ECLI:NL:GHAMS:2015:996

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.150.119/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 2337941\CV EXPL 13-3674

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 maart 2015

inzake

1.[appellant],

2. [appellante],

beiden wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente],

appellanten,

advocaat: mr. D.M. Hennen te Alkmaar,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1],

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.P.V. den Engelsman te Rotterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna (en in enkelvoud) [appellant] en [geïntimeerde sub 1] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 20 mei 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 26 februari 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde sub 1] als gedaagde.

[appellant] heeft daarna een memorie van grieven, met een productie ingediend.
[geïntimeerde sub 1] heeft niet tijdig geantwoord, waarna het recht dat te doen vervallen is verklaard.

[appellant] heeft, na wijziging van eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en voor recht zal verklaren dat de tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 1] gesloten koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden per brief van 13 juni 2013 en [geïntimeerde sub 1] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [appellant] van de contractuele boete van € 14.500,-, met rente, met beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “De vaststaande feiten” de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1 Tussen partijen is overeenstemming bereikt over de verkoop door [appellant] aan [geïntimeerde sub 1] van een appartement te Alkmaar, tegen een koopsom van € 145.000,-.
2.2 De schriftelijke koopovereenkomst is op 17 april 2013 ondertekend door [appellant] en op 23 april 2013 door [geïntimeerde sub 1].
2.3 In de koopovereenkomst is bepaald dat [geïntimeerde sub 1] uiterlijk op 28 mei 2013 een bankgarantie dient te stellen van € 14.500,- en dat de levering plaatsvindt op 30 juni 2013.
2.4 In de koopovereenkomst zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:

19.1.

Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:b. op 21 mei 2013 koper voor de financiering van het appartement voor een bedrag van € 152.250,- (…) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, op voorwaarden en condities als bij de gerenommeerde geldverstrekkende instanties gebruikelijk is;(…)19.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen.De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)19.4 Ontbindende voorwaarde toelichtingIn het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud, wordt onder goed gedocumenteerd in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat de koper bij ten minste 2 geldverstrekkende instellingen een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat geen van die aanvragen tot een door de geldverstrekkende instelling geaccepteerde aanvraag heeft geleid. Deze bewijsstukken dienen in ieder geval te bevatten: de naam van de aanvrager, het adres voor welke woning de aanvraag is gedaan, het aangevraagde hypotheekbedrag alsmede de reden van afwijzing. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft de verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.

2.5

Op 21 mei 2013 is [geïntimeerde sub 1] uitstel verleend voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde tot uiterlijk 4 juni 2013.

2.6

Op 3 juni 2013 is er telefonisch contact geweest tussen [geïntimeerde sub 1] en de makelaar van [appellant].
2.7 Bij brief van 4 juni 2013 heeft de (toenmalige) gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde sub 1] aangezegd dat de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde is verstreken en dat deze niet (op de juiste wijze) is ingeroepen. Voorts is [geïntimeerde sub 1] in gebreke gesteld en is de mogelijkheid geboden om binnen acht dagen schriftelijk te bevestigen dat het appartement wordt gekocht en afgenomen en dat de bankgarantie ad € 14.500,- wordt gesteld.
2.8 [geïntimeerde sub 1] heeft gereageerd bij brief van 11 juni 2013, waarin hij mededeelt dat meerdere banken de hypotheekaanvraag hebben afgewezen, dat de afwijzing van de ING bank rechtstreeks naar de makelaar is gestuurd en dat die van de ABN AMRO bank zal worden nagestuurd.
2.9 Bij brief van 13 juni 2013 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde sub 1] medegedeeld dat hij in verzuim is met de nakoming van de overeenkomst, dat de koopovereenkomst is ontbonden en dat aanspraak wordt gemaakt op de contractuele boete.

3.Beoordeling

3.1

In eerste aanleg heeft [appellant], na vermindering van eis, gevorderd dat [geïntimeerde sub 1] hoofdelijk zal worden veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 14.500,-, te vermeerderen met wettelijke rente. Hij heeft daartoe gesteld dat [geïntimeerde sub 1] de ontbindende voorwaarde niet (op de juiste wijze) heeft ingeroepen.

3.2

De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen. Zij heeft geoordeeld dat een beroep op het vormvoorschrift van artikel 19.3 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat [geïntimeerde sub 1] tijdig en terecht de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen. De kantonrechter heeft daartoe als volgt overwogen. De makelaar van [appellant] heeft blijkens de brief van 4 juni 2013 uit het telefoongesprek op 3 juni 2013 begrepen dat [geïntimeerde sub 1] nog geen duidelijkheid had gekregen over de financiering. De desbetreffende mededeling van [geïntimeerde sub 1] moet als een geldig beroep op de ontbindende voorwaarde worden beschouwd, nu [geïntimeerde sub 1] onbestreden heeft aangevoerd dat de door die makelaar aangedragen financieel adviseur hem had medegedeeld niets voor hem te kunnen doen en dat hij de makelaar steeds op de hoogte heeft gehouden van de voortgang van de pogingen financiering te verkrijgen, de mondelinge afwijzingen en de onwilligheid van de banken om schriftelijke afwijzingen te verstrekken. Daarbij komt dat [appellant] op 3 juni 2013, de dag van het telefoongesprek, al een voorlopige koopovereenkomst met een derde is aangegaan voor hetzelfde bedrag.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn vier grieven op. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4

Het hof stelt voorop dat partijen het erover eens zijn dat de tussen hen gesloten koopovereenkomst is ontbonden. In geschil is de vraag of [geïntimeerde sub 1] tijdig en rechtsgeldig een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan, op 3 juni 2013, dan wel dat [appellant] de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, per brief van 13 juni 2013.

3.5

Met zijn grieven bestrijdt [appellant] de omstandigheden op grond waarvan de kantonrechter heeft geoordeeld dat door [geïntimeerde sub 1] in het telefoongesprek op 3 juni 2013 een geldig beroep op het financieringsbeding is gedaan. [appellant] betwist dat [geïntimeerde sub 1] zijn makelaar steeds op de hoogte heeft gehouden over zijn pogingen een financiering te verkrijgen. [geïntimeerde sub 1] heeft, aldus [appellant], alleen contact gezocht met de makelaar op de momenten dat hij om uitstel vroeg. Zo is naar aanleiding van een telefonisch contact op 17 mei 2013 (waarin [geïntimeerde sub 1] zou hebben gezegd dat het niet was gelukt financiering te krijgen en het wellicht nooit zou lukken) per e-mail van 21 mei 2013 uitstel aan [geïntimeerde sub 1] verleend tot 4 juni 2013. De makelaar heeft voor [geïntimeerde sub 1] - zoals de kantonrechter overwoog - een afspraak gemaakt met een hypotheekadviseur verbonden aan zijn kantoor. [appellant] betwist de stelling van [geïntimeerde sub 1] dat die adviseur hem telefonisch heeft medegedeeld niets voor hem te kunnen betekenen en betoogt dat [geïntimeerde sub 1] niet meer op de afspraak is verschenen, bijvoorbeeld om nadere informatie in te winnen, dat hij zich verder passief heeft opgesteld en zelf geen actie heeft ondernomen om financiering te verkrijgen. Op 3 juni 2013 zou [geïntimeerde sub 1] opnieuw om uitstel hebben verzocht, aldus [appellant], hetgeen hem niet is verleend, zoals ook blijkt uit de brief van de zijde van [appellant] van 4 juni 2013. Ten slotte heeft [geïntimeerde sub 1], aldus nog steeds [appellant], de makelaar niet gemeld dat de ING-bank reeds in maart 2013 had te kennen gegeven dat [geïntimeerde sub 1] niet voor een hypothecaire lening in aanmerking zou komen.

3.6

[geïntimeerde sub 1] heeft zijn verweer, ten aanzien waarvan de stelplicht en de bewijslast op hem rusten, in het licht van de stellingen van [appellant] zoals hiervoor weergegeven bij rechtsoverweging 3.5, onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Het hof is van oordeel dat geen grond bestaat voor het oordeel dat de makelaar heeft moeten begrijpen dat [geïntimeerde sub 1] beoogde een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen.

3.7

Daarbij komt dat niet is gebleken dat [geïntimeerde sub 1] ten tijde van het telefoongesprek of kort daarna bewijsstukken heeft verschaft of zelfs heeft kunnen verschaffen van de afwijzende beslissing van banken op financieringsaanvragen van zijn kant. Weliswaar stelt hij in zijn brief van 11 juni 2013 dat een afwijzing van de ING-bank reeds in het bezit is van de makelaar en dat een afwijzing van de ABN AMRO-bank een dag later zal worden toegestuurd, maar [appellant] heeft betwist deze stukken ooit te hebben ontvangen en de betreffende stukken maken ook geen onderdeel uit van het procesdossier, noch is gebleken dat [geïntimeerde sub 1] deze stukken ooit in de procedure heeft overgelegd of zelfs maar getoond. Wel is bij de conclusie van antwoord een brief van de ABN AMRO-bank gevoegd van 19 juni 2013 in reactie op een aanvraag van 13 juni 2013 en wordt er in het proces-verbaal van de comparitie in eerste aanleg van 23 januari 2014 een brief van de ING-bank genoemd van 9 oktober 2013 in reactie op een aanvraag van, althans zo stelt [appellant], 4 oktober 2013. Gezien de datering van deze brieven en het feit dat de aanvragen kennelijk na het verstrijken van de termijn in de koopovereenkomst zijn gedaan, laat het hof deze brieven verder buiten beschouwing.

3.8

Gezien de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden is het hof van oordeel dat geen aanleiding bestaat om, zoals de kantonrechter heeft geoordeeld, een beroep op het vormvoorschrift van artikel 19.3 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten.

3.9

Dit alles leidt ertoe dat de grieven slagen, het vonnis zal worden vernietigd en het hof voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst op 13 juni 2013 door [appellant] is ontbonden en [geïntimeerde sub 1] zal veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 14.500,-. Het hof ziet geen aanleiding deze boete te matigen, nu hetgeen [geïntimeerde sub 1] ter onderbouwing van zijn in eerste aanleg gedane beroep op matiging heeft aangevoerd, daartoe onvoldoende is. [geïntimeerde sub 1] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 1] gesloten koopovereenkomst is ontbonden per brief van [appellant] van 13 juni 2013;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn gekweten, tot betaling van de contractuele boete van € 14.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 13 juni 2013 tot de dag der voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 544,76 aan verschotten en € 750,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 797,80 aan verschotten en € 894,- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, R.H. de Bock en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2015.