gevraagd. Ter zitting is afgesproken dat op de rol van heden slechts de beslissing zal worden uitgesproken en dat de motivering van die beslissing zo spoedig mogelijk daarna zal worden gegeven. Het onderstaande bevat die motivering.
[appellanten] hebben geconcludeerd, voor zover nog van belang en naar het hof begrijpt, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van De Key in conventie alsnog zal afwijzen en de vordering van [appellanten] in reconventie alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten en de nakosten.
De Key heeft geconcludeerd, voor zover nog van belang, dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met inachtneming daarvan alsmede van hetgeen in hoger beroep is komen vast te staan stelt het hof de volgende feiten vast.
2.1.
[appellant ] en [appellant ] , echtelieden, huren sinds 20 augustus 2007 van De Key de woning gelegen aan de [adres] .
2.2.
In artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald:
‘Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen’.
In artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden, behorende bij de huurovereenkomst, is onder meer opgenomen:
‘7.4 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)
7.5
Het is huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Het “in gebruik te geven aan derden” wordt in de ruimste zin des woords gelijk gesteld aan onderverhuur.’
1.3.
De twee minderjarige kinderen van [appellant ] en [appellant ] gaan sinds 2010 – met een korte onderbreking – in Pakistan naar school. [appellant ] en [appellant ] verblijven in verband hiermee regelmatig in Pakistan.
1.4.
[appellant ] heeft zich op 13 augustus 2010 ingeschreven in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) op een ander adres.
1.5.
Op het adres van het gehuurde hebben andere personen in het GBA respectievelijk de Basisregistratie Personen ingeschreven gestaan. Van 5 april 2012 tot en met 30 mei 2013 heeft [N.] ingeschreven gestaan. Van 26 augustus 2013 tot 25 maart 2015 heeft [appellant ] ingeschreven gestaan. Vanaf 17 juni 2013 tot op heden staat [appellant ] ingeschreven. Sedert 24 februari 2015 staat [appellant ] weer op het adres van het gehuurde ingeschreven.
1.6.
Bij een huisbezoek op 20 maart 2014 heeft De Key [appellant ] in het gehuurde aangetroffen.
1.7.
Bij een huisbezoek op 14 mei 2014 is een onbekend gebleven vrouw in het gehuurde aangetroffen.
1.8.
Bij een huisbezoek op 2 februari 2015 is [S.] in het gehuurde aangetroffen.
1.9.
Op 10 februari 2015 heeft een gesprek tussen De Key en [appellant ] plaatsgevonden.
1.10.
De Key heeft in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij vonnis van 4 augustus 2015 is deze vordering afgewezen.
1.11.
Bij een huisbezoek op 30 november 2015 is [appellant ] in het gehuurde aangetroffen.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft De Key onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen en [appellanten] verwezen in de proceskosten.
3.2.
De kantonrechter heeft haar beslissing onder meer gebaseerd op de door haar vastgestelde duur van het verblijf van [appellant ] en [appellant ] in Pakistan. Met grief 1 komen [appellanten] daartegen op. Zij stellen, kort samengevat, dat hun verblijf in het buitenland te kort is geweest om te concluderen dat zij in het gehuurde niet hun hoofdverblijf hebben. Zij stellen bovendien dat het gaat om een tijdelijke situatie, omdat hun verblijf in het buitenland samenhangt met de studie van hun kinderen daar. Van een tekortkoming is geen sprake, aldus [appellanten]
Met grief 2 betogen [appellanten] subsidiair dat de door de rechtbank vastgestelde tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
3.3.
Bij gelegenheid van het pleidooi hebben [appellant ] en [appellant ] op vragen van het hof verklaard dat zij in de periode van januari 2014 tot januari 2016 veertien maanden ( [appellant ] ) en achttien maanden ( [appellant ] ) in Pakistan verbleven. Zij hebben voorts toegelicht dat hun kinderen nog enige tijd in Pakistan zullen verblijven. Thans voorzien zij terugkeer van de kinderen medio 2017, maar die terugkeerdatum staat niet vast.
3.4.
Op grond van de huurovereenkomst zijn [appellant ] en [appellant ] gehouden het gehuurde zelf daadwerkelijk te bewonen en daar hun hoofdverblijf te hebben.
Het hof is van oordeel dat de in 3.3 genoemde periode van afwezigheid van zowel [appellant ] als [appellant ] zo lang is dat deze een tekortkoming oplevert in de nakoming van deze verplichting.
3.5.
Naar het oordeel van het hof levert de langdurige afwezigheid in het buitenland – meer dan de helft van de tijd in de genoemde lange periode – ook een zodanig ernstige tekortkoming op, dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het belang van [appellant ] en [appellant ] bij het behoud van hun woonruimte weegt het hof bij deze beslissing mee, net als het belang van De Key om huurwoningen beschikbaar te houden voor huurders die daarin daadwerkelijk hun hoofdverblijf hebben. Daarbij merkt het hof nog op dat laatstgenoemd belang ook gewicht in de schaal legt indien, zoals [appellanten] hebben gesteld, de woning na ontruiming boven de liberalisatiegrens zou komen. Bovendien heeft De Key - onderbouwd met een overgelegde verklaring - gesteld dat zij het gehuurde na een eventueel vertrek van [appellanten] wederom als sociale huurwoning zal verhuren.
3.6.
De stelling dat [appellant ] om meerdere redenen niet steeds in staat was om naar Nederland terug te reizen, acht het hof, mede gelet op de lange periode van haar afwezigheid in het buitenland, te weinig toegelicht en onderbouwd om tot een andere conclusie te komen. Dat het verblijf van [appellant ] en [appellant ] in het buitenland verband houdt met de studie van hun kinderen leidt ook niet tot een ander oordeel, reeds omdat onvoldoende gebleken is dat een dringende reden of noodzaak bestaat om hun minderjarige kinderen in Pakistan naar school te laten gaan. [appellant ] en [appellant ] zijn weliswaar vrij om een buitenlandse school voor hun kinderen te kiezen, maar dat doet niet af aan hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Bij deze keuze en bij hun keuze om vaak bij hun kinderen in het buitenland te zijn, hadden [appellant ] en [appellant ] daarom kunnen en moeten betrekken dat hun handelen in strijd zou komen met hun huurdersverplichtingen.
3.7.
Het hof laat met dit oordeel buiten beschouwing wat de achtergrond is van de tijdelijke (GBA-)inschrijving van [appellant ] op een ander adres alsmede de inschrijving van [appellant ] en de tijdelijke inschrijving van [appellant ] op het adres van het gehuurde. Voorts laat het hof in het midden welke betekenis toekomt aan de huisbezoeken waarbij anderen dan [appellant ] en/of [appellant ] in de woning zijn aangetroffen. [appellant ] en [appellant ] hebben daarover het een en ander aangevoerd, maar ook indien het hof deze stellingen zou volgen, doet dat niet af aan het gegeven oordeel over de langdurige afwezigheid van [appellant ] en [appellant ] . Ook hetgeen [appellanten] voor het overige hebben aangevoerd brengt het hof niet tot een ander oordeel.
3.8.
De grieven 1 en 2 falen daarom.
3.9.
Met grief 3 betogen [appellanten] nog - meer subsidiair - dat ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat aan hen op de voet van artikel 7:280 BW een terme de grâce moet worden gegeven.
3.10.
Het hof stelt voorop dat de rechter bevoegd is tot het geven van een terme de grâce, maar dat van een gehoudenheid om dat te doen geen sprake is. Gelet op de aard, de ernst en de duur van de tekortkoming en het gegeven dat [appellant ] en [appellant ] ter zitting hebben verklaard dat het verblijf van hun kinderen in het buitenland en hun dientengevolge (als ouders) regelmatige aanwezigheid aldaar tot tenminste in 2017 zal voortduren, ziet het hof in deze zaak geen aanleiding om daartoe over te gaan.
3.11.
Hierboven heeft het hof al een oordeel gegeven over de ernst van de tekortkoming en over de vraag of deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De aan dat oordeel ten grondslag liggende overwegingen brengen het hof tot de conclusie dat niet is gebleken dat ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
3.12.
Met grief 4 wordt gesteld dat [appellant ] in aanmerking zou komen om de huurovereenkomst voort te zetten op de voet van artikel 7:269 lid 1 BW. Met De Key concludeert het hof uit de stellingen van [appellanten] - die erop neerkomen dat [appellant ] de huidige partner is van [appellant ] en dat zij tezamen met [appellant ] het gehuurde gebruiken - dat [appellant ] geen huurder is van een zelfstandige woning maar daarvan slechts een deel in (mede-)gebruik heeft. Reeds die omstandigheid staat in de weg aan toepassing van artikel 7:269 lid 1 BW en daarmee aan het slagen van de grief.
3.12.
De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van het appel, aan de zijde van De Key gevallen en tot op heden begroot op € 718,= voor verschotten en € 2.682,= voor salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2016.