ECLI:NL:GHAMS:2016:225

• Datum uitspraak: 26 januari 2016
• Publicatiedatum: 28 januari 2016
• Zaaknummer: 200.161.840/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.C. Meijer; R.J.M. Smit; J.C.W. Rang
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verbod op permanente bewoning in recreatiepark en gedoogbeschikkingen van de gemeente

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 26 januari 2016 uitspraak gedaan in hoger beroep over het verbod op permanente bewoning van recreatiewoningen op het Bungalowpark Dirkshoeve. Appellante Dirkshoeve B.V. had de bewoners van het park aangeklaagd omdat zij hun woningen permanent bewoonden, wat volgens de voorwaarden van de koopovereenkomsten en de gemeentelijke regelgeving niet was toegestaan. De rechtbank had de vordering van Dirkshoeve afgewezen, omdat het de indruk wekte dat het verbod op permanente bewoning niet strikt werd gehandhaafd en dat de bewoners gerechtvaardigd vertrouwen hadden dat het verbod niet zou worden nageleefd. Het hof oordeelde echter dat de bewoners niet konden vertrouwen op een gedoogbeleid van Dirkshoeve, aangezien het verbod op permanente bewoning expliciet was opgenomen in de overeenkomsten. Het hof vernietigde het vonnis van de rechtbank en veroordeelde de bewoners om binnen een jaar na betekening van het arrest hun permanente bewoning te staken en zich uit te schrijven op het adres van het recreatiepark. De bewoners werden ook veroordeeld in de proceskosten van Dirkshoeve. Het hof benadrukte dat Dirkshoeve belang had bij handhaving van het verbod op permanente bewoning, omdat het park als recreatiepark geëxploiteerd moest worden en niet als woonwijk.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.161.840/01

zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/14/142925 / HA ZA 13-9

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 januari 2016

inzake

DIRKSHOEVE B.V.,

gevestigd te Zuid-Scharwoude, gemeente Langedijk,

appellante,

advocaat: mr. J.Th. van Oostrum te Alkmaar,

tegen:

1. [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

3. [geïntimeerde sub 3]

4. [geïntimeerde sub 4] ,

5. [geïntimeerde sub 5] ,

6. [geïntimeerde sub 6] ,

7. [geïntimeerde sub 7] ,

8. [geïntimeerde sub 8] ,

allen wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente ] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P. van Lingen te Alkmaar.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Dirkshoeve en (gezamenlijk) de bewoners genoemd. Afzonderlijk worden de bewoners [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] , [geïntimeerde sub 3] , [geïntimeerde sub 4] , [geïntimeerde sub 5] , [geïntimeerde sub 6] , [geïntimeerde sub 7] en [geïntimeerde sub 8] genoemd.

Dirkshoeve is bij dagvaarding van 30 oktober 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, van 30 juli 2014, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen Dirkshoeve als eiseres en de bewoners als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 3 december 2015 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Dirkshoeve heeft nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Dirkshoeve heeft onder verwijzing naar de appeldagvaarding geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. De bewoners hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

De bewoners hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

2.1

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Dirkshoeve heeft enkele bezwaren tegen deze feitenvaststelling geformuleerd. Het hof zal daarmee rekening houden, zoals blijkt uit de feitenvaststelling die hierna volgt. Voor het overige zijn deze feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen deze ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

Sinds 1 januari 1967 wordt het recreatiepark Bungalowpark Dirkshoeve, gelegen aan de [adres] te [plaats] in de gemeente [gemeente ] (hierna: het park), geëxploiteerd. In 1996 heeft Dirkshoeve, van welke vennootschap [X] (hierna: [X] ) enig aandeelhouder en bestuurder is, de eigendom van het park verkregen en de exploitatie van de vorige eigenaar overgenomen. Thans bestaat het park uit 105 huisjes.

2.1.2.

[geïntimeerde sub 5] heeft in 1997 in het park een “recreatiewoning met aanbouw en ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden” gekocht. In de akte van levering staat ten behoeve van Dirkshoeve in aanvulling op de Algemene Verkoopvoorwaarden 1974 vermeld:

BIJZONDERE BEPALINGEN

1. Langdurige bewoning

a. Permanente bewoning van het gekochte is uitdrukkelijk verboden . De koper verplicht zich de woning zodanig te zullen gebruiken dat de bewoning door de gemeente [gemeente ] volgens door deze laatste gehanteerde richtlijnen niet als “permanent” kan worden aangemerkt. (…)

2. Gebruik

a. Het betreffende perceel en de zich daarop bevindende opstallen mogen uitsluitend voor zuiver rekreatieve doeleinden worden gebruikt. (…)

2.1.3.

De overige bewoners hebben na 1996 ter verwerving van hun huisjes erfpachtovereenkomsten met Dirkshoeve gesloten. In hun erfpachtovereenkomsten staat onder meer vermeld:

GEBRUIK

Het verkochte zal door koper worden gebruikt voor recreatiedoeleinden.

De door Dirkshoeve opgestelde en gehanteerde Algemene Erfpachtvoorwaarden Percelen 1999, die op die erfpachtovereenkomsten van toepassing zijn, bepalen onder meer:

Artikel 10 (HER)BOUW EN GEBRUIK OPSTALLEN

(…)

2. De erfpachter is niet bevoegd:

(…)

c. de in erfpacht uitgegeven grond en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken voor andere dan zuiver recreatieve doeleinden.

(…)

Artikel 19 LANGDURIGE BEWONING

1: Permanente bewoning van de woning is uitdrukkelijk verboden. De erfpachter is verplicht de woning zodanig te gebruiken dat de bewoning door de gemeente [gemeente ] volgens door deze laatste gehanteerde richtlijnen niet als permanent kan worden aangemerkt. De erfpachter dient op eerste verzoek van Dirkshoeve aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf elders heeft.

2.1.4.

Op het park is een huishoudelijk reglement van toepassing, dat voor alle bewoners en gasten van het park geldt. Zowel de versie van 1997 als die van 2000 bevat ter zake van het gebruik en de bewoning bepalingen die gelijkluidend zijn aan de hiervoor vermelde erfpachtsvoorwaarden.

2.1.5.

Bij brief van 15 juli 2000 heeft [X] namens Dirkshoeve aan de echtgenoot van [geïntimeerde sub 1] (hierna: [geïntimeerde sub 1] ), in verband met diens voornemen om een zomerwoning op het park te willen kopen, onder meer laten weten:

3. Algemene regels en voorwaarden

Bijgaand treft u een kopie aan van het Huishoudelijk Reglement (000515). Door koop van de woning verklaart u zich met de hierin genoemde regels en voorwaarden volledig akkoord. Op enige punten vestig ik uw bijzondere aandacht

-
Permanente bewoning wordt door de gemeente [gemeente ] uitdrukkelijk niet toegestaan. Gebruik van de woning anders dan voor recreatieve doeleinden of indien niet elders over een hoofdverblijfplaats wordt beschikt wordt als permanente bewoning beschouwd. (De gemeente stelt Dirkshoeve er voor verantwoordelijk op naleving hiervan toe te zien (…) )

2.1.6. Dirkshoeve heeft de bewoners jaarlijks een eindejaarsopgave eigenaar recreatiewoning toegezonden. Daarin worden onder meer gegevens omtrent het hoofdadres gevraagd.

2.1.7. Bij brief van 23 april 2004 heeft [X] namens Dirkshoeve onder meer aan [geïntimeerde sub 1] geschreven:

4. Permanente bewoning

Zoals u weet is permanente bewoning op Dirkshoeve niet toegestaan. Dit is niet alleen het beleid van de gemeente, maar evenzeer het beleid van Dirkshoeve zelf.

Elke bewoner heeft daarom ook, bij het aangaan van de koopovereenkomst voor zijn zomerwoning, expliciet ervoor getekend de woning uitsluitend voor recreatieve doeleinden te zullen gebruiken. (…)

Landelijk vindt thans een discussie plaats of gemeenten permanente bewoning al dan niet zal toestaan (…). Ik wil er echter geen onduidelijkheid over laten bestaan dat Dirkshoeve, onafhankelijk van het besluit dat de gemeente [gemeente ] zal nemen, voor permanente bewoning ook in de toekomst geen toestemming zal verlenen.

2.1.8. Bij brief van 9 december 2005 heeft [X] namens Dirkshoeve onder meer aan [geïntimeerde sub 1] laten weten:

Vanaf het begin van de jaren negentig heeft de gemeente [gemeente ] met regelmaat expliciet haar beleid met betrekking tot het verbod op permanente bewoning van recreatiewoningen bekend gesteld. Op grond van dat beleid ben ik door de gemeente [gemeente ] steeds verplicht om in de aan de verkoop van recreatiewoningen verbonden voorwaarden op te nemen dat permanente bewoning niet zal zijn toegestaan. Dit acht ik overigens ook in overeenstemming met de recreatieve bestemming van het park en met datgene wat recreanten die op Dirkshoeve recreëren dienaangaande mogen verwachten.

(…)

Omdat ik geen noodzaak zie het karakter van het park te wijzigen, stem ik niet in met permanente bewoning door recreanten (...).

2.1.9. Op 19 maart 2008 heeft de gemeente [gemeente ] (hierna: de gemeente) aan de bewoners persoonsgebonden gedoogbeschikkingen afgegeven ten behoeve van de permanente bewoning van hun recreatiewoning. Dirkshoeve heeft tegen die beschikkingen bezwaar gemaakt. Nadat haar bezwaar op 4 juni 2009 was afgewezen (hoewel de Commissie Bezwaar- en beroepschriften van de gemeente had geadviseerd de bezwaren gegrond te verklaren en de gedoogbeschikkingen te herroepen), is het bezwaar van Dirkshoeve tegen de gedoogbeschikkingen bij uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 18 maart 2010 alsnog niet ontvankelijk verklaard.

2.1.10. Bij brieven van 4 juli 2008 heeft [X] namens Dirkshoeve de bewoners onder meer geschreven:

Zoals u genoegzaam bekend is, wordt permanente bewoning in de aan koop van uw recreatiewoning verbonden voorwaarden uitdrukkelijk verboden. De door u voor permanente bewoning aangevraagde en door de gemeente thans afgegeven beschikking is daarmee in strijd en houdt voor u niet het recht in zich op Dirkshoeve permanent te vestigen. (…) Afhankelijk van het resultaat van de tegen de gemeente [gemeente ] te voeren bezwaarprocedure behoudt Dirkshoeve zich het recht voor u zelf in rechte aan te spreken op overtreding van de genoemde voorwaarden.

2.1.11. Bij brief van 23 juli 2009 heeft [X] namens Dirkshoeve onder meer aan [geïntimeerde sub 1] laten weten:

Ik meen er goed aan te doen om u er nogmaals op te wijzen dat u bij aankoop van uw recreatiewoning de voorwaarden van Dirkshoeve hebt aanvaard. (…) Indien en zolang u uw hoofdadres niet buiten het Bungalowpark Dirkshoeve hebt, bent u in overtreding van deze voorwaarde, of het College van B&W nu een gedoogbeschikking heeft afgegeven of niet. (…) Dirkshoeve [wacht] het verloop van de beroepsprocedure af. U kunt hier echter geen enkel recht aan ontlenen en Dirkshoeve behoudt zich elk recht voor om op korte of langere termijn op grond van de Algemene Voorwaarden de inschrijving op Dirkshoeve als hoofdadres ongedaan te (laten) maken.

2.1.12. Bij brief van 7 februari 2010 heeft [X] namens Dirkshoeve onder meer aan [geïntimeerde sub 1] laten weten:

2. Permanente bewoning

(…) Met uw inschrijving in de GBA [gemeente ] bent u in overtreding van de op het verbod op permanente bewoning van toepassing zijnde voorwaarden als genoemd of verwezen in de door u bij de koop van uw woning aangegane koopovereenkomst. In dat verband verwijs ik u nadrukkelijk naar wat ik u bij brief van 23-07-2009 over dit onderwerp liet weten.

2.1.13. Bij brieven van 13 december 2010 heeft (de advocaat van) Dirkshoeve de bewoners (behoudens, in verband met het overlijden van haar echtgenoot) [geïntimeerde sub 1] ) geschreven:

Cliënte wenst haar recreatiepark als zodanig te exploiteren en zij aanvaardt niet de recreatiewoningen permanent worden bewoond (…)

Namens cliënte verzoek ik u – en voor zoveel nodig sommeer ik u daartoe – om vóór 1 januari a.s. de permanente bewoning (…) te staken en gestaakt te houden (…).

2.1.14. Bij brief van 22 februari 2011 heeft de advocaat van Dirkshoeve ook [geïntimeerde sub 1] gesommeerd zich uit te schrijven.

2.1.15. Aan genoemde sommaties hebben de bewoners niet voldaan.

3. Beoordeling

3.1

In dit geding vordert Dirkshoeve dat de bewoners worden veroordeeld dat zij hun permanente bewoning van hun op het park gelegen woonhuis staken en gestaakt houden en zich uitschrijven op het adres [adres] te [plaats] , gemeente [gemeente ] , een en ander binnen een maand na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van dwangsommen.

3.2

De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Daartoe werd - samengevat - overwogen dat door de formulering van het overeengekomen verbod op permanente bewoning en door het gedrag van Dirkshoeve (niet handhaven, terwijl men al vanaf 2004 weet dat er permanent wordt gewoond) de indruk is gewekt dat het verbod alleen door haar is geïnitieerd om problemen met de gemeente te voorkomen. Die problemen doen zich als gevolg van de gedoogbeschikkingen niet meer voor. Dat Dirkshoeve ten tijde van de totstandkoming van het verbod daar eigen overwegingen en belangen bij had is niet gesteld of gebleken, en evenmin dat de belangen die thans worden gesteld toen al een rol speelden. Het gaat Dirkshoeve in essentie om de uitschrijving bij de GBA. Als de bewoners hun permanente bewoning moeten staken, blijven er in het park nog steeds gevallen van permanente bewoning over, waartegen niet wordt opgetreden. Het financieel belang van Dirkshoeve weegt niet op tegen de belangen van de bewoners bij permanente bewoning. Onder deze omstandigheden achtte de rechtbank het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Dirkshoeve een beroep doet op nakoming van het verbod op permanente bewoning.

3.3

Tegen dat oordeel en de gronden waarop het berust is het hoger beroep van Dirkshoeve gericht.

3.4

Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde sub 2] na het bestreden vonnis haar woning heeft verkocht. Dirkshoeve heeft geen belang meer bij haar hoger beroep voor zover dat tegen [geïntimeerde sub 2] is gericht, zodat het hof Dirkshoeve in zoverre niet-ontvankelijk zal verklaren.

3.5

Dirkshoeve heeft met een algemene grief aan de orde gesteld dat het bestreden vonnis is gewezen door een andere rechter dan de comparitierechter, dat partijen van het kennelijke defungeren van de comparitierechter niet op de hoogte zijn gesteld en zij dus geen nadere mondelinge behandeling hebben kunnen verzoeken. Zij meent dat het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3076) ook in het onderhavige geval van toepassing is. De grief faalt, niet alleen omdat aan schending van de in genoemd arrest gegeven regels geen rechtsgevolg kan worden verbonden in gevallen waarin, zoals hier, de mondelinge behandeling vóór de datum van dat arrest plaatsvond, maar ook omdat het hoger beroep mede strekt tot herstel van in het geding in eerste aanleg begane fouten of omissies. Die herstelfunctie brengt ook mede dat het hof weliswaar rekening zal houden met hetgeen Dirkshoeve onder grief 1 aanvoert, maar die grief op zichzelf beschouwd niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden en dus geen doel treft.

3.6

Met grief 2 komt Dirkshoeve op tegen het oordeel van de rechtbank dat haar beroep op nakoming van het verbod op permanente bewoning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Alvorens deze grief te beoordelen dient het hof te bezien wat de precieze inhoud van het verbod is. De bewoners hebben namelijk allereerst aangevoerd dat zij de door of vanwege Dirkshoeve gekozen bewoordingen van de bepalingen omtrent permanente bewoning in de (erfpacht of koop)overeenkomsten (als geciteerd in 2.1.2 tot en met 2.1.4, hierna “de overeenkomsten”) zo hebben uitgelegd, dat indien de gemeente tegen permanente bewoning geen bezwaar zou hebben, Dirkshoeve er ook niet tegen zou optreden. In dat verband hebben zij onder meer verwezen naar de onder 2.1.5 genoemde brief van Dirkshoeve aan [geïntimeerde sub 1] . In hun memorie van antwoord hebben zij als grondslag van hun verweer toegevoegd dat, zolang zij een gedoogbeschikking hebben, zij niet in strijd met de overeenkomsten handelen.

3.7

Bij de uitleg van de overeenkomsten dient de zogenoemde Haviltexmaatstaf te worden gehanteerd. Nu de overeenkomsten kennelijk bedoeld zijn om in transacties met verschillende wederpartijen ongewijzigd te worden gebruikt, ligt een geobjectiveerde uitleg in de rede, waarbij aan de letterlijke bewoordingen veel betekenis toekomt.

3.7.1.

In dat verband is van belang dat Dirkshoeve geen eigen definitie van “permanente bewoning” hanteert, maar in de bepalingen over permanente bewoning aansluit bij wat de gemeente daaronder verstaat. Krachtens die bepalingen is de bewoner verplicht tot een zodanig gebruik van de woning dat het volgens het beleid van de gemeente niet als permanente bewoning wordt aangemerkt. Dirkshoeve heeft daarover opgemerkt dat zij meende dat het in de rede lag om in de overeenkomsten een definitie van “permanente bewoning” te hanteren die exact aansluit op hetgeen de gemeente daaronder verstaat in haar beleid dat - nog steeds - permanente bewoning op een recreatiepark verbiedt. In dit verband komt betekenis toe aan het gegeven dat de bepaling in de overeenkomsten inzake permanente bewoning niet verwijst naar, of aanhaakt bij, het gemeentelijk verbod op permanente bewoning, maar uitsluitend verwijst naar hetgeen volgens de gemeente als permanent wonen kwalificeert. Aldus geformuleerd is niet relevant of de gemeente het gebruik dat de bewoners van hun recreatiewoningen maken wel of niet verbiedt (of gedoogt). Daarmee ontbreekt een grond voor de uitleg dat Dirkshoeve met deze bepaling heeft willen aansluiten bij het verbod van de gemeente.

3.7.2.

In de overeenkomsten is naast het verbod op permanente bewoning ook een bepaling opgenomen over de aard van de woning (te weten: een recreatiewoning) en een bepaling die voorschrijft hoe de woning moet worden gebruikt (te weten: uitsluitend als recreatiewoning). Bij die bepalingen wordt in het geheel niet naar de gemeente of haar beleid verwezen.

3.7.3.

Wel wordt er in de akte van [geïntimeerde sub 5] en in het huishoudelijk reglement gerept van de 180-dagen regel, die erop neerkomt dat personen die meer dan 180 overnachtingen in de gemeente doorbrengen, worden aangemerkt als ingezetene van de gemeente en verplicht zijn zich in te schrijven. Dirkshoeve heeft reeds bij inleidende dagvaarding onweersproken aangegeven dat zij die bepaling op uitdrukkelijk verzoek van de gemeente heeft opgenomen. Wat daarvan verder zij, thans moet worden beoordeeld of het opnemen van deze bepaling de door de bewoners bepleite consequentie heeft dat permanente bewoning wel is toegestaan. Daarover oordeelt het hof dat, hoewel het opvallend is dat aan een bewoning die duidelijke trekken van permanente bewoning vertoont en derhalve volgens de overeenkomsten in beginsel verboden is, een contractuele inschrijvingsverplichting wordt verbonden, uit het opnemen van die laatste verplichting niet kan worden afgeleid dat de verbodsbepaling en gebruiksbeperking niet meer zouden gelden. Het naast elkaar bestaan van die bepalingen is immers op zichzelf beschouwd mogelijk.

3.7.4.

De slotsom te dezen luidt dat de tekst van de overeenkomsten geen althans onvoldoende aanknopingspunten bevat voor de uitleg, dat Dirkshoeve zelf niet aan het verbod op permanente bewoning hechtte en dat het slechts was opgenomen in verband met beleid van de gemeente, voor zover dat beleid tot dat verbod noopte. Evenmin kunnen de bewoners aan de tekst van hun overeenkomst een dergelijk vertrouwen hebben ontleend. Ook het verweer dat de bewoners het verbod niet overtreden omdat zij een gedoogbeschikking hebben, treft geen doel.

3.7.5.

Hetgeen door de bewoners aan bijkomende feiten of omstandigheden is aangevoerd werpt hierop geen ander licht. Dirkshoeve schrijft in haar brief aan de gemeente van 7 december 2005 (productie 7 bij inleidende dagvaarding) weliswaar dat haar voorwaarden tot stand zijn gekomen in samenhang met het beleid van de gemeente maar dat betekent - anders dan de rechtbank heeft aangenomen - niet dat zij die voorwaarden alleen opnam om problemen met de gemeente te voorkomen. Dat blijkt uit het vervolg van die brief waarin Dirkshoeve zich keert tegen het voornemen van de gemeente tot gedogen. Dirkshoeve betoogt daarin dat strikt genomen het besluit tot de gedoogbeschikkingen niet in de weg staat aan de civielrechtelijke handhaving door de exploitant maar dat dit in de praktijk nauwelijks is uit te leggen, dat zij als exploitant het recreatieve karakter van het park wenst te handhaven en dat zij niet geconfronteerd wenst te worden met permanente bewoning. Bezwaarlijk kan worden ingezien dat de Dirkshoeve zich hiermee achter beleid van de gemeente zou scharen, nog daargelaten of de bewoners deze brief hebben ontvangen en in die zin hebben opgevat.

In haar brief aan [geïntimeerde sub 1] (zie hiervoor onder 2.1.5) verwijst Dirkshoeve naar het gemeentelijk verbod op permanente bewoning, maar de tekst van deze brief (waarvan overigens is gesteld noch gebleken dat deze ook aan andere bewoners is gezonden) suggereert niet dat Dirkshoeve uitsluitend daarom een eigen verbod hanteert.

De bewoners hebben nog erop gewezen dat een in opdracht van [X] opgesteld taxatierapport niet rept van het verbod op permanente bewoning, maar dat volstaat niet om aan te nemen dat - zoals kennelijk wordt betoogd - Dirkshoeve aan dat verbod niet hechtte. Het feit dat dat rapport alsmede de leveringsakte aan [geïntimeerde sub 4] (zoals hierna onder 3.8 geciteerd) aangeven dat de woning het gehele jaar, behoudens in de maand november, voor recreatieve bewoning mag worden gebruikt duidt er, anders dan de bewoners betogen, ten slotte juist op dat permanente bewoning niet is toegestaan.

3.8

[geïntimeerde sub 4] heeft in dit verband nog specifiek aangevoerd dat zij door haar huis op het park permanent te bewonen niet in strijd handelt met de leveringsakte, waarin - onder verwijzing naar een voorgaande leveringsakte - staat vermeld dat de zomerbungalow “het gehele jaar, met uitzondering van de
gehele maand november , [mag] worden gebruikt voor
recreatieve bewoning , tenzij de Gemeente [gemeente ] , omtrent deze bewoning anders beslist, krachtens Raadsbesluit of andere maatregelen van bestuur.” Naast hetgeen hierover onder 3.7 is overwogen miskent zij bovendien, dat ook in haar leveringsakte de Algemene Erfpachtvoorwaarden Percelen 1999 van toepassing zijn verklaard. Met inachtneming van de zogenoemde Haviltexmaatstaf dient de aangehaalde bepaling, in samenhang met het verbod op permanente bewoning en de gebruiksbeperking in de Algemene Erfpachtvoorwaarden, naar ’s hofs oordeel aldus te worden uitgelegd dat deze betrekking heeft op gemeentelijk beleid inzake het gebruik gedurende het jaar van recreatiewoningen, maar niet op het gebruik als permanente woning en evenmin op het gedoogbesluit van burgemeester en wethouders van de gemeente. Een andere uitleg zou meebrengen dat het karakter van het verkochte (een recreatiewoning) door de bepaling zou worden aangetast en aanknopingspunten voor die verstrekkende consequentie ontbreken.

3.9

Thans is de beoordeling van grief 2 aan de orde. Het onder 3.6 tot en met 3.8 overwogene leidt daarbij tot het uitgangspunt dat met alle bewoners op enigerlei wijze schriftelijk is overeengekomen dat - kort gezegd - de woningen slechts als recreatiewoning kunnen worden gebruikt, dat permanente bewoning niet is toegestaan en dat de gedoogbeschikkingen van de gemeente daaraan niet afdoen.

3.1

Door de bewoners is ter onderbouwing van grief 2 allereerst aangevoerd dat met betrekking tot enkele bewoners voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst contact is geweest met Dirkshoeve, dat Dirkshoeve op grond van dat contact wist of kon weten dat die bewoners hun woning niet kochten als recreatiewoning maar als hoofdverblijf en dat zij daartegen geen bezwaar heeft gemaakt. Het standpunt van de bewoners is kennelijk dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Dirkshoeve zich in die gevallen op nakoming beroept. Daarin volgt het hof hen niet omdat, naar volgt uit het hierna overwogene, hetgeen de bewoners in genoemde individuele gevallen hebben aangevoerd, mede gelet op de betwisting daarvan door Dirkshoeve, niet toereikend is voor dat oordeel.

3.10.1.

Door [geïntimeerde sub 6] is aangevoerd dat zij tegen [X] heeft gezegd dat zij haar huisje voor zichzelf en haar kinderen nodig had omdat zij aan het scheiden was. Dat betekent niet noodzakelijkerwijs dat zij haar huisje permanent zou gaan bewonen; het beoogde gebruik kan evenzeer op een tijdelijke situatie betrekking hebben. Ervan uitgaande dat zij de bewuste mededeling heeft gedaan (Dirkshoeve betwist het) impliceert dat daarom niet dat Dirkshoeve voor het aangaan van de overeenkomst wist of moet hebben begrepen dat [geïntimeerde sub 6] haar huisje permanent zou gaan bewonen, zodat er te minder uit kan worden afgeleid dat Dirkshoeve met de beoogde permanente bewoning heeft ingestemd.

3.10.2.

[geïntimeerde sub 7] heeft aangevoerd dat hij met [X] heeft besproken dat hij en zijn echtgenote [geïntimeerde sub 8] kleiner wilden gaan wonen en dat hij [X] heeft gevraagd of het goed was dat hij alle tuinplanten uit zijn oude woning bij de recreatiewoning zou planten en in de woning een laminaatvloer zou aanbrengen. Ook deze mededelingen aan Dirkshoeve zijn onvoldoende eenduidig om (indien juist - Dirkshoeve bestrijdt de gang van zaken gemotiveerd) te concluderen dat Dirkshoeve wist of moet hebben geweten dat [geïntimeerde sub 7] zijn huisje permanent zou gaan bewonen en dat [X] daarmee namens Dirkshoeve en in weerwil van de duidelijke contractsvoorwaarden heeft ingestemd.

3.10.3.

Het betoog dat de notaris zowel aan [geïntimeerde sub 7] als aan [geïntimeerde sub 5] , bij gelegenheid van het passeren van de betreffende akten, zou hebben laten doorschemeren dat permanente bewoning geen probleem was, is te weinig specifiek en niet voldoende uitgewerkt (bijvoorbeeld met betrekking tot de positie van de notaris ten opzichte van Dirkshoeve en de invloed van hetzelfde beding in de aan levering voorafgaande koopakte) om in dit verband als relevante, aan Dirkshoeve toerekenbare, omstandigheid in aanmerking te kunnen nemen. Hetzelfde oordeel geldt voor het betoog - zo dat betoog al tijdig is gedaan - dat de beheerders voorafgaand aan de koop hebben toegezegd dat permanente bewoning was toegestaan.

3.11

De bewoners hebben zich vervolgens beroepen op een aantal feiten en omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomsten hebben voorgedaan.

3.12

Allereerst hebben zij aangevoerd dat Dirkshoeve met de permanente bewoning bekend was of moet zijn geweest omdat dat voor [X] , dan wel de beheerders van het park, duidelijk kenbaar dan wel zichtbaar moet zijn geweest. Sommige bewoners ( [geïntimeerde sub 5] , [geïntimeerde sub 7] , [geïntimeerde sub 3] , de kinderen van [geïntimeerde sub 6] ) verlieten, al dan niet in werkkleding, elke dag het park en keerden daar elke dag weer terug, hetgeen zichtbaar moet zijn geweest vanuit de receptie. Bewoners (zoals de familie [geïntimeerde sub 4] ) plachten bij de receptie te laten weten hoelang zij op vakantie waren; daaruit kan a contrario worden afgeleid dat zij hun woning niet recreatief gebruikten. De postvakken van de bewoners staan bij de receptie en de post van de bewoners wordt door de beheerder in de vakjes gedaan. Daar zat periodiek ook officiële post bij, zoals belastingaanslagen en stembiljetten. Dirkshoeve had daaruit kunnen afleiden dat de betreffende bewoners zich op het park hadden ingeschreven. Verder blijkt uit de eindejaarsopgaven van sommige bewoners dat zij permanent in het park woonden. Ten slotte is Dirkshoeve sedert januari 2006 door de gemeente ervan op de hoogte gesteld dat de bewoners een gedoogbeschikking hebben aangevraagd. Volgens de bewoners heeft Dirkshoeve hen desondanks nooit concreet op de permanente bewoning aangesproken, laat staan concrete actie ondernomen. Zij heeft daarom welbewust een situatie laten voortduren die strijdig was met de in de akten en voorwaarden opgenomen bepalingen. Door jarenlang niet op te treden tegen permanente bewoning die Dirkshoeve wist of kon vermoeden, is bij de bewoners het vertrouwen opgewekt dat daartegen ook niet meer opgetreden zal worden, welke vertrouwen behoort te worden beschermd.

3.13

Het hof gaat ervan uit dat er voor Dirkshoeve of haar beheerder ook reeds ruimschoots voor 2008 (toen Dirkshoeve, naar eigen zeggen, erachter kwam wie er permanent in het recreatiepark woonden) aanwijzingen zullen zijn geweest dat er eigenaren waren die hun recreatiewoning permanent bewoonden. Zo volgt uit de meeste eindjaarsopgaven 2005 dat de desbetreffende bewoners aangaven meer dan 270 dagen per jaar in de recreatiewoning te verblijven. Anderzijds blijkt uit die opgaven ook dat de bewoners een ander hoofdadres hadden. Wat daarvan verder zij, Dirkshoeve behoefde de naleving van het verbod op permanente bewoning ook niet steeds nauwgezet te controleren (met alle gevolgen voor de bewoners van dien) om een beroep op de door haar overeengekomen bepalingen te kunnen doen. Waar het in deze procedure om gaat, is of er bijzondere omstandigheden zijn die meebrengen dat de bewoners er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat Dirkshoeve van de bepalingen over permanente bewoning geen naleving zou verlangen. Daarvoor is, naar vaste rechtspraak, louter stilzitten aan de zijde van Dirkshoeve onvoldoende.

3.13.1.

Dirkshoeve heeft over de periode vóór 2006 aangevoerd dat zij de onder 2.1.7 en 2.1.8 genoemde brieven aan alle bewoners heeft gestuurd. De bewoners hebben ontkend door Dirkshoeve te zijn aangeschreven “in die zin dat is vastgesteld dat bij hen sprake is van permanente bewoning en dat op die grond tegen hen wordt opgetreden” maar dat volstaat niet ter betwisting van de ontvangst van genoemde brieven, waarin Dirkshoeve in duidelijke bewoordingen schrijft dat ongeacht het gemeentebeleid, permanente bewoning op Dirkshoeve niet toelaatbaar is. Dat de gebruikte bewoordingen anders zijn dan de bewoners thans verlangen, maakt niet dat zij niet door Dirkshoeve zijn aangesproken en evenmin dat Dirkshoeve enige onduidelijkheid heeft laten bestaan over haar opvattingen.

3.13.2.

Nadat de gemeente in 2008 de bewoners gedoogbeschikkingen had verleend, heeft Dirkshoeve zich wederom bij herhaling tot de bewoners gewend, namelijk met de onder 2.1.10 tot en met 2.1.14 genoemde brieven. Toen heeft zij de bewoners nadrukkelijk gewezen op hun handelen in strijd met het overeengekomen verbod en heeft zij de bewoners bovendien tot nakoming gesommeerd.

3.13.3.

Uitsluitend in de periode 2006-2008 heeft Dirkshoeve de bewoners niet op hun bewoning aangesproken, naar eigen zeggen omdat zij die periode heeft benut voor de bestuursrechtelijke procedure met betrekking tot de gedoogbeschikkingen (die kennelijk eind 2005 zijn aangevraagd). Het nalaten van Dirkshoeve om in die relatief beperkte periode de bewoners op hun permanente bewoning aan te spreken brengt, ook als ervan wordt uitgegaan dat Dirkshoeve van die permanente bewoning op de hoogte was, niet mee dat de bewoners erop mochten vertrouwen dat Dirkshoeve definitief geen beroep meer op die bepaling zou doen. Louter stilzitten kan dat immers, als zojuist overwogen, niet bewerkstelligen, te minder niet in het licht van het versturen van de onder 3.13.1 genoemde brieven. Gesteld noch gebleken is verder dat Dirkshoeve in die periode iets specifieks heeft gedaan of nagelaten (bijvoorbeeld in het kader van de procedures bij de gemeente tot verlening van de gedoogbeschikkingen) waardoor dat vertrouwen is gewekt.

3.14

Het hof volgt de bewoners dus niet in hun betoog dat Dirkshoeve hen jarenlang niet heeft aangesproken op hun permanente bewoning. Evenmin worden zij gevolgd waar zij aanvoeren dat Dirkshoeve, door weliswaar de hiervoor aangehaalde brieven te sturen maar niet (althans niet eerder dan met het aanvangen van deze procedure) concreet de naleving te controleren of daadwerkelijk tegen de bewoners op te treden, zich niet meer op het verbod van permanente bewoning mag beroepen. Juist het gegeven dat Dirkshoeve de onder 3.13 genoemde brieven heeft verstuurd brengt immers mee, dat bij de bewoners geen gerechtvaardigd vertrouwen kan zijn ontstaan dat Dirkshoeve zich niet meer op het verbod zou beroepen. Dat Dirkshoeve niet eerder dan nadat de gemeente de gedoogbeschikkingen had gegeven tot sommatie en vervolgens tot handhaving is overgegaan, is geen aanwijzing dat de inhoud van die brieven als niet serieus gemeend moet worden beschouwd en kan Dirkshoeve dan ook niet worden tegengeworpen.

3.15

Het betoog dat Dirkshoeve actief aan de situatie heeft bijgedragen door mee te werken aan de aankoop door de bewoners, de dadelijke inschrijving in de GBA en door geen enkele controle toe te passen, moet, als niet nader toegelicht respectievelijk niet ter zake dienend, worden gepasseerd.

3.16

De bewoners verwijten Dirkshoeve voorts met twee maten te meten, omdat in recreatiewoningen die Dirkshoeve in eigendom heeft al zeer lang Poolse werknemers wonen, die die woningen kennelijk niet recreatief gebruiken. In dat verband hebben zij onder meer verwezen naar het verslag van de hoorzitting van de Commissie bezwaar- en beroepschriften van 8 september 2008 (productie 20 bij conclusie van antwoord). Van recreatief gebruik van het park is al zeer lang geen sprake, menen de bewoners, getuige de wijze waarop (onder andere door Dirkshoeve) ook de resterende huisjes vanuit commercieel oogpunt worden benut. In dat verband hebben zij in eerste aanleg een plattegrond van het park in het geding gebracht, waarop zij hebben aangegeven welke huisjes volgens hen niet meer recreatief worden gebruikt. Dat betreft ongeveer de helft van het totale aantal huisjes. Dirkshoeve heeft dat bestreden en heeft (ook reeds op 8 september 2008, blijkens het verslag van de hoorzitting) erop gewezen dat de betreffende Polen huren van de aannemer die eigenaar van de huisjes is en dat hun gebruik tijdelijk is, maar dat enkele mensen zich hadden ingeschreven en nooit meer waren uitgeschreven. Thans staan bij de GBA alleen ingeschreven de bewoners en diegenen van wie de permanente bewoning wordt gedoogd. De bewoners hebben dit laatste niet betwist. Dat er ook huisjes voor andere dan louter recreatieve doeleinden (kennelijk: tijdelijk) worden verhuurd is voorts onvoldoende om tot de gevolgtrekking te komen dat het park het karakter van een recreatiepark heeft verloren, althans dat Dirkshoeve niet zou mogen pogen om dat karakter te behouden door permanente bewoning tegen te gaan.

3.17

Volgens de bewoners heeft Dirkshoeve niet concreet gemaakt wat haar belang bij het tegengaan van permanente bewoning is. Zij voeren aan dat [X] herhaaldelijk in deze procedure heeft aangegeven dat het hem niets kan schelen wat de bewoners op het park doen, permanent wonen of recreëren, zolang zij in de GBA maar op een ander adres zijn ingeschreven. De bewoners menen voorts dat Dirkshoeve onvoldoende belang heeft bij nakoming van het verbod, onder meer omdat het hier om een “uitstervende” situatie gaat. De gedoogbeschikkingen zijn immers persoonsgebonden, nieuwe eigenaren van de recreatiehuisjes zullen geen gedoogbeschikking krijgen. Daar tegenover staat dat de bewoners zeer groot belang hebben om in hun woningen te kunnen blijven wonen. Zij hebben geen financiële mogelijkheden om met behoud van hun recreatiewoning een andere woning te kopen, voor een huurwoning komen zij de eerstkomende jaren niet in aanmerking en bij gedwongen verkoop van hun woningen zullen zij (zeker in de huidige markt) een groot financieel verlies lijden.

3.18

Bij de bespreking van dit onderdeel staat voorop dat Dirkshoeve bij het uitbaten van haar recreatiepark in beginsel geacht mag worden belang te hebben bij handhaving van de bepalingen die zij, in het kader van haar exploitatie, in haar overeenkomsten en voorwaarden heeft opgenomen. De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zal slechts in uitzonderingssituaties kunnen meebrengen dat Dirkshoeve geen beroep op die bepalingen toekomt. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor.

3.18.1.

Dirkshoeve heeft voldoende toegelicht dat en waarom het voor haar exploitatie van belang is dat de recreatiewoningen niet permanent worden bewoond. Het hof volgt de bewoners niet in hun betoog dat uit de uitlatingen van (de directeur van) Dirkshoeve in deze procedure blijkt dat het deze om het even is of er op het park permanent gewoond of gerecreëerd wordt. Het hof leidt uit die uitlatingen veeleer af dat Dirkshoeve de inschrijving in de GBA beschouwt als het enige geschikte controlemiddel en zich niet geroepen en in staat voelt het dagelijks leven van de bewoners van de huisjes op het park intensief te controleren. Met betrekking tot haar belang heeft Dirkshoeve erop gewezen dat haar verdienmodel dat is van een recreatiepark, waarbij de huisjes met een zekere frequentie plegen te worden doorverkocht, dat de wensen en eisen van permanente bewoners niet dezelfde zijn als van recreanten terwijl zij jegens permanente bewoners juridisch een andere positie heeft (bijvoorbeeld als het gaat om betaling of het naleven van huisregels) dan jegens recreanten. Dirkshoeve exploiteert, kortom, geen woonwijk, maar een recreatiepark en handhaving van het verbod op permanente bewoning ondersteunt die exploitatie. Dat zij erkent de permanente bewoning van enkele woningen te gedogen (het gaat dan om permanente bewoning die reeds voor 1995 is aangevangen en contractueel toen niet voldoende duidelijk was uitgesloten) maakt dat niet wezenlijk anders.

3.18.2.

De belangen waarop de bewoners zich hebben beroepen zijn, in het licht van al hetgeen hiervoor is overwogen, niet zodanig van aard dat daardoor een beroep van Dirkshoeve op het verbod van permanente bewoning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij kochten een recreatiewoning en hebben geen rechtens te respecteren belangen gesteld die meebrengen dat Dirkshoeve moet aanvaarden dat zij aan die recreatiewoningen, in weerwil van de uitdrukkelijke contractsvoorwaarden, eenzijdig een ander karakter hebben gegeven. Nu uit de stellingen van de bewoners voortvloeit dat zij altijd permanente bewoning hebben beoogd, kan ook niet worden gezegd dat zij relevant zijn benadeeld doordat juridische actie zijdens Dirkshoeve jarenlang is uitgebleven; zij hebben immers evenzovele jaren het door hen beoogde gebruik van de door hen gekochte recreatiewoningen kunnen maken en hebben niet in misplaatst vertrouwen een hoofdverblijf elders opgegeven. Dat Dirkshoeve in het kader van schikkingsonderhandelingen tot concessies bereid is geweest, kan haar in deze procedure niet worden tegengeworpen.

3.19

De slotsom luidt dat grief 2 slaagt, en derhalve ook de daarop voortbouwende grieven 3 en 4. Hetgeen de bewoners in het geding in hoger beroep of in eerste aanleg meer of anders hebben aangevoerd kan niet tot andere oordelen leiden. De vordering van Dirkshoeve tot staken van de permanente bewoning is voor toewijzing vatbaar, met dien verstande dat aanleiding bestaat om een beduidend ruimere termijn voor nakoming te bepalen dan Dirkshoeve heeft gevorderd. Het hof zal die termijn op een jaar na betekening van dit arrest stellen. Ook de vordering tot uitschrijving is voor toewijzing vatbaar, nu die vordering voortvloeit uit toewijzing van de vordering onder 1 en niet valt in te zien op welke grondslag de bewoners nog op het adres van Dirkshoeve ingeschreven kunnen staan als zij daar niet meer permanent wonen. Tot het verbinden van een dwangsom aan de veroordelingen ziet het hof thans geen aanleiding. De bewoners dienen echter ermee rekening te houden dat, als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoen, Dirkshoeve in kort geding kan vorderen dat alsnog een dwangsom aan de veroordeling wordt verbonden.

3.2

Het vonnis waarvan beroep zal derhalve worden vernietigd. De bewoners, met uitzondering van [geïntimeerde sub 2] , zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in het geding in beide instanties. Het hof ziet geen aanleiding Dirkshoeve in de proceskosten van [geïntimeerde sub 2] te veroordelen.

4. Beslissing

Het hof:

verklaart Dirkshoeve niet-ontvankelijk in haar beroep, voor zover ingesteld tegen [geïntimeerde sub 2] ;

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover gewezen tussen Dirkshoeve en de overige bewoners (hierna: de bewoners);

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt ieder van de bewoners, tot staking en het gestaakt houden van de permanente bewoning van het aan ieder der bewoners toebehorende woonhuis, staande en gelegen op het Recreatiepark Dirkshoeve, [adres] te [plaats] , gemeente [gemeente ] , binnen een jaar na betekening van dit arrest;

veroordeelt ieder van de bewoners tot het zich doen uitschrijven op het adres [adres] te [plaats] , gemeente [gemeente ] , binnen een jaar na betekening van dit arrest;

veroordeelt ieder van de bewoners in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Dirkshoeve begroot op € 679,17 aan verschotten en € 1.356,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 788,52 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, R.J.M. Smit en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2016.