Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.092.938/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 455475/HA ZA 10-1106
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 februari 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[appellante],
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. B.A. Beenen te Amsterdam,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
ACADEMISCH MEDISCH CENTRUM (AMC),
zetelend te Amsterdam,
zetelend te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam.
1.Het procesverloop
Partijen worden hierna [appellante] en het AMC genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 15 juni 2011 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 april 2011, onder bovengenoemd zaak/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en het AMC als gedaagde.
Hierna hebben partijen de volgende stukken ingediend:
- een memorie van grieven van [appellante], met producties;
- een memorie van antwoord van het AMC, met producties.
Vervolgens heeft [appellante] op 21 november 2011 een verzoek om een voorlopig getuigenverhoor (tezamen met een zelfde verzoek in de zaak met nummer 200.092.937/01) ingediend, welk verzoek bij uitspraak van het hof 29 mei 2012 is toegewezen.
Op 8 oktober 2012, 26 november 2012, 17 december 2012, 21 januari 2013 en 16 april 2013 hebben voorlopige getuigenverhoren plaatsgevonden ten overstaan van het hof.
Hierna zijn nog de volgende stukken ingediend:
- een akte na enquête van [appellante], met producties;
- een antwoordakte na enquête van het AMC, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 11 november 2014 doen bepleiten, [appellante] door mr. Beenen voornoemd, en het AMC door mr. Moons voornoemd, beiden aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Namens het AMC zijn nog stukken in het geding gebracht.
Gelijktijdig hebben pleidooien plaatsgevonden in de zaak met nummer 200.092.937/01.
Gelijktijdig hebben pleidooien plaatsgevonden in de zaak met nummer 200.092.937/01.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van het AMC in de kosten van de procedure.
Het AMC heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van [appellante], met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het arrest van het hof.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het in deze zaak gewezen vonnis van 6 april 2011 onder 2.1 tot en met 2.17 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn - behoudens de vaststellingen onder 2.3 (deels) en 2.13, waartegen respectievelijk grief 1 en grief 2 zijn gericht - in hoger beroep op zich zelf niet in geschil, zodat ook het hof ook daarvan zal uitgaan, met uitzondering van hetgeen is vastgesteld onder 2.3 en 2.13. Aangevuld met feiten die overigens nog zijn komen vast te staan - als enerzijds gesteld en anderzijds niet, althans onvoldoende, betwist - gaat het in deze zaak om het volgende.
2.1
Het AMC heeft de gronden waarop het is gelegen (hierna: het AMC-terrein) in 1974 in eigendom verworven van de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente), ten behoeve van de vestiging van de voor het medisch centrum noodzakelijke voorzieningen en faciliteiten. Bij de verwerving heeft de Gemeente een optie tot terugkoop bedongen in het geval het AMC de gronden aan een derde zou willen overdragen of aan de gronden een andere dan medische of wetenschappelijke bestemming zou willen geven.
2.2
In 2002 is door de gemeente een Stedenbouwkundig plan opgesteld, waarin voor het AMC-terrein werd voorzien in de mogelijkheid van vestigingen van op medische technologie gerichte bedrijvigheid. Hiertoe is een gedeelte van het AMC-terrein aangewezen, welke gedeelte later is aangeduid als Medical Business Park. Als eerste ontwikkeling voor het Medical Business Park werd de vestiging van een zogenoemd Laboratorium (hierna: het Laboratorium) voorzien.
2.3
Tussen [appellante] en het AMC is met het oog op de realisatie van een dergelijke Laboratorium sinds eind 2004 overlegd over een mogelijke samenwerkingsovereenkomst. In januari 2005 is een concept-samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Uitgangspunt was dat [appellante] in eerste instantie één laboratoriumgebouw voor haar rekening en risico zou ontwikkelen, met de mogelijkheid tot realisatie van vervolgens nog twee gebouwen. Daartoe zou de onderliggende grond aan [appellante] in erfpacht worden uitgegeven.
2.4
Partijen hebben onderhandeld over de voorwaarden waaronder de grond aan [appellante] in erfpacht zou worden uitgegeven. Aanvankelijk waren de concepten gebaseerd op het uitgangspunt dat de gemeente naar verwachting haar voorkeursrecht zou inroepen, zodat de gemeente de grond in erfpacht zou uitgeven aan [appellante]. Met het oog daarop was in een eerste ontwerp van de erfpachtakte van 22 juli 2005 in artikel 35 de ontbindende voorwaarde opgenomen dat indien de gemeente (na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst maar) vóór de vestiging van het erfpachtrecht, gebruik zou maken van haar terugkooprecht jegens het AMC, het terrein niet door het AMC maar door de gemeente in erfpacht zou worden gegeven aan [appellante],
'onder de bijzondere bepalingen en bedingen welke alsdan nader tussen de Gemeente en [appellante] zullen worden overeengekomen'.
'onder de bijzondere bepalingen en bedingen welke alsdan nader tussen de Gemeente en [appellante] zullen worden overeengekomen'.
2.5
[appellante] heeft te kennen gegeven niet met de gemeente te willen (her)onderhandelen over de precieze erfpachtvoorwaarden (met name niet over de hoogte van de canon), omdat zij op voorhand duidelijkheid wenste over de voorwaarden waarop zij het perceel uitgegeven zou krijgen.
2.6
Notaris [X] heeft in een e-mail van 21 december 2005 aan [appellante] laten weten dat hij heeft begrepen dat de besprekingen tussen het AMC en de gemeente zodanig zijn gevorderd, dat de opname van de ontbindende voorwaarde niet meer nodig was. Deze besprekingen hielden in dat de gemeente de percelen pas na uitgifte van de gronden in bloot eigendom van het AMC zou verwerven.
Vervolgens is in volgende ontwerpen van de erfpachtakte (van 21 december 2005 en 10 mei 2006) de ontbindende voorwaarde geschrapt.
Vervolgens is in volgende ontwerpen van de erfpachtakte (van 21 december 2005 en 10 mei 2006) de ontbindende voorwaarde geschrapt.
2.7
Eind december 2005 is tussen het AMC en de gemeente overeenstemming bereikt over een intentie-overeenkomst. Deze overeenkomst hield in dat partijen de intentie tot een gezamenlijke grondexploitatie van het Medical Business Park uitspraken. Daarbij zou de gemeente de gronden uitgeven, nadat zij daarvan eigenaar was geworden.
De intentie-overeenkomst is op 14 maart 2006 ondertekend door de gemeente, de Universiteit van Amsterdam en het AMC.
De intentie-overeenkomst is op 14 maart 2006 ondertekend door de gemeente, de Universiteit van Amsterdam en het AMC.
2.8
In een e-mail van 17 januari 2006 heeft notaris [X] onder meer het volgende aan mr. Beenen (raadsman van [appellante]) bericht:
"Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud van 2 januari, bevestig ik dat ik inmiddels uw opmerkingen ten aanzien van het bepaalde in de considerans van de overeenkomst tot uitgifte in ondererfpacht (waar nog het uitgangspunt stond vermeld dat de gronden door de gemeente in erfpacht wordt uitgegeven onder door de gemeente en AMC te bepalen voorwaarden) met de heer [Y] heb besproken.Ik heb naar aanleiding daarvan de betreffende bepalingen uit de considerans geschrapt, (…)De bijbehorende side-letter is eveneens aangepast (bijgaand), aangezien daarin nog werd verwezen naar het inmiddels vervallen artikel 35 in de overeenkomst tot uitgifte. (…)"2.9 In een concept 'overeenkomst tot het vestigen van ondererfpacht op het AMC terrein t.b.v. Laboratorium' van 10 mei 2006 is - voor zover hier van belang - het volgende bepaald:
"Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud van 2 januari, bevestig ik dat ik inmiddels uw opmerkingen ten aanzien van het bepaalde in de considerans van de overeenkomst tot uitgifte in ondererfpacht (waar nog het uitgangspunt stond vermeld dat de gronden door de gemeente in erfpacht wordt uitgegeven onder door de gemeente en AMC te bepalen voorwaarden) met de heer [Y] heb besproken.Ik heb naar aanleiding daarvan de betreffende bepalingen uit de considerans geschrapt, (…)De bijbehorende side-letter is eveneens aangepast (bijgaand), aangezien daarin nog werd verwezen naar het inmiddels vervallen artikel 35 in de overeenkomst tot uitgifte. (…)"2.9 In een concept 'overeenkomst tot het vestigen van ondererfpacht op het AMC terrein t.b.v. Laboratorium' van 10 mei 2006 is - voor zover hier van belang - het volgende bepaald:
"OVERWEGENDE:(...)• [appellante][de ondererfpachter - hof]
is nadrukkelijk bekend met het feit dat Terreinontwikkeling B.V. nakoming van de richtlijnen ten aanzien van bebouwing en gebruik van het Perceel voortvloeiende uit het Stedenbouwkundig Plan respectievelijk bestemmingsplan in wording, indien noodzakelijk in rechte zal afdwingen.
is nadrukkelijk bekend met het feit dat Terreinontwikkeling B.V. nakoming van de richtlijnen ten aanzien van bebouwing en gebruik van het Perceel voortvloeiende uit het Stedenbouwkundig Plan respectievelijk bestemmingsplan in wording, indien noodzakelijk in rechte zal afdwingen.
Artikel 2. Uitgifte in Ondererfpacht. Duur. Opzegging.1. (...)2. In de Akte van vestiging worden in elk geval opgenomen:a. (…)b. de bestemming, het toegestane gebruik (…)
Artikel 11. Gebruik. Bestemming.1. Het Perceel is bestemd voor de oprichting, instandhouding en exploitatie van een Laboratorium - inclusief kantoorruimten en bijbehorende parkeerplaatsen - ten behoeve van:(i) bedrijfsvestigingen van hoogwaardig technologisch niveau met een zoveel mogelijk innovatief karakter en/of gericht op wetenschappelijke doeleinden alsmede bedrijfsvestigingen van wetenschappelijke en ondersteunende instellingen die actief zijn in (a) de biotechnische, biogenetische, biotechnologische, biochemische, farmaceutische of agrochemische sector, of (b) de humane gezondheidszorg of medische technologie; of (ii) aan de hiervoor genoemde gerelateerde en op die doelstelling gerichte IT bedrijven.2. De ondererfpachter is verplicht het Perceel en de Opstallen overeenkomstig de bestemming, alsmede overeenkomstig het bepaalde in de “Randvoorwaarden /toetsingscriteria voor de vestiging van bedrijven in het Medical Business Park AMC - Amsterdam” (hierna: de “Toetsingscriteria”), (…) ( zoals deze van tijd tot tijd zullen gelden), te (doen) gebruiken.(…)"
2.1
Op 22 mei 2006 hebben partijen een op 5 mei 2006 opgestelde definitieve samenwerkingsovereenkomst ondertekend (hierna: de Samenwerkingsovereenkomst). In deze overeenkomst is onder meer het volgende bepaald:
"De ondergetekenden:(…)nemen het volgende in aanmerking:(…)• AMC streeft daarbij uitbreiding van het huidige AMC na en het creëren van vestigingsmogelijkheden voor startende ondernemingen als economische spin- off en voor aan de medische wetenschap en technologie gerelateerde commerciële bedrijven:(…)komen het volgende overeen:(…)
"De ondergetekenden:(…)nemen het volgende in aanmerking:(…)• AMC streeft daarbij uitbreiding van het huidige AMC na en het creëren van vestigingsmogelijkheden voor startende ondernemingen als economische spin- off en voor aan de medische wetenschap en technologie gerelateerde commerciële bedrijven:(…)komen het volgende overeen:(…)
Artikel 1 Definities(…)LaboratoriumHet Laboratorium, de kantoorruimten en bijbehorende parkeerplaatsen (…) dat door [appellante] zal worden gerealiseerd binnen het Plangebied ten behoeve van bedrijfsvestigingen van een hoogwaardig technologisch niveau met zoveel mogelijk innovatief karakter en/of gericht op wetenschappelijke doeleinden alsmede bedrijfsvestigingen van wetenschappelijke en ondersteunende instellingen, die actief zijn in (i) de biotechnische, biogenetische, biotechnologische, biochemische, farmaceutische en agrochemische sector, of (ii) in de humane gezondheidszorg, medische technologie of (iii) aan de hiervoor genoemde gerelateerde en op die doelstelling gerichte IT bedrijven een en ander conform het profiel van het Medical Business Park.(…)Artikel 5 Algemene verplichtingen partijen5.1 AMC staat ervoor in dat de benodigde gronden voor het gedeelte van de Locatie die ziet op de 1e fase van ca. 5.000 m2 BVO aan [appellante] in voor het doel geschikte staat worden uitgegeven op het moment dat de bouwvergunning voor de eerste 5.000m2 Laboratorium als bedoeld in artikel 4.2 onherroepelijk is geworden in 50 jarig (onder)erfpacht met de mogelijkheid tot verlenging. (…)
Artikel 6 Publiekrechtelijke aspecten6.1. Het in deze Overeenkomst bepaalde laat de publiekrechtelijke bevoegdheden van de Gemeente onverlet, onverminderd het in deze Overeenkomst bepaalde met betrekking tot de publiekrechtelijke medewerking van de Gemeente. Daarbij zal AMC er steeds naar streven de Gemeente haar publiekrechtelijke bevoegdheden zodanig uit te laten oefenen, dat deze Overeenkomst kan worden uitgevoerd conform de in deze Overeenkomst vastgelegde afspraken en dat de daarin nagestreefde ontwikkeling zoveel mogelijk wordt bevorderd.6.2. Publiekrechtelijk handelen van de Gemeente vormt mede op grond van het bepaalde in lid 1 van dit artikel nimmer een tekortkoming van het AMC bij de uitvoering van de onderhavige Overeenkomst.(…)
Artikel 28 Selectie eindgebruikers28.1 Het is de bedoeling van Partijen dat [appellante] het Laboratorium zal verhuren aan derde(n). Daarbij is [appellante] gehouden aan de regeling voor de selectie van de eindgebruikers welke door AMC is opgesteld en als Bijlage 7 aan deze Overeenkomst is gehecht.28.2 Uitgangspunt is dat alleen bedrijven en instellingen zullen worden geselecteerd die een bijdrage in ruime zin kunnen leveren aan de gezondheidszorg, inclusief medisch onderwijs, onderzoek en technologie (inclusief ICT) en/of andere activiteiten van AMC. AMC staat ervoor in dat het Medical Business Park Profiel op gelijke wijze geldt voor alle huurders en/of gebruikers die zich willen vestigen in het gebied, zoals gearceerd op de aan deze overeenkomst als Bijlage 2 en 6 gehechte kaarten van het AMC terrein en dat daarvan derhalve niet voor bepaalde huurders en/of gebruikers uitzonderingen op worden gemaakt. AMC staat er voorts voor in dat alle huurders/gebruikers die zich willen vestigen op het AMC terrein en die voldoen aan het Medical Business Park Profiel ook daadwerkelijk worden geprojecteerd in vorenbedoeld gearceerd gebied."
2.11
In het onder artikel 1 en artikel 28 genoemde profiel, het Medical Business Park Profiel, dat als bijlage 7 getiteld 'Randvoorwaarden/toetsingscriteria voor vestiging van bedrijven in het Medical Business Park AMC - Amsterdam' aan de Samenwerkingsovereenkomst is gehecht, zijn criteria geformuleerd waaraan toekomstige gebruikers van het terrein dienen te voldoen. Vermeld is onder meer het volgende:
"1. In het plangebied MBP.AMC (...) kunnen gebruikers/bedrijven zich vestigen ten behoeve van bedrijfvestigingen van een hoogwaardig technologisch niveau met zoveel mogelijk innovatief karakter en/of gericht op wetenschappelijke doeleinden alsmede bedrijfsvestigingen van wetenschappelijke en ondersteunende instellingen die actief zijn in de biotechnische, biogenetische, biotechnologische, biochemische, farmaceutische en agrochemische sector, of in de humane gezondheidszorg, medische technologie of aan de hiervoor genoemde gerelateerde en op die doelstelling gerichte IT-bedrijven, een en ander conform het profiel van het Medical Business Park.2. Gebruikers die zich wensen te vestigen op het Medical Business Park AMC- Amsterdam terrein dienen - onverminderd het in artikel 1 bepaalde - te voldoen aan het volgende criteria:(...)Tevens dienen de Gebruikers die zich wensen te vestigen op het omschreven terrein te voldoen aan twee van de volgende criteria:• de verwachting is gerechtvaardigd, dat een structurele relatie zal ontstaan tussen de betreffende ondernemingen of instelling en het AMC, dan wel met (wetenschappelijke) onderzoeksgroepen, instituten en laboratoria die verbonden zijn aan het AMC.• de verwachting is gerechtvaardigd, dat een structurele relatie zal ontstaan met technisch en/of medisch georiënteerde ondernemingen of instellingen in de gemeente Amsterdam of omstreken;• de in de betreffende vestiging van de onderneming of instelling uit te oefenen activiteiten liggen in de lijn van research en andere kern activiteiten van het AMC;3. Gebruikers die zich wensen te vestigen op het Medical Business Park AMC- Amsterdam dienen - onverminderd het in artikel 1 bepaalde - te voldoen aan één van de volgende profielen:• overwegend technisch en/of medisch georiënteerd met een mogelijke relatie met activiteiten van ondernemingen of instellingen als omschreven in artikel 2;• technisch en/of medisch georiënteerde dienstverlening;• overig technisch en/of medisch ondersteunend.(...)"
2.12
[appellante] heeft na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst een voorlopig ontwerp voor het eerste te realiseren gebouw bij het AMC ingediend gelijktijdig met een masterplan voor de realisatie van de in totaal drie geplande gebouwen. Partijen hebben in 2007 besloten de bouwvergunning aan te vragen voor de drie gebouwen tegelijk.
2.13
Op 24 juni 2008 heeft de gemeente met toepassing van art. 19 WRO aan AMC Terreinontwikkeling B.V. een bouwvergunning verleend voor SL Plaza, voor
'het oprichten van een gebouw (..) met bestemming daarvan tot een gebouw met casco-laboratoria en caso-kantoorruimten'. In de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing is onder meer het volgende vermeld:
"Op grond van het vigerende bestemmingsplan Academisch Medisch Centrum - Bullewijk geldt ter plaatse de nog uit te werken bestemming: Bebouwing voor medische doeleinden (...)Het betreft het oprichten van een (casco)gebouw op het terrein gelegen aan de Meibergdreef en met zodanige voorzieningen dat in het gebouw laboratoria kunnen worden gevestigd, met inbegrip van bijbehorende kantoren (...)"2.14 Even daarvoor heeft de gemeente bij brief van 24 april 2008 aan [appellante] een concept-erfpachtaanbieding doen toekomen. In de erfpachtvoorwaarden heeft de gemeente onder meer het volgende opgenomen:
"Naast de Algemene Bepalingen 2000 zullen de volgende bijzondere bepalingen van kracht zijn:(…)2a. het terrein en de daarop te realiseren opstallen zijn bestemd tot bedrijfsruimte (medisch laboratorium) maximaal 18.500 m² bruto vloeroppervlakte (bvo) waarvan maximaal 50% als kantoor mag worden gebruikt (…):2b. de erfpachter is verplicht het perceel overeenkomstig de onder 2a en 3. genoemde bestemming te gebruiken met dien verstande dat ten hoogste 50% van het totale bruto oppervlakte als kantoor mag worden gebruikt ten behoeve van de bedrijfsbestemming mits:1° door de erfpachter vanuit het perceel geen artikelen rechtstreeks aan de consument worden verkocht en/of geleverd;2° de kantoorbestemming volledig ten dienste staat van de bedrijfsruimte en3° niet als zelfstandige unit worden gebruikt of kennelijk bedoeld zijn om als zelfstandige unit te worden gebruikt;(…)"
'het oprichten van een gebouw (..) met bestemming daarvan tot een gebouw met casco-laboratoria en caso-kantoorruimten'. In de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing is onder meer het volgende vermeld:
"Op grond van het vigerende bestemmingsplan Academisch Medisch Centrum - Bullewijk geldt ter plaatse de nog uit te werken bestemming: Bebouwing voor medische doeleinden (...)Het betreft het oprichten van een (casco)gebouw op het terrein gelegen aan de Meibergdreef en met zodanige voorzieningen dat in het gebouw laboratoria kunnen worden gevestigd, met inbegrip van bijbehorende kantoren (...)"2.14 Even daarvoor heeft de gemeente bij brief van 24 april 2008 aan [appellante] een concept-erfpachtaanbieding doen toekomen. In de erfpachtvoorwaarden heeft de gemeente onder meer het volgende opgenomen:
"Naast de Algemene Bepalingen 2000 zullen de volgende bijzondere bepalingen van kracht zijn:(…)2a. het terrein en de daarop te realiseren opstallen zijn bestemd tot bedrijfsruimte (medisch laboratorium) maximaal 18.500 m² bruto vloeroppervlakte (bvo) waarvan maximaal 50% als kantoor mag worden gebruikt (…):2b. de erfpachter is verplicht het perceel overeenkomstig de onder 2a en 3. genoemde bestemming te gebruiken met dien verstande dat ten hoogste 50% van het totale bruto oppervlakte als kantoor mag worden gebruikt ten behoeve van de bedrijfsbestemming mits:1° door de erfpachter vanuit het perceel geen artikelen rechtstreeks aan de consument worden verkocht en/of geleverd;2° de kantoorbestemming volledig ten dienste staat van de bedrijfsruimte en3° niet als zelfstandige unit worden gebruikt of kennelijk bedoeld zijn om als zelfstandige unit te worden gebruikt;(…)"
2.15
[appellante] heeft hierop aan de gemeente laten weten dat zij weliswaar kan leven met uitgifte van het perceel door de gemeente, maar dat zij niet opnieuw wil onderhandelen over de uitgiftevoorwaarden, aangezien zij daarover reeds overeenstemming had bereikt met het AMC.
2.16
In een brief van 18 juli 2008 heeft de gemeente het volgende geschreven aan [appellante]:
"Hierbij doe ik de aangepaste concept-erfpachtaanbieding voor SL Plaza toekomen.(...)Over de door u gemaakte opmerkingen bij de concept-erfpachtaanbieding heeft overleg plaatsgevonden tussen het AMC en de gemeente, als zijnde de partijen die het Medical Business Park gezamenlijk tot ontwikkeling brengen. Dit heeft er toe geleid dat de concept-erfpachtaanbieding op een aantal punten aangepast is, zodanig dat dit overeenkomt met de reeds gemaakte afspraken tussen het AMC en [appellante], zoals neergelegd in bovengenoemde Samenwerkingsovereenkomst. Hierdoor is de concept-erfpachtaanbieding op de volgende aspecten gewijzigd:* de grondprijs voor het project is naar beneden bijgesteld, zodat deze gelijk is aan de overeengekomen grondprijs (inclusief indexering) in de Samenwerkingsovereenkomst. In deze grondprijs is ook de overeengekomen pionierskorting verrekend,* de verplichting dat de kantoorruimte volledig ten dienste staat van de bedrijfsruimte en niet als zelfstandige unit gebruikt mag worden is geschrapt (zie bijzonder bepaling 2.b).(...)In het gesprek tussen [appellante] en de gemeente heeft u ook nog andere aspecten genoemd die u gewijzigd zou willen zien in de concept-erfpachtaanbieding, omdat u deze niet overeengekomen zou zijn met het AMC. Deze betreffen:
"Hierbij doe ik de aangepaste concept-erfpachtaanbieding voor SL Plaza toekomen.(...)Over de door u gemaakte opmerkingen bij de concept-erfpachtaanbieding heeft overleg plaatsgevonden tussen het AMC en de gemeente, als zijnde de partijen die het Medical Business Park gezamenlijk tot ontwikkeling brengen. Dit heeft er toe geleid dat de concept-erfpachtaanbieding op een aantal punten aangepast is, zodanig dat dit overeenkomt met de reeds gemaakte afspraken tussen het AMC en [appellante], zoals neergelegd in bovengenoemde Samenwerkingsovereenkomst. Hierdoor is de concept-erfpachtaanbieding op de volgende aspecten gewijzigd:* de grondprijs voor het project is naar beneden bijgesteld, zodat deze gelijk is aan de overeengekomen grondprijs (inclusief indexering) in de Samenwerkingsovereenkomst. In deze grondprijs is ook de overeengekomen pionierskorting verrekend,* de verplichting dat de kantoorruimte volledig ten dienste staat van de bedrijfsruimte en niet als zelfstandige unit gebruikt mag worden is geschrapt (zie bijzonder bepaling 2.b).(...)In het gesprek tussen [appellante] en de gemeente heeft u ook nog andere aspecten genoemd die u gewijzigd zou willen zien in de concept-erfpachtaanbieding, omdat u deze niet overeengekomen zou zijn met het AMC. Deze betreffen:
(...)
* het weglaten van een maximaal aandeel kantoorruimte,(...)
Het AMC heeft echter aangegeven deze zaken niet met u te hebben afgesproken. Daarnaast willen zowel de gemeente als het AMC, omwille van de ontwikkeling van het Medical Business Park, zich niet conformeren aan de genoemde aspecten. Deze zijn daarom niet als zodanig opgenomen in de bijgeleverde concept-erfpachtaanbieding."2.17 Op 5 september 2008 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [appellante], het AMC en de gemeente. Hierbij heeft [appellante] zich op het standpunt gesteld dat het stellen van een maximum aan kantoorruimte voor haar niet aanvaardbaar is.
2.18 Bij e-mail van 12 december 2008 heeft het AMC een - ongedateerde - afsprakenbrief met betrekking tot een nieuwe concept-erfpachtaanbieding van de gemeente aan [appellante] doen toekomen, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
"(…) Vooruitlopend op het opstellen van de definitieve erfpachtaanbieding zullen in deze afsprakenbrief de uitgangspunten/voorwaarden worden neergelegd die in de definitieve erfpachtaanbieding worden gehanteerd:
2.18 Bij e-mail van 12 december 2008 heeft het AMC een - ongedateerde - afsprakenbrief met betrekking tot een nieuwe concept-erfpachtaanbieding van de gemeente aan [appellante] doen toekomen, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
"(…) Vooruitlopend op het opstellen van de definitieve erfpachtaanbieding zullen in deze afsprakenbrief de uitgangspunten/voorwaarden worden neergelegd die in de definitieve erfpachtaanbieding worden gehanteerd:
• (…)
• de grondprijs is vastgesteld op € 442,- per m² bruto vloeroppervlak, exclusief BTW, prijspeil 2008 en geldig is tot 1 februari 2009. Hetgeen betekent dat, indien u niet voor 1 februari 2009 de erfpachtovereenkomst heeft geaccepteerd, de grondprijzen geactualiseerd zullen worden naar het prijspeil 2009. (…)• (…)• de bestemming is vastgesteld op maximaal 50% kantoor en 50% bedrijfsruimte (…)• (…)
• de kantoor- en bedrijfsruimte kunnen beiden als zelfstandige unit worden gebruikt. Dit betekent dat de kantoor- en de bedrijfsruimte niet één en dezelfde eindgebruiker behoeft te hebben;
• (…)
(…)
De aanbieding ten behoeve van de uitgifte in erfpacht dient binnen één maand na dagtekening van de aanbieding door u onvoorwaardelijk te worden geaccepteerd. Indien onverhoopt geen sprake zal zijn van uw tijdige en onvoorwaardelijke acceptatie van de erfpachtaanbieding, herneemt de gemeente haar vrijheid van handelen ten aanzien van het desbetreffende perceel.
(…)"
2.19
Bij deurwaardersexploit van 8 december 2008 heeft [appellante] een brief van haar advocaat d.d. 8 oktober 2008 aan het AMC doen betekenen. In deze brief is het volgende vermeld:
"(...) Het AMC verkeert immers terzake de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst inmiddels geruime tijd in verzuim (...)Gelet op de verstrekkende gevolgen van het verzuim verzoekt en voorzover nodig sommeert cliënte het AMC hierbij voor de laatste keer om binnen 8 dagen na dagtekening van deze brief de percelen als genoemd in de samenwerkingsovereenkomst in bouwrijpe staat - zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst - aan cliënte in (onder)erfpacht uit te (doen) geven overeenkomstig de concept akte van uitgifte die als bijlage aan de Samenwerkingsovereenkomst is gehecht (....)"2.20 Bij brief van 18 december 2008 heeft [appellante] op de afsprakenbrief (zie r.o. 2.18) de volgende reactie gezonden aan het AMC:
"1. (…) De aanvankelijk in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen rol van de Gemeente is uit het contract geschreven, omdat dit niet langer aan de orde zou zijn. (…) Wij hebben ons desalniettemin akkoord verklaard om met de Gemeente – als mogelijk uiteindelijke contractspartij – mede in overleg te treden, mits evenwel onze positie er, ten opzichte van de voorliggende contractstukken met het AMC, niet slechter op wordt. Dit is en blijft het uitgangspunt voor ons. Dat wij de Gemeente op uitdrukkelijk verzoek van het AMC thans mede als gesprekspartij aanvaarden, laat het bepaalde in de samenwerkingsovereenkomst met het AMC onverlet. Indien wij dan ook niet op zeer korte termijn tot overeenstemming met de Gemeente komen, zullen wij ons opnieuw tot onze contractspartij - het AMC - wenden. Ter dier zake behouden wij ons dan ook uitdrukkelijk alle rechten en weren voor.(…)3. Actualisering van de grondprijzen (…) is niet overeengekomen en derhalve niet aan de orde.(…)4. Een verdeling van de bestemming van 50% kantoor en 50% laboratoriumruimte (bedrijfsruimte) is niet overeengekomen en derhalve niet aan de orde.(…)7. (…) Gaarne ontvangen wij per omgaande een afschrift van het laatste concept Inrichtingsplan Openbare Ruimte dat thans voorligt.8. De Gemeente geeft aan dat de erfpachtaanbieding kan worden aangeboden op het moment dat met de bouw kan worden aangevangen. Zoals u bekend beschikken wij al enkele maanden over een onherroepelijke bouwvergunning en is de aannemer – als gevolg van de hiervoor gememoreerde vertraging – “on hold” gezet. (...) Voor de extra kosten die dit met zich brengt, houden wij het AMC onverkort aansprakelijk. Nu wij ingevolge hetgeen wij hiervoor opmerkten reeds sedert het onherroepelijk worden van de bouwvergunning in de startblokken staan, gaan wij ervan uit dat de erfpacht eerdaags kan worden uitgegeven. Wij gaan er daarbij vanuit dat zulks in bouwrijpe staat – zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst (…) - geschiedt. Gaarne ontvangen wij van u een bevestiging hiervan.9. Voorts stelt de Gemeente dat erfpachtaanbieding eerst kan worden aangeboden op het moment dat de desbetreffende grond in eigendom toebehoort aan de Gemeente. (…) Gaarne verzoeken wij u dan ook ons per omgaande te berichten wanneer deze levering gepland is.10. De Gemeente stelt dat indien en voorzover wij de erfpachtaanbieding niet binnen een maand accepteren, de Gemeente “haar vrijheid van handelen herneemt ten aanzien van het perceel”. Deze opmerking ziet eraan voorbij dat wij terzake het perceel een overeenkomst hebben met het AMC (…)
"(...) Het AMC verkeert immers terzake de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst inmiddels geruime tijd in verzuim (...)Gelet op de verstrekkende gevolgen van het verzuim verzoekt en voorzover nodig sommeert cliënte het AMC hierbij voor de laatste keer om binnen 8 dagen na dagtekening van deze brief de percelen als genoemd in de samenwerkingsovereenkomst in bouwrijpe staat - zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst - aan cliënte in (onder)erfpacht uit te (doen) geven overeenkomstig de concept akte van uitgifte die als bijlage aan de Samenwerkingsovereenkomst is gehecht (....)"2.20 Bij brief van 18 december 2008 heeft [appellante] op de afsprakenbrief (zie r.o. 2.18) de volgende reactie gezonden aan het AMC:
"1. (…) De aanvankelijk in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen rol van de Gemeente is uit het contract geschreven, omdat dit niet langer aan de orde zou zijn. (…) Wij hebben ons desalniettemin akkoord verklaard om met de Gemeente – als mogelijk uiteindelijke contractspartij – mede in overleg te treden, mits evenwel onze positie er, ten opzichte van de voorliggende contractstukken met het AMC, niet slechter op wordt. Dit is en blijft het uitgangspunt voor ons. Dat wij de Gemeente op uitdrukkelijk verzoek van het AMC thans mede als gesprekspartij aanvaarden, laat het bepaalde in de samenwerkingsovereenkomst met het AMC onverlet. Indien wij dan ook niet op zeer korte termijn tot overeenstemming met de Gemeente komen, zullen wij ons opnieuw tot onze contractspartij - het AMC - wenden. Ter dier zake behouden wij ons dan ook uitdrukkelijk alle rechten en weren voor.(…)3. Actualisering van de grondprijzen (…) is niet overeengekomen en derhalve niet aan de orde.(…)4. Een verdeling van de bestemming van 50% kantoor en 50% laboratoriumruimte (bedrijfsruimte) is niet overeengekomen en derhalve niet aan de orde.(…)7. (…) Gaarne ontvangen wij per omgaande een afschrift van het laatste concept Inrichtingsplan Openbare Ruimte dat thans voorligt.8. De Gemeente geeft aan dat de erfpachtaanbieding kan worden aangeboden op het moment dat met de bouw kan worden aangevangen. Zoals u bekend beschikken wij al enkele maanden over een onherroepelijke bouwvergunning en is de aannemer – als gevolg van de hiervoor gememoreerde vertraging – “on hold” gezet. (...) Voor de extra kosten die dit met zich brengt, houden wij het AMC onverkort aansprakelijk. Nu wij ingevolge hetgeen wij hiervoor opmerkten reeds sedert het onherroepelijk worden van de bouwvergunning in de startblokken staan, gaan wij ervan uit dat de erfpacht eerdaags kan worden uitgegeven. Wij gaan er daarbij vanuit dat zulks in bouwrijpe staat – zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst (…) - geschiedt. Gaarne ontvangen wij van u een bevestiging hiervan.9. Voorts stelt de Gemeente dat erfpachtaanbieding eerst kan worden aangeboden op het moment dat de desbetreffende grond in eigendom toebehoort aan de Gemeente. (…) Gaarne verzoeken wij u dan ook ons per omgaande te berichten wanneer deze levering gepland is.10. De Gemeente stelt dat indien en voorzover wij de erfpachtaanbieding niet binnen een maand accepteren, de Gemeente “haar vrijheid van handelen herneemt ten aanzien van het perceel”. Deze opmerking ziet eraan voorbij dat wij terzake het perceel een overeenkomst hebben met het AMC (…)
(…)
2.21
Vanaf eind 2008 en tot slot bij brief van 17 april 2009 heeft het AMC aan [appellante] kenbaar gemaakt waarom de gemeente, en in navolging daarvan ook het AMC, vasthoudt aan maximering van zelfstandige kantoorruimte in het Laboratorium, waarom deze bestemmingsbepaling niet als een beperking kan worden gezien van het aan de ontwikkeling ten grondslag liggende voorgenomen gebruik en dat pas tot uitgifte in erfpacht overgegaan kan worden als over de gestelde voorwaarden overeenstemming bestaat.
2.22
Tussen partijen is een patstelling ontstaan.
2.23
Na een sommatie van 1 oktober 2009 heeft [appellante] bij brief van 7 oktober 2009 de Samenwerkingsovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In de ontbindingsbrief heeft zij geschreven dat het AMC, door niet mee te werken aan de juridische en feitelijke levering van het perceel grond (in ondererfpacht en in bouwrijpe staat), reeds in verzuim was. Daarnaast schrijft zij dat het AMC terzake de levering, waarin de gemeente zich een rol heeft toebedeeld, nieuwe voorwaarden heeft geïntroduceerd, die tussen partijen niet overeen zijn gekomen en die voor haar niet acceptabel zijn, zoals andermaal is aangegeven. Voorts schrijft [appellante] dat het AMC ten onrechte weigert de verzochte en voor de realisatie van belang zijnde stukken aan te leveren en dat het AMC in verzuim is doordat zij de bouwrijpmakingswerkzaamheden niet uitvoert, althans deze heeft gestaakt en daarom geen bouwrijpe grond kan leveren.
In dezelfde brief heeft [appellante] tevens het AMC aansprakelijk gesteld voor de schade.
2.24
Het AMC heeft onder betwisting van de daaraan ten grondslag gelegde redenen berust in de ontbinding van de Samenwerkingsovereenkomst door [appellante]. Het AMC heeft geweigerd de door [appellante] gestelde schade ter hoogte van € 17.400.000,-- te voldoen.
3.Beoordeling
3.1
[appellante] vordert in deze procedure een verklaring voor recht dat het AMC toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de Samenwerkingsovereenkomst, dat [appellante] gerechtigd was op grond daarvan de overeenkomst te ontbinden en dat het AMC jegens [appellante] aansprakelijk is voor de schade die [appellante] daardoor heeft geleden, op te maken bij staat.
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen is het hoger beroep van [appellante] gericht.
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen is het hoger beroep van [appellante] gericht.
3.2
Uit de hiervoor vastgestelde feiten, blijkt dat
grief 1, die is gericht tegen (een deel van) de vaststelling onder 2.3 van het bestreden vonnis (
'Daartoe zou de onderliggende grond aan [appellante] in erfpacht of ondererfpacht worden uitgegeven, al naar gelang de gemeente gebruik zou willen maken van haar optie tot terugkoop'), in zoverre slaagt dat uit de feitelijke gang van zaken blijkt, zoals ook is erkend door het AMC, dat in latere ontwerpen van de erfpachtakte niet meer rekening is gehouden met de mogelijkheid dat niet het AMC maar de gemeente de grond in erfpacht zou uitgeven, en dat om die reden de ontbindende voorwaarde vervat in artikel 35 is geschrapt. Het hof heeft de betreffende feitenvaststelling aangepast als hiervoor vermeld onder 2.3. De hieraan verbonden stelling bij grief 1, dat dit betekende dat de rol van de gemeente was uitgespeeld, is gemotiveerd betwist door het AMC en kan derhalve niet als een vaststaand feit worden beschouwd. Het hof zal hierop nader ingaan bij r.o. 3.8.
grief 1, die is gericht tegen (een deel van) de vaststelling onder 2.3 van het bestreden vonnis (
'Daartoe zou de onderliggende grond aan [appellante] in erfpacht of ondererfpacht worden uitgegeven, al naar gelang de gemeente gebruik zou willen maken van haar optie tot terugkoop'), in zoverre slaagt dat uit de feitelijke gang van zaken blijkt, zoals ook is erkend door het AMC, dat in latere ontwerpen van de erfpachtakte niet meer rekening is gehouden met de mogelijkheid dat niet het AMC maar de gemeente de grond in erfpacht zou uitgeven, en dat om die reden de ontbindende voorwaarde vervat in artikel 35 is geschrapt. Het hof heeft de betreffende feitenvaststelling aangepast als hiervoor vermeld onder 2.3. De hieraan verbonden stelling bij grief 1, dat dit betekende dat de rol van de gemeente was uitgespeeld, is gemotiveerd betwist door het AMC en kan derhalve niet als een vaststaand feit worden beschouwd. Het hof zal hierop nader ingaan bij r.o. 3.8.
3.3
Grief 2is gericht tegen de vaststelling onder 2.13 van het bestreden vonnis (
'[appellante] is vervolgens met de gemeente in onderhandeling gegaan over onder meer de hieronder onder 2.12, naar haar mening, onacceptabele bestemmingsbepaling en heeft daar in oktober 2008 ook het AMC bij betrokken.') Deze grief slaagt in zoverre, dat [appellante] terecht aanvoert - zulks is ook niet gemotiveerd betwist door het AMC - dat zij niet met de gemeente in onderhandeling is gegaan over de bestemmingsbepaling, maar dat zij direct heeft aangegeven dat zij niet akkoord was met deze bepaling en dat zij over de voorwaarden waaronder de uitgifte in erfpacht zou plaatsvinden, reeds overeenstemming had bereikt met het AMC. Het hof heeft de betreffende feitenvaststelling aangepast als hiervoor vermeld onder 2.5.
'[appellante] is vervolgens met de gemeente in onderhandeling gegaan over onder meer de hieronder onder 2.12, naar haar mening, onacceptabele bestemmingsbepaling en heeft daar in oktober 2008 ook het AMC bij betrokken.') Deze grief slaagt in zoverre, dat [appellante] terecht aanvoert - zulks is ook niet gemotiveerd betwist door het AMC - dat zij niet met de gemeente in onderhandeling is gegaan over de bestemmingsbepaling, maar dat zij direct heeft aangegeven dat zij niet akkoord was met deze bepaling en dat zij over de voorwaarden waaronder de uitgifte in erfpacht zou plaatsvinden, reeds overeenstemming had bereikt met het AMC. Het hof heeft de betreffende feitenvaststelling aangepast als hiervoor vermeld onder 2.5.
3.4
Het standpunt van [appellante] (zoals vermeld bij de grieven 3 tot en met 8) komt - samengevat weergeven - neer op het volgende.
[appellante] en het AMC hebben hun rechtsverhouding ter zake van de uitgifte van het perceel voor de realisatie van het Labaratorium uitputtend geregeld in de Samenwerkingsovereenkomst van 22 mei 2006. Voorts hebben partijen afspraken gemaakt in de concept-erfpachtakte (bedoeld is de akte van 10 mei 2006, zie r.o. 2.9), waarover zij overeenstemming hebben bereikt. Deze afspraken houden in dat [appellante] de ruimte in het te realiseren Laboratorium kon aanwenden voor zowel bedrijfsruimte (laboratorium) als voor kantoor, mits het bedrijf of de instelling dat het laboratorium of het kantoor in gebruik zou nemen, zou passen binnen de 'Randvoorwaarden/toetsingscriteria voor vestiging van bedrijven in het Medical Business Park AMC - Amsterdam' (Bijlage 7, behorend bij artikel 28 van de Samenwerkingsovereenkomst). Volgens [appellante] had zij binnen de Samenwerkingsovereenkomst en de concept-erfpachtaanbieding de vrijheid om ook
zelfstandigekantoorruimte te realiseren. Dit zou bijvoorbeeld betekenen dat zij ook kantoorruimte zou kunnen verhuren aan een zorgverzekeraar, aangezien deze in haar optiek zou passen binnen de eerder genoemde Bijlage 7, zo heeft [appellante] ten pleidooie toegelicht.
Voorts stelt [appellante] dat voor zover niet het AMC maar de gemeente de grond in erfpacht zou uitgeven, de gemeente gehouden was de voorwaarden die met het AMC overeengekomen waren in de Samenwerkingsovereenkomst te volgen. Het was de gemeente derhalve niet toegestaan om eisen te stellen aan het percentage (zelfstandige) kantoorruimte, zoals de gemeente dat in haar erfpachtaanbieding heeft gedaan. Een maximering van (zelfstandige) kantoorruimte was uitdrukkelijk níet met het AMC overeengekomen; [appellante] was derhalve vrij in de verdeling kantoor/laboratorium.
zelfstandigekantoorruimte te realiseren. Dit zou bijvoorbeeld betekenen dat zij ook kantoorruimte zou kunnen verhuren aan een zorgverzekeraar, aangezien deze in haar optiek zou passen binnen de eerder genoemde Bijlage 7, zo heeft [appellante] ten pleidooie toegelicht.
Voorts stelt [appellante] dat voor zover niet het AMC maar de gemeente de grond in erfpacht zou uitgeven, de gemeente gehouden was de voorwaarden die met het AMC overeengekomen waren in de Samenwerkingsovereenkomst te volgen. Het was de gemeente derhalve niet toegestaan om eisen te stellen aan het percentage (zelfstandige) kantoorruimte, zoals de gemeente dat in haar erfpachtaanbieding heeft gedaan. Een maximering van (zelfstandige) kantoorruimte was uitdrukkelijk níet met het AMC overeengekomen; [appellante] was derhalve vrij in de verdeling kantoor/laboratorium.
Het AMC diende zich aan deze afspraken te houden. Dat heeft het AMC echter niet gedaan: het heeft zich steeds laten leiden door de wensen van de gemeente. Die wensen bleken ná het sluiten van de Samenwerkingsovereenkomst anders te zijn dan het AMC met [appellante] overeengekomen was, zo blijkt uit de nadien tussen het AMC en de gemeente gesloten Intentieovereenkomst. Het AMC heeft derhalve op twee borden tegelijk gespeeld, zonder dit goed af te stemmen.
De achtergrond van de door de gemeente gewenste maximering van kantoorruimte is dat zij de tussen het AMC en [appellante] overeengekomen canon te laag vond, althans te laag voor zelfstandige kantoorruimte. Over de hoogte van de canon was echter overeenstemming bereikt tussen het AMC en [appellante], zodat het AMC - geïnstrueerd door de gemeente - daarop later niet kon teruggekomen.
De achtergrond van de door de gemeente gewenste maximering van kantoorruimte is dat zij de tussen het AMC en [appellante] overeengekomen canon te laag vond, althans te laag voor zelfstandige kantoorruimte. Over de hoogte van de canon was echter overeenstemming bereikt tussen het AMC en [appellante], zodat het AMC - geïnstrueerd door de gemeente - daarop later niet kon teruggekomen.
Volgens artikel 5.1 van de Samenwerkingsovereenkomst was het AMC gehouden de percelen in erfpacht uit te geven op het moment dat de bouwvergunning onherroepelijk werd, derhalve op 5 augustus 2008. Sindsdien is zij in verzuim, aldus [appellante].
3.5
Het hof deelt de visie van [appellante] dat de contractuele verhouding tussen partijen wordt bepaald door de Samenwerkingsovereenkomst. De Samenwerkingsovereenkomst dient derhalve als uitgangspunt te worden genomen bij de vaststelling van de wederzijdse rechten en verplichtingen van partijen.
Voorts onderschrijft het hof het standpunt van [appellante], dat de gemeente niet betrokken is in de contractuele verhouding tussen partijen, zoals die is bepaald door de Samenwerkingsovereenkomst. De gemeente is daarbij immers geen partij.
Voorts onderschrijft het hof het standpunt van [appellante], dat de gemeente niet betrokken is in de contractuele verhouding tussen partijen, zoals die is bepaald door de Samenwerkingsovereenkomst. De gemeente is daarbij immers geen partij.
3.6
Niet geheel duidelijk is geworden of [appellante] - ten tijde van het aangaan van de Samenwerkingsovereenkomst dan wel ten tijde van de concept-erfpachtakte van 10 mei 2006 - er vanuit mocht gaan dat het AMC zelf de gronden in erfpacht uit zou geven, of dat zij ook rekening moest houden met de mogelijkheid dat de gemeente dat zou doen. Hetgeen overwogen is bij de feiten onder 2.6 wijst op het eerste. De eind 2005 tussen de gemeente en het AMC gesloten Intentieovereenkomst - waarmee [appellante] pas later bekend is geworden - hield echter in dat de gemeente de gronduitgifte zou verzorgen. Het AMC stelt dat van meet af aan duidelijk was voor [appellante] dat (mogelijk toch) de gemeente de gronden zou uitgeven, maar uit stukken uit de 'Gadella-map' (dat is de map die getuige Gadella bij gelegenheid van zijn verhoor aan het hof heeft overhandigd) (e-mail van 18 juli 2006 van de gemeente en e-mail van Van Oenen van 20 juli 2006, producties bij akte na voorlopig getuigenverhoor) lijkt anders te volgen.
Hoe dit ook zij, [appellante] heeft als getuige zelf verklaard dat hem niet helemaal duidelijk was van wie de erfpachtakte zou komen, het AMC of de gemeente. Nu bovendien [appellante] heeft verklaard dat [appellante] bereid was te aanvaarden dat de erfpachtakte van de gemeente zou komen en niet van het AMC (zie ook r.o. 2.15 alsmede de brief van [appellante] van 18 december 2008 (r.o. 2.20), gaat het hof ervan uit dat voor het geschil niet beslissend is dat het uiteindelijk de gemeente en niet het AMC was die de gronden in erfpacht zou uitgeven aan [appellante].
Het hof stelt in dit verband vast dat [appellante] ook niet aan haar stellingen ten grondslag heeft gelegd - het hof heeft dit althans niet kunnen afleiden uit haar memorie van grieven - dat het AMC toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van enige op haar rustende verplichting door niet zelf de gronden in erfpacht uit te geven.
Het hof stelt in dit verband vast dat [appellante] ook niet aan haar stellingen ten grondslag heeft gelegd - het hof heeft dit althans niet kunnen afleiden uit haar memorie van grieven - dat het AMC toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van enige op haar rustende verplichting door niet zelf de gronden in erfpacht uit te geven.
Bovendien moet er vanuit worden gegaan - zie punt 18 en punt 26 van de akte na voorlopig getuigenverhoor van het AMC - dat als de gemeente de gronden in erfpacht zou uitgeven, dit zou gebeuren onder de met het AMC met [appellante] overeengekomen condities, daaronder begrepen de overeengekomen hoogte van de canon. De gemeente heeft (uiteindelijk) zelf ook aangegeven daartoe bereid te zijn, zo blijkt uit haar brief van 18 juli 2008 (r.o. 2.16). Dat hierover eerst intern bij de gemeente discussie is geweest, zoals is af te leiden uit de getuigenverklaring van Gadella, is hierbij verder niet van beslissend belang.
3.7
Voor wat betreft de verschillende concept-erfpachtakten die de revue zijn gepasseerd geldt het volgende. Volgens [appellante] hadden partijen overeenstemming bereikt over de concept-akte van 10 mei 2006; het AMC heeft dit betwist. Partijen zijn het erover eens, zo begrijpt het hof, dat het aanhechten aan de Samenwerkingsovereenkomst van de concept-akte van 21 december 2005 een vergissing is geweest, omdat dat concept was achterhaald door een opvolgend concept.
Naar 's hofs oordeel is het dispuut over de verschillende concept-erfpachtakten niet van beslissend belang voor het geschil tussen partijen. Dat dit wel het geval is, heeft het hof ook niet kunnen afleiden uit de stellingen van [appellante]. Het hof laat deze kwestie dan ook verder rusten (behoudens hetgeen is overwogen bij 3.2).
Naar 's hofs oordeel is het dispuut over de verschillende concept-erfpachtakten niet van beslissend belang voor het geschil tussen partijen. Dat dit wel het geval is, heeft het hof ook niet kunnen afleiden uit de stellingen van [appellante]. Het hof laat deze kwestie dan ook verder rusten (behoudens hetgeen is overwogen bij 3.2).
3.8
In het licht van hetgeen is overwogen bij r.o. 3.6 kan niet worden aangenomen dat met het schrappen van de ontbindende voorwaarde uit de concept-erfpachtakte, 'de rol van de gemeente was uitgespeeld', zoals [appellante] verdedigt. Niet alleen bleef kennelijk op de achtergrond de - door [appellante] aanvaarde - mogelijkheid bestaan dat niet het AMC, maar de gemeente de grond zou uitgeven.
Bovendien bleef hoe dan ook de publiekrechtelijke taak van de gemeente relevant: zij had de bouwvergunning verleend en diende toe te zien op handhaving van de geldende planologische bestemming.
Bovendien bleef hoe dan ook de publiekrechtelijke taak van de gemeente relevant: zij had de bouwvergunning verleend en diende toe te zien op handhaving van de geldende planologische bestemming.
3.9
De vraag waar het uiteindelijk op neerkomt, is of de in de erfpachtaanbieding van de gemeente opgenomen voorwaarde dat maximaal 50% van de door [appellante] te realiseren ruimte (berekend over het totaal van de drie gebouwen) benut mocht worden voor kantoorruimte, strijdig is met hetgeen [appellante] en het AMC overeengekomen waren in de Samenwerkingsovereenkomst.
Hiertoe overweegt het hof het volgende.
Hiertoe overweegt het hof het volgende.
3.1
Bij de uitleg van de Samenwerkingsovereenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de daarin opgenomen bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dit kader geldt het volgende.
Op zichzelf is het juist dat in de Samenwerkingsovereenkomst niet expliciet een maximering van kantoorruimte is opgenomen. Ook in de concept-erfpachtakte van 10 mei 2006 staat dat niet met zoveel woorden.
Dit laat echter onverlet dat de hoofdfunctie van SL Plaza, zoals blijkend uit de Samenwerkingsovereenkomst, onmiskenbaar gericht was op de realisatie van laboratorium-activiteiten. Dit blijkt in de eerste plaats uit de considerans van de Samenwerkingsovereenkomst, waarin is te lezen dat het AMC de wens heeft om ten behoeve van het Medical Business Park op een deel van haar in eigendom toebehorende gronden een Laboratorium te doen realiseren, en dat [appellante] heeft aangegeven bereid en in staat te zijn tot ontwikkeling en realisatie van het Laboratorium. Vervolgens is bij de begripsomschrijvingen bij 'Laboratorium' vermeld
'Het laboratorium, de kantoorruimten en bijbehorende parkeerplaatsen'die door [appellante] zullen worden gerealiseerd, '
ten behoeve van bedrijfsvestigingen van een hoogwaardig technologisch niveau met zoveel mogelijk innovatief karakter en/of gericht op wetenschappelijke doeleinden alsmede bedrijfsvestigingen van wetenschappelijke en ondersteunende instellingen, die actief zijn in (i) de biotechnische, biogenetische, biotechnologische, biochemische, farmaceutische en agrochemische sector, of (ii) in de humane gezondheidszorg, medische technologie of (iii) aan de hiervoor genoemde gerelateerde en op die doelstelling gerichte IT bedrijven een en ander conform het profiel van het Medical Business Park'.In artikel 2 van de Samenwerkingsovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst
'is gericht op de ontwikkeling en realisatie van een Laboratorium, ten behoeve van de functies die passen binnen het profiel van het Medical Business Park'. In het vervolg van de Samenwerkingsovereenkomst wordt vervolgens steeds gesproken over de ontwikkeling en realisatie van
'het Laboratorium'.
Voorts vermeldt bijlage 7, de Randvoorwaarden/toetsingscriteria voor vestiging van bedrijven in het Medical Business Park, zoals weergeven bij r.o. 2.11, dat het gaat om bedrijfsvestigingen '
van een hoogwaardig technologisch niveau met zoveel mogelijk innovatief karakter en/of gericht op wetenschappelijke doeleinden alsmede bedrijfsvestigingen van wetenschappelijke en ondersteunende instellingen die actief zijn in de biotechnische, biogenetische, biotechnologische, biochemische, farmaceutische en agrochemische sector, of in de humane gezondheidszorg, medische technologie of aan de hiervoor genoemde gerelateerde en op die doelstelling gerichte IT-bedrijven, een en ander conform het profiel van het Medical Business Park.'In genoemde bijlage is ook bepaald dat een toekomstige gebruiker van het Medical Business Park moet voldoen aan twee van de drie volgende criteria: (1) '
de verwachting is gerechtvaardigd, dat een structurele relatie zal ontstaan tussen de betreffende ondernemingen of instelling en het AMC, dan wel met (wetenschappelijke) onderzoeksgroepen, instituten en laboratoria die verbonden zijn aan het AMC;(2)
'de verwachting is gerechtvaardigd, dat een structurele relatie zal ontstaan met technisch en/of medisch georiënteerde ondernemingen of instellingen in de gemeente Amsterdam of omstreken'en (3)
'de in de betreffende vestiging van de onderneming of instelling uit te oefenen activiteiten liggen in de lijn van research en andere kern activiteiten van het AMC'.Bovendien is in de concept-erfpachtakte van 10 mei 2006 in artikel 11 lid 1 vermeld dat het perceel bestemd is voor (...)
'een Laboratorium, inclusief kantoorruimten en bijbehorende parkeerplaatsen, ten behoeve van bedrijfsvestigingen van hoogwaardig technologisch niveau (...)'.
Dit laat echter onverlet dat de hoofdfunctie van SL Plaza, zoals blijkend uit de Samenwerkingsovereenkomst, onmiskenbaar gericht was op de realisatie van laboratorium-activiteiten. Dit blijkt in de eerste plaats uit de considerans van de Samenwerkingsovereenkomst, waarin is te lezen dat het AMC de wens heeft om ten behoeve van het Medical Business Park op een deel van haar in eigendom toebehorende gronden een Laboratorium te doen realiseren, en dat [appellante] heeft aangegeven bereid en in staat te zijn tot ontwikkeling en realisatie van het Laboratorium. Vervolgens is bij de begripsomschrijvingen bij 'Laboratorium' vermeld
'Het laboratorium, de kantoorruimten en bijbehorende parkeerplaatsen'die door [appellante] zullen worden gerealiseerd, '
ten behoeve van bedrijfsvestigingen van een hoogwaardig technologisch niveau met zoveel mogelijk innovatief karakter en/of gericht op wetenschappelijke doeleinden alsmede bedrijfsvestigingen van wetenschappelijke en ondersteunende instellingen, die actief zijn in (i) de biotechnische, biogenetische, biotechnologische, biochemische, farmaceutische en agrochemische sector, of (ii) in de humane gezondheidszorg, medische technologie of (iii) aan de hiervoor genoemde gerelateerde en op die doelstelling gerichte IT bedrijven een en ander conform het profiel van het Medical Business Park'.In artikel 2 van de Samenwerkingsovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst
'is gericht op de ontwikkeling en realisatie van een Laboratorium, ten behoeve van de functies die passen binnen het profiel van het Medical Business Park'. In het vervolg van de Samenwerkingsovereenkomst wordt vervolgens steeds gesproken over de ontwikkeling en realisatie van
'het Laboratorium'.
Voorts vermeldt bijlage 7, de Randvoorwaarden/toetsingscriteria voor vestiging van bedrijven in het Medical Business Park, zoals weergeven bij r.o. 2.11, dat het gaat om bedrijfsvestigingen '
van een hoogwaardig technologisch niveau met zoveel mogelijk innovatief karakter en/of gericht op wetenschappelijke doeleinden alsmede bedrijfsvestigingen van wetenschappelijke en ondersteunende instellingen die actief zijn in de biotechnische, biogenetische, biotechnologische, biochemische, farmaceutische en agrochemische sector, of in de humane gezondheidszorg, medische technologie of aan de hiervoor genoemde gerelateerde en op die doelstelling gerichte IT-bedrijven, een en ander conform het profiel van het Medical Business Park.'In genoemde bijlage is ook bepaald dat een toekomstige gebruiker van het Medical Business Park moet voldoen aan twee van de drie volgende criteria: (1) '
de verwachting is gerechtvaardigd, dat een structurele relatie zal ontstaan tussen de betreffende ondernemingen of instelling en het AMC, dan wel met (wetenschappelijke) onderzoeksgroepen, instituten en laboratoria die verbonden zijn aan het AMC;(2)
'de verwachting is gerechtvaardigd, dat een structurele relatie zal ontstaan met technisch en/of medisch georiënteerde ondernemingen of instellingen in de gemeente Amsterdam of omstreken'en (3)
'de in de betreffende vestiging van de onderneming of instelling uit te oefenen activiteiten liggen in de lijn van research en andere kern activiteiten van het AMC'.Bovendien is in de concept-erfpachtakte van 10 mei 2006 in artikel 11 lid 1 vermeld dat het perceel bestemd is voor (...)
'een Laboratorium, inclusief kantoorruimten en bijbehorende parkeerplaatsen, ten behoeve van bedrijfsvestigingen van hoogwaardig technologisch niveau (...)'.
Naar 's hofs oordeel moet uit de hiervoor aangehaalde passages worden afgeleid dat partijen bij het aangaan van de Samenwerkingsovereenkomst (alsmede bij het opstellen van de concept-erfpachtakte van 10 mei 2006) voor ogen heeft gestaan dat het primair ging om de realisatie van
laboratoriumruimte, en dat de in SL Plaza te realiseren kantoorruimte ten dienste stond van die laboratoriumruimte; de kantoorruimte
hoorde bijhet laboratorium ('inclusief'). De essentie van de Samenwerkingsovereenkomst was derhalve de realisatie van laboratoriumruimte; kantoorruimte was daarvan een afgeleide. Ook de hoogte van de canon was gebaseerd was op bedrijfsruimte (en dus niet op zelfstandige kantoorruimte, waaraan een hogere canon is verbonden), met daarbij een zogenoemde pionierskorting.
Overeenkomstig deze uitleg heeft de gemeente in haar eerste erfpachtaanbieding van 24 april 2008 opgenomen dat de kantoorruimte volledig ten dienste moet staan van de bedrijfsruimte (zie r.o. 2.14).
laboratoriumruimte, en dat de in SL Plaza te realiseren kantoorruimte ten dienste stond van die laboratoriumruimte; de kantoorruimte
hoorde bijhet laboratorium ('inclusief'). De essentie van de Samenwerkingsovereenkomst was derhalve de realisatie van laboratoriumruimte; kantoorruimte was daarvan een afgeleide. Ook de hoogte van de canon was gebaseerd was op bedrijfsruimte (en dus niet op zelfstandige kantoorruimte, waaraan een hogere canon is verbonden), met daarbij een zogenoemde pionierskorting.
Overeenkomstig deze uitleg heeft de gemeente in haar eerste erfpachtaanbieding van 24 april 2008 opgenomen dat de kantoorruimte volledig ten dienste moet staan van de bedrijfsruimte (zie r.o. 2.14).
3.11
[appellante] heeft zich kennelijk op enig moment op het standpunt gesteld dat zij op grond van de Samenwerkingsovereenkomst (en de concept-erfpachtakte van 10 mei 2006) de bevoegdheid had om zelfstandige kantoorruimte te realiseren binnen de te ontwikkelen gebouwen, en wel in die mate dat zij op zichzelf het gehele Laboratorium als kantoorruimte kon verhuren. In de visie van [appellante] gold daarbij geen andere beperking op het kantoorgebruik, dan voortvloeiend uit de toetsingscriteria voor gebruikers (bijlage 7). In die visie zou derhalve ook uitsluitend kantoorruimte kunnen worden gerealiseerd in SL Plaza, en in het geheel géén laboratoriumruimte.
Het hof onderschrijft deze visie niet. Zoals hiervoor is overwogen, blijkt uit bijlage 7, gelezen in samenhang met de Samenwerkingsovereenkomst, juist dat partijen voor ogen heeft gestaan dat het primair ging om de realisatie van laboratoriumruimte, en dat mogelijk te realiseren kantoorruimte ten dienste stond van die laboratoriumruimte. De onder punt 2 en 3 van de bedoelde bijlage genoemde criteria (zie bij r.o. 2.11) bieden ook nauwelijks ruimte voor zelfstandige kantoorruimte.
In dit licht moet de in de erfpachtaanbieding vervatte eis dat maximaal 50% zelfstandige kantoorruimte was toegestaan, in feite als een verruiming van de eisen voortvloeiend uit de Samenwerkingsovereenkomst worden beschouwd. Derhalve kan niet worden gesteld dat sprake is van een beperking van de mogelijkheden voor kantoorruimte, zoals die geboden werd door de Samenwerkingsovereenkomst, maar veeleer, zoals het AMC terecht aanvoert, als een nadere precisering van die mogelijkheden.
Het hof onderschrijft deze visie niet. Zoals hiervoor is overwogen, blijkt uit bijlage 7, gelezen in samenhang met de Samenwerkingsovereenkomst, juist dat partijen voor ogen heeft gestaan dat het primair ging om de realisatie van laboratoriumruimte, en dat mogelijk te realiseren kantoorruimte ten dienste stond van die laboratoriumruimte. De onder punt 2 en 3 van de bedoelde bijlage genoemde criteria (zie bij r.o. 2.11) bieden ook nauwelijks ruimte voor zelfstandige kantoorruimte.
In dit licht moet de in de erfpachtaanbieding vervatte eis dat maximaal 50% zelfstandige kantoorruimte was toegestaan, in feite als een verruiming van de eisen voortvloeiend uit de Samenwerkingsovereenkomst worden beschouwd. Derhalve kan niet worden gesteld dat sprake is van een beperking van de mogelijkheden voor kantoorruimte, zoals die geboden werd door de Samenwerkingsovereenkomst, maar veeleer, zoals het AMC terecht aanvoert, als een nadere precisering van die mogelijkheden.
Het hof komt hiermee tot de conclusie dat de maximering van 50% zelfstandige kantoorruimte niet als strijdig met de Samenwerkingsovereenkomst kan worden aangemerkt, maar juist moet worden gezien als de maximaal haalbare verdeling op grond van die overeenkomst.
3.12
Evenmin kan worden geoordeeld dat het AMC stelselmatig heeft aangestuurd op het niet nakomen door haar van de Samenwerkingsovereenkomst, zoals [appellante] stelt in haar akte na enquête. Het moge zo zijn dat het AMC klaarblijkelijk haar handelen ten opzichte van respectievelijk het AMC en de gemeente niet optimaal heeft afgestemd - wat heeft geleid tot de nodige discussie met de gemeente -, maar het hof ziet onvoldoende basis voor de conclusie dat het AMC heeft aangestuurd op het niet nakomen van de Samenwerkingsovereenkomst.
Het hof neemt hierbij in aanmerking dat het AMC herhaaldelijk heeft getracht de ontstane patstelling te doorbreken door [appellante] te vragen met een eigen voorstel te komen voor een voor haar aanvaardbare redactie van de erfpachtsvoorwaarden ten aanzien van het gebruik van SL Plaza, maar dat [appellante] daarop niet in wilde gaan.
Het hof neemt hierbij in aanmerking dat het AMC herhaaldelijk heeft getracht de ontstane patstelling te doorbreken door [appellante] te vragen met een eigen voorstel te komen voor een voor haar aanvaardbare redactie van de erfpachtsvoorwaarden ten aanzien van het gebruik van SL Plaza, maar dat [appellante] daarop niet in wilde gaan.
Op hetgeen hiervoor is overwogen stuiten de grieven 3, 4 en 5 af.
3.13
Hetgeen overigens nog naar voren is gebracht door partijen kan verder onbesproken blijven. Bij een behandeling van grief 7 heeft [appellante] geen belang.
3.14
Nu de grieven falen, althans niet kunnen leiden tot een andere beslissing, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslist wordt als volgt.
4.4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 april 2011;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep en begroot deze aan de zijde van het AMC tot op heden op € 649,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het wijzen van dit arrest;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, C. Uriot en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2015.