Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 15/00647 tot en met 15/00649
12 april 2016
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X 2]te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaken met kenmerk ALK 14/228, ALK 14/229 en ALK 14/230 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 7 juli 2015 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Stede Broec,
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2011, 29 februari 2012 en 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [a-straat] [1 1] te [A] (hierna: de woning) voor het jaar 2011, 2012 en 2013 vastgesteld op achtereenvolgens € 306.000, € 304.000 en € 288.000. In dezelfde geschriften zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2011, 2012 en 2013 bekendgemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 13 december 2013 de voor de jaren 2011 en 2012 vastgestelde waarde verlaagd tot achtereenvolgens € 269.000 en € 255.000 en de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2013 de voor het jaar 2013 vastgestelde waarde verlaagd tot € 245.000 en de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak de bij haar ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
1.4
Het hogerberoepschrift van belanghebbende is op 18 augustus 2015 ingekomen en is aangevuld bij brief van 16 september 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) de navolgende feiten vastgesteld.
“Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een schuur. De schuur betreft een voormalige tuinderschuur van ongeveer 40 m3. De inhoud van de woning is ongeveer 500 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 450 m2. De woning is circa 1915 gebouwd.”
2.2.
Ter zitting van het Hof is vastgesteld dat de schuur een oppervlakte van 40 m2 en een inhoud van omstreeks 140 m3 heeft. Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld overigens door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit. Op grond van het onderzoek ter zitting voegt het Hof daar nog de volgende feiten aan toe.
2.3.1.
Het achter de woning gelegen perceelgedeelte is vanaf de straatzijde bereikbaar via een – grotendeels op grond van het perceel gelegen – steeg tussen de woning en de aangrenzende woning op nr. 8. Via deze steeg, en vervolgens via een pad in de achtertuin, is ook de schuur bereikbaar. De schuur is gelegen op een perceelsgedeelte achter de woning op nr. 8 dat oorspronkelijk deel uitmaakte van het perceel bij nr. 8 maar dat in of omstreeks 1965 door belanghebbende in eigendom is verworven. De voorzijde van de schuur bevindt zich aan het water dat langs de achterzijde van het gehele perceel is gelegen; de schuur is ook over dit water bereikbaar. De achterzijde van de schuur is slechts door een schutting afgescheiden van het perceel van nr. 8. In die achterzijde bevinden zich ramen. Bij de akte van levering van de schuur is een erfdienstbaarheid van lichtinval in de schuur gevestigd. Op het perceelsgedeelte (recht) achter de woning van belanghebbende staat een tuinhuis, ook wel aangeduid als blokhut.
2.3.2.
Belanghebbende is verwikkeld in geschillen met de buren op nr. 8, onder meer betreffende het exacte verloop van de erfgrens in de steeg, op of dichtbij de erfgrens gelegen bomen en een door de buren op nr. 8 opgerichte schutting op de erfgrens direct achter de schuur.
3.3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildata 1 januari 2010 (belastingjaar 2011), 1 januari 2011 (belastingjaar 2012) en 1 januari 2012 (belastingjaar 2013) te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de naar die data vastgestelde waarden, zoals verminderd bij uitspraak op bezwaar, van achtereenvolgens € 269.000, € 255.000 en € 245.000, niet te hoog zijn. Belanghebbende stelt zich, naar het Hof van hem ter zitting heeft begrepen, op het standpunt dat de vastgestelde waarden verminderd dienen te worden tot achtereenvolgens € 204.000 en (afgerond) € 193.000 en € 186.000.
4.4. Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft in de onderdelen 3 t/m 15 van haar uitspraak omtrent het geschil als volgt overwogen.
“3. Eiser voert – kort samengevat – aan dat:
- de grond bij de woning te hoog is gewaardeerd;
- de schuur te hoog is gewaardeerd. Volgens eiser heeft de schuur geen, althans een negatieve waarde van € 15.000, aangezien rekening moet worden gehouden met sloopkosten;
In geschil is de waarde van de woning op 1 januari 2010, 1 januari 2011 en 1 januari 2012. Eiser bepleit waarden van achtereenvolgens € 214.650, € 203.400 en € 192.150.
3. Eiser voert – kort samengevat – aan dat:
- de grond bij de woning te hoog is gewaardeerd;
- de schuur te hoog is gewaardeerd. Volgens eiser heeft de schuur geen, althans een negatieve waarde van € 15.000, aangezien rekening moet worden gehouden met sloopkosten;
- geen, althans onvoldoende, rekening is gehouden met achterstallig onderhoud;
- geen, althans onvoldoende, rekening is gehouden met de belending van het naastgelegen en zeer slecht onderhouden pand [a-straat] [2] en met de in dit verband aanwezige olievlekken; en
- geen, althans onvoldoende, rekening is gehouden met de ontstane en nog steeds gaande burenruzie tussen eiser en de bewoner(s) van het pand [a-straat] [2] .
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar zogenaamde taxatieweergaves 2011, 2012 en 2013. In de taxatieweergaves is de waarde van de woning voor de jaren 2011, 2012 en 2013 getaxeerd op achtereenvolgens € 269.000, € 255.000 en € 245.000. Naast gegevens van de woning, bevatten de taxatieweergaves gegevens van vergelijkingsobjecten, te weten:
2011 (waardepeildatum 1 januari 2010)
- [a-straat] [3] (inhoud 250 m³; perceel 332 m²; schuur 147 m³; bouwjaar 1915) verkocht op 27 april 2009 voor € 270.000;
- [b-straat] [1 2] (inhoud 335 m³; perceel 290 m²; garage 45 m³; bouwjaar 1905) verkocht op 2 maart 2009 voor € 245.000;
- [c-straat 1] (inhoud 475 m³; perceel 225 m²; berging 35 m³ en dakkapel; bouwjaar 1890) verkocht op 29 oktober 2010 voor € 213.000;
- [d-straat 1] (inhoud 340 m³; perceel 558 m²; berging 50 m³; bouwjaar 1905) verkocht op 7 januari 2011 voor € 290.000.
2012 (waardepeildatum 1 januari 2011)
- [e-straat 1] (inhoud 220 m³; perceel 438 m²; berging 26 m³; bouwjaar 1905) verkocht op 4 april 2011 voor € 234.000;
- [b-straat] [4] (inhoud 415 m³; perceel 221 m²; berging; bouwjaar 1932) verkocht op 28 april 2011 voor € 202.000;
- [d-straat 1] (inhoud 340 m³; perceel 558 m²; berging 50 m³; bouwjaar 1905) verkocht op 7 januari 2011 voor € 290.000.
2013 (waardepeildatum 1 januari 2012)
- [b-straat] [4] (inhoud 415 m³; perceel 221 m²; berging; bouwjaar 1932) verkocht op 28 april 2011 voor € 202.000;
- [a-straat] [5] (inhoud 270 m³; perceel 295 m²; berging 130 m²; bouwjaar 1915) verkocht op 12 september 2012 voor € 210.000;
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Met de door hem overgelegde taxatieweergaves en zijn toelichting daarop heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de vergelijkingsobjecten kort voor of na de onderhavige waardepeildata zijn verkocht en wat type (vrijstaande woning), uitstraling, inhoud en ligging (alle in oude zijstraten in [A] ) betreft voldoende met de woning vergelijkbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning (zoals inhoud, grondoppervlak, de staat van onderhoud of de aanwezigheid van een schuur/garage) maar verweerder heeft deze verschillen, gelet op zijn taxatieweergaves, benoemd en heeft aan de hand daarvan de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten op een inzichtelijke en consistente wijze herleid tot de vastgestelde waarden. Gelet op het voorgaande, kan dan ook niet gezegd worden dat de door verweerder in beroep verdedigde waarde van achtereenvolgens € 269.000, € 255.000 en € 245.000 te hoog is.
7. Het voorgaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning.
8. Eiser betoogt in de eerste plaats dat de door verweerder voor de grond gehanteerde m²-prijs alsmede de door verweerder aan de tuinderschuur toegekende waarde te hoog is. Uit een drietal door eiser ter zitting overgelegde taxaties van de tuinderschuur van 31 december 2001, 14 september 2004 en 23 september 2004 blijkt volgens eiser dat de grondprijs en de waarde van de schuur aanzienlijk lager zijn dan waar verweerder bij zijn waardering van is uitgegaan. Eiser stelt voorts dat de tuinderschuur vanwege de slechte staat van onderhoud en de wettelijke asbestsanering, die steeds dichterbij komt, geen, althans een negatieve sloopwaarde heeft; eiser wijst in dat verband op offertes voor het verwijderen van de asbestdakbedekking en/of het renoveren van de tuinderschuur van Vriend Asbestsanering BV van 23 september 2004 en Fred Winter Scheeps- en Interieurbetimmering van 12 oktober 2004. Verweerder bestrijdt eisers betoog en stelt voorts gemotiveerd dat de tuinderschuur terecht in de waardering is betrokken, aangezien deze voor een potentiële koper gebruikswaarde heeft.
9. Eisers betoog inhoudende dat de grond te hoog zou zijn gewaardeerd kan niet slagen. Uitgangspunt bij de waardebepaling is het wettelijk waardebegrip zoals omschreven in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. De door verweerder gegeven waardeopbouw van de WOZ-waarde van de woning in verschillende waardebepalende elementen (de onder 6 genoemde taxatieweergaves) – zoals de prijs per vierkante meter grond of de waarde van de schuur – is slechts een hulpmiddel voor de waardevaststelling. Deze afzonderlijke elementen kunnen, anders dan eiser meent, niet apart op hun juistheid worden getoetst. Toetssteen blijft immers uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
10. De stelling van eiser dat, kort gezegd, verweerder ten onrechte aan de tuinderschuur een waarde heeft toegekend slaagt evenmin. Daartoe overweegt de rechtbank dat eiser, tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder, de noodzakelijkheid van sloop of de verplichting de asbestdakbedekking te verwijderen niet aannemelijk heeft gemaakt. De enkele stellingen daartoe acht de rechtbank onvoldoende. Voor zover eiser heeft gesteld dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de asbestdakbedekking van de schuur, overweegt de rechtbank dat enkele vergelijkingsobjecten – gelijk verweerder heeft aangevoerd – ook beschikken over een (voormalig) agrarische schuur met asbestdakbedekking. Het (eventuele) waardedrukkende effect van de asbestdakbedekking is daarmee verdisconteerd in de verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten.
11. Eiser stelt voorts dat verweerder geen, althans onvoldoende, rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud van de woning. De waardedruk hiervan is volgens eiser € 15.000. Deze stelling kan niet slagen, reeds omdat eiser heeft nagelaten het achterstallig onderhoud nader te onderbouwen. Dat rekening is gehouden met een mindere staat van onderhoud van de woning blijkt voorts uit de door verweerder voor de woning gehanteerde kuubprijs. Deze is namelijk lager dan die van (het gemiddelde van) de vergelijkingsobjecten: € 237 (woning) tegenover € 387 (vergelijkingsobjecten) (2011), € 212 tegenover € 338 (2012) en € 203 tegenover € 325 (2013). Dat zulks onvoldoende is, heeft eiser, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet aannemelijk gemaakt. Dat verweerder, zoals eiser ter zitting heeft gesteld, wat betreft de staat van onderhoud een onjuist uitgangspunt zou hebben gehanteerd, namelijk “slecht” in plaats van “redelijk tot goed”, is niet in eisers nadeel en kan in ieder geval niet leiden tot het oordeel dat de waarden te hoog zijn vastgesteld.
12. Eiser stelt dat verweerder geen, althans onvoldoende, rekening heeft gehouden met de belending van het naastgelegen en zeer slecht onderhouden pand [a-straat] [2] met de in dit verband aanwezige olievlekken en met de aanhoudende burenruzie tussen eiser en de bewoner(s) van het pand [a-straat] [2] De waardedruk van voornoemde omstandigheden bedraagt volgens eiser 10 procent van de verkoopwaarde. Verweerder bestrijdt dat van de ligging naast het pand [a-straat] [2] of de burenruzie waardedruk uitgaat. Het pand is zeker niet onbewoonbaar en een burenruzie heeft geen derdenwerking, aldus verweerder ter zitting.
13. Gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder is het aan eiser om aannemelijk te maken dat van de ligging naast het pand [a-straat] [2], alsook de burenruzie een waardedrukkend effect uitgaat. Daar is eiser evenwel, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet in geslaagd. Wat betreft de burenruzie overweegt de rechtbank dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat een potentiële en willekeurige koper zich ook geconfronteerd zal zien met een ruziënde buurman. Niet valt uit te sluiten dat de ruzie enkel zijn oorzaak vindt in de verstandhouding tussen eiser en zijn buurman, waarmee bij een objectieve WOZ-waarde bepaling geen rekening wordt gehouden.
14. De slotsom is dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
15. De beroepen zijn ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat bij deze uitkomst geen aanleiding.”
4.2.
Het Hof is van oordeel dat de rechtbank, gelet op al hetgeen in eerste aanleg is aangevoerd, op goede gronden een juiste beslissing heeft gegeven. Hetgeen belanghebbende daartegen in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Meer in het bijzonder overweegt het Hof in dat verband als volgt.
4.3.1.
Ook met de ter zitting gegeven toelichting heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de waardevaststelling is gebaseerd op een te rooskleurig beeld van de onderhoudssituatie van de woning. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de foto’s van het (beschadigde) dak die bij het hogerberoepschrift zijn gevoegd, betrekking hebben op het buurpand [a-straat] [2]
4.3.2.
Gelet op hetgeen ter zitting is gebleken met betrekking tot de inhoud, ligging en inrichting van de schuur, zoals vermeld onder de feiten, verwerpt het Hof de stelling van belanghebbende dat de schuur geen gebruikswaarde heeft voor een potentiële koper. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat niet aannemelijk is geworden dat de door de buren naast de schuur opgerichte – volgens de plaatselijke bestemmingsvoorschriften toegestane – schutting een voldoende lichtinval in de schuur onmogelijk maakt.
4.3.3.
Aan de uit 2001, 2003, 2004, 2008 en 2010 daterende, voor verschillende doeleinden uitgevoerde en qua uitkomst nogal uiteenlopende taxaties van de schuur, vermag het Hof niet de gevolgtrekking te verbinden dat de heffingsambtenaar voor de schuur op de in deze procedure relevante waardepeildata een onjuiste waarde in aanmerking heeft genomen.
4.3.4.
Vast staat dat de schuur een dakbedekking met asbest heeft. Aannemelijk is dat in de toekomst kosten ter zake van de verwijdering daarvan zullen moeten worden gemaakt, maar de waardedrukkende invloed van deze omstandigheden is verdisconteerd in de waarde van enkele vergelijkingsobjecten en kan dus bij toepassing van de vergelijkingsmethode niet nogmaals op de voor de woning van belanghebbende vastgestelde waarde in mindering worden gebracht.
4.3.5.
Met de uitvoerige uiteenzetting ter zitting over de problemen met de buren op [a-straat] [2] en over de daaruit voortvloeiende burenrechtelijke geschillen, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat er voor de ruzie, problemen en geschillen met de buren andere dan in de persoonlijke sfeer gelegen oorzaken zijn.
4.3.6.
Hetgeen belanghebbende in hoger beroep overigens nog heeft aangevoerd werpt geen nieuw of ander licht op de zaak.
4.3.7.
Voor het oordeel dat de (na bezwaar) vastgestelde waarden te hoog zijn, bestaat al met al geen grond. Het Hof merkt nog op dat in de waardevaststelling door de heffingsambtenaar – anders dan gebruikelijk – geen waarde is toegekend aan de blokhut.
4.3.8.
Het Hof passeert de bezwaren van belanghebbende tegen het driemaal (voor ieder – bij afzonderlijk beroepschrift ingesteld – beroep éénmaal) heffen van griffierecht van belanghebbende, nu geen feiten zijn gesteld of gebleken waaruit volgt dat de rechtbank daarmee heeft gehandeld in strijd met enig wettelijk voorschrift, en het Hof niet treedt in het ter zake van de heffing van griffierechten door de rechtbank gevoerde beleid.
Slotsom
4.4.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en P.F. Goes, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier.
De beslissing is op 12 april 2016 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.