ECLI:NL:GHAMS:2016:1088

• Datum uitspraak: 22 maart 2016
• Publicatiedatum: 24 maart 2016
• Zaaknummer: 200.177.474/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; D.J. van der Kwaak; R.J.Q. Klomp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verlenging ontruimingstermijn huurovereenkomst fysiotherapieruimte na geschil over geluidsisolatie en wanbetaling

Partijen sloten een huurovereenkomst voor een fysiotherapieruimte met een initiële duur van twee jaar, verlengd tot 31 maart 2015. Er ontstond een geschil over gebrekkige geluidsisolatie en de kosten daarvan, waarbij de huurder kosten maakte en deze verrekende met de huur, wat de verhuurder als wanbetaling beschouwde.

De huurder verzocht op grond van artikel 7:230a BW om verlenging van de ontruimingstermijn, stellende dat zij veel in de praktijk had geïnvesteerd en dat vervangende ruimte moeilijk te vinden was. De verhuurder wilde de ruimte zelf gebruiken en stelde dat de huurder zich niet als goed huurder had gedragen.

De kantonrechter wees het verzoek af, maar het hof vernietigde deze beslissing. Het hof oordeelde dat geen sprake was van misbruik van bevoegdheid bij opzegging en dat de belangen van de huurder evident waren. Gezien de verstoorde verhouding en de belangenafweging verlengde het hof de ontruimingstermijn tot 31 maart 2016.

De kosten van eerste aanleg werden gecompenseerd, en de huurder werd veroordeeld tot betaling van proceskosten in hoger beroep.

Uitkomst: De ontruimingstermijn van de fysiotherapieruimte wordt verlengd tot 31 maart 2016.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.177.474/01

zaak/rekestnummer rechtbank Noord-Holland : 4096306/HZ VERZ 15-3

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 maart 2016

inzake

STICHTING [X] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. H.J. van der Hauw te Velsen-Zuid,

tegen

FYSIO [Y] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verweerster,

advocaat: mr. D.G. Lasschuit te Leiden.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 25 september 2015, onder aanvoering van 10 grieven en aanbieding van bewijs, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad (hierna: de kantonrechter), onder bovengenoemd zaaknummer op 3 september 2015 heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en [geïntimeerde] ontvankelijk zal verklaren in haar verzoek ex artikel 7:230a BW, dit verzoek alsnog zal afwijzen en de verzoeken van [appellante] alsnog zal toewijzen, met kosten.

[geïntimeerde] heeft een verweerschrift ingediend, ontvangen ter griffie van het hof op 17 november 2015. Daarbij heeft [geïntimeerde] verzocht [appellante] niet-ontvankelijk te verklaren in haar beroep dan wel de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen, met kosten.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 2 februari 2016. Bij die gelegenheid heeft namens [appellante] mr. H.J. van der Hauw, advocaat te Velsen-Zuid, het woord gevoerd en namens [geïntimeerde] mr. Lasschuit voornoemd. Daarbij heeft mr. Van der Hauw zich bediend van aan het hof overgelegde aantekeningen. Partijen hebben inlichtingen verschaft.

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is nader bepaald op heden.

2. De ontvankelijkheid van het hoger beroep

2.1

[appellante] kan in haar hoger beroep worden ontvangen ondanks het bepaalde in artikel 7:230a lid 8 BW. Door haar is, blijkens de inhoud van de grieven en de daarop gegeven toelichting de vraag aan de orde gesteld of de kantonrechter terecht artikel 7:230a BW buiten toepassing heeft gelaten.

2.2

Voorts heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [appellante] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar hoger beroep vanwege het ontbreken van een voldoende belang. Zij verwijst naar de brief van [appellante] van 23 september 2015 waarin de huurovereenkomst is opgezegd tegen 31 maart 2016. Uit genoemde brief blijkt echter eveneens dat [appellante] haar opzegging als gedaan per brief van 6 juni 2014 handhaaft, waarmee het belang bij het door haar ingestelde hoger beroep reeds vaststaat.

3. 3. Beoordeling

3.1

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder “De feiten” een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Voor zover daarover geschil bestaat zal het hof in het hierna volgende daarop ingaan. Die feiten behelzen, samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, het volgende.

a. Op 8 november 2011 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een ruimte, in de huurovereenkomst aangeduid als “fysiotherapie ruimte”, gelegen aan [verzorgingshuis] [huisnummer] te [A] , hierna: het gehuurde.

b. Artikel 3.1 van de huurovereenkomst luidt:
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 (twee) jaar, ingaande op het moment van oplevering (1 april 2012 onder voorbehoud).

c. Artikel 3.2 van de huurovereenkomst luidt:

Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 2 (twee) jaar en vervolgens nog eens (2) twee jaar tot 31 maart 2016. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar.

d. Artikel 3.3 van de huurovereenkomst luidt:

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging met inachtneming van een termijn van tenminste 6 (zes) maanden.

e. Op verzoek van [geïntimeerde] is op 7 februari 2014 nader overeengekomen dat de huurovereenkomst na de eerste periode niet met twee jaar zou worden verlengd, maar met slechts één jaar, te weten tot 31 maart 2015.

f. In opdracht van [appellante] heeft LBP|SIGHT te Nieuwegein onderzoek naar de gehorigheid verricht en op 19 augustus 2013 een rapport uitgebracht. Hierin staat onder meer het volgende:
“3. Richtlijnen Formeel gelden er geen eisen voor de geluidisolatie tussen de ruimten en voor zover bekend zijn er ook geen privaatrechtelijke eisen van toepassing voor deze situatie. Derhalve wordt voorgesteld om voor deze situatie de volgende richtlijnen voor geluidisolatie aan te houden: (…) De richtlijnen zijn gebaseerd op de eisen van het PvE HOED van de Landelijke huisartsenvereniging (LHV), (…)

5. Conclusie en advies Op basis van de resultaten van de geluidmetingen wordt het volgende geconcludeerd: -
De luchtgeluidisolatie tussen de ruimten van de fysiotherapiepraktijk enerzijds en de ruimten van de linnenkamer anderzijds is veel lager dan de voorgestelde richtlijn. Dit komt door de relatief beperkte geluidsisolatie van de wand (in de situatie van de spreekkamer) respectievelijk de deur (in de situatie met de behandelruimte).

- Het geluidniveau in de spreekkamer, ten gevolge van het bellen aan de deurbel van de linnenkamer is veel hoger dan de voorgestelde richtlijn. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de deurbel is bevestigd aan de scheidingswand van de spreekkamer. (…)”

g. Bij e-mail van 15 januari 2014 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] laten weten:
(…) Wij spraken toen af dat [appellante] afhankelijk van de kosten voor de aanleg van de weg, [appellante] een bijdrage zou leveren aan de isolatiekosten van jullie ruimte. Helaas moeten wij meebetalen aan de weg. Wat wij wel laten aanleggen en betalen is de weg op kopse kant, waardoor jullie bedrijfsruimte goed bereikbaar wordt. Door het betalen van deze kosten hebben wij helaas geen middelen meer om een bijdrage te leveren in de kosten voor de isolatie. (…)

h. Bij e-mail van 24 januari 2014 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] laten weten:

(…)

Wat betreft geluidsisolatie; wij weten dat het rapport dat is opgemaakt ten behoeve van de gehorigheid ons bezwaar mbt geluidshinder en privacy van onze patiënten bevestigd. Wij beschouwen de opgeleverde ruimten daarom als gebrekkig op dit punt. Zoals wij al eerder in mailing en in ons overleg hebben aangegeven wordt de praktijk door de zorgverzekeraars en door ons KIWA Certificeerbureau afgekeurd. Isolatie is voor ons derhalve hoogst noodzakelijk. (…)

i. Bij e-mail van 4 februari 2014 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] laten weten:

(…) Zoals al eerder aangeven hebben wij geen middelen meer om bij te dragen aan de kosten van de geluidsisolatie. (…)

j. In opdracht van [geïntimeerde] heeft Scheeps- en betimmeringsbedrijf Fred Winter op 17 maart 2014 een offerte uitgebracht voor de door LBP|SIGHT geadviseerde aanpassingen ad € 4.925,00 incl. btw vermeerderd met eventuele werkzaamheden van € 875,00 incl. btw.
k. Bij e-mail van 17 maart 2014 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] laten weten:

“(…) Hierbij de offerte voor geluidsisolatie. Kunnen wij tot een verdeling van de kosten komen?”

l. Bij e-mail van 18 maart 2014 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] laten weten:

“(…) Helaas zijn wij niet in staat een bijdrage te leveren. Zoals al aan je gemeld in de mail van 4 februari 2013. Wij moeten meebetalen aan de weg, dus zijn de financiën op. (…)”

m. Bij e-mail van 26 maart 2014 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] laten weten:
“(…) [appellante] heeft een geluidsonderzoek laten uitvoeren, waarmee onderkent wordt dat er een probleem is. (…) Dit lijkt een bouw fout. Wij zouden graag een tegemoetkoming in de kosten willen. (…) Ondertussen zullen wij gaan isoleren, en vraag ik je toestemming om dit te kunnen doen volgens eerder verzonden offerte. (…)”

n. Bij e-mail van 27 maart 2014 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] laten weten:

“(…) In mijn beleving draai je nu de zaak om. Wij hebben het onderzoek destijds laten uitvoeren om te kijken over welke kosten wij praten als er geïsoleerd zou moeten worden, omdat wij geen middelen hebben en die maar één keer kunnen uitgeven. (…)

Kortom wij zullen geen financiële bijdrage leven aan de geluidsisolatie.

Hierbij geef ik jullie, als verhuurder, wel toestemming om de geluidsisolatie, op eigen kosten, conform eerder verzonden offerte te laten uitvoeren. (…)”

o. Eveneens bij e-mail van 27 maart 2014 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] laten weten:
“(…) Met deze toestemming gaan wij de isolatie starten. (…) Ik draai geen zaken om; er heeft op de twee genoemde punten gebrekkige oplevering plaatsgevonden. Je verplaatst het probleem van WZN naar ons. Indien er alsnog geld beschikbaar komt, zien we graag een tegemoetkoming in de kosten.(…)”

p. Bij brief van 7 mei 2014 heeft [geïntimeerde] [appellante] gesommeerd de gebreken aan het gehuurde te verhelpen, bij gebreke waarvan aan [appellante] werd aangezegd dat [geïntimeerde] de opdracht zelf zou geven en de kosten daarvan met de huurtermijnen zou verrekenen. Bij brief van 28 mei 2014 is deze mededeling herhaald. [appellante] heeft op beide brieven niet gereageerd.

q. Bij e-mail van 5 juni 2014 heeft [geïntimeerde] de door haar betaalde facturen (van in totaal € 5.150,00 incl. btw) gezonden aan [appellante] . Dit bedrag heeft [geïntimeerde] met de huur verrekend.

r. Bij brief van 6 juni 2014 heeft de gemachtigde van [appellante] de gemachtigde van [geïntimeerde] onder meer laten weten:

(…) Uw cliënten wisten bij het aangaan van de kortlopende huurovereenkomst precies wat zij huurden. Cliënte heeft bij het aangaan duidelijk aangegeven de geschiktheid van het gehuurde niet te hebben onderzocht. Uw cliënten hebben voor het aangaan van de huurovereenkomst de verplichting op zich genomen om na te gaan of het gehuurde geschikt kon worden gemaakt voor de bestemming die uw cliënten daaraan wilden geven. Kortom het gehuurde voldoet precies aan de verwachtingen die uw cliënten daaraan mochten stellen. De geluidsisolerende maatregelen dienen derhalve volledig voor rekening en risico van uw cliënten te komen. Van een gebrek aan het gehuurde is geen sprake.

Indien uw cliënten niet tot onmiddellijke betaling van de volledige huursom overgaan, zal ik genoodzaakt zijn namens cliënte rechtsmaatregelen te nemen, omdat er een huurachterstand ontstaat van meer dan drie maanden, wat directe ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt. Namens cliënte stel ik uw cliënten derhalve in gebreke en sommeer ik uw cliënten per ommegaande tot onmiddellijke betaling van de volledige huur over te gaan, bij gebreke waarvan zij in verzuim zijn.

Tenslotte zeg ik namens cliënte de huurovereenkomst op met de maatschap Fysio [geïntimeerde] en haar individuele leden van de maatschap (…) per 31 maart 2015 onder gelijktijdige aanzegging van de ontruiming van het gehuurde per die datum. De reden van de opzegging is gelegen in het feit dat uw cliënten zich niet als een goed huurder gedragen, de huurovereenkomst is aangegaan tot 31 maart 2015 en cliënte per die datum zelf weer over de ruimte wil kunnen beschikken. (…)

s. Bij brief van 14 januari 2015 heeft [appellante] [geïntimeerde] gesommeerd het bedrag van € 5.150,00 te betalen.

3.2

[geïntimeerde] heeft [appellante] bij verzoekschrift ex artikel 7:230a BW in rechte betrokken en verzocht primair voor recht te verklaren dat de opzegging van de huurovereenkomst met aanzegging van de ontruiming rechtens geen effect heeft en [geïntimeerde] op die grond niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek en subsidiair te bepalen dat de ontruimingstermijn wordt verlengd met één jaar, derhalve tot 31 maart 2016.

3.3

De kantonrechter heeft bij de bestreden beschikking - samengevat - geoordeeld dat op deze huurovereenkomst artikel 7:230a BW van toepassing is en dat uitgangspunt is dat [geïntimeerde] geen (lees:) huurbescherming toekomt. In de gegeven omstandigheden, aldus de kantonrechter, komt [geïntimeerde] echter een beroep toe op misbruik van bevoegdheid door [appellante] , en is de overeenkomst derhalve niet rechtsgeldig opgezegd, zodat [geïntimeerde] niet-ontvankelijk is in haar vordering.

3.4

De grieven richten zich, in de kern, tegen het hierboven samengevatte oordeel van de kantonrechter. Het hof overweegt als volgt.

3.5

De overeenkomst tussen partijen is een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW. Dit betekent dat [geïntimeerde] geen huurbescherming toekomt.

De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van twee jaar, ingaande op 1 april 2012 en eindigende op 31 maart 2014. Na een verzoek daartoe van [geïntimeerde] is op 7 februari 2014 tussen partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst na de initiële huurperiode niet met twee jaar zou worden verlengd, doch slechts met één jaar, tot 31 maart 2015.

[appellante] had, zowel op grond van de wet als op grond van de overeenkomst het recht om de huurovereenkomst met [geïntimeerde] op te zeggen. De vraag is of [appellante] , zoals [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft gesteld, door van dit recht gebruik te maken, misbruik van haar bevoegdheid heeft gemaakt.

3.6

Van misbruik van bevoegdheid ex artikel 3:13 lid 2 BW is onder meer sprake als de bevoegdheid met geen ander doel wordt uitgeoefend dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of als de gerechtigde, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. [geïntimeerde] heeft gesteld dat de huuropzegging en aanzegging ontruiming per 31 maart 2015 met geen ander doel is gedaan dan [geïntimeerde] dwars te zitten, waarmee zij kennelijk een beroep heeft gedaan op de eerste grond: de bevoegdheid is met geen ander doel uitgeoefend dan om [geïntimeerde] te schaden.

3.7

[appellante] heeft aan haar opzegging ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst is aangegaan tot 31 maart 2015, dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en dat zij per die datum zelf weer over het gehuurde wil kunnen beschikken. Het hof is van oordeel dat deze huurovereenkomst reeds naar haar aard met zich brengt dat [appellante] het recht had om op te zeggen tegen de einddatum van de overeenkomst. In het licht hiervan heeft [geïntimeerde] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie (kunnen) leiden dat [appellante] bij opzegging van de huurovereenkomst uitsluitend de (subjectieve) bedoeling heeft gehad om [geïntimeerde] te schaden. Daarbij kan de vraag of het gehuurde een gebrek vertoont en of [geïntimeerde] gerechtigd was de door haar gemaakte kosten te verrekenen met de huur in het midden blijven. Of er sprake was van een gebrek kan wel een rol spelen in een belangenafweging in het kader van de beoordeling van het verzoek om de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen. Ook de stelling van [geïntimeerde] dat de huuropzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn wordt, gezien het voorgaande, gepasseerd. Ook in dit opzicht heeft [geïntimeerde] onvoldoende aan haar stelplicht voldaan.

3.8

Het voorgaande brengt met zich mee dat de bestreden beschikking - inclusief de verklaring voor recht - zal worden vernietigd en het verzoek van [geïntimeerde] ex artikel 7:230a BW tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, tot 31 maart 2016, alsnog zal worden behandeld.

3.9

[geïntimeerde] heeft, kort gezegd, aan haar verzoek ten grondslag gelegd dat haar belangen door ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [appellante] bij voortzetting van het gebruik door [geïntimeerde] . Zij voert sinds april 2012 haar fysiotherapiepraktijk in het gehuurde en heeft daarin veel geld geïnvesteerd, dat zij nog niet heeft terugverdiend. Een vervangende praktijkruimte is voor haar moeilijk te vinden in de omgeving en veel bewoners uit [verzorgingshuis] zijn op [geïntimeerde] aangewezen en kunnen de praktijk makkelijk bereiken, met rolstoel of rollator. Daarnaast heeft [geïntimeerde] een goed samenwerkingsverband met de vier huisartsen in [A] en veel naamsbekendheid op de huidige locatie.

3.1

[appellante] heeft geconcludeerd tot afwijzing van het verzoek. Zij wenst het gehuurde in gebruik te nemen als zelfstandige appartementen in haar verzorgingshuis. Daarnaast wijst zij erop dat door het conflict de verhoudingen tussen [appellante] en [geïntimeerde] zijn verstoord. Zo heeft [geïntimeerde] het gehuurde verder laten isoleren en de kosten verrekend met de huur, waarmee [geïntimeerde] zich heeft schuldig gemaakt aan wanbetaling. [appellante] betwist ten slotte dat er geen geschikte praktijkruimte voor [geïntimeerde] in de omgeving zou zijn te vinden en stelt dat [geïntimeerde] , net als voorheen, patiënten ook kan behandelen op hun eigen kamer en in de algemene ruimten.

3.11

Het hof is van oordeel dat de belangen van [geïntimeerde] nog steeds evident zijn. Zij heeft geïnvesteerd in haar praktijkruimte, is gemakkelijk bereikbaar voor veel van haar patiënten en beschikt daar, zo is ter zitting gebleken, ook over een grote oefenruimte met verschillende apparatuur. Dat het niet gemakkelijk zal zijn om een dergelijke ruimte met vergelijkbare faciliteiten in de nabijheid van de huidige locatie te vinden, acht het hof aannemelijk, maar dat wil niet zeggen dat het onmogelijk is. Aan [appellante] kan worden toegegeven dat ook zij een belang heeft om haar plannen binnen de haar gegeven ruimte te realiseren. Het had echter wel op haar weg gelegen om haar stellingen, en dan met name de noodzaak (mede ingegeven door kostenoverwegingen) tot het ombouwen van ruimten in [verzorgingshuis] tot zelfstandige appartementen, nader te onderbouwen. Daarnaast is voldoende komen vast te staan dat de verhouding tussen partijen, gezien de gang van zaken rondom de isolatie van de praktijkruimte, op zijn minst verstoord is te noemen. Dit neemt niet weg, alles in overweging nemend en gezien tegen de achtergrond van de tijd die inmiddels is verstreken en die nog rest tot 31 maart 2016, dat het verzoek van [geïntimeerde] tot verlenging kan worden toegewezen.

3.12

Omdat [geïntimeerde] (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, zal zij de proceskosten in hoger beroep dienen te dragen zoals hierna vermeld. Het hof ziet aanleiding de kosten van de eerste aanleg tussen partijen te compenseren.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden beslissing;

en opnieuw rechtdoende:

verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde gelegen aan [verzorgingshuis] [huisnummer] te [A] moet plaatsvinden met één jaar, derhalve tot en met 31 maart 2016;

bepaalt de door [geïntimeerde] te betalen gebruiksvergoeding op een prijs gelijk aan de laatst geldende huurprijs;

compenseert de kosten van eerste aanleg, met dien verstande dat iedere partij de eigen kosten draagt, en veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 400,- aan salaris;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [appellante] gevallen op € 711,- aan verschotten en € 1.788,- aan salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij deze beschikking uitgesproken veroordeling(en) en betekening van deze beschikking heeft plaatsgevonden;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en
R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2016.