Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 13/00338, 13/00339 en 13/00340
26 februari 2015
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
tegen
de uitspraak in de zaken met kenmerk AWB 12/4657 t/m 12/4659 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 23 april 2013 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.1.
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te[P] (hierna: het object) vastgesteld
- voor de jaren 2010 en 2011 bij beschikkingen van 31 december 2011 op respectievelijk € 85.000 en € 82.000 en
- voor het jaar 2012 bij beschikking van 29 februari 2012 op € 122.000.
1.2.
Op de biljetten waarop deze beschikkingen bekend zijn gemaakt, zijn eveneens vermeld de ter zake van het object opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (eigenaar niet-woning en gebruiker niet-woning), berekend
- voor de jaren 2010 en 2011 naar een grondslag van respectievelijk € 46.000 en € 42.000 en
- voor het jaar 2012 naar een grondslag van € 55.000.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar voor alle voornoemde jaren de bij beschikking vastgestelde waarde van het object verminderd tot € 45.000 en de heffingsgrondslag van voormelde aanslagen tot € 8.000. De uitspraken op bezwaar voor de jaren 2010 en 2011 zijn gedagtekend 29 februari 2012 en de uitspraak op bezwaar voor het jaar 2012, is gedagtekend 29 augustus 2012. Alle drie uitspraken op bezwaar zijn (naar het Hof begrijpt) bekend gemaakt op 29 augustus 2012.
1.3.
De rechtbank heeft het tegen deze uitspraken op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 juni 2013. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften (voor iedere zaak afzonderlijk) ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak.
2.2.De onroerende zaak betreft een tuinbouwbedrijf, bestaande uit grond, tuinbouwkassen en een schuur. De grond heeft een totale oppervlakte van ongeveer 11.700 m².”
2.2.
Het Hof voegt hieraan de volgende feiten toe, welke het ontleent aan de in beroep ingebrachte stukken.
2.3.1.
De heffingsambtenaar heeft het object naar de voor de beschikkingen geldende waardepeildata laten taxeren door J.G. Kampert, WOZ-taxateur, verbonden aan Cocensus, een openbaar lichaam als bedoeld in artikel 232, vierde lid, van de Gemeentewet.
In de ter zake van deze taxaties opgemaakte rapporten, alle gedagtekend 8 februari 2013, is vermeld dat van de totale oppervlakte ter grootte van 11.700 m² - na het buiten aanmerking laten van vrijgestelde cultuurgrond (het Hof begrijpt: op de voet van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken) - een gedeelte ter grootte van 1.830 m² in de op de voet van de Wet WOZ te bepalen waarde is betrokken.
2.3.2.
De door de taxateur bepaalde waarde is voor alle jaren als volgt opgebouwd:
Kas
prijs per m³
waarde
1416 m²
€ 0
€ 0
Schuur
prijs per stuk
1 stuks
€ 0
€ 0
Ondergrond kas
prijs per m³
1487m²
€ 25
€ 37.175
Grond bij niet-woning
prijs per m³
343 m²
€ 25
8.575
WOZ-waarde totaal afgerond
€ 45.000
OZB-waarde totaal afgerond
€ 8.000
Voorts zijn in alle drie rapporten (onder meer) de volgende gegevens in een matrix opgenomen:
Adres
gebouwen
waarde bijge-bouwen
verkoop datum
verkoop-prijs
opp(…). perceel
prijs per m²
bestemming
[object]
Kas Venlo
1416 m²
Schuur 40 m²
€ 0
n.v.t.
n.v.t.
totaal
11.700 m²
meegetaxeerd 1.830 m²
€ 25
Agrarisch
[b-straat 1 te Q]
Kas Breedkapper 147 m2
€ 882
28-12-2010
€ 28.050
748 m²
€ 36,32
Agrarisch
[c-straat 1 te R]
n.v.t.
n.v.t.
30-01-2009
€ 134.375
3.240 m²
€ 41,47
Agrarisch
(tuinbouw)
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of
* de op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ vastgestelde waarde, zoals verminderd na de uitspraken op bezwaar, niet hoger is dan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde en/of
* voor de toepassing van de voor de onroerende-zaakbelastingen in aanmerking te nemen vrijstelling een groter gedeelte in aanmerking komt dan het door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen gedeelte ter grootte van 1.487 m².
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft over het geschil als volgt overwogen:
“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.1.
Verweerder heeft voor de vaststelling van de WOZ-waardes louter de grond, met een grootte van 1.830 m² (1.487 m² ondergrond kas en 343 m² grond bij niet-woning), betrokken. Wat betreft de onderbouwing van de waarde van dit stuk perceel heeft verweerder verwezen naar de verkoopprijzen van de in het door hem overgelegde taxatierapport ter vergelijking gehanteerde objecten, vermeld onder 3.3. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ. Omtrent de vergelijkbaarheid van de in de taxatierapporten gehanteerde objecten met de onroerende zaak overweegt de rechtbank dat deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende nu zij alle kort vóór of na de waardepeildatum verkocht zijn en net als de onroerend zaak percelen grond (met kassen) betreffen.
4.2.2.
Met betrekking tot het vergelijkingsobject [c-straat 1 te R] heeft eiser ter zitting gesteld dat dit object in de toekomst geen agrarische bestemming meer zal hebben, maar als bouwterrein ontwikkeld zal worden. De rechtbank overweegt dat de enkele stelling, mede gelet op de betwisting daarvan ter zitting door verweerder, onvoldoende is om aan te nemen dat dit object in de toekomst voor andere dan agrarische doeleinden zal worden gebruikt. Deze stelling wordt dan ook verworpen door de rechtbank.
4.2.3.
Uit het voorgaande volgt dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waardes van de onroerende zaak. Bij het hanteren van de vergelijkingsmethode dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat het gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om aan de hand van de transactiewaarden de waarde van de woning te kunnen vaststellen. Wel dient verweerder aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich gelet op de m² prijs van de onroerende zaak, te weten € 25, ten opzichte van de m² prijzen van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1 te Q] en [c-straat 1 te R], te weten respectievelijk € 36,32 en € 41,47, zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen. Dit laat onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de door verweerder vastgestelde waarde.
4.3.
Eiser heeft ter zitting gesteld dat de pachtkamer aan hem mondeling heeft medegedeeld dat de prijs van de grond € 4,5 per m² bedraagt. De rechtbank overweegt dat zij aan deze door eiser gestelde prijs voorbij gaat omdat eiser deze prijs op geen enkele wijze heeft onderbouwd. De enkele verwijzing naar de pachtkamer acht de rechtbank daartoe onvoldoende.
4.4.
Ook heeft eiser ter zitting gesteld dat de verkoper van het vergelijkingsobject[b-straat 1 te Q]is uitgekocht door Stichting Glastuinbouw. Volgens eiser zullen er op de door de Stichting aangekochte grond woningen worden gebouwd. Voor zover eiser hiermee bedoeld heeft te stellen dat de door de stichting betaalde verkoopprijs te hoog is, overweegt de rechtbank dat de enkele stelling onvoldoende is voor het oordeel dat de door de stichting betaalde verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Deze grief van eiser slaagt dan ook niet.
4.5.
Verder heeft eiser ter zitting gesteld dat aan een stukje grond van 343 m² geen waarde kan worden toegekend omdat dit stukje grond alleen te voet bereikbaar is. Verweerder heeft met betrekking tot dit stukje grond ter zitting onbetwist gesteld dat het mogelijk is om een weg naar dit stukje grond aan te leggen. De rechtbank overweegt dat eiser tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat aan bedoelde stuk grond geen waarde, of althans een lagere waarde dan € 25 per m², toegekend dient te worden. Ook deze grief van eiser slaagt niet.
4.6.
Uit het voorgaande volgt dat verweerder de waardes van de onroerende zaak voor de onderhavige jaren niet te hoog heeft vastgesteld.
4.7.
Artikel 220d van de Gemeentewet luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“1. In afwijking in zoverre van artikel 220c wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen buiten aanmerking gelaten, voor zover dit niet reeds is geschied bij de bepaling van de in dat artikel bedoelde waarde, de waarde van:
ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, daaronder mede begrepen de open grond, alsmede de ondergrond van glasopstanden, die bedrijfsmatig aangewend wordt voor de kweek of teelt van gewassen, zonder daarbij de ondergrond als voedingsbodem te gebruiken;
glasopstanden, die bedrijfsmatig worden aangewend voor de kweek of teelt van gewassen, voor zover die ondergrond daarvan bestaat uit de in onderdeel a bedoelde grond;”
4.8.
De rechtbank zal zich voorts buigen over de vraag of voor de berekening van de grondslag voor de aanslagen onroerendezaakbelastingen op de gehele onroerende zaak artikel 220d van de Gemeentewet van toepassing is.
4.9.1.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat niet op de gehele onroerende zaak artikel 220d van de Gemeentewet van toepassing is. Een gedeelte van de grond behorende bij de onroerende zaak, groot 343 m², wordt niet bedrijfsmatig geëxploiteerd. Op dit deel van de grond is vorengenoemde vrijstelling niet van toepassing, aldus verweerder.
Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat op het door verweerder gestelde stuk grond wel degelijk de vrijstelling van artikel 220d van de Gemeentewet van toepassing is. Op bedoelde stuk grond staan namelijk kistjes ten behoeve van de pioenrozen. Ook staat er een spuitcabine op de grond. Eiser heeft ter zitting hieromtrent foto’s getoond.
4.9.2.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de door eiser gegeven beschrijving niet en blijkt evenmin uit de door hem getoonde foto’s dat het bedoelde stuk grond wordt aangewend zoals bedoeld in artikel 220d van de Gemeentewet, maar dat de grond slechts een dienstverlenende functie heeft. Dit betekent dat op dit stuk grond de vrijstelling niet van toepassing is. Verweerder heeft voor de bepaling van de grondslag voor de aanslagen onroerendezaakbelastingen dit stuk grond dus terecht in aanmerking genomen.
4.10.
Eisers grieven inzake het jaar 2008, de dwangbevelen en het waterschap vallen buiten het bestek van deze procedure. Een bespreking van deze grieven laat de rechtbank dan ook achterwege.
4.11.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waardes van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelastingen niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.”
4.2.
Het Hof deelt het oordeel van de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde ad € 25 per m² voor de op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in aanmerking te nemen perceelsgedeelten niet te hoog is.
Voorts heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij daarbij terecht is uitgegaan van een oppervlakte van (ten minste) 1.830 m², te weten de aan de kassen toe te rekenen grond (de oppervlakte van de kas van 1.416 m2, vermenigvuldigd met - zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting in hoger beroep verduidelijkt - een factor 1,05 (derhalve 1.487 m2)), en het in de nabijheid van de kassen gelegen stukje grond van (ten minste) 343 m² dat - naar de heffingsambtenaar, onvoldoende gemotiveerd betwist door belanghebbende, heeft gesteld - niet bedrijfsmatig als cultuurgrond wordt geëxploiteerd.
4.3.
Het Hof sluit zich voorts aan bij het oordeel van de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat van deze 1.830 m² niet meer dan 1.487 m² is vrijgesteld voor de heffing van onroerendezaakbelasting. Alleen deze 1.487 m2 vallen immers onder de vrijstelling voor (kort gezegd) bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond als bedoeld in artikel 220d, eerste lid, onderdeel a, van de Gemeentewet, gelezen in samenhang met onderdeel b van dat eerste lid. Voor de stelling dat deze 343 m² evenmin in de heffing van onroerende-zaakbelastingen kan worden betrokken heeft belanghebbende in hoger beroep geen nieuwe stellingen aangevoerd, zodat het Hof in zoverre volstaat met een verwijzing naar hetgeen de rechtbank daaromtrent terecht heeft geoordeeld.
Slotsom
4.4.
Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank bevestigen.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. E.F. Faase, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en J. den Boer, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 26 februari 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.