Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.171.188/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3987110 KK EXPL 15-426
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 december 2015
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. C.P. Visser te Utrecht,
tegen
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. Goemans te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Lieven de Key genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 18 mei 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 22 april 2015, in kort geding gewezen tussen Lieven de Key als eiseres en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende akte wijziging eis, met producties;
- memorie van antwoord, met een productie.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, de vordering van Lieven de Key alsnog zal afwijzen en Lieven de Key, kort gezegd, zal veroordelen met hem, op straffe van – naar het hof begrijpt – de verbeurte van een dwangsom, een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan onder dezelfde huurvoorwaarden en tot betaling aan [appellant] van € 5.857,00, met beslissing over de proceskosten.
Lieven de Key heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en de vordering van [appellant] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
2.Beoordeling
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder a tot en met h, de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.2
Samengevat, en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
a. Lieven de Key verhuurde sinds 8 april 2013 aan [appellant] de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex met drie verdiepingen en bevindt zich op de eerste verdieping. [appellant] en de bewoners van het appartement op de tweede verdieping maken gebruik van dezelfde ingang en trap.
b. Artikel 4.11 van de huurovereenkomst luidt:
Huurder dient ervoor te zorgen dat er voor omwonenden geen overlast, gevaar of hinder ontstaat ten gevolge van gedragingen door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden.
c. In de periode van juli 2013 tot begin maart 2015 heeft Lieven de Key een klachtregistratie bijgehouden ten aanzien van [appellant] . In deze periode zijn ongeveer 40 klachten ontvangen van in totaal drie buren, maar overwegend van de bovenburen, betreffende [appellant] dan wel derden die het gehuurde bezochten. De klachten betreffen voornamelijk geluidsoverlast in de avond of nacht ten gevolge van het opentrappen van de voordeur, het naar het gehuurde brengen van grote hoeveelheden zaken, het bonken op muren en het uitschelden of intimideren van buren.
d. Medewerkers van Lieven de Key hebben [appellant] een huisbezoek gebracht op 9 oktober 2013, hem gewezen op de overlast en hem gesommeerd deze te staken. Bij dat bezoek was, naast medewerkers van Lieven de Key, tevens aanwezig de buurtregisseur.
e. Bij brieven van 12 november 2013, 21 november 2013, 12 december 2013, 7 maart 2014, 24 maart 2014, 23 april 2014, 13 mei 2014, 4 december 2014, 21 januari 2015, 4 februari 2015, 11 februari 2015 en 12 maart 2015 is [appellant] verzocht contact op te nemen met Lieven de Key. Tevens zijn data en tijdstippen voor huisbezoeken door medewerkers van Lieven de Key aangekondigd. De brieven van 13 mei 2014 en 11 februari 2015 zijn tevens naar het huisadres van de moeder van [appellant] gezonden.
f. [appellant] heeft niet op de voornoemde brieven gereageerd.
g. De wijkagent, [A] , heeft ten aanzien van de klachten betreffende de overlast rond het gehuurde op 7 april 2015 een rapport opgemaakt. Daarin is - kort weergegeven - onder meer opgenomen dat de overlast bestaat uit geluidsoverlast, veelvuldig bezoek van derden aan de woning in de avond en nacht en een vermoeden van loverboypraktijken. In het rapport (pagina 1) is voorts vermeld: "
Resumerend kan ik verklaren dat men flink in de aap is gelogeerd als men de heer [appellant] als buurman heeft."
Resumerend kan ik verklaren dat men flink in de aap is gelogeerd als men de heer [appellant] als buurman heeft."
h. Bij een inval in de door [appellant] gehuurde woning door de politie op 15 oktober 2014 althans 27 november 2014 zijn inbrekerswerktuigen, drugs, een imitatievuurwapen en een van diefstal afkomstig object aangetroffen.
i. De bewoners van de tweede verdieping zijn na het uitbrengen van de (inleidende) dagvaarding van [appellant] verhuisd.
2.3
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen, met veroordeling in de proceskosten en nakosten. Het anders of meer gevorderde is afgewezen. Tegen deze beslissing komt [appellant] met zijn grieven op. De grieven I en III lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Tot goed begrip merkt het hof op dat inmiddels ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden.
2.4
Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen.
2.5
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [appellant] en/of derden die hij toeliet in het gehuurde, ernstige overlast hebben veroorzaakt. In de eerste plaats blijkt dit uit de grote hoeveelheid klachten die Lieven de Key in deze procedure heeft overgelegd en die de periode juli 2013 tot begin maart 2015 beslaan. Het betreft onder meer klachten als het, hoofdzakelijk in de avond en nacht, slaan met deuren, schoppen tegen deuren, het komen en gaan van (dronken) mensen en het rondhangen van mannen in het gemeenschappelijke trappenhuis. [appellant] heeft hiertegen ingebracht dat de klachten vrijwel allemaal van slechts een van de buren afkomstig zijn, namelijk de bovenburen, en dat de woningen nu eenmaal gehorig zijn. Dit mag zo zijn, maar dat betekent niet dat de klachten, die omvangrijk en ernstig zijn, minder serieus moeten worden genomen. Bovendien worden de klachten ondersteund door het rapport dat is opgesteld door de wijkagent [A] . Uit dit rapport blijkt onder meer dat, kort nadat [appellant] in het gehuurde is komen wonen, onrust in het pand en de buurt is ontstaan, dat de politie het gehuurde regelmatig heeft bezocht vanwege, onder andere, meldingen van overlast en dat [appellant] door de zedenafdeling van de politie is gemonitord. De door [appellant] in hoger beroep opnieuw overgelegde lijst van personen die verklaren dat zij geen overlast van hem ondervinden, kan niet afdoen aan het voorgaande omdat, zoals Lieven de Key al eerder naar voren bracht, het deels verklaringen van personen betreft wier woonadressen verder weg gelegen zijn van het gehuurde, terwijl bovendien de namen en huisnummers deels niet overeenstemmen met de informatie de Lieven de Key heeft over de bewoners van de betreffende adressen.
2.6
Daarnaast acht het hof voldoende aannemelijk dat [appellant] , hoewel hij daarop veelvuldig is aangesproken, geen enkele bereidheid heeft getoond om zijn gedrag aan te passen. Uit de vele klachten blijkt dat de betrokken buren [appellant] regelmatig hebben aangesproken. Voorts blijkt uit de rapportage van de wijkagent dat [appellant] ook door de politie is verzocht zich als een goed huurder te gedragen. Ten slotte heeft Lieven de Key, zo blijkt uit de hiervoor opgesomde feiten, [appellant] een groot aantal brieven geschreven, waarop [appellant] in het geheel niet heeft gereageerd, en hebben medewerkers van Lieven de Key getracht hem te bezoeken. Dit alles is zonder enig resultaat gebleven. Dat [appellant] , zoals hij heeft aangevoerd, moeite heeft met “moeilijke een-op-een-gesprekken” kan hier niet aan afdoen, nu dit hem geenszins ontslaat van zijn verplichting om zich te gedragen als een goed huurder.
2.7
Al met al is het hof van oordeel dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat [appellant] dermate ernstig tekortgeschoten is in zijn contractuele verplichtingen dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Gelet op de belangen van de directe omgeving van [appellant] om niet langer met de aannemelijk geachte ernstige overlast te worden geconfronteerd en gelet op het belang van Lieven de Key om de leegstaande woning van de bovenburen wederom te kunnen verhuren, heeft Lieven de Key spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening.
2.8
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven I en III falen en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij een bespreking van grief II heeft [appellant] geen belang omdat de eventuele gegrondheid van die grief, gezien het voorgaande niet tot een andere beslissing kan leiden. De in hoger beroep ingestelde tegenvordering van [appellant] blijft buiten bespreking, reeds omdat dit een eis in reconventie betreft die, naar volgt uit het bepaalde in artikel 353 eerste Pro lid Rv, niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld. Ten slotte zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
3.Beslissing
Het hof:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn voor het eerst in hoger beroep ingestelde (reconventionele) vordering;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Lieven de Key begroot op € 711,00 aan verschotten en € 894,00 aan salaris;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en R.H. de Bock en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 december 2015.