Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 15/00032 en 15/00033
10 december 2015
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 15 december 2014 in de zaken met kenmerken HAA 14/1190 en 14/1191van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is voor het jaar 2012 een waardebeschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) afgegeven waarbij de waarde van de aan belanghebbende toebehorende na te melden onroerende zaak is vastgesteld op € 2.740.000.
1.2.
Aan belanghebbende is voor het jaar 2013 een waardebeschikking ingevolge de Wet WOZ afgegeven waarbij de waarde van genoemde onroerende zaak is vastgesteld op € 2.694.000.
1.3.
Na tegen beide beschikkingen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken, gedagtekend op 6 en 4 februari 2014, de waarden gehandhaafd.
1.4.
Bij uitspraak van 15 december 2014 heeft de rechtbank de daartegen door belanghebbende ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
1.5.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 januari 2015, aangevuld bij brieven van 27 mei 2015 en 9 oktober 2015. De ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend, aangevuld bij brief van 14 juli 2015.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van een tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning).
2.2.
Bij beschikking is de waarde van de woning voor het jaar 2012, met peildatum 1 januari 2011, vastgesteld op € 2.740.000. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft een op 3 juni 2014 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door WOZ-taxateur [de taxateur] , in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de woning op de peildatum 1 januari 2011 van
€ 2.765.000. Dit rapport vermeldt verkoopgegevens van vier in [Z] gelegen en ter vergelijking opgevoerde panden aan de [b-straat] , [c-straat 1] , [d-straat] en de [e-straat] .
€ 2.765.000. Dit rapport vermeldt verkoopgegevens van vier in [Z] gelegen en ter vergelijking opgevoerde panden aan de [b-straat] , [c-straat 1] , [d-straat] en de [e-straat] .
Op basis van deze, in vergelijking tot de waarde zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar, hogere taxatiewaarde heeft de heffingsambtenaar geconcludeerd dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
2.4.
Bij beschikking is de waarde van de woning voor het jaar 2013, met peildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 2.694.000. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
2.5.
De heffingsambtenaar heeft een op 17 juni 2014 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door WOZ-taxateur [de taxateur] , in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de woning op de peildatum 1 januari 2012 van
€ 2.694.000. Dit rapport vermeldt verkoopgegevens van vijf in [Z] gelegen en ter vergelijking opgevoerde panden aan de [b-straat] , [c-straat 1] , [f-straat] , [g-straat] en de [e-straat] .
€ 2.694.000. Dit rapport vermeldt verkoopgegevens van vijf in [Z] gelegen en ter vergelijking opgevoerde panden aan de [b-straat] , [c-straat 1] , [f-straat] , [g-straat] en de [e-straat] .
2.6.
Tot de gedingstukken, overgelegd door belanghebbende, behoort een rapportage van Makelaarskantoor [Y B.V.] , waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 1.750.000 (2012) en € 1.725.000 (2013). In deze rapportage wordt verwezen naar verkoopgegevens van panden aan de [a-straat 2] , [c-straat 2A] en [h-straat] te [Z] (2012) en de [i-straat] , [j-straat] en [k-straat] te [Z] (2013).
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2.
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en de processen-verbaal van de zittingen in eerste aanleg en hoger beroep.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde van de woning tot € 1.750.000 (2012) en € 1.725.000 (2013).
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van uitspraak van de rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft onder meer als volgt overwogen:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".”
Het Hof sluit zich bij deze overweging van de rechtbank aan, maakt deze tot de zijne en voegt daar het volgende aan toe.
4.2.
Bij de waardebepaling heeft taxateur [de taxateur] rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildata zijn gerealiseerd voor objecten aan de [b-straat] , [c-straat 1] , [d-straat] en de [e-straat] te [Z] (2012) en de [b-straat] , [c-straat 1] , [f-straat] , [g-straat] en de [e-straat] te [Z] (2013). Gelet op de in de overgelegde taxatierapporten vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, inhoud, kaveloppervlakte, kwaliteit, staat van onderhoud, bouwjaar, voorzieningen en ligging, acht het Hof voormelde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning.
Hetzelfde heeft te gelden voor de waardering van de kavel waarbij de taxateur een staffel hanteert die is opgesteld aan de hand van verschillende grondtransacties (zoals hierna wordt behandeld) in de omgeving van de woning.
4.3.
Voorts heeft de rechtbank onder meer het volgende overwogen:
“9. Eiser heeft ter zitting aangegeven dat hij zijn grief ten aanzien van het verschil in waardebepaling van de opstal per vierkante meter dan wel per kubieke meter niet handhaaft, aangezien deze verschillende wijze van berekening niet heeft geleid tot noemenswaardige verschillen in de getaxeerde waarde van de opstal. Eisers grief richt zich vooral tegen de vastgestelde grondwaarde.
Dienaangaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder, in het bijzonder met het overzicht van transacties ter onderbouwing van de grondstaffel per 1 januari 2012, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om de vastgestelde grondprijs aannemelijk te maken. Uit dit overzicht volgt dat de aan de woning toegekende grondprijzen in lijn ligt met de kavelwaardes die deze vergelijkingsobjecten bij verkoop hebben gerealiseerd. Ten aanzien van twee van deze transacties geldt dat de opstal een zodanig lage waarde vertegenwoordigt, dat inzichtelijk is gemaakt welk gedeelte van de verkoopprijs aan de grond moet worden toegekend.
Voorts overweegt de rechtbank dat de grondstaffel voor het jaar 2013, anders dan eiser stelt, wel degelijk lager is dan de voor het jaar 2012 gehanteerde staffel.”
Het Hof sluit zich bij deze overweging van de rechtbank aan, maakt deze tot de zijne en voegt daar het volgende aan toe.
4.4.1.
De woning heeft een kaveloppervlakte van 6.040 m², afgezien van de ondergrond van een garage, berging en kantoor, van tezamen 46 m² (welke het Hof vanwege de omvang verder buiten beschouwing zal laten).
4.4.2.
Bij de waardebeschikking 2012 heeft de taxateur aan de kavel een waarde toegekend van € 1.722.300. Daarbij is een staffel gehanteerd waarbij voor de eerste 750 m² een waarde wordt gehanteerd van € 1.250/m², voor de volgende 2.000 m² een waarde van € 240/m² en voor de resterende 3.290 m² een waarde van € 120/m². De aldus berekende waarde is nog eens met € 90.000 verminderd tot € 1.722.300.
4.4.3.
Bij de waardebeschikking 2013 heeft de taxateur aan de kavel een waarde toegekend van € 1.635.810 (€ 270,83 per m²). Daarbij is een staffel gehanteerd waarbij voor de eerste 750 m² een waarde wordt gehanteerd van € 1.187/m², voor de volgende 2.000 m² een waarde van € 228/m² en voor de resterende 3.290 m² een waarde van € 114/m². De aldus berekende waarde is nog eens met € 85.500 verminderd tot € 1.635.810.
Voor 2013 worden derhalve (zoals ook de rechtbank heeft geconstateerd) lagere prijzen per m² gebruikt. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur in dit verband opgemerkt dat daarbij is aangehaakt bij de marktontwikkeling.
4.4.4.
Ter onderbouwing van de gehanteerde staffels heeft de heffingsambtenaar onder meer verwezen naar een viertal (grond)transacties waarbij de aanwezige opstal is gesloopt na aankoop. Het betreft verkopen van onroerende zaken aan de [c-straat 2] , [l-straat] , [e-straat] en [a-straat 3] . (bijlage 9 bij het verweerschrift).
Bij deze transacties is de kaveloppervlakte (respectievelijk 7.242 m², 5.822 m², 7.765 m² en 8.065 m²) naar het oordeel van het Hof goed vergelijkbaar met belanghebbendes kavel. Met inachtneming van de onderlinge verschillen bieden de bij die transacties in aanmerking te nemen grondwaarden (respectievelijk € 1.866.540, € 1.696.140, € 1.924.000 en € 1.563.200) steun aan de door de taxateur gehanteerde staffel en grondwaarde voor de woning.
4.4.5.
Gelet op het voorgaande maakt de heffingsambtenaar, op wie in dezen de bewijslast rust, met de overgelegde taxatierapporten alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarden van € 2.740.000 (2012) en € 2.694.000 (2013) niet te hoog is.
4.4.6.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, waaronder de rapportages van het Makelaarskantoor [Y B.V.] , brengen het Hof niet tot een ander oordeel.
Naast hetgeen over dit rapport in rechtsoverweging 12 van de uitspraak van de rechtbank is overwogen, wijst het Hof erop dat de staffel die door [Y B.V.] bij het bepalen van de grondwaarde is gehanteerd, niet is onderbouwd; evenmin is (in voldoende mate) onderbouwd waarom voor de vergelijkingspanden een afwijkende staffel wordt gehanteerd (deels andere prijzen per m²). Hetzelfde geldt voor de prijs van € 2 voor kavelgedeelten boven de 4.000 m². Tussen partijen is - terecht - niet in geschil dat bij een toenemende kaveloppervlakte de waarde per (extra) m² grond lager is (afnemende meeropbrengst), maar voor een zodanig lage grondprijs als gesteld door belanghebbende is geen of althans onvoldoende onderbouwing gegeven.
4.5.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten buiten beschouwing moeten worden gelaten dan wel dat daaraan minder gewicht moet worden toegekend, omdat deze afkomstig zijn van een medewerker van de gemeente. In dit verband heeft de rechtbank het volgende overwogen:
“13. De grief van eiser dat het taxatierapport van verweerder niet zou zijn opgemaakt door een onafhankelijke taxateur leidt er niet toe dat het taxatierapport buiten aanmerking dient te blijven. Er bestaat immers geen rechtsregel die verweerder verplicht om bij het vaststellen van de waarde van een woning ingevolge de Wet WOZ een onafhankelijke deskundige in te schakelen. Het staat verweerder - net als eiser - vrij om zijn standpunten ten aanzien van de waarde te onderbouwen met een rapport van een partij-deskundige naar zijn keuze. Nog daargelaten dat verweerder ter zake wordt gecontroleerd door de Waarderingskamer, is ook niet gebleken dat in het onderhavige geval sprake is van een taxatie die is uitgevoerd door iemand die daartoe niet de bevoegdheid bezit of die onvoldoende capabel is. De rapporten geven de rechtbank in casu dan ook geen aanleiding te twijfelen aan het feit dat de taxaties op objectieve wijze door een deskundige taxateur zijn verricht.
14. De stelling van eiser dat de gemeenteraad van Bloemendaal eind 2013 heeft geconstateerd dat aan vele panden binnen de gemeente een onjuiste WOZ-waarde is [toegekend, is] louter gebaseerd op een e-mail van een raadsfractie waarin vragen worden gesteld over de OZB-tarieven en over WOZ-waardes. Deze vragen zijn bij brief van 18 december 2013 door het College van Burgemeester en wethouders beantwoord in die zin dat niet is gebleken van onjuiste WOZ-waardes en het College uitgaat van kwalitatief goede waardebepalingen. Eisers stelling in dezen mist derhalve feitelijke grondslag.”
Het Hof sluit zich bij deze overweging van de rechtbank aan, maakt deze tot de zijne en voegt daaraan toe dat hetgeen belanghebbende in hoger beroep naar voren heeft gebracht ook op dit punt niet tot een ander oordeel leidt. Het Hof kan belanghebbende derhalve niet volgen in zijn stelling dat, vanwege de positie van de taxateur binnen de gemeentelijke organisatie en/of zijn wijze van taxeren, de door [de taxateur] opgestelde taxatierapporten buiten beschouwing zouden moeten blijven.
Slotsom
4.6.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, H.E. Kostense en A.M. van Amsterdam, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 10 december 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.