ECLI:NL:GHAMS:2016:144

• Datum uitspraak: 7 januari 2016
• Publicatiedatum: 26 januari 2016
• Zaaknummer: 14/00895
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.A.G. van der Ouderaa
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak met betrekking tot ligging en kwaliteit

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland over de vastgestelde WOZ-waarde van een onroerende zaak in Alkmaar. De heffingsambtenaar had de waarde per 1 januari 2012 vastgesteld op € 782.000, welke na bezwaar werd verlaagd naar € 736.000. De belanghebbenden, de erven van de eigenaar, stelden dat de waarde te hoog was vastgesteld en voerden aan dat onvoldoende rekening was gehouden met de ligging en kwaliteit van de woning, evenals met de gebruiksmogelijkheden van de zolderverdieping. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, maar de belanghebbenden gingen in hoger beroep.

Tijdens de zitting werd duidelijk dat de zolderverdieping van de woning aanzienlijk mindere gebruiksmogelijkheden had dan de andere verdiepingen, wat het Hof deed besluiten om een waardevermindering van € 80.000 toe te passen. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de ligging en kwaliteit van de woning, maar dat de zolderverdieping niet op dezelfde manier gewaardeerd was als de andere verdiepingen. Uiteindelijk werd de waarde van de woning vastgesteld op € 656.000, en het Hof vernietigde de eerdere uitspraak van de rechtbank.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende had onderbouwd dat de waarde niet te hoog was vastgesteld en dat de door de belanghebbenden ingebrachte taxatie onvoldoende inzicht bood in de waardebepaling. De kosten van de procedure werden toegewezen aan de belanghebbenden, en het Hof gelastte de inspecteur om het betaalde griffierecht te vergoeden. De uitspraak werd openbaar uitgesproken op 7 januari 2016.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 14/00895

7 januari 2016

uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[de erven X] te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: P.J.M. van Diepen

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk ALK 13/2136 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 20 oktober 2014 in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak [a-straat] [1] te [Z] voor het jaar 2013 vastgesteld op € 782.000.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 8 november 2013, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 736.000.

1.3.

Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 20 oktober 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbenden ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 november 2014 en aangevuld bij brief van 29 december 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Bij brief van 6 november 2015 hebben belanghebbenden nadere stukken met bijlagen van overgelegd, welke in kopie zijn doorgezonden aan de inspecteur.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 november 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1.

Erflater was geheel 2013 eigenaar van de onroerende zaak inclusief bijbehorende garage en berging, gelegen aan het adres [a-straat] [1] te [Z] (hierna: de woning).
De woning heeft als bouwjaar 1995 en is vrijstaand. De inhoud van de woning inclusief een aanbouw bedraagt volgens een tot de stukken behorend ‘taxatieverslag woningen’ 780 m³ en het perceeloppervlak bedraagt volgens dat verslag in totaal 747 m².

2.2.

Tot de bij brief van 6 november 2015 door belanghebbenden overgelegde stukken behoort een kopie van de originele bouwtekening van de woning. Daaruit blijkt dat de eerste verdieping bestaat uit een zolder met een schuin dak onder een hoek van circa 35 graden.

2.3.

Uit door de heffingsambtenaar ter zitting overgelegde foto’s van de zolderverdieping van de woning de zolderverdieping van de woning geen ramen heeft.

3. 3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. In het bijzonder is in geschil of daarbij voldoende rekening is gehouden met de ligging en kwaliteit van de woning en met het aantal kubieke meters dat in gebruik is.

4. 4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:

“
Beoordeling van het geschil

(…)

2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de waardematrix met bijbehorende foto’s, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar. Daarbij overweegt de rechtbank dat het verweerder vrijstaat in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten in te brengen.

Uit de vergelijkingsobjecten is een duidelijke lijn te ontdekken in de kubieke meterprijs en de vierkante meterprijs ten opzichte van de grootte van de opstal dan wel de grootte van het perceel. De matrix geeft derhalve een goed beeld van de onroerende zaak in zijn geheel. De rechtbank is dan ook van oordeel dat van waardeloze aannames, zoals eisers stellen, geen sprake is maar van een uitsplitsing van transactieprijzen, waarbij middels een duidelijke lijn inzichtelijk wordt gemaakt hoe prijzen variëren afhankelijk van het perceel en de grootte van de inhoud.

4. De rechtbank laat het pand [b-straat] [2] buiten beschouwing, omdat deze woning meer dan een jaar voor de waardepeildatum is verkocht, en ook overigens qua type woning minder geschikt is ter onderbouwing van de gezochte waarde.

De rechtbank acht [c-straat] [3] qua type woning, kwaliteit en bouwperiode een zeer geschikt vergelijkingspand. Deze woning heeft meer inhoud en een veel groter perceel, maar is op de waardepeildatum verkocht voor € 835.000, daarmee een kubieke meterprijs realiserend van

€ 607 [het Hof begrijpt: bij analyse van de gerealiseerde marktprijs en toerekening daarvan aan waarden per kubieke meter]. Verweerder heeft voor het bepalen van de kubieke meterprijs van de woning, die eveneens op € 607 is gesteld, terecht bij deze verkoop aangesloten.

Hoewel de woning een mooie ligging heeft, omgrensd door water en met vrij uitzicht op landerijen, is de grondwaarde van de vergelijkingspanden hoger. Dit is terug te zien in de ten aanzien van de woning gehanteerde lagere vierkante meterprijs.

Eiser brengt naar voren dat [d-straat] [4] een hogere totale opstalwaarde heeft dan de opstalwaarde van de woning, terwijl de inhoud kleiner is. Dit wordt veroorzaakt door de hogere kubieke meterprijs van [d-straat] . De rechtbank ziet niet in waarom dit van nadelige invloed is op de vastgestelde WOZ-waarde.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

5. Een en ander laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Eisers baseren hun standpunt dat verweerder de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld op de door eisers overgelegde waardeverklaring. Deze waardeverklaring biedt onvoldoende inzicht in de wijze waarop de daarin vermelde waarde van de woning is bepaald. Foto’s van de vergelijkingsobjecten en gegevens over de staat van onderhoud, de kwaliteit, het voorzieningenniveau en de aanwezigheid van bijgebouwen ontbreken.

Voorts heeft de taxateur, zoals hij ter zitting heeft toegelicht, het verschil in onderhoudstoestand van de opstal tot uitdrukking laten komen in de vierkante meterprijs. Dat is een onjuiste benadering, aangezien kwaliteitsverschillen in de opstal tot uitdrukking dienen te komen in de kubieke meterprijs van de opstal en niet in de vierkante meterprijs van het perceel. Dit wordt bevestigd door de uiteindelijk berekende vierkante meterprijzen van de percelen waarin geen lijn is te ontdekken en waarbij voor vergelijkbare perceeloppervlakten totaal verschillende vierkante meterprijzen worden genoemd.

In casu geldt voorts dat [e-straat] [5] niet bruikbaar is omdat de woning ruim voor de waard[e]peildatum is verkocht. Ten aanzien van [f-straat] [6] en [g-straat] [7] heeft verweerder aangegeven dat de transactiecijfers alleen betrekking hebben op de grond.

Op grond van al het vorenstaande stelt de rechtbank het door eisers ingebrachte rapport terzijde.

6. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep gegrond worden verklaard.”

4.2.1.

In hoger beroep hebben belanghebbenden aangevoerd dat er een correctie op de waarde van de woning plaats moet vinden voor de zolderverdieping nu deze niet in gebruik is. Daarnaast hebben belanghebbenden gesteld dat de woning op een minder goede locatie gelegen is dan de vergelijkingspanden die de gemeente aandraagt. Voorts moet volgens belanghebbenden een lager cijfer aan de kwaliteit van de woning worden toegekend dan de heffingsambtenaar heeft gedaan in de matrix.

4.2.2.

De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat het leegstaan van de zolderverdieping niet wil zeggen dat deze ruimte niet als woonruimte zou kunnen fungeren en dat de dakconstructie zo is uitgevoerd dat er te allen tijde een raam in het dak kan worden geplaatst. Daarnaast betwist de heffingsambtenaar de mindere ligging van de woning. Voorts is er volgens de heffingsambtenaar sprake van een luxe woning die het in de matrix toegekende cijfer alleszins rechtvaardigt.

4.3.1.

Het Hof sluit zich behoudens de hierna volgende overwegingen aan bij de beoordeling door de rechtbank. In het bijzonder komt daarin tot uiting dat het object [c-straat] [3] qua type woning, kwaliteit en bouwperiode een geschikt vergelijkingsobject is. Dit geldt naar het oordeel van het Hof eveneens voor het object [d-straat] [4] . Door verder van deze objecten uit te gaan, kan aan een door belanghebbenden gesignaleerd – door hun niet goed verklaarbaar – verschil tussen de objecten [b-straat] [2] en [h-straat] [8] worden voorbijgegaan.

4.3.2.

Met de stelling van belanghebbenden dat hun woning op een mindere locatie is gelegen, is, naar het Hof aannemelijk acht, door de heffingsambtenaar rekening gehouden doordat voor ligging een lager waardekenmerk in aanmerking is genomen dan bij (onder meer) de objecten [d-straat] [4] en [c-straat] [3] . Dit verschil komt tot uiting in lagere waarden per m² voor het perceel van de woning. Dat er gronden zijn om ter zake van de factor ligging een lagere waarde in aanmerking te nemen is niet aannemelijk geworden.

4.3.3.

Dat de woning een geringere kwaliteit heeft is door belanghebbenden wel gesteld, maar niet, althans niet voldoende, aannemelijk gemaakt.

4.3.4.

Wel ziet het Hof reden om belanghebbenden te volgen ter zake van hun betoog betreffende de eerste verdieping van de woning. Naar het oordeel van het Hof kan er als vaststaand van worden uitgegaan dat de eerste verdieping van de woning, ofwel de zolderverdieping, aanzienlijk mindere gebruiksmogelijkheden heeft dan de op de begane grond gelegen verdieping van de woning. Het Hof leidt dit af uit de bouwtekeningen van de woning en uit de door de inspecteur overgelegde foto’s. Gelet op de helling van het dak, circa 35 graden, wordt stahoogte eerst op een zekere afstand van de dakrand bereikt, terwijl het ontbreken van enig venster op de eerste verdieping verdere beperkingen stelt, zoals het niet echt geschikt zijn als slaapgelegenheid. Het betreft hier ook een significant verschil ten opzichte van de woningen [d-straat] [4] en [c-straat] [3] . Zoals blijkt uit tot de gedingstukken behorende foto’s van die woningen, beschikken deze objecten over een vergelijkbare eerste verdieping (zolderverdieping), maar op die foto’s is ook goed zichtbaar dat de eerste verdieping van deze vergelijkingsobjecten royaal voorzien is van vensters en/of dakkapellen. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix blijkt niet dat met enig verschil tussen de waarde per m³ van de begane grond en de eerste verdieping van de woning rekening is gehouden, terwijl ook overigens niet blijkt dat op dit punt een verschil in waardering ten opzichte van de objecten [d-straat] [4] en [c-straat] [3] in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van het Hof dient ter zake van de eerste verdieping een lagere waarde in aanmerking te worden genomen.

4.3.5.

Het Hof volgt de rechtbank voorts in haar afwijzing van het taxatierapport dat belanghebbenden in eerste aanleg hebben overgelegd. Hetgeen belanghebbenden hieraan in hoger beroep hebben toegevoegd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Weliswaar is van diverse panden bij nader stuk van 6 november 2015 nadere informatie verstrekt, maar deze informatie is niet voldoende nader toegelicht, niet (voldoende) gerelateerd aan het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport en derhalve ook niet voldoende concludent.

4.3.6.

Het overwogene onder 4.3.4 en 4.3.5 noopt het Hof ertoe om de geringere waarde van de eerste verdieping schattenderwijs vast te stellen. Rekening houdend (schattenderwijs) met de omvang van de eerste verdieping, op basis van de door belanghebbende overgelegde bouwtekening, en uitgaande van de waarde van € 607 per m³ die volgens de matrix van de heffingsambtenaar voor de volledige opstal in aanmerking is genomen, stelt het Hof de waardevermindering in goede justitie vast op € 80.000. De waarde van de woning dient derhalve te worden vastgesteld op € 656.000.

Slotsom

4.4.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Het hof zal de waarde van de woning vaststellen op € 656.000.

5. 5. Kosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (de Awb). Naar het oordeel van het Hof zijn er geen bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) die aanleiding zouden kunnen geven van de forfaitaire vergoeding overeenkomstig artikel 2, eerste lid, van het Besluit af te wijken. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit.

Het betreft in de eerste plaats de in onderdeel a vermelde kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand (in de eerste en tweede aanleg). Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 4 (indienen beroepschrift, verschijnen ter zitting bij de rechtbank, indienen hoger beroepschrift en verschijnen ter zitting bij het Hof) x € 490 x 1 (wegingsfactor) = € 1.960.
Voorts komen op het daartoe door belanghebbende gedane verzoek voor vergoeding in aanmerking de in onderdeel b vermelde kosten van de deskundige Broekman. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van het Besluit juncto artikel 8:36, tweede lid, van de Awb stelt het Hof het bedrag van deze kosten met overeenkomstige toepassing van de Wet tarieven in strafzaken en de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoedingen voor taxatiekosten op [(4 uur (de niet-inpandige woningtaxatie en het opstellen van het taxatierapport en het verschijnen ter zitting bij de rechtbank en bij het Hof) x € 50) € 200 x 1,21 (BTW) = ] € 165,29. De proceskostenvergoeding komt hiermee uit op [€ 1.960 + 165,29]= € 2.125,29.

6. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 656.000;

- veroordeelt de inspecteur in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.125,29 en

- gelast de inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 44 (beroep bij de
rechtbank) en € 122 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 166, te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.S.H. Lange als griffier.

De beslissing is op 7 januari 2016 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.