Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 13/00556 en 13/00557
7 januari 2016
uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X 1] te [Z], belanghebbende,
tegen
de uitspraak in de zaken met kenmerk ALK 12/119 en ALK 12/00121 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank), van 6 augustus 2013 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat 1] te [P] (hierna: de woning) vastgesteld
- voor het jaar 2010 bij beschikking van 28 februari 2010 op € 547.500 naar de waardepeildatum 1 januari 2009 en
- voor het jaar 2011 bij beschikking van 28 februari 2011 op € 540.705 naar de waardepeildatum 1 januari 2010.
1.2.
De bezwaren tegen deze vastgestelde waarden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 29 november 2012 ongegrond verklaard.
1.3.
Het tegen deze uitspraken ingestelde beroep heeft de rechtbank in haar voormelde uitspraak gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de bij de beschikkingen vastgestelde waarde gehandhaafd en de heffingsambtenaar opgedragen het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 september 2013, aangevuld bij brief van 20 oktober 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 maart 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat bij brief van 1 april 2015 aan partijen is gezonden.
1.6.
Bij brief van 2 april 2015 heeft het Hof het onderzoek heropend en de heffingsambtenaar verzocht nadere informatie te verstrekken. Een afschrift van deze brief is aan belanghebbende gezonden. De heffingsambtenaar heeft aan dit verzoek voldaan bij brieven van 24 april 2015 en 22 mei 2015. Een afschrift van deze brieven is aan belanghebbende gezonden. Belanghebbende heeft op deze brieven gereageerd bij brief van 13 juli 2015.
1.7.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 13 juli 2015 een nader stuk ingezonden. Van beide brieven van belanghebbende van 13 juli 2015 is een afschrift aan de wederpartij gezonden.
1.8.
Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat bij brief van 14 augustus 2015 naar partijen is gezonden. In die brief is tevens aan partijen meegedeeld dat het ter zitting van 29 juli 2015 gedane verzoek tot wraking van het lid van de belastingkamer wordt behandeld door de wrakingskamer van het Gerechtshof ’s-Gravenhage. Deze kamer heeft bij beslissing van 2 oktober 2015, onder zaaknummer DH 23-2015, het verzoek deels niet-ontvankelijk verklaard en deels afgewezen.
1.9.
Het nadere onderzoek is voortgezet ter zitting van 18 november 2015. Een afschrift van het daarvan opgemaakte proces-verbaal wordt met deze uitspraak meegezonden.
2.Feiten
Het Hof stelt de volgende feiten vast:
2.1.
De woning is een vrijstaande als woning in gebruik zijnde stolpboerderij.
Tot de stukken behoren hierna vermelde gegevens over de woning en over vergelijkingsobjecten (vrijstaande als woning in gebruik zijnde stolpboerderijen) die in de jaren 2008, 2009 en 2010 zijn verkocht:
adres
bouwjr
m²
m³
woz-peildatum
woz-waarde
[A-straat 1] te [P]
1920
1587
1.086 dan wel 1.336
1 jan. 2009
€ 547.500
1 jan. 2010
€ 540.705
verkoop d.d.
verkoopprijs
[H-straat 1] te [Q]
1890
612
745
08-01-2009
€ 375.000
[A-straat 200] te [P]
1875
1238
1147
04-11-2008
€ 760.000
[A-straat 150] te [P]
1900
830
1166
01-12-2008
€ 477.500
[A-straat 11] te [P]
1920
1415
668
01-09-2010
€ 665.350
2.2.
De heffingsambtenaar verwijst voorts naar de verkoop van de vrijstaande woning [B-straat 1] te [Q] op 1 oktober 2010 voor € 765.000. Deze woning, bouwjaar 1910, bevindt zich op een oppervlakte van 1.525 m² en heeft een inhoud van 658 m³.
2.3.1.
Na het onderzoek ter zitting van 25 maart 2015 heeft het Hof de heffingsambtenaar in de onder 1.6 genoemde brief van 2 april 2015 onder meer het volgende geschreven:
“1.1. In de motivering van het hogerberoepschrift heeft belanghebbende gesteld dat de inhoud van de woning geen 1.336 m3, maar 1.086 bedraagt. Hij verwijst daarvoor naar de op blz. 5 van dat geschrift opgenomen berekening en naar de kopieën van bouwtekeningen die zijn overgelegd. Voorts heeft belanghebbende gesteld hierbij van de buitenmaten te zijn uitgegaan.
1.2.
U wordt verzocht aan te geven of de berekening van belanghebbende juist is. Indien u deze berekening volgt, dan wordt u verzocht gemotiveerd aan te geven wat daarvan de gevolgen zijn voor de waarde van de woning op de peildata. Dat motiveren geldt dan ook de - ter zitting geuite veronderstelling - dat een geringere omvang tot een hogere waarde per m3 leidt, alsmede de mate waarin dit eventuele effect zich voordoet. Daarbij dient u voor ogen te houden dat ook bij een geringere omvang van de woning de waarde primair op basis van gerealiseerde marktprijzen van vergelijkingsobjecten - in dit geval voor beide jaren [A-straat 150] en [200] (vooralsnog volgt het Hof de rechtbank hierin) - moet worden bepaald.
1.3.
Indien u de omvang van de woning handhaaft op 1.336 m3, dan dient u aan te geven hoe en bij gebruik van welk materiaal deze omvang is berekend.
1.4.
U wordt verzocht zich nader uit te laten over de omvang van de effectief benutbare ruimte. Belanghebbende heeft gesteld dat deze 650[ ]m3 bedraagt. Is deze - naar het Hof begrijpt op de indeling van de woning gebaseerde - stelling juist? Wat is volgens u de effectief benutbare ruimte van de woning en wat is de effectief benutbare ruimte van de vergelijkingsobjecten. Ook indien deze stelling van belanghebbende niet of gedeeltelijk juist is, wordt u verzocht aan te geven of op het punt van de effectief benutbare ruimte sprake is van betekenisvolle verschillen met de effectief benutbare ruimte van de vergelijkingsobjecten.
2.1.
De waard[e]beschikking is mede gebaseerd op een vergelijking met woningen die door de rechtbank en in navolging van de rechtbank het Hof niet als voldoende vergelijkbaar worden beschouwd. Twijfel op dit punt kan overigens nog bestaan met betrekking tot het pand [A-straat 11] . Ervan uitgaande dat bij de beoordeling van het hoger beroep wordt uitgegaan van de vergelijkingspanden [A-straat 150] en [200] , verzoekt het Hof u door middel van een matrix aan te geven wat de waarde-opbouw is van de woning en daarbij inzichtelijk te maken hoe, rekening houdend met de relevante verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden, de aan de marktprijzen van de vergelijkingspanden te ontlenen gegevens over de perceel- en opstalwaarden zijn ‘vertaald’ in perceel- en opstalwaarden van de woning.
2.2.
Daarbij dient u tevens aan te geven op welke wijze en op basis van welk gegeven de waarden van de vergelijkingsobjecten zijn geëxtrapoleerd naar de waardepeildatum.
3. Voorts wordt u verzocht zich nader uit te laten over de bouwkundige staat en de staat van onderhoud van de woning, bezien ook in relatie tot de bouwkundige staat en de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten.
4. Indien het voor de beantwoording van de hiervoor gestelde vragen gewenst is om de woning op locatie te bezoeken en ook inpandig te beoordelen, dan dient u daarvoor met belanghebbende een afspraak te maken. Het Hof gaat ervan uit dat belanghebbende daaraan zijn volledige medewerking zal verlenen. Mocht dat niet het geval zijn, dan zal het Hof daaraan — voor zover nodig — de gevolgen verbinden die het nodig acht.
5. Het ontmoet uiteraard geen bezwaar indien u de hiervoor gestelde vragen beantwoordt door middel van een (alsnog) op te stellen taxatierapport.
6. Voorts ontmoet het ook geen bezwaar indien partijen met elkaar in overleg treden teneinde een
minnelijke oplossing te bereiken.”
2.3.2.
In zijn brief van 24 april 2015 heeft de heffingsambtenaar de vragen van het Hof onder meer als volg beantwoord:
“Te eerste kan ik u melden dat de gemeente Hoorn doende is met het arrangeren van een gesprek met [belanghebbende]. (…) Dit neemt (…) niet weg dat een aantal vragen nu al (…) beantwoord [kan] worden.
Ten aanzien van 1.2 en 1.3:
De berekening van [belanghebbende] is onjuist. Ter zitting is al aangegeven dat de in de WOZ-waardebepaling 2010 (…) en (…) 2011 ten aanzien van de woonboerderij van [belanghebbende] als inhoudsmaat 1336 m³ is toegepast en dat dit getal hetzij van een meting afkomstig was hetzij afgeleid zou moeten zijn van een concreet bouwplan. [Belanghebbende] heeft (…) laten weten dat hij destijds (
red: dit blijkt medio 2002 te zijn geweest) een tekenaar opdracht heeft gegeven voor een bouwtekening in verband met een op handen zijnde verbouwing van de door hem aangekochte boerderij van de door hem aangekochte boerderij tot woonboerderij en die [hij] ook bij de gemeente heeft ingediend, maar dat die tekenaar de hoogte van zijn woning een paar meter hoger heeft ingeschat dan [belanghebbende] thans aanneemt.
Uit archiefmateriaal blijkt dat de door de gemeente gehanteerde inhoudsmaat wordt ondersteund door een bevindingenrapportage met inhoudsberekening (…) van de heer ing. J. Schipper (WOZ-taxateur) dat op verzoek van de gemeente is opgesteld in verband met het door [belanghebbende] ingestelde hoger beroep WOZ 2009 (…). In dat kader is door (…) Schipper conform NEN 2580 de inhoudsberekening uitgevoerd op basis van de door [belanghebbende] (…) ingediende bouwtekening, die gemaakt is door een professional. Daarom mag in alle redelijkheid van de uitkomst van die berekening worden uitgegaan.
Ten aanzien van 1.4:
Dit aspect is nog in onderzoek en hangt mede af van het met [belanghebbende] te voeren gesprek en zijn instemming om de woonboerderij inpandig op te mogen nemen door een WOZ-taxateur.
(…)
Ten aanzien van 2.1:
Matrixopstelling [A-straat 1] , [A-straat 150] en [A-straat 200] . Deze wordt door de WOZ-taxateur opgesteld na (inpandige) opname van de woonboerderij. Het verzoek om [A-straat 1] inpandig en op het erf op te mogen nemen is aan [belanghebbende] voorgelegd.
Ten aanzien van 2.2:
Extrapolatie naar de waardepeildatum.
Wordt een onderdeel van de matrixopstelling als hiervoor genoemd.
(…)
Ten aanzien van 5:
Het is de bedoeling dat een taxatierapport wordt opgesteld door de gemeentelijke WOZ-taxateur. Het verdient daarbij de voorkeur als de woonboerderij inpandig kan worden opgenomen. Dit hangt van de instemming van [belanghebbende] af (…). Voor het geval (wederom) geen instemming verkregen wordt, moet (…) volstaan worden met het redelijk recente taxatierapport van [Schipper] over (…) 2009.”
Ten aanzien van 1.2 en 1.3:
De berekening van [belanghebbende] is onjuist. Ter zitting is al aangegeven dat de in de WOZ-waardebepaling 2010 (…) en (…) 2011 ten aanzien van de woonboerderij van [belanghebbende] als inhoudsmaat 1336 m³ is toegepast en dat dit getal hetzij van een meting afkomstig was hetzij afgeleid zou moeten zijn van een concreet bouwplan. [Belanghebbende] heeft (…) laten weten dat hij destijds (
red: dit blijkt medio 2002 te zijn geweest) een tekenaar opdracht heeft gegeven voor een bouwtekening in verband met een op handen zijnde verbouwing van de door hem aangekochte boerderij van de door hem aangekochte boerderij tot woonboerderij en die [hij] ook bij de gemeente heeft ingediend, maar dat die tekenaar de hoogte van zijn woning een paar meter hoger heeft ingeschat dan [belanghebbende] thans aanneemt.
Uit archiefmateriaal blijkt dat de door de gemeente gehanteerde inhoudsmaat wordt ondersteund door een bevindingenrapportage met inhoudsberekening (…) van de heer ing. J. Schipper (WOZ-taxateur) dat op verzoek van de gemeente is opgesteld in verband met het door [belanghebbende] ingestelde hoger beroep WOZ 2009 (…). In dat kader is door (…) Schipper conform NEN 2580 de inhoudsberekening uitgevoerd op basis van de door [belanghebbende] (…) ingediende bouwtekening, die gemaakt is door een professional. Daarom mag in alle redelijkheid van de uitkomst van die berekening worden uitgegaan.
Ten aanzien van 1.4:
Dit aspect is nog in onderzoek en hangt mede af van het met [belanghebbende] te voeren gesprek en zijn instemming om de woonboerderij inpandig op te mogen nemen door een WOZ-taxateur.
(…)
Ten aanzien van 2.1:
Matrixopstelling [A-straat 1] , [A-straat 150] en [A-straat 200] . Deze wordt door de WOZ-taxateur opgesteld na (inpandige) opname van de woonboerderij. Het verzoek om [A-straat 1] inpandig en op het erf op te mogen nemen is aan [belanghebbende] voorgelegd.
Ten aanzien van 2.2:
Extrapolatie naar de waardepeildatum.
Wordt een onderdeel van de matrixopstelling als hiervoor genoemd.
(…)
Ten aanzien van 5:
Het is de bedoeling dat een taxatierapport wordt opgesteld door de gemeentelijke WOZ-taxateur. Het verdient daarbij de voorkeur als de woonboerderij inpandig kan worden opgenomen. Dit hangt van de instemming van [belanghebbende] af (…). Voor het geval (wederom) geen instemming verkregen wordt, moet (…) volstaan worden met het redelijk recente taxatierapport van [Schipper] over (…) 2009.”
2.3.3.
De bij de brief van de heffingsambtenaar gevoegde ‘bevindingen’ van Schipper, luiden onder meer als volgt:
“- [Belanghebbende] praat over verdere achteruitgang van de woning en de asbestopstallen. Vreemd gezien de woning na aankoop (…) volledig gerenoveerd is. (…) Bovendien zijn er nog 2 extra dakkapellen aangebracht die niet op de originele verbouwingstekening staan. De woning is veranderd van een slecht onderhouden en gedateerd agrarisch object (…) tot een luxe, nette woonboerderij.
- Als extra onderbouwing van een voormalig agrarisch object [dat] na de verkoop gerenoveerd is, kan [C-straat 1] te [R] genoemd worden. Het object is op 6 oktober 1998 verkocht voor € 335.797,00. De stolp bevatte een klein woongedeelte met veestallen, vierkant en dars.
Het object is na aankoop grotendeels gerenoveerd conform [A-straat 1] . De eerste verdieping bevat een gerenoveerde slaapkamer. De rest van de zolder(ca 150 m2) is niet gerenoveerd en ingetimmerd. Het dak is niet geïsoleerd. Het dak is deels met pannen gedekt en deels met riet. Het dak vertoont aanzienlijke deuken/welvingen en zettingen in het dakvlak. De gevels zijn grotendeels metselwerk, een zijde is een houten gevel. De voorgevel vertoont zowel horizontale als verticale zettingsscheuren. Het voegwerk en metselwerk is her en der gerepareerd. Voegwerk is op sommige plaatsen eruit gevallen. Het object is op 1 juni 2010 verkocht voor € 725.000,00
- Als extra onderbouwing van een voormalig agrarisch object [dat] na de verkoop gerenoveerd is, kan [C-straat 1] te [R] genoemd worden. Het object is op 6 oktober 1998 verkocht voor € 335.797,00. De stolp bevatte een klein woongedeelte met veestallen, vierkant en dars.
Het object is na aankoop grotendeels gerenoveerd conform [A-straat 1] . De eerste verdieping bevat een gerenoveerde slaapkamer. De rest van de zolder(ca 150 m2) is niet gerenoveerd en ingetimmerd. Het dak is niet geïsoleerd. Het dak is deels met pannen gedekt en deels met riet. Het dak vertoont aanzienlijke deuken/welvingen en zettingen in het dakvlak. De gevels zijn grotendeels metselwerk, een zijde is een houten gevel. De voorgevel vertoont zowel horizontale als verticale zettingsscheuren. Het voegwerk en metselwerk is her en der gerepareerd. Voegwerk is op sommige plaatsen eruit gevallen. Het object is op 1 juni 2010 verkocht voor € 725.000,00
(bj 1850, inhoud 1600 m3 en 3120 m2 grond). (…)
Na verkoop van [C-straat 1] in 1998 als voormalig agrarisch object, is er nieuwbouw gekomen achter de boerderij op het voormalige agrarische land [dat] door de gemeente is aangekocht. In 2010 is bij verkoop geen negatieve waardeinvloed naar voren gekomen gezien de aanwezigheid van de nieuwbouw aan de achterzijde. Hier is ook de traditionele lintbebouwing verstoord
Na verkoop van [C-straat 1] in 1998 als voormalig agrarisch object, is er nieuwbouw gekomen achter de boerderij op het voormalige agrarische land [dat] door de gemeente is aangekocht. In 2010 is bij verkoop geen negatieve waardeinvloed naar voren gekomen gezien de aanwezigheid van de nieuwbouw aan de achterzijde. Hier is ook de traditionele lintbebouwing verstoord
(…)
Het dakvlak van [A-straat 1] is strak te noemen (…). Voorts is er op elk dakvlak een dakkapel aangebracht en diverse Velux ramen. Indien de dakconstructie slecht zou zijn, dan was dit niet bebeurd. Belanghebbende stelt dat de pannen vernieuwd dienen te worden. Taxateur deelt deze mening niet. Mosvorming gebeurt p elke dakpan. Gezien deze pan niet verglaasd en nogal ruw is, gebeurt dit nogal makkelijk. (…) Vanaf de weg is deze mosvorming echter amper te zien.
(…)
Belanghebbende stelt dat de busbaan een negatieve waardeinvloed heeft. Uit de verkoopcijfers van [e-weg 2] welke gelegen is naast de busbaan en tegen de drukke [d-weg en e-weg 1] welke alleen tegen de busbaan gelegen is blijkt (,..) geen negatieve invloed tov het verkoopcijfer van [e-weg 3] welke midden in de wijk ligt.
(…)
Belanghebbende praat over onbruikbare grond. Het gedeelte [dat] braak ligt is nergens geschikt voor volgens belanghebbende. Taxateur deelt de mening niet. Het gedeelte (ca 65 m2) kan als moestuin gebruikt worden en/of voor het houden van kleinvee (…).
Het slopen en afvoeren van de gierkelder (…) wordt door belanghebbende geschat op € 15.000,00. Bij aankoop heeft belanghebbende al rekening gehouden met de aanwezigheid ervan. (…) Het slopen en afvoeren van de gierkelder kost circa ,,,,,,€ 2.000. (…) Bovendien is de verharding nog functioneel (…) de gierkelder [was] een onderdeel van het toegangspad. (…) Een aftrek is hier niet op zijn plaats.
Belanghebbende stelt dat de inhoud slechts 1073 m3 is. Dit is onjuist gebleken. De inhoud wordt bepaald conform NEN 2580 met bruto buitenmaten en hoogtematen. Belanghebbende meet blijkbaar met binnenmaten (…) Ook vergeet hij (…) de aanbouw aan de achterzijde van de stolp mee te nemen (…). De inhoud is correct vastgesteld (zie bijgevoegde berekening [Hof: een berekening is bijgevoegd; deze komt uit op 1.339,1 m3]). Voor de maatvoering zijn de tekeningen aangehouden. Taxateur heeft verder vastgesteld dat de 4 dakkapellen op de woning ten onrechte niet meegenomen zijn in de waardering. Er staan slechts 2 dakkapellen op tekening echter er zijn 4 dakkapellen aanwezig (…).
De [A-straat 201] van [P] en zeker het gedeelte van belanghebbende kenmerkt zich als een omgeving met veel groen. (…) Uit analyse van de koopcijfers van de afgelopen 10 jaar blijkt hier geen negatieve waardeinvloed uit. (…)
De busbaan heeft een negatieve waardeinvloed volgens belanghebbende. Uit de verkoopcijfers van [e-weg 2] , [1 en 3] blijkt dit niet. Betreffende de trillingen kan opgemerkt worden dat tussen het perceel van belanghebbende en de busbaan nog een sloot ligt die de trillingen aanzienlijk dempt. (…) Taxateur heeft de situatie (…) ter plaatse bekeken op 16-8-2011 (…). Er staat duidelijk een verkeersbord verboden voor motorvoertuigen (uitgezonderd lijnbussen) en van en sluiproute is geen sprake. (…) Voorts is het gedeelte van de [A-straat 201] tussen [F] en de [G] verboden voor vrachtwagens gezien de verkeersborden die aan beide kanten staan. Voorts zijn er verkeersremmers. (…) Taxateur heeft tot tweemaal gewacht tot de bus kwam om (…) te ondervinden wat er (…) aan de hand is bij het passeren van de [A-straat 201] . Beide bussen kwamen rustig aanrijden (…) stoppen voor de kruising en gaan weer verder. Er is geen sprake van ernstige geluids- en trillingsoverlast (…).
Het dakvlak van [A-straat 1] is strak te noemen (…). Voorts is er op elk dakvlak een dakkapel aangebracht en diverse Velux ramen. Indien de dakconstructie slecht zou zijn, dan was dit niet bebeurd. Belanghebbende stelt dat de pannen vernieuwd dienen te worden. Taxateur deelt deze mening niet. Mosvorming gebeurt p elke dakpan. Gezien deze pan niet verglaasd en nogal ruw is, gebeurt dit nogal makkelijk. (…) Vanaf de weg is deze mosvorming echter amper te zien.
(…)
Belanghebbende stelt dat de busbaan een negatieve waardeinvloed heeft. Uit de verkoopcijfers van [e-weg 2] welke gelegen is naast de busbaan en tegen de drukke [d-weg en e-weg 1] welke alleen tegen de busbaan gelegen is blijkt (,..) geen negatieve invloed tov het verkoopcijfer van [e-weg 3] welke midden in de wijk ligt.
(…)
Belanghebbende praat over onbruikbare grond. Het gedeelte [dat] braak ligt is nergens geschikt voor volgens belanghebbende. Taxateur deelt de mening niet. Het gedeelte (ca 65 m2) kan als moestuin gebruikt worden en/of voor het houden van kleinvee (…).
Het slopen en afvoeren van de gierkelder (…) wordt door belanghebbende geschat op € 15.000,00. Bij aankoop heeft belanghebbende al rekening gehouden met de aanwezigheid ervan. (…) Het slopen en afvoeren van de gierkelder kost circa ,,,,,,€ 2.000. (…) Bovendien is de verharding nog functioneel (…) de gierkelder [was] een onderdeel van het toegangspad. (…) Een aftrek is hier niet op zijn plaats.
Belanghebbende stelt dat de inhoud slechts 1073 m3 is. Dit is onjuist gebleken. De inhoud wordt bepaald conform NEN 2580 met bruto buitenmaten en hoogtematen. Belanghebbende meet blijkbaar met binnenmaten (…) Ook vergeet hij (…) de aanbouw aan de achterzijde van de stolp mee te nemen (…). De inhoud is correct vastgesteld (zie bijgevoegde berekening [Hof: een berekening is bijgevoegd; deze komt uit op 1.339,1 m3]). Voor de maatvoering zijn de tekeningen aangehouden. Taxateur heeft verder vastgesteld dat de 4 dakkapellen op de woning ten onrechte niet meegenomen zijn in de waardering. Er staan slechts 2 dakkapellen op tekening echter er zijn 4 dakkapellen aanwezig (…).
De [A-straat 201] van [P] en zeker het gedeelte van belanghebbende kenmerkt zich als een omgeving met veel groen. (…) Uit analyse van de koopcijfers van de afgelopen 10 jaar blijkt hier geen negatieve waardeinvloed uit. (…)
De busbaan heeft een negatieve waardeinvloed volgens belanghebbende. Uit de verkoopcijfers van [e-weg 2] , [1 en 3] blijkt dit niet. Betreffende de trillingen kan opgemerkt worden dat tussen het perceel van belanghebbende en de busbaan nog een sloot ligt die de trillingen aanzienlijk dempt. (…) Taxateur heeft de situatie (…) ter plaatse bekeken op 16-8-2011 (…). Er staat duidelijk een verkeersbord verboden voor motorvoertuigen (uitgezonderd lijnbussen) en van en sluiproute is geen sprake. (…) Voorts is het gedeelte van de [A-straat 201] tussen [F] en de [G] verboden voor vrachtwagens gezien de verkeersborden die aan beide kanten staan. Voorts zijn er verkeersremmers. (…) Taxateur heeft tot tweemaal gewacht tot de bus kwam om (…) te ondervinden wat er (…) aan de hand is bij het passeren van de [A-straat 201] . Beide bussen kwamen rustig aanrijden (…) stoppen voor de kruising en gaan weer verder. Er is geen sprake van ernstige geluids- en trillingsoverlast (…).
De schuren zijn gewaardeerd volgens een model uitgaande van redelijk onderhoud. Dit heeft de gemeente nooit kunnen en mogen controleren. De schuren hebben een standaardwaarde meegekregen. (…) De m3 prijs van de woning is (…) laag gehouden gezien de referenties. (…) de 4 dakkapellen [zijn] niet meegenomen in de waardering (…). Hier zou nog een extra waarde van (…) € 13.464,00 moeten worden toegekend. (…)
De saneringskosten van het asbest zijn zwaar overtrokken (…). Er ligt geen aanschrijving (…).
(…) Taxateur heeft de boerderij vanaf de weg bekeken en ziet een gerenoveerde boerderij.
De passage over bodemverontreiniging is (…) goed voor een sprookjesboek. (…) bij de gemeente [is] niets bekend over vermeende vervuiling. (…)
Referentiewoningen
(…)
Belanghebbende zoekt (…) de onderkant van de markt nl. [H-straat 1] en [A-straat 150] (…). Belanghebbende kijkt echter alleen naar de platte cijfers en vergeet (…) de verschillen in onderhoud, kwaliteits- en uitrustingsniveau en verdere omstandigheden (ligging/locatie). [H-straat 1] heeft een veel kleinere inhoud dan [A-straat 1] . Voorts was de eerste verdieping geheel leeg en niet ingetimmerd bij aankoop. Ook is de hoogte van het plafond in de eetkamer en keuken slechts 1,94 m (…). [A-straat 150] licht dicht tegen de weg aan (…). Het object heeft slechts 830 m2 grond en ook is de inhoud kleiner dan die van [A-straat 1] (…)”.
De saneringskosten van het asbest zijn zwaar overtrokken (…). Er ligt geen aanschrijving (…).
(…) Taxateur heeft de boerderij vanaf de weg bekeken en ziet een gerenoveerde boerderij.
De passage over bodemverontreiniging is (…) goed voor een sprookjesboek. (…) bij de gemeente [is] niets bekend over vermeende vervuiling. (…)
Referentiewoningen
(…)
Belanghebbende zoekt (…) de onderkant van de markt nl. [H-straat 1] en [A-straat 150] (…). Belanghebbende kijkt echter alleen naar de platte cijfers en vergeet (…) de verschillen in onderhoud, kwaliteits- en uitrustingsniveau en verdere omstandigheden (ligging/locatie). [H-straat 1] heeft een veel kleinere inhoud dan [A-straat 1] . Voorts was de eerste verdieping geheel leeg en niet ingetimmerd bij aankoop. Ook is de hoogte van het plafond in de eetkamer en keuken slechts 1,94 m (…). [A-straat 150] licht dicht tegen de weg aan (…). Het object heeft slechts 830 m2 grond en ook is de inhoud kleiner dan die van [A-straat 1] (…)”.
2.3.4.
In aanvulling op de brief van 24 april 2015 heeft de heffingsambtenaar in zijn brief van 22 mei 2015 onder meer het volgende geschreven:
“De heer [X 1] heeft laten weten dat hij pas bereid is tot een gesprek met de gemeente over de WOZ als hij van de zijde van de gemeente te horen krijgt dat er bij de gemeente schikkingsbereidheid is en wat het voorstel daarin dan is. Er is geen antwoord van de heer [X 1] gekomen op de expliciet gestelde vraag of hij bereid is een inpandige opname van zijn woonboerderij te laten verrichten.”
2.4.
In een e-mail van I. Wolking, een mediatonfunctionaris van de gemeente Hoorn, aan belanghebbende van 6 juli 2015 is onder meer het volgende vermeld:
“Onderwerp: Schikkingsbereidheid en mediation en/of keukentafelgesprek.
(…)
Ik heb u meerdere malen getracht telefonisch te bereiken om een gesprek met u te voeren over de fiscale bezwaarschriften en beroepszaken tegen de vastgestelde WOZ-waarde van uw woning. (…) Ik heb ondertussen binnen de gemeente met de verschillende betrokken personen (…) gesproken (…).
Voor de gemeente zijn de volgende punten [belemmerend] om tot een oplossing (…) te kunnen komen:
1. Weigeren toegang tot de woning.
(…)
2. Meerjarig schikken voor de toekomst. (…)
3. Meerdere bezwaren en beroepen.”
(…)
Ik heb u meerdere malen getracht telefonisch te bereiken om een gesprek met u te voeren over de fiscale bezwaarschriften en beroepszaken tegen de vastgestelde WOZ-waarde van uw woning. (…) Ik heb ondertussen binnen de gemeente met de verschillende betrokken personen (…) gesproken (…).
Voor de gemeente zijn de volgende punten [belemmerend] om tot een oplossing (…) te kunnen komen:
1. Weigeren toegang tot de woning.
(…)
2. Meerjarig schikken voor de toekomst. (…)
3. Meerdere bezwaren en beroepen.”
2.5.
In de brief van belanghebbende van 13 juli 2015 is onder meer het volgende vermeld:
“In de brief van 24 april 2015 wordt gemeld dat de gemeente “
doende is” met het arrangeren van een gesprek. (…) [Belanghebbende] heeft tot op 29 april 2015 (…) niets van de gemeente gehoord. Pas toen ontving hij een op 23 april gedateerde brief.
(…)
Met betrekking tot de beantwoording van uw vraagstelling door de gemeente:
1. Deze vraag is onbeantwoord gebleven. (…) De hoogtemeting kan alleen met meetapparatuur op afstand geschieden. Er is geen meting verricht. De tekening waaraan [de heffingsambtenaar] refereert was van een lokaal tekenbureau waarmee de samenwerking op basis van de kwaliteit direct na het aanvragen van de bouwvergunning is beëindigd. (…) Ook bevatten de tekeningen de uitdrukkelijke opmerking: “Maten in het werk te controleren” (…).
Het ging om een verbouwing van een al als zodanig bestemde woonboerderij waar al jaren geen bedrijf meer was.
(…)
[Belanghebbende] kan zich niet vinden in de notitie van Schipper.
2. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.
3. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.
4. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.
5. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.
Als (…) voorbeeld treft u twee foto’s aan die vandaag genomen zijn en die de overlast van de bomen adstrueren. De goot was op 6 juni 2015 schoongemaakt maar door extreme bladerval (…) ontstond nu al weer een verstopping van de hemelwaterafvoer (…).
De WOZ-waarde van [A-straat 1] te [P] is historisch gezien altijd lager geweest dan die van [A-straat 200] (…).
(…)
De voorgestelde mediation door een ambtenaar van [de heffingsambtenaar] komt op [belanghebbende] overigens niet als onpartijdig voor en komt bovendien te laat in de huidige stand van deze procedure.”
doende is” met het arrangeren van een gesprek. (…) [Belanghebbende] heeft tot op 29 april 2015 (…) niets van de gemeente gehoord. Pas toen ontving hij een op 23 april gedateerde brief.
(…)
Met betrekking tot de beantwoording van uw vraagstelling door de gemeente:
1. Deze vraag is onbeantwoord gebleven. (…) De hoogtemeting kan alleen met meetapparatuur op afstand geschieden. Er is geen meting verricht. De tekening waaraan [de heffingsambtenaar] refereert was van een lokaal tekenbureau waarmee de samenwerking op basis van de kwaliteit direct na het aanvragen van de bouwvergunning is beëindigd. (…) Ook bevatten de tekeningen de uitdrukkelijke opmerking: “Maten in het werk te controleren” (…).
Het ging om een verbouwing van een al als zodanig bestemde woonboerderij waar al jaren geen bedrijf meer was.
(…)
[Belanghebbende] kan zich niet vinden in de notitie van Schipper.
2. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.
3. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.
4. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.
5. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.
Als (…) voorbeeld treft u twee foto’s aan die vandaag genomen zijn en die de overlast van de bomen adstrueren. De goot was op 6 juni 2015 schoongemaakt maar door extreme bladerval (…) ontstond nu al weer een verstopping van de hemelwaterafvoer (…).
De WOZ-waarde van [A-straat 1] te [P] is historisch gezien altijd lager geweest dan die van [A-straat 200] (…).
(…)
De voorgestelde mediation door een ambtenaar van [de heffingsambtenaar] komt op [belanghebbende] overigens niet als onpartijdig voor en komt bovendien te laat in de huidige stand van deze procedure.”
3.3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de woning zoals deze bij de beschikkingen is vastgesteld overeenkomt met dan wel niet hoger is dan de in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ bedoelde waarde.
4.Beoordeling van het geschil
Algemeen
4.1.1.
De in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bedoelde waarde is de prijs die - uitgaande van de ficties als bedoeld in deze bepaling - bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In dit verband vormen gerealiseerde marktprijzen van vergelijkbare woningen een geschikte indicator voor de waarde van de woning, mits die marktprijs binnen een beperkte periode ten opzichte van de peildatum is tot stand gekomen. In zo verre wordt de waarde gebaseerd op wat belanghebbende noemt ‘de economische realiteit’, zij het dat – anders dan belanghebbende meent – aan marktprijzen die uit landelijke trends blijken dan wel vraagprijzen bij de waardering voor de Wet WOZ in het algemeen weinig betekenis toekomt, terwijl dergelijke gegevens in het onderhavige geval geen rol behoeven te spelen, reeds omdat in het onderhavige geval van voldoende vergelijkbare woningen gerealiseerde marktprijzen voorhanden zijn. Voor de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de selectie van vergelijkingsobjecten op willekeurige wijze te werk is gegaan door daarvoor dure panden te selecteren en goedkopere (vergelijkbare) panden buiten aanmerking heeft gelaten, bieden de stukken van het geding onvoldoende feitelijke grond.
4.1.2.
De in artikel 17, tweede lid bedoelde waarde dient ingevolge artikel 18, lid 1 van de Wet te worden bepaald naar de waarde die de woning op de waardepeildatum heeft. Ingevolge artikel 18, lid 2 ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Deze bepalingen brengen mee dat de waardevaststelling voor de onderhavige jaren – behoudens bijzondere omstandigheden, welke zich in het onderhavige geval niet voordoen – onafhankelijk van de waardevaststelling voor eerdere jaren dient te geschieden.
4.1.3.
Het is aan de heffingsambtenaar om de door hem vastgestelde waarden aannemelijk te maken.
4.1.4.
Partijen verschillen onder meer van mening over de inhoud van de woning. Belanghebbende heeft gesteld dat de inhoud 1.086 m3 bedraagt en daartoe mede verwezen naar een bouwtekening en behoeve van een in 1959 verleende vergunning. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar nader op deze stelling gereageerd bij de brief aan het Hof van 24 april 2015. Op grond van hetgeen de heffingsambtenaar in deze brief en de taxateur in de bijlage bij die brief omtrent de inhoud van de woning nader hebben aangevoerd, hetgeen door belanghebbende niet of onvoldoende is weersproken, acht het Hof de aan de waardering van de woning ten grondslag gelegde inhoud van de opstal voldoende onderbouwd. Het Hof volgt op dit punt derhalve de heffingsambtenaar.
4.1.5.
Voor zover in de hierna volgende beoordeling kwalitatieve aspecten van de woning aan de orde komen waarvoor een inpandige opname mede van belang zou zijn geweest overweegt het Hof het volgende. Op grond van (onder meer) hetgeen daarover in de brief van de heffingsambtenaar van 24 april 2015 en de e-mail van Wolking van 6 juli 2015 is vermeld, acht het Hof het aannemelijk dat de heffingsambtenaar pogingen heeft ondernomen om tot een inpandige opname te komen en dat belanghebbende niet bereid is geweest daaraan mee te werken. Het Hof heeft begrepen dat deze weigering te maken heeft met voorwaarden die volgens hem in 2004 door de heffingsambtenaar aan een vergelijkbare inpandige opname zouden zijn gesteld, welke voorwaarden volgens hem (onder meer) in strijd zouden zijn met artikel 8, eerste lid, EVRM. Het Hof heeft uit de stukken en de toelichting van de heffingsambtenaar echter niet kunnen opmaken dat aan een eventuele inpandige opname in 2015 vergelijkbare voorwaarden zouden worden gesteld, wat daarvan overigens mag zijn.
4.1.6.
Het Hof zal voorbijgaan aan de stelling van belanghebbende dat de brief van de heffingsambtenaar van 22 mei 2015 geen processtuk kan zijn. Voor zover de brief niet een nader antwoord op door het Hof gestelde vragen betreft, beschouwt het Hof deze brief als een nader stuk.
Belastingjaar 2010
4.2.1.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2009 onder meer verwezen naar de verkoopprijzen van de woningen [A-straat 200] en [150] , zoals vermeld onder 2.1.
4.2.2.
De rechtbank heeft omtrent deze verkopen het volgende overwogen:
“6.2. Verweerder heeft voorts het object [A-straat 150] gebruikt. Het Gerechtshof heeft in zijn bovengenoemde uitspraak dit object minder geschikt geacht als referentiewoning omdat de oppervlakte van het perceel aanmerkelijk kleiner is.
De woning zelf is door het Gerechtshof wel vergelijkbaar geacht met eisers woning.
Ook dit oordeel van het Gerechtshof zal de rechtbank volgen. De referentiewoning [A-straat 150] heeft een inhoud van 1.166 m³ en is gelegen op een perceel van 830 m². Voorts bevinden zich een vrijstaande garage en een schuur bij de woning.
6.3.
De referentiewoning [A-straat 200] acht de rechtbank voldoende vergelijkbaar. Deze woning is gebouwd in 1910 en is evenals eisers woning een vrijstaande woonboerderij. De woning heeft een inhoud van 1.147 m³ en is gelegen op een perceel van 1.238 m². De woning heeft drie dakkapellen en een vrijstaande garage.
Dat er verschillen zijn tussen eisers woning en deze referentieobjecten doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening houdt met verschillen.
(…)
(…)
6.6.
De referentiewoning aan de [A-straat 200] is op 4 november 2008 en dus kort vóór de waardepeildatum verkocht voor € 760.000. Deze referentiewoning heeft een bijna gelijke inhoud en 349 m² minder grond dan eisers woning. De referentiewoning heeft 3 dakkapellen en een vrijstaande garage. Aan deze woning is een kubieke meterprijs toegekend van € 504. De rechtbank ziet in hetgeen door eiser is aangevoerd geen aanleiding de nadere onderbouwing van de inhoud van de woning [A-straat 150] niet te volgen. Daaruit vloeit voort dat de inhoud van deze met eisers woning vergelijkbare woning 30 m³ groter is. Er is een kubieke meterprijs toegekend van € 274. Deze veel lagere kubieke meter prijs van de woning [A-straat 150] ten opzichte van de kubieke meter prijs van de woning [A-straat 200] laat zich volgens verweerder verklaren door de sterk verouderde staat van de woning (inclusief de aanwezigheid van de dars), een overpadsituatie en de kleine omvang van het perceel. Verweerder is uitgegaan van een kubieke meterprijs voor eisers woning van € 253. Verweerder heeft toegelicht dat eiser geen toestemming heeft gegeven voor een inpandige opname en er veiligheidshalve van is uitgegaan dat de woning van eiser nog is voorzien van een dars. Indien een dars aanwezig is, is het aantal functionele meters in werkelijkheid kleiner en wordt in verband daarmee door verweerder een lagere kubieke meterprijs gehanteerd. Stolpboerderijen met een inpandige dars blijken in de praktijk een kubieke meterprijs te geven van tussen de € 260 en € 350. Stolpen zonder dars die tot de nok toe zijn verbouwd tot woonruimte blijken in de praktijk een kubieke meterprijs te geven van tussen de € 475 en € 580. Eiser heeft bij de behandeling van een voorgaande beroepszaak bij deze rechtbank aangegeven dat zijn stolpboerderij niet (meer) is voorzien van een dars. Dat betekent dat alleen de opstal al een waarde zou vertegenwoordigen die is gelegen boven de door verweerder vastgesteld WOZ-waarde. De vierkante meterprijs van de grond bij de woning [A-straat 200] bedraagt € 127. Rekening houdend met het gegeven dat de waarde per kubieke meter afneemt naarmate het perceel groter is, is aannemelijk dat uitgaande van een vierkante meterprijs van € 109,61 de grond een waarde vertegenwoordigt van € 173.951.
6.7.
Eisers woning is voorzien van twee vrijstaande bergingen/schuren en een luifel. De referentiewoning [A-straat 200] is gelegen aan een drukke doorgaande weg. Eisers woning daarentegen is gelegen in een rustiger gedeelte van de [A-straat 201] . Verder voert verweerder in zijn aanvullend verweerschrift aan dat bij de vaststelling van de waarde ten onrechte geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van vier dakkapellen. Hoewel, naar eiser ter zitting onbestreden heeft gesteld, twee van deze dakkapellen ongeveer 25 jaar oud zijn, vertegenwoordigen deze dakkapellen wel een waarde die door verweerder buiten beschouwing is gelaten.”
4.2.3.
De hiervoor gegeven overwegingen van de rechtbank over de woningen [A-straat 150] en [200] onderschrijft het Hof, maakt deze tot de zijne en voegt daaraan het volgende toe.
4.2.4.
Belanghebbende heeft in hoger beroep tegen de vergelijking met deze woningen en hetgeen de rechtbank daartoe heeft overwogen aangevoerd dat:
( a) de in aanmerking genomen inhoud van deze woningen niet juist is berekend, door te werken met een vermenigvuldigingsfactor (0,33) die alleen gebruikt kan worden bij een zuivere piramidevorm, hetgeen bij deze woningen niet het geval is (respectievelijk een lengte 15,5 en 14,5 bij een breedte van 13,5 en 14,3).
De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat indien rekening wordt gehouden met het zijns inziens minimale verschil tussen lengte en breedte de woning op nummer [150] 28 m³ meer inhoud zou hebben. Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat een zodanig verschil in inhoud van een vergelijkingsobject, bij een totale inhoud van ruim 1.100 m³, geen dan wel een te verwaarlozen invloed heeft op de waarde, te meer nu bij de berekening van de inhoud van de woning eveneens de vermenigvuldigfactor 0,33 is toegepast, deze woning een lengte heeft van 14,4 m en een breedte die overeenkomt met die van de woning op nummer [200] .
( b) Voorts heeft belanghebbende naar het Hof begrijpt het volgende aangevoerd:
(1) de rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat de woning van belanghebbende in een rustiger deel van de [A-straat 201] ligt dan de woning op nummer [200] ;
(2) de rechtbank heeft ten onrechte de door de heffingsambtenaar aangevoerde verkoop van de woning [H-straat 1] buiten beschouwing gelaten;
(3) het oordeel van de rechtbank over de invloed van een dars op de waarde van een woning is niet juist;
(4) de rechtbank heeft ten onrechte geen waarde toegekend aan de status van monumentenpand van referentiepanden;
(5) ten tijde van de verkopen van de woningen met de nummers [150] en [200] was nog niet duidelijk dat de huizenmarkt op instorten stond;
(6) ten onrechte is geen aandacht besteed aan de grieven van belanghebbende tegen de vergelijking met beide verkochte woningen, zoals opgenomen in zijn brief van 14 april 2013,
(7) de aanwezigheid van een rieten dak van [A-straat 150] is niet in de vergelijking tot uitdrukking gebracht.
4.2.5.1. Met betrekking tot (de onder 1 opgenomen grief over ) heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep zijn gemotiveerde stelling dat het gedeelte van de [A-straat 1] minder verkeersoverlast heeft dan het gedeelte ter hoogte van nummer [200] gehandhaafd. Het Hof acht het aannemelijk dat de woning op nummer [200] pal aan de straat ligt, hetgeen niet het geval is bij de woning, die over een voortuin beschikt en van de verbindingsweg is gescheiden door een sloot. Het Hof verwijst in dit verband in het bijzonder naar hetgeen nader door Schipper naar voren is gebracht (als vermeld onder 2.3.3.), hetgeen door belanghebbende niet dan wel onvoldoende is weersproken. Voorts heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat de bussen waarvan belanghebbende stelt zo’n geluids- en trillingsoverlast te hebben kleine bussen zijn die alleen tijdens de spits - naar het Hof verstaat - vier maal per uur langskomen en voor het overige tweemaal per uur. Dat een hond – in dit geval, als gesteld, die van belanghebbende – aanslaat als er een bus langskomt beschouwt het Hof niet als een waardeverminderende factor, nog daargelaten dat deze klacht onvoldoende is geconcretiseerd, mede omdat geen inpandige opname is verricht.
4.2.5.2. Met betrekking tot (de onder 2 opgenomen grief over ) het buiten beschouwing laten van [H-straat 1] ziet het Hof niet waarom het oordeel van de rechtbank op dit punt onjuist zou zijn, nu belanghebbende tegen de vergelijking met deze woning verder geen grieven heeft ingebracht, juist deze woning voorkomt op een tot de stukken behorende lijst van gemeentelijke monumenten en er overigens voldoende vergelijkingsobjecten zijn die de waardering onderbouwen.
4.2.5.3. Met betrekking tot (de onder 3 opgenomen grief over ) het als feit opnemen dat de aanwezigheid van een dars een waardedrukkende invloed heeft, oordeelt het Hof als volgt. Naar het Hof begrijpt heeft de aanwezigheid van een dars, betrekking op het inwendige van een (stolp)boerderij. Nu – gelet ook op hetgeen de rechtbank hierover heeft opgemerkt – de aanwezigheid van een dars mogelijk cultuurhistorische waarde heeft, mogelijk ten koste gaat van gebruiksmogelijkheden, de heffingsambtenaar veiligheidshalve is uitgegaan van de aanwezigheid van een dars en het, ondanks de bereidheid daartoe van de heffingsambtenaar, niet van een inwendige opname is gekomen, ziet het Hof geen reden om met betrekking tot deze grief tot een ander oordeel dan de rechtbank te komen..
4.2.5.4. Met betrekking tot (de onder 4 opgenomen grief over) het voorbij gaan aan de omstandigheid dat de referentiewoningen de status hebben van een monumentenpand oordeelt het Hof dat de rechtbank vermoedelijk ervan is uitgegaan dat deze stelling geen bespreking behoefde, omdat die stelling blijkens een door belanghebbende overgelegde lijst van gemeentelijke monumenten kennelijk betrekking heeft op het pand [H-straat 1] en dit pand, zoals blijkt uit rechtsoverweging 6.1 van de uitspraak rechtbank, buiten aanmerking is gelaten. Overigens oordeelt het Hof dat zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, op voorhand niet duidelijk is of de status van gemeentelijk monumentenpand een waardeverhogende dan wel een waardedrukkende factor is.
4.2.5.4. Met betrekking tot (de onder 5 opgenomen grief over) het ineenstorten van de huizenmarkt oordeelt het Hof dat de verkoopprijs van de woningen op nummers [150] en [200] tot stand zijn gekomen op respectievelijk 1 december 2008 en 4 november 2008. Dit is zodanig dicht op de waardepeildatum 1 januari 2009 dat de rechtbank terecht geen correctie heeft aangebracht in verband met een neerwaartse ontwikkeling van de huizenmarkt. Bovendien is in dit verband van belang – als feit van algemene bekendheid – dat de crisis waarop belanghebbende doelt zich reeds begin oktober 2008 had geopenbaard, zodat ook in dit opzicht niet aannemelijk is dat de hiervoor gesignaleerde verschillen ten opzichte van de waardepeildatum relevant zijn.
4.2.5.5. Met betrekking tot (de onder 6 opgenomen grief over ) het niet in aanmerking nemen van de grieven van belanghebbende zoals opgenomen in zijn brief van 14 april 2013 oordeelt het Hof dat deze brief in de uitspraak van de rechtbank wordt vermeld, zodat ervan kan worden uitgegaan dat de rechtbank van die brief kennis heeft genomen. Dat de rechtbank deze brief niet afzonderlijk in haar beoordeling heeft genoemd, brengt niet mee dat zij de daarin opgenomen grieven niet in haar beoordeling heeft betrokken.
4.2.6.
Wat betreft de stellingen van belanghebbende over de negatieve invloed op de waarde van de – zijns inziens – slechte bouwkundige staat van de woning, de aanwezigheid van asbest en een gierkelder, constateert het Hof dat deze stellingen in het bijzonder in de ‘bevindingen’ van Schipper gemotiveerd zijn weersproken. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende tegen dit betoog verder onvoldoende ingebracht. Nu de desbetreffende opmerkingen van Schipper het Hof overigens aannemelijk voorkomen, ziet het Hof ter zake van de hiervoor bedoelde punten geen reden voor een lagere waardering.
4.2.7.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de waarde moet worden verlaagd, omdat de bomen in de nabije omgeving overlast veroorzaken. In dit verband heeft de heffingsambtenaar gewezen op de afstand tussen de bomen en de woning; voorts verwijst het Hof hier naar hetgeen in dit verband nader is opgemerkt door Schipper (onder 2.3.3).
Op grond van dit verweer acht het Hof het niet aannemelijk dat de nabije aanwezigheid bij de woning van bomen een waardedrukkend effect hebben.
Op grond van dit verweer acht het Hof het niet aannemelijk dat de nabije aanwezigheid bij de woning van bomen een waardedrukkend effect hebben.
4.2.8.
Het vooroverwogene voert tot de slotsom dat het Hof de heffingsambtenaar erin geslaagd acht aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde en dat er geen feiten of omstandigheden aannemelijk zijn gemaakt die tot een lagere waardering nopen.
Belastingjaar 2011
4.3.1.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2010 eveneens verwezen naar de verkoopprijzen van de woningen [A-straat 200] en [150] , zoals vermeld onder 2.1, alsmede naar de eveneens onder 2.1 vermelde verkoopprijzen van de woningen Dorpstraat 51 en [H-straat 1] , naar de verkoopprijs van de woning [B-straat 1] , zoals vermeld onder 2.2 en naar de verkoopprijs van [C-straat 1] , zoals vermeld in het onder 2.3.3 opgenomen stuk.
4.3.2.
De rechtbank heeft voor de beoordeling gebruikt gemaakt van de woningen [A-straat 150] en [200] en zij heeft de vergelijking met de woning [A-straat 11] verworpen.
4.3.3.1. Het Hof heeft in zijn brief van 2 april 2015 als voorlopig oordeel opgenomen dat deze oordelen van de rechtbank juist worden geacht, doch dat twijfel kan bestaan met betrekking tot het oordeel over de woning [A-straat 11] . Deze twijfel heeft het Hof er uiteindelijk toe gebracht op dit punt in zoverre af te wijken van het oordeel van de rechtbank. Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat verschillen in oppervlakte en/of inhoud niet aan een vergelijking in de weg staan zolang wordt onderbouwd dat met relevante verschillen rekening is gehouden. Naar het oordeel van het Hof is dat het geval.
4.3.3.2. Voorts heeft de heffingsambtenaar gewezen op de verkoop van de woning [C-straat 1] . Gelet op de door de heffingsambtenaar verstrekte gegevens van deze woning acht het Hof deze woning en de woning eveneens vergelijkbaar.
4.3.4.
Voor zover belanghebbende bezwaar heeft tegen het betrekken van de vergelijkingsobjecten [A-straat 200] en [150] omdat de verkooptransacties van deze objecten meer dan een jaar verwijderd zijn van de waardepeildatum, oordeelt het Hof dat dit weliswaar het geval is, maar dat het hier een betrekkelijk geringe overschrijding betreft. Nu voor de onderbouwing van de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2010 de verkoopprijzen van de objecten [A-straat 11] en [C-straat 1] op zichzelf reeds voldoen, fungeren de verkoopprijzen van de woningen [A-straat 150] en [200] overigens ter ondersteuning (bevestiging) van het door de heffingsambtenaar op de objecten [A-straat 11] en [C-straat 1] gebaseerde bewijs.
4.3.5.
Mede gelet op de beperkte tijdspanne tussen de waardepeildatum en de verkoopdata van de objecten [A-straat 11] en [C-straat 1] , alsmede het verschil tussen de vastgestelde waarde en de verkoopprijzen van ruim € 665.000 en € 725.000, acht het Hof deze panden geschikt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Het Hof acht het tevens aannemelijk dat voor zover verschillen tussen de verkochte woningen en de woning van invloed zijn op de waarde (de inhoud van [A-straat 11] bedraagt de helft van die van de woning; de oppervlakte van de woning [C-straat 1] bedraagt circa twee maal die van de woning), deze voldoende tot uitdrukking komen in het verschil tussen de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woning.
4.3.6.
De heffingsambtenaar heeft met de verwijzing naar deze laatste verkoop en hetgeen Schipper daarover heeft opgemerkt tevens aannemelijk gemaakt dat achter de woning liggende bebouwing dan wel toekomstige bebouwing er niet aan in de weg heeft gestaan dat er een verkoopprijs van € 725.000 tot stand is gekomen. Het Hof vermag niet in te zien dat in het geval van de woning deze (naar de heffingsambtenaar stelt op de waardepeildatum reeds aanwezige en naar belanghebbende stelt toekomstige) bebouwing tot een lagere waarde op 1 januari 2010 zou hebben geleid dan de vastgestelde waarde.
4.3.7.
Aan de verkoop van de woning [B-straat 1] op 1 oktober 2010 gaat het Hof voorbij, nu deze woning geen stolpboerderij is en het Hof er met belanghebbende van uitgaat dat niet-stolpboerderijen en stolpboerderijen minder goed vergelijkbaar zijn. Hoewel de heffingsambtenaar terecht heeft opgemerkt dat ook met dit verschil in waardering rekening kan worden gehouden, ziet het Hof in de verkoop van twee goed vergelijkbare stolpboerderijen reden hier in het onderhavige geval van af te zien.
4.3.8.
Al hetgeen is overwogen onder 4.2.4 tot en met 4.2.7 geldt ook voor de met betrekking tot het jaar 2011 vastgestelde waarde.
4.3.9.
Het vooroverwogene voert tot de slotsom dat het Hof de heffingsambtenaar erin geslaagd acht aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op 1 januari 2010 niet hoger is vastgesteld dan de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde en dat er geen bijzonderheden aannemelijk zijn gemaakt die tot een lagere waardering nopen..
Slotsom
4.4.
Nu de heffingsambtenaar erin is geslaagd voor beide jaren aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, luidt de conclusie dat het hoger beroep ongegrond is.
Aan een beoordeling van door de heffingsambtenaar gestelde onjuistheden in de rechtbankuitspraak gaat het Hof voorbij nu deze geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank bevestigen.
Aan een beoordeling van door de heffingsambtenaar gestelde onjuistheden in de rechtbankuitspraak gaat het Hof voorbij nu deze geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank bevestigen.
5.Proceskosten en griffierecht
5.1.
Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5.2.
De klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar nog niet is overgegaan tot vergoeding van het voor het instellen van beroep betaalde griffierecht kan in een procedure als de onderhavige niet aan de orde komen.
6.6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. E.A.G. van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 7 januari 2016 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten