Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaak-/rolnummer : 200.168.448/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: C/13/547741 / HA ZA 13-849
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 april 2016
inzake
[X] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. M.L. Cohen te Amstelveen,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.D. van Koningsveld te Amsterdam.
Partijen worden hierna [X] B.V. en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
[X] B.V. is bij dagvaarding van 29 januari 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 5 november 2014, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [X] B.V. als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met productie;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] B.V. heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, kort samengevat,
A. primair
I. [geïntimeerde] zal veroordelen tot het te koop aanbieden van de bedrijfsruimte aan [X] B.V. op dezelfde voorwaarden als [geïntimeerde] deze bedrijfsruimte heeft verkocht aan Stadsdeel B.V. alsmede, voor zover [X] B.V. het aanbod aanvaardt, [geïntimeerde] zal veroordelen tot het aangaan van een koopovereenkomst met [X] B.V. alsmede [geïntimeerde] zal veroordelen tot medewerking aan de eigendomsoverdracht aan [X] B.V. tegen betaling van de koopsom door [X] B.V. aan [geïntimeerde] , op straffe van een gemaximeerde dwangsom en met machtiging dat dit arrest in de plaats zal treden van de medewerking van [geïntimeerde] ten behoeve van de verkoop en de eigendomsoverdracht,
II. zal bepalen – voor zover de koopprijs van de bedrijfsruimte niet eenduidig zou blijken uit de koopovereenkomst die [geïntimeerde] met Stadsdeel B.V. heeft gesloten – dat de voor haar toepasselijke koopprijs voor de bedrijfsruimte zal worden bepaald als nader in het petitum van de memorie van grieven onder II tot en met V omschreven,
B. subsidiair – te weten voor het geval dat toewijzing van de vordering tot het te koop aanbieden niet mogelijk is, maar wel sprake is van schending van het voorkeursrecht van [X] B.V. – (het hof begrijpt:) voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] jegens [X] B.V. verplicht is tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat,
en ten slotte [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
2.De feiten
De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) [geïntimeerde] is eigenaar van een bedrijfsruimte aan de [adres 1] , kadastraal bekend Gemeente Amsterdam, Sectie [sectie] (verder: de bedrijfsruimte).
(ii) Grolsch Bierbrouwerij Nederland B.V. (verder: Grolsch) is huurder van de bedrijfsruimte en verhuurt deze ruimte sinds 1 december 2004 – met toestemming van [geïntimeerde] – onder aan [X] B.V.
(iii) [X] B.V. exploiteert in de bedrijfsruimte zijn horecazaak ‘ [Y] ’.
(iv) In 2004 was de juridische vorm van [X] B.V. een vennootschap onder firma, genaamd [X] v.o.f. In 2012 is de vennootschap onder firma opgehouden te bestaan. Drie van de vier vennoten hebben [X] B.V. opgericht en de exploitatie van ‘ [Y] ’ voortgezet.
( v) Op 1 december 2004 hebben [X] v.o.f. en [geïntimeerde] een schriftelijk stuk ondertekend (verder: de overeenkomst van 1 december) met de volgende inhoud:
“Betreft: Recht eerste koop pand [adres 1]
Overeenkomst
Pandeigenaar, de heer [geïntimeerde] en [X] v.o.f. komen overeen het recht van eerste koop van het pand [adres 1] is gegund aan [X] v.o.f..
Deze overeenkomst komt te vervallen op het moment dat [X] v.o.f. de exploitatie beëindigd.”
(vi) Eind december 2012, begin 2013 hebben partijen met elkaar gesproken over de verkoop van de bedrijfsruimte aan [X] B.V. Partijen hebben echter geen overeenstemming bereikt over de prijs.
(vii) Op 8 mei 2013 heeft [geïntimeerde] de bedrijfsruimte, tezamen met een onroerende zaak gelegen aan de [adres 2] , verkocht aan Stadsdeel B.V., waarbij de levering is bepaald op 1 juni 2014. De koopprijs voor de twee onroerende zaken tezamen bedraagt € 2.500.000,= zonder dat dit bedrag is uitgesplitst per pand.
(viii) Op 30 mei 2013 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst met Grolsch opgezegd en aangezegd de bedrijfsruimte vrij van gebruik te ontruimen.
3.2.
[X] B.V. heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, [geïntimeerde] te veroordelen tot het te koop aanbieden van de bedrijfsruimte aan [X] B.V. op dezelfde voorwaarden als [geïntimeerde] deze bedrijfsruimte heeft verkocht aan Stadsdeel B.V. alsmede, voor zover [X] B.V. het aanbod aanvaardt, [geïntimeerde] te veroordelen tot het aangaan van een koopovereenkomst met [X] B.V. alsmede [geïntimeerde] te veroordelen tot medewerking aan de eigendomsoverdracht aan [X] B.V. tegen betaling van de koopsom door [X] B.V. aan [geïntimeerde] , met daaraan gepaard enkele specifieke vorderingen voor het geval dat de koopprijs van de bedrijfsruimte niet eenduidig zou blijken uit de koopovereenkomst die [geïntimeerde] met Stadsdeel B.V. heeft gesloten. Zij heeft daartoe, kort gezegd, gesteld dat [geïntimeerde] en [X] B.V. bij de overeenkomst van 1 december een recht tot eerste koop zijn overeengekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte en dat [geïntimeerde] deze overeenkomst niet is nagekomen omdat hij de bedrijfsruimte inmiddels heeft verkocht aan Stadsdeel B.V. zonder deze eerst aan [X] B.V. aan te bieden. [geïntimeerde] heeft tegen een en ander verweer gevoerd.
3.3.
De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep allereerst overwogen, kort gezegd, dat ook als ervan wordt uitgegaan dat het recht op koop is overgegaan van [X] v.o.f. op [X] B.V., de vorderingen van [X] B.V. niet kunnen worden toegewezen. Daartoe heeft de rechtbank overwogen, kort gezegd, dat het in de overeenkomst van 1 december vervatte recht van koop niet anders kan worden begrepen dan dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] , als deze zou overwegen tot verkoop over te gaan, de bedrijfsruimte aan [X] B.V. te koop moest aanbieden, dat geen regeling is getroffen voor de situatie dat partijen na onderhandeling geen overeenstemming over de koopprijs zouden bereiken en dat het [geïntimeerde] na het mislukken van de onderhandelingen daarom vrijstond de bedrijfsruimte aan een ander aan te bieden. Voorts heeft de rechtbank overwogen, kort gezegd, dat vaststaat dat voorafgaande aan de verkoop van de bedrijfsruimte aan Stadsdeel B.V. onderhandelingen tussen partijen hebben plaatsgevonden, waarbij [X] B.V. bereid was een bedrag van ongeveer € 500.000,= tot € 550.000,= te betalen, maar dat [geïntimeerde] niet bereid was voor dat bedrag te verkopen, zodat het [geïntimeerde] vrijstond met een andere partij in onderhandeling te treden. Ten slotte heeft de rechtbank overwogen dat de vorderingen van [X] B.V. erop neerkomen dat [geïntimeerde] aan [X] B.V. de bedrijfsruimte zou moeten verkopen onder dezelfde voorwaarden als hij met Stadsdeel B.V. is overeengekomen, maar dat een dergelijke verbintenis niet volgt uit de overeenkomst van 1 december. Op grond van een en ander heeft de rechtbank vervolgens geconcludeerd dat de vorderingen van [X] B.V. moeten worden afgewezen en [X] B.V. veroordeeld in de proceskosten.
3.4.
De grieven van [X] B.V. strekken ertoe de beslissing van de rechtbank en de gronden die daartoe zijn gebezigd, nagenoeg geheel aan het oordeel van het hof te onderwerpen. Zij zullen, omdat zij nauw met elkaar samenhangen, zoveel mogelijk gezamenlijk worden behandeld.
3.5.
Het hof ziet aanleiding, evenals de rechtbank heeft gedaan, om veronderstellenderwijs ervan uit te gaan dat de eventuele aanspraken die [X] v.o.f. jegens [geïntimeerde] had, op [X] B.V. zijn overgegaan. De vraag die partijen alsdan met name verdeeld houdt, is – algemeen geformuleerd – of [X] B.V. de door haar gepretendeerde aanspraken jegens [geïntimeerde] geldend kan maken op grond van de overeenkomst van 1 december.
3.6.
Voor de beantwoording van die vraag dient allereerst te worden bepaald hoe de overeenkomst van 1 december moet worden uitgelegd. In dat verband stelt het hof voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.
3.7.
De in de overeenkomst van 1 december gebruikte bewoordingen dat [geïntimeerde] en [X] B.V. overeenkomen dat “het recht van eerste koop” van het bedrijfspand “is gegund aan [X] v.o.f.” kunnen redelijkerwijs niet anders worden begrepen – en dus door partijen over en weer redelijkerwijs niet anders zijn begrepen – dan dat daarmee aan [X] v.o.f. een recht is verleend dat aan deze de bevoegdheid gaf om bij voorgenomen verkoop of vervreemding van het bedrijfspand van [geïntimeerde] te eisen dat deze het bedrijfspand allereerst aan haar te koop zou aanbieden. Die uitleg vindt steun in het tussen partijen vaststaande feit dat [X] v.o.f. destijds (in 2004) al het bedrijfspand heeft willen kopen, maar op dat moment de financiering niet rond kon krijgen, waardoor het voor de hand lag dat zij voor de toekomst in elk geval een eerste recht van koop wilde veiligstellen. Feiten en omstandigheden die tot een andere uitleg nopen, zijn niet gesteld respectievelijk niet gebleken. Dat partijen geen koopprijs hebben afgesproken is in zoverre niet relevant dat de wet voldoende normen bevat die op de uitvoering van een overeenkomst betrekking hebben. Een en ander betekent dat [geïntimeerde] zich jegens [X] v.o.f. niet tot verkoop heeft verplicht, maar aan haar heeft toegezegd, voor het geval dat hij wil verkopen, haar in de gelegenheid te zullen stellen als koper op te treden door haar een aanbod te doen. Het uit de overeenkomst van 1 december voor [X] B.V. resulterende recht, dat als voorkeursrecht kan worden bestempeld, schept dus een aanbiedingsplicht. Het voorkeursrecht geeft op zichzelf de voorkeursgerechtigde geen enkele bevoegdheid om het sluiten van een overeenkomst te eisen of de mogelijkheid om deze door de aanvaarding van een aanbod tot stand te brengen. In het enkele bestaan van een voorkeursrecht ligt immers geen aanbod besloten, maar slechts een aanbiedingsplicht.
3.8.
Vast staat tussen partijen dat zij eind december 2012/begin 2013 – dus ruim voordat [geïntimeerde] op 8 mei 2013 de bedrijfsruimte, tezamen met een onroerende zaak gelegen aan de [adres 2] , verkocht aan Stadsdeel B.V. – met elkaar hebben gesproken en onderhandeld over de mogelijke verkoop van de bedrijfsruimte aan [X] B.V., maar geen overeenstemming hebben bereikt. Volgens [geïntimeerde] zijn partijen het niet eens geworden over de prijs omdat [X] B.V. een bedrag van maximaal € 550.000,= bood, terwijl [geïntimeerde] een bedrag van € 800.000,= als koopprijs wilde ontvangen. Volgens [X] B.V. zijn partijen het daarentegen in beginsel eens geworden over een koopprijs van € 800.000,=, maar was voorwaarde daarbij van de kant van [geïntimeerde] dat [X] B.V. een geschikt herinvesteringsobject zou vinden voor [geïntimeerde] waarin deze de verkoopopbrengst zou kunnen investeren en een vergelijkbaar rendement zou kunnen behalen. Hoewel deze stelling uitdrukkelijk door [geïntimeerde] is betwist, heeft [X] B.V. ter zake geen bewijsaanbod gedaan, zodat het hof deze passeert. Daarmee staat vast dat [geïntimeerde] op dat moment een aanbod heeft gedaan om de bedrijfsruimte voor een bedrag van € 800.000,= te kopen, maar dat [X] B.V. dit aanbod niet heeft aanvaard. Daarbij tekent het hof aan dat [X] B.V. niet, althans niet onderbouwd, heeft gesteld dat [geïntimeerde] haar onvoldoende gelegenheid heeft geboden tot onderhandeling of dat het aanbod een onaanvaardbare vraagprijs bevatte die niet in overeenstemming was met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW, die bij uitvoering van de overeenkomst van 1 december in acht dienden te worden genomen. Voorts neemt het hof daarbij in aanmerking dat [X] B.V. evenmin (voldoende onderbouwd) heeft gesteld dat de verkoop van de bedrijfsruimte, tezamen met de onroerende zaak gelegen aan de [adres 2] , op 8 mei 2013 aan Stadsdeel B.V. voor een verhoudingsgewijs onredelijk lage koopprijs – dat wil zeggen met een voor de bedrijfsruimte omgerekend onredelijk veel lagere koopprijs dan [geïntimeerde] eind december 2012/begin 2013 aan haar had gevraagd – heeft plaatsgevonden. Tegen de daarop betrekking hebbende overweging (4.6, tweede zin) van de rechtbank is overigens ook niet gegriefd.
3.9.
Het voorgaande, in onderling verband en samenhang beschouwd, impliceert dat [geïntimeerde] jegens [X] B.V. op behoorlijke wijze heeft voldaan aan zijn in het voorkeursrecht van [X] B.V. besloten liggende aanbiedingsplicht met betrekking tot het bedrijfspand, voordat dit aan Stadsdeel B.V. werd verkocht, als gevolg waarvan het voorkeursrecht is tenietgegaan. Reeds daarom kan er geen sprake meer zijn van een plicht voor [geïntimeerde] om de bedrijfsruimte thans alsnog aan [X] B.V. aan te bieden onder de voorwaarden waarop zij deze aan Stadsdeel B.V. heeft verkocht.
3.10.
De conclusie is dat alle grieven op het voorgaande afstuiten en dat de overige stellingen en weren van partijen geen bespreking meer behoeven.
3.11.
De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [X] B.V. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X] B.V. in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 311,= voor verschotten, op € 894,= voor salaris advocaat;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en R.J.Q. Klomp, en is in het openbaar uitgesproken op 26 april 2016 door de rolraadsheer.