Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.142.774/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 1407657 CV EXPL 13-1921
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 januari 2015
inzake
1. de vennootschap onder firma
[appellant sub 1],
gevestigd te [woonplaats], gemeente [gemeente],
2.
[appellant sub 2],
[appellant sub 2],
wonende te [woonplaats] en
3.
[appellante sub 3],
[appellante sub 3],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. R.H. Steensma te Rotterdam,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 18 februari 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 3 februari 2014 gewezen tussen [appellanten] als eisers in de hoofdzaak en [geïntimeerde] als gedaagde in de hoofdzaak.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd, naar het hof begrijpt, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zal ontbinden, subsidiair zal vernietigen, meer subsidiair zal wijzigen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van alle vanaf 1 mei 2012 op grond van de huurovereenkomst betaalde bedragen, althans een andere beslissing et aequo et bono zal nemen ter zake de gevolgen van de ontbinding, vernietiging of wijziging van de huurovereenkomst en de vorderingen van Moes alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
Moes heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten.
[appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.6 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
[appellanten] hebben op 1 mei 2012 als huursters een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met [geïntimeerde] als verhuurster met betrekking tot de bedrijfsruimte, hierna “het gehuurde” genoemd, gelegen te [woonplaats] aan [adres] te [woonplaats]. De huurovereenkomst is gesloten voor een termijn van vijf jaar.
2.1.2.
In huurovereenkomst komen onder meer de volgende bepalingen voor:
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen aan [adres] te [woonplaats] (…) welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op een door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering (…)
1.2
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als wasserij en linnenverhuur.
2.1.3.
In het opleveringsrapport, dat door verhuurder en huurder is geparafeerd en behoort bij de huurovereenkomst, is onder meer een voorgedrukte tabel opgenomen waarin meterstanden kunnen worden ingevuld. In die tabel staat onder het kopje “soort” handmatig ingevuld “electra, water en verwarming” met vervolgens handmatig de bijbehorende meternummers en meterstanden. Verder is opgenomen een “Lijst van wel of niet tot het gehuurde behorend”. In die lijst is “Gasmeter” vermeld waarbij handmatig is aangekruist “niet”. Bij “Gas tussenmeter” is niets aangekruist.
2.1.4.
Voordat de huurovereenkomst werd gesloten liepen alle contacten via [X] (hierna: de makelaar) die als bedrijfsmakelaar optrad voor [geïntimeerde]. [appellanten] hebben in het bijzijn van de makelaar het gehuurde bezichtigd.
2.1.5.
In de projectinformatie over het gehuurde staat onder meer vermeld:
Kenmerken:
Soort: Bedrijfsruimte
(…)
Object
Een nette en praktische bedrijfsunit in een moderne bedrijvenstrook (…)
(…)
Voorzieningen
(…)
Stadsverwarming
(…)
2.1.6.
Bij brief van hun raadsman van 6 juni 2012 hebben [appellanten] [geïntimeerde] onder meer laten weten:
(…) Voor de bedrijfsvoering van cliënte (een wasserij) is de aanwezigheid van de (mogelijkheid tot) leverantie van gas een absolute vereiste. Doordat gasleverantie op het gehuurde adres niet mogelijk blijkt is het gehuurde voor cliënte onbruikbaar. (…) Cliënte heeft mij gevraagd de huurovereenkomst door middel van onderhavig schrijven te doen ontbinden dan wel subsidiair te doen vernietigen, hetgeen ik bij deze doe. (…)
2.1.7.
[appellanten] hebben sinds september 2012 geen huurbetalingen meer aan [geïntimeerde] verricht.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding hebben [appellanten] (samengevat) gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot ontbinding dan wel vernietiging van de huurovereenkomst en tot terugbetaling van hetgeen zij op grond van de huurovereenkomst hebben betaald. Zij stellen daartoe dat het gehuurde voor hen geen enkele gebruikswaarde heeft, omdat op het adres van het gehuurde geen gasaansluiting aanwezig is maar ook geen leverantie van gas mogelijk is, terwijl de gasleverantie voor de exploitatie van een wasserij een absolute voorwaarde is. Zij hebben zich op toerekenbaar tekortschieten c.q. dwaling beroepen. [geïntimeerde] heeft op haar beurt gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [appellanten] worden veroordeeld tot voldoening van achterstallige huur, tot schadevergoeding vanwege de voortijdige beëindiging van de huur en tot schadevergoeding nader op te maken bij staat, met rente en kosten.
3.2
De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en die van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen. Daartoe werd overwogen dat [geïntimeerde] niet is tekortgeschoten in de nakoming van op haar rustende verplichtingen, omdat zij niet heeft gegarandeerd dat het gehuurde geschikt is ten behoeve van de exploitatie van een wasserette. Het beroep op dwaling werd afgewezen, omdat de dwaling niet wijten is aan een (onjuiste) inlichting aan [appellanten] wisten dat de aanwezigheid van een gasaansluiting of de mogelijkheid tot gasleverantie noodzakelijk was voor het exploiteren van een wasserij en hadden daarom zelf moeten onderzoeken (met name bij gelegenheid van de bezichtiging) of het gehuurde daarvoor wel geschikt was, of daarnaar moeten informeren. Daarbij nam de kantonrechter tevens in aanmerking dat er aanwijzingen waren dat het gehuurde geen gasaansluiting bevatte; dat [appellanten] op die aanwijzingen geen acht hebben geslagen komt voor eigen rekening en risico.
3.3
Tegen deze oordelen en de gronden waarop deze berusten richt zich het hoger beroep van [appellanten]
3.4
De eerste grief van [appellanten] betreft het afwijzen van hun beroep op toerekenbaar tekortschieten van [geïntimeerde].
3.4.1.
[appellanten] erkennen dat [geïntimeerde] geen garantie tot het gebruik van een wasserij heeft gegeven, maar menen dat zij niet ter beschikking heeft gesteld wat [appellanten] op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten. De stellingen van [appellanten] zijn echter ontoereikend om te aanvaarden dat zij mochten verwachten dat zij in het gehuurde zonder meer een wasserij zou kunnen uitoefenen. Het volgende is daartoe redengevend.
3.4.2.
Volgens artikel 1.1 van de huurovereenkomst betreft het voorwerp van het gehuurde een bedrijfsruimte, die nader is aangegeven op het door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering. De bestemmingsbepaling van artikel 1.2 van de huurovereenkomst kan niet als een aanwijzing worden beschouwd dat [geïntimeerde] zich heeft verbonden om gebruik als wasserij en linnenverhuur mogelijk te maken. Deze bepaling houdt immers (slechts) in dat het gehuurde door [appellanten] uitsluitend was bestemd om als zodanig te worden en dat zij alleen met vooraf gegeven schriftelijke toestemming van [geïntimeerde] in het gehuurde een ander bedrijf mochten exploiteren. Niet is gesteld en evenmin is gebleken dat [geïntimeerde] zelf wist dat voor de exploitatie van een wasserij vereist is dat gaslevering mogelijk is. Aan die bepaling kan daarom niet worden ontleend dat [geïntimeerde] zich had verbonden tot verhuur van een bedrijfsruimte die zonder meer geschikt was voor de exploitatie van een wasserij.
3.4.3.
[appellanten] baseren hun verwachting dat in het gehuurde gaslevering mogelijk zou zijn onder meer erop, dat de makelaar voor het aangaan van de huurovereenkomst (namelijk ten tijde van de oplevering) zou hebben aangeboden een gasprovider voor hen te zoeken. Zij betogen verder dat het gehuurde hen niet had mogen worden aangeboden omdat de makelaar had behoren te weten dat een wasserij gas nodig heeft, of daarnaar in ieder geval onderzoek had moeten doen, hetgeen hij heeft nagelaten. Deze stellingen betreffen steeds handelen, (gebrek aan) wetenschap, of nalaten van de makelaar: niet van [geïntimeerde] zelf. Het gaat er dan om of dergelijk handelen, (gebrek aan) wetenschap of nalaten (veronderstellenderwijs uitgaande van de juistheid van die stellingen) aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend. Het antwoord op die vraag luidt ontkennend. Wat betreft het aanbod van de makelaar om een gasprovider te zoeken is gesteld noch gebleken dat [geïntimeerde] daarvan op de hoogte was noch dat zij daar op enige wijze bij betrokken was. Verder is dat aanbod zodanig ongebruikelijk in het kader van de overeenkomst tussen [geïntimeerde] als opdrachtgeefster en de makelaar (het ging om een onverplicht aanbod tot dienstverlening door de makelaar aan de huurders), dat dat aanbod en de gevolgen daarvan niet in de risicosfeer van [geïntimeerde] liggen. Aan de opdracht van [geïntimeerde] aan de makelaar ligt een bemiddelingsovereenkomst ten grondslag; deze omvat in de regel geen volmacht tot vertegenwoordiging, zodat de grondslag voor toerekening van artikel 6:172 BW niet van toepassing is op het handelen, (gebrek aan) wetenschap dan wel nalaten van de makelaar. Aan de vereisten van het bepaalde in artikel 6:171 BW is evenmin voldaan, zodat ook daarin geen grondslag voor toerekening is te ontlenen. Feiten of omstandigheden die niettemin zouden nopen tot toerekening zijn niet gesteld.
3.4.4.
Dat gasvoorziening in Nederland gebruikelijk is maakt ten slotte nog niet dat de aanwezigheid daarvan, of op zijn minst de mogelijkheid tot gasleverantie, door [appellanten] mocht worden verondersteld. Dat geldt temeer nu in de schriftelijke informatie met betrekking tot het gehuurde (zie r.o. 2.1.5) stond vermeld dat er stadsverwarming was en bovendien uit het opleveringsrapport (dat mede namens [appellant sub 1] is ondertekend) blijkt dat er geen gasmeter aanwezig was (zie r.o. 2.1.3). Onder die omstandigheden was er aanleiding voor [appellanten] om de aanwezigheid van gasvoorziening te betwijfelen en mochten zij, aannemende dat die voorziening voor hen onontbeerlijk was, er niet zonder meer vanuit gaan dat zij in het gehuurde een wasserij zouden kunnen exploiteren.
3.5
Op het hiervoor overwogene stuit grief I af.
3.6
Met grief II doen [appellanten] een beroep op wederzijdse dwaling, stellende dat noch [geïntimeerde], noch de makelaar noch [appellanten] ten tijde van de huurovereenkomst wisten dat gasleverantie op het adres van het gehuurde onmogelijk was. De grief faalt. De onjuiste veronderstelling, zoals bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder c BW, aan de zijde van [appellant sub 1] was dat er gaslevering in het gehuurde (mogelijk) zou zijn. Niet is gebleken dat [geïntimeerde] in dezelfde onjuiste veronderstelling verkeerde. Uit hetgeen [appellanten] hebben aangevoerd volgt zelfs niet dát [geïntimeerde] in een onjuiste veronderstelling verkeerde; daaruit volgt immers alleen dat zij wist dat er geen gasaansluiting in het gehuurde was. Reeds daarom gaat het beroep op wederzijdse dwaling niet op.
3.7
Grief III betreft het beroep van [appellanten] op eenzijdige dwaling. Ook hier beroepen zij zich op de gevolgen van het feit dat de makelaar zou hebben aangeboden een gasprovider te zoeken. Op gelijke gronden als onder r.o.v. 3.4.3 en 3.4.4 overwogen geldt dat deze mededeling (zo al gedaan) niet aan [geïntimeerde] als verhuurster valt toe te rekenen. De grief faalt derhalve.
3.8
Het feit dat [appellanten] eerst na het aangaan van de huurovereenkomst ervan doordrongen raakten dat geen gaslevering mogelijk was, maakt niet dat van gewijzigde omstandigheden sprake was. Dat overigens sprake is geweest van gewijzigde omstandigheden na het sluiten van de huurovereenkomst is onvoldoende concreet toegelicht. Evenmin bevatten de door [appellant sub 1] naar voren gebrachte feiten voldoende aanknopingspunten voor het oordeel (aannemend dat [appellanten] dat betogen) dat ongewijzigde uitvoering van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Wat de schade van [geïntimeerde] uiteindelijk zal blijken te zijn, zal in de schadestaatprocedure moeten blijken. In dat verband geldt dat [appellanten] onvoldoende concreet hebben toegelicht dat [geïntimeerde] zonder goede reden zou hebben nagelaten om een huurovereenkomst te sluiten met een passende nieuwe huurder. Grief IV faalt eveneens.
3.9
Aan het bewijsaanbod van [appellanten] wordt, als niet ter zake dienend, voorbijgegaan.
3.1
Nu de grieven falen zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308,= aan verschotten en € 894,= voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, R.H. de Bock en H.J.M. Boukema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2015.