ECLI:NL:GHAMS:2015:4918

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.155.740/01

rol-/zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2291730 CV EXPL 13-21518

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 november 2015

inzake

Stichting WOONZORG NEDERLAND,
gevestigd te Amsterdam,

appellant,

advocaat: mr. J.M. van Noort te Utrecht,

tegen:

Stichting AMSTELRING GROEP,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.H. Rijntjes te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Woonzorg en Amstelring genoemd.

Woonzorg is bij dagvaarding van 26 augustus 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, afdeling kanton (hierna: de kantonrechter), van 17 juli 2014, onder bovengenoemd nummer gewezen tussen Amstelring als eiseres in conventie, tevens verweerder in reconventie, en Woonzorg als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.

Hierna hebben partijen de volgende stukken genomen:

- een memorie van grieven, met producties, van Woonzorg;

- een memorie van antwoord, met producties, van Amstelring.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 oktober 2015 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Voorafgaand aan het pleidooi hebben beide partijen nog nadere stukken in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Woonzorg heeft geconcludeerd dat het hof - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest - het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van Amstelring alsnog zal afwijzen en Amstelring zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen zij uit hoofde van het bestreden vonnis heeft betaald aan Woonzorg, vermeerderd met wettelijke rente, en voorts de vorderingen van Woonzorg alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

Amstelring heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest - veroordeling van Woonzorg in de kosten van het hoger beroep.

Beide partijen hebben bewijs aangeboden van hun stellingen.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 een aantal feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, behoudens grief I, die gericht is tegen de vaststelling onder r.o. 1.5 van het bestreden vonnis. Met inachtneming van die grief, zal het hof uitgaan van de door de kantonrechter vastgestelde feiten.
Aangevuld met feiten die overigens zijn komen vast te staan - als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist - stelt het hof de feiten als volgt vast.

2.1.

Woonzorg is eigenaar van het in 1959 of 1960 als bejaardenhuis gebouwde A.H. Gerhardhuis te Amsterdam (hierna: het Gerhardhuis). Amstelring en haar rechtsvoorgangers hebben het pand gebruikt als bejaardenhuis en later, tot 31

december 2012, als woon-zorgcentrum, op basis van een in 1972 ondertekende overeenkomst van Beheer en Exploitatie (hierna: Overeenkomst I). In artikel 2 van Overeenkomst I is bepaald dat de gebruiker jaarlijks een prijs zal betalen die wordt bepaald door de Minister belast met de uitvoering van de Woningwet en door de gemeente Amsterdam, vermeerderd met een percentage van de ontvangen pensiongelden.

2.2.

In Overeenkomst I is onder meer het volgende bepaald:

"Voorwerp van beheer en exploitatie

artikel 1

1. Stichting AStichting Nederlandse Centrale voor Huisvesting van Bejaarden, thans Woonzorg - hof]
stelt aan Stichting B[Stichting A.H. Gerhardhuis, thans Amstelring - hof]
ter beschikking tot beheer en exploitatie, gelijk Stichting B aanneemt, het verzorgingstehuis voor bejaarden met aanhorigheden, gelegen aan de Slotermeerlaan no. 1 en de Socratesstraat te Amsterdam.

2. Tot het voorwerp van beheer en exploitatie worden gerekend al die roerende en onroerende zaken die zijn betaald uit de opbrengst van de door Stichting A bij de gemeente Amsterdam aangegane geldlening(en) (...)"

(...)

Aanvang en beëindiging der overeenkomst

artikel 15

1. Deze overeenkomst wordt geacht in werking te zijn getreden op 1 januari 1970.

2. Deze overeenkomst houdt op te bestaan op de dag:

a. waarop Stichting B wordt ontbonden;

b. door opzegging door een der partijen wanneer in redelijkheid niet kan

worden gevergd, dat de overeenkomst ongewijzigd blijft voortbestaan. In dit geval kan de overeenkomst niet eerder eindigen dan tenminste zes maanden na de datum van opzegging.

3.
Deze overeenkomst houdt op te bestaan op de dag, waarop Stichting A geheel zal hebben voldaan aan haar laatste betalingsverplichtingen uit hoofde van de door haar ten behoeve van het voorwerp van beheer en exploitatie gesloten geldleningen, genoemd in artikel 1, lid 2.

Alsdan zal Stichting A terstond in overleg treden met Stichting B over het sluiten van een nieuwe overeenkomst tot voortzetting van beheer en exploitatie door Stichting B, dan wel over de overdracht in eigendom aan Stichting B van het voorwerp van beheer en exploitatie voorzover wettelijke bepalingen en van overheidswege gegeven bindende voorschriften zich tegen de uitvoering hiervan niet verzetten.

(...)

4. (...)"

2.3

Woonzorg is ook eigenaar van het woonzorgcentrum Eijkenhove te Hoofddorp, dat Amstelring tot 24 juni 2013 in gebruik had op basis van een op 29 oktober 1975 ondertekende Overeenkomst van Beheer en Exploitatie (hierna: Overeenkomst II). Ook in artikel 2 van Overeenkomst II is bepaald dat de gebruiker - kort gezegd -jaarlijks een prijs zal betalen die wordt bepaald door de Minister belast met de uitvoering van de Woningwet, vermeerderd met een percentage van de ontvangen pensiongelden.

2.4

Overeenkomst II bepaalt onder meer het volgende:

"Voorwerp van beheer en exploitatie

artikel 1

1. Stichting AStichting Nederlandse Centrale voor Huisvesting van Bejaarden, thans Woonzorg - hof]
stelt aan Stichting B[Stichting Algemene Bejaardentehuizen Haarlemmermeer, thans Amstelring - hof]
ter beschikking tot beheer en exploitatie, gelijk Stichting B aanneemt, het verzorgingstehuis "Eijkenhove" voor bejaarden met aanhorigheden en inventaris, gelegen aan de Van den Berghlaan te Hoofddorp (...)

2. Tot het voorwerp van beheer en exploitatie worden gerekend al die roerende en onroerende zaken die zijn betaald uit de opbrengst van de door Stichting A bij derden aangegane geldleningen, ten aanzien waarvan de gemeente Haarlemmermeer (...) waarborgen heeft gegeven met betrekking tot de richtige betaling van rente en aflossing.

(...)

Aanvang en beëindiging der overeenkomst

artikel 16

1. Deze overeenkomst wordt geacht in werking te zijn getreden op de gemiddelde bewoningsdatum van het complex, zijnde 23 februari 1970.

2. Deze overeenkomst houdt op te bestaan op de dag, waarop Stichting B wordt ontbonden;

3. (...)

4. Deze overeenkomst houdt op te bestaan op de dag, waarop Stichting A geheel zal hebben voldaan aan haar laatste betalingsverplichtingen uit hoofde van de door haar ten behoeve van het voorwerp van beheer en exploitatie gesloten geldleningen.

Alsdan zal Stichting A terstond in overleg treden met Stichting B over het al dan niet voortbestaan van een rechtsverhouding terzake van het voorwerp, de voorwaarden van deze mogelijke rechtsverhouding, danwel de voorwaarden van overdracht in eigendom aan Stichting B van het voorwerp. Dit overleg zal worden beheerst door de non-profit doelstelling van beide stichtingen.

5 Deze overeenkomst kan ophouden te bestaan door opzegging door een der partijen, wanneer een situatie is ontstaan, waarin in redelijkheid niet kan

worden gevergd, dat de overeenkomst ongewijzigd blijft voortbestaan.In zulk een geval kan de overeenkomst niet eerder eindigen dan een jaar na de datum van opzegging.

6. (...)"

2.5

De ten tijde van het aangaan van de Overeenkomsten geldende Beschikking geldelijke steun toegelaten instellingen 1968 van 28 december 1967 (hierna: de Beschikking) bepaalde in artikel 12, lid 1, sub c, dat als exploitatiekosten, bedoeld in artikel 11, lid 2 van de Beschikking, in aanmerking worden genomen de 50-jarige annuïteit berekend volgens het systeem van gelijkblijvende annuïteiten, van een lening tot het bedrag van de door de Minister goedgekeurde bouwkosten.

2.6

In 1981 heeft een ingrijpende renovatie van het Gerhardhuis plaatsgevonden, waartoe Woonzorg, althans haar rechtsvoorganger, een lening met een looptijd van 50 jaar heeft gesloten bij de gemeente Amsterdam.

2.7

In afzonderlijke rapportages 'Gebouwkwaliteit in de Verpleging en Verzorging 2005' van 21 oktober 2005, opgesteld door het College bouw ziekenhuisvoorzieningen, hebben zowel het Gerhardhuis als Eijkenhove een 'code rood' gekregen. In deze rapportages is steeds vermeld dat 'code rood' de waarde inhoudt van 'ruim onvoldoende', met als interpretatie 'dat een groep/type appartement of gebouw op meerdere punten niet voldoet aan de basiskwaliteitseisen voor bestaande bouw' (p. 4). Voorts is steeds vermeld dat de rapportage vooral is bedoeld om per instelling en per gebouw een totaalbeeld te schetsen van de functionele kwaliteit en of al dan niet aan de basiskwaliteitseisen voor bestaande bouw wordt voldaan. De gebouwscores geven geen oplossingsrichting (verbouw, renovatie, vervanging) weer, zo is te lezen in de rapporten (p. 4).

2.8

In 2007 zijn Woonzorg en Amstelring ten behoeve van Eijkenhove een 'samenwerkingsovereenkomst inzake vervangende nieuwbouw' aangegaan met, als doel te komen tot ontwikkeling en realisatie van vervangende nieuwbouw van Eijkenhove. In de preambule van de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

"In aanmerking nemende dat

(...)

- voornoemde verzorgingshuis naar het oordeel van Amstelring en Woonzorg niet meer beantwoordt aan de daaraan te stellen eisen, om welke reden partijen het initiatief hebben genomen te komen tot algehele vervanging;

(...)"

2.9

In 2008 is de helft van de bewoners van Eijkenhove verhuisd naar een nieuwe locatie in de wijk Floriande. Voor de overblijvende bewoners is in 2011 tijdelijke huisvesting gevonden in de wijk Bornholm.

2.1

De gemeente Haarlemmermeer heeft op 11 september 2008 een last onder dwangsom opgelegd aan Woonzorg omdat Eijkenhove niet voldeed aan de geldende brandveiligheidsvoorschriften. Uit een brief van de gemeente van 1 maart 2010 blijkt dat zij heeft ingestemd met een aantal uitzonderingen op de geldende eisen voor brandveiligheid, op voorwaarde dat Eijkenhove na 31 december 2012 niet meer in gebruik zou zijn.

2.11

In het Gerhardhuis stond in 2011 een kwart van de appartementen leeg. Deze leegstand nam daarna toe.

2.12

Bij brief van 24 juni 2011 aan Woonzorg heeft de rechtsvoorganger van Amstelring laten weten dat zij de huur van Eijkenhove wenste te beëindigen per 31 december 2011.

2.13

Bij brief van 13 juli 2011 heeft Woonzorg laten weten dat het niet mogelijk is de huurovereenkomst voor Eijkenhove op te zeggen, zolang geen overeenstemming is bereikt over vervangende nieuwbouw en de daaromtrent te sluiten huurovereenkomst. Dit standpunt is herhaald bij brieven van 8 juni 2012 en 27 juni 2012.

2.14

De rechtsvoorganger van Amstelring heeft bij brief van 31 januari 2012 de overeenkomst met betrekking tot het Gerhardhuis opgezegd aan Woonzorg per 31 december 2012. De opzegging is gebaseerd op ontwikkelingen binnen de ouderenzorg die maken dat het pand niet meer kan voldoen aan de bestemming, alsmede op een aantal gebreken en op de in haar visie zware veroudering van het gebouw.

2.15

Woonzorg heeft bij brief van 16 februari 2012 geantwoord dat van een situatie als bedoeld in artikel 16 lid 5 [
het hof leest: als bedoeld in artikel 15 lid 2 onder b]van Overeenkomst I geen sprake is en dat zij gezien de vele investeringen die zij in het gebouw heeft gedaan, pas bereid is over beëindiging van de overeenkomst te spreken, indien een oplossing is bereikt omtrent de schade die zij ten gevolge van de beoogde beëindiging zal lijden. Dit standpunt is herhaald bij brief van 28 maart 2012.

2.16

Hierna heeft Amstelring de panden nogmaals ter oplevering aangeboden bij brieven van 15 november 2012, 20 december 2012 en 28 december 2012. Woonzorg heeft geweigerd de opzegging te aanvaarden, zodat geen oplevering heeft plaatsgevonden.

2.17

Vervolgens is Amstelring een kort geding begonnen om medewerking van Woonzorg aan oplevering van het Gerhardhuis en Eijkenhove af te dwingen. In de aanloop naar de behandeling van dat kort geding hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, welke overeenkomst op 28 juni 2013 is ondertekend. In de vaststellingsovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

"IN AANMERKING NEMENDE DAT:

(...)

- Partijen overleg hebben gevoerd en overeenstemming hebben bereikt over beëindiging van de huurovereenkomsten van het Gerhardhuis en Eijkenhove per respectievelijk 31 december 2012 en 24 juni 2012;

- Partijen daarnaast overeenstemming hebben bereikt over de oplevering van het Gerhardhuis en Eijkenhove per 1 juli 2013;

- Partijen de bereikte overeenstemming en de voor hen relevante afspraken wensen vast te leggen in onderhavge vaststellingsovereenkomst.

KOMEN HET VOLGENDE OVEREEN:

1. De huurovereenkomst van het Gerhardhuis eindigt met ingang van 31 december 2012 met wederzijds goedvinden.

2. De huurovereenkomst van Eijkenhove eindigt met ingang van 24 juni 2012 met wederzijds goedvinden.

(...)"

2.18

Het Gerhardhuis is vanaf 1 januari 2013 niet meer gebruikt als zorgcentrum door Amstelring. Eijkenhove is vanaf juli 2012 niet meer als verzorgingshuis gebruikt.

Nadat beide panden leeg zijn komen te staan, heeft Amstelring Camelot ingeschakeld voor dag- en nachtbewaking van de panden. De vaste kosten voor de panden zijn voor Amstelring doorgelopen.

2.19

De beide panden zijn op 1 juli 2013 aan Woonzorg opgeleverd.

3.Beoordeling

3.1

In eerste aanleg heeft Amstelring in conventie gevorderd dat Woonzorg wordt veroordeeld tot schadevergoeding omdat zij weigerde de opzegging van Overeenkomst I en Overeenkomst II (hierna: de Overeenkomsten) te aanvaarden en mee te werken aan de oplevering. Voorts heeft Amstelring schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking gevorderd van Woonzorg. In reconventie heeft Woonzorg gevorderd dat Amstelring wordt veroordeeld tot schadevergoeding omdat zij niet gerechtigd was de Overeenkomsten op te zeggen, althans niet zonder Woonzorg daarvoor financieel te compenseren.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat Amstelring gerechtigd was de Overeenkomsten op te zeggen. Woonzorg is veroordeeld tot schadevergoeding wegens het niet meewerken aan de oplevering tot een bedrag van € 272.511,18 in hoofdsom. De reconventionele vorderingen van Woonzorg zijn afgewezen. Ook de vordering van Amstelring uit ongerechtvaardigde verrijking is afgewezen.
Het hoger beroep van Woonzorg ziet op de afwijzing van haar vorderingen in reconventie en de toewijzing van de schadevordering van Amstelring in conventie.

3.2

Grief Ivan Woonzorg is gericht tegen de vaststelling onder 1.5 van het bestreden vonnis, waarin de kantonrechter heeft overwogen dat uit de rapportages van het College bouw ziekenhuisvoorzieningen blijkt dat het Gerhardhuis en Eijkenhove op een aantal punten niet voldoen aan de basiskwaliteiten voor bestaande bouw voor de betreffende doelgroep.
Aan deze grief is in zoverre tegemoet gekomen, dat in dit arrest onder 2.7 een meer uitgebreide weergave van de rapportages op dit punt is opgenomen. Inhoudelijk leidt dit echter niet tot een gewijzigde vaststelling van de feiten, zodat de grief in dat opzicht faalt. Op de vraag welke betekenis moet worden toegekend aan de in de rapportages van het College bouw ziekenhuisvoorzieningen toegekende 'code rood', zal hierna nog nader worden ingegaan bij r.o. 3.10.

De grief leidt niet tot vernietiging van het bestreden vonnis.

3.3

Grief IIhoudt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat sprake is van een tweetal huurovereenkomsten van (overige) bedrijfsruimte. Daarmee heeft de kantonrechter miskent, zo stelt Woonzorg, dat in de Overeenkomsten ook aspecten van financiering en volkshuisvesting een rol spelen. Woonzorg benadrukt juist die aspecten van de Overeenkomsten, omdat zij van mening is - en dat is het centrale punt in de onderhavige procedure - dat Amstelring niet het recht had de Overeenkomsten op te zeggen, althans niet zonder haar te compenseren voor de nadelige financiële gevolgen daarvan. Woonzorg stelt dit aan de orde bij
grief III. Door te oordelen dat Amstelring dat recht wel had, zijn juist die aspecten van financiering en volkshuisvestiging onvoldoende op hun waarde geschat bij de uitleg die de kantonrechter aan de opzeggingsclausule in de Overeenkomsten heeft gegeven, zo begrijpt het hof het standpunt van Woonzorg. Voorts stelt Woonzorg in de toelichting bij grief III dat de panden functioneel zijn verouderd, maar nog steeds conform de overeengekomen bestemming (verzorgingshuis) gebruikt kunnen worden; dat de kantonrechter op onjuiste wijze in haar oordeel heeft betrokken de zinsnede dat 'in redelijkheid niet kan worden gevergd' dat de overeenkomst 'ongewijzigd' blijft voortbestaan, alsmede dat Amstelring onvoldoende heeft onderbouwd dat de panden niet rendabel geëxploiteerd kunnen worden en, mocht dit al het geval zijn, dit geen grond is voor beëindiging van de Overeenkomsten.

3.4

Het hof zal de grieven II en III gezamenlijk behandelen.

3.5

Wat betreft de kwalificatie van de Overeenkomsten overweegt het hof dat deze zowel elementen van huur als elementen van beheer, exploitatie en financiering van het gehuurde in zich dragen. Van zuivere huurovereenkomsten is derhalve geen sprake. Voor zover Amstelring aanvoert dat partijen in het kader van hun vaststellingsovereenkomst overeengekomen zijn dat sprake is van (zuivere) huurovereenkomsten, volgt het hof dat standpunt niet. Weliswaar spreekt de vaststellingsovereenkomst over 'de huurovereenkomsten', maar in onvoldoende mate is gebleken dat partijen bedoeld hebben op dit punt, dus met betrekking tot de vraag hoe de Overeenkomsten juridisch precies moeten worden gekwalificeerd, tot een beëindiging van hun geschil te komen. Derhalve kan niet worden aangenomen dat de vaststellingsovereenkomst (ook) op dit punt bindend is voor partijen.

3.6

Zoals gezegd bevatten de Overeenkomsten niet alleen elementen van huur, maar ook elementen die betrekking hebben op beheer, exploitatie en financiering van het gehuurde. Dit gegeven is echter op zichzelf niet beslissend voor het antwoord op de vraag of het Amstelring vrij stond om zonder financiële compensatie aan Woonzorg, de Overeenkomsten op te zeggen. Om die vraag te beantwoorden, zal gekeken moeten worden naar de inhoud van de Overeenkomsten en de uitleg die daaraan in de gegeven omstandigheden moet worden toegekend. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de daarin opgenomen bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het zogenoemde Haviltex-criterium).

3.7

Door Woonzorg is ten pleidooie in hoger beroep betoogd dat uitleg van de Overeenkomsten niet aan de hand van het Haviltex-criterium moet gebeuren, maar op basis van de onderliggende regelgeving, zoals deze destijds, ten tijde van het aangaan van de Overeenkomsten, luidde. Desgevraagd heeft de raadsman van Woonzorg echter erkend dat hij daarmee in feite ook een vorm van uitleg van de Overeenkomsten bepleit, die aanknoopt bij de bedoeling van partijen, in het licht van de destijds geldende regelgeving. Het hof is van oordeel dat dit de juiste wijze van uitleg is en zal deze dan ook hanteren: wat is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de daarin opgenomen bepalingen mochten toekennen en wat mochten zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar verwachten.

3.8

In dit verband stelt het hof vast dat de Overeenkomsten expliciet de mogelijkheid bieden dat deze worden opgezegd, zoals blijkt uit artikel 15 lid 2, sub b van Overeenkomst I en artikel 16 lid 5 van Overeenkomst II. Deze bepalingen voorzien immers in de mogelijkheid dat de overeenkomst wordt opgezegd vóórdat de situatie als bedoeld in artikel 15 lid 3 van Overeenkomst I respectievelijk artikel 16 lid 4 van Overeenkomst II is ingetreden, dat wil zeggen de situatie dat Woonzorg geheel heeft voldaan aan haar laatste betalingsverplichtingen uit hoofde van de door haar ten behoeve van de bouw en inrichting van het gehuurde aangegane geldleningen.

Dit betekent dat ook al zou er vanuit moeten worden gegaan dat de looptijd van de Overeenkomsten in beginsel 50 jaar is, zoals Woonzorg verdedigt, omdat de onder 2.5 bedoelde beschikking destijds uitging van een voorgeschreven exploitatieduur van 50 jaar en op basis daarvan ook de huurprijs moest worden berekend, de Overeenkomsten voorzien in de mogelijkheid van opzegging vóór het aflopen van die periode van 50 jaar.
Overigens is het hof van oordeel dat uit de Overeenkomsten niet zonder meer is af te leiden dat sprake is van een looptijd van 50 jaar. Veeleer lijkt bedoeld te zijn dat de Overeenkomsten
in ieder gevaleindigen indien de situatie als bedoeld in artikel 15 lid 3 van Overeenkomst I respectievelijk artikel 16 lid 4 van Overeenkomst II zich voordoet. Evenmin is uit Overeenkomst I af te leiden dat in 1981, toen Woonzorg een nieuwe lening heeft afgesloten voor de renovatie van het Gerhardhuis, een nieuwe periode van 50 jaar is gaan lopen, zoals Woonzorg stelt.

Door Woonzorg zijn in het kader van de uitleg van de Overeenkomsten geen andere concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die zouden kunnen leiden tot de opvatting dat in situaties als de onderhavige geen gebruik
kanworden gemaakt van de opzeggingsbevoegdheid van artikel 15 lid 3 respectievelijk artikel 16 lid 4, noch dat deze opzeggingsbevoegdheid bedoeld is voor specifieke, hier niet aan de orde zijnde gevallen.

3.9

Voorts is vast te stellen dat de Overeenkomsten naar de letter niet voorschrijven dat in het geval van een opzegging op de voet van artikel 15 lid 2, sub b respectievelijk artikel 16 lid 5, de opzeggende partij de andere partij financieel moet compenseren, alvorens de opzegging effect heeft.

Vereist is (slechts) dat het ongewijzigd voortbestaan van de overeenkomst in redelijkheid niet kan worden gevergd van de opzeggende partij. Derhalve moet beoordeeld worden of in het onderhavige geval sprake is van een dergelijke situatie.

3.1

Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van de situatie dat het ongewijzigd voortbestaan van de Overeenkomsten in redelijkheid niet gevergd kon worden van Amstelring, neemt het hof het volgende in aanmerking.

3.10.1

Reeds uit de rapportages Gebouwkwaliteit in de Verpleging en Verzorging van 21 oktober 2005 (zie r.o. 2.7) volgt dat zowel het Gerhardhuis als Eijkenhove op meerdere punten niet voldeden aan de basiskwaliteiten voor bestaande bouw voor de betreffende doelgroep.
Weliswaar stelt Woonzorg zich op het standpunt dat de betekenis van 'code rood' gerelativeerd moet worden. De bedoeling van het onderzoek van het College bouw ziekenhuisvoorzieningen was om onder het destijds geldende bouwregime op macroniveau een inschatting te maken van de kosten die gemaakt moeten worden op Rijksniveau indien de bestaande bouw, op basis van de huidige bouwnormen, gerenoveerd of herontwikkeld moeten worden, zo stelt Woonzorg. Code Rood betekent echter niet dat volgens die huidige normen herontwikkeld zou
moetenworden. Het toen geldende bouwregime geldt echter niet meer; zorginstellingen moeten thans zelf investeringsbeslissingen nemen en dragen daarvoor ook het financiële risico, aldus Woonzorg. Ook zou een negatieve score op één punt, zoals de kleine oppervlakte van kamers, automatisch over de hele linie tot een negatieve beoordeling leiden.

Het door Woonzorg gestelde moge op zichzelf juist zijn, maar doet niet af aan de feitelijke constatering dat uit de rapportages volgt dat de panden in 2005 niet meer voldeden aan de daaraan te stellen kwaliteitseisen. Voor Eijkenhove blijkt dit ook uit het feit dat de gemeente Haarlemmermeer een dwangsom heeft opgelegd vanwege gebreken in de brandveiligheidssituatie en later heeft ingestemd met een uitzondering daarop, op voorwaarde dat het pand op 31 december 2012 zou worden gesloten.

3.10.2

Tussen partijen is sinds 2005 geruime tijd overleg gevoerd over de toekomst van het Gerhardhuis. Over Eijkenhove hebben partijen sinds 2007 dergelijk overleg gevoerd. De reden voor dit overleg was dat Woonzorg en Amstelring het inzicht deelden dat de toen bestaande vorm van exploitatie, in de toenmalige bouwkundige staat van zowel het Gerhardhuis als Eijkenhove, in die vorm geen toekomst had. Dat Woonzorg zelf zich ook op dat standpunt stelde, blijkt onder meer uit de verschillende nota's (bij de opstelling waarvan Woonzorg, althans haar rechtsvoorgangster, betrokken was), waarin gezocht is naar alternatieve perspectieven voor het Gerhardhuis, met name 'extramuralisering' van de zorgfuncties. Te noemen zijn de notitie 'Van A.H. Gerhardhuis naar locaties Verzorgd Wonen; een kans voor bewoners, stadsdeel en sociale peiler Geuzenveld Slotermeer' van 9 augustus 2006, alsmede de intentieovereenkomst 'MFA De Nieuwe Seneca' van 24 augustus 2006. In beide nota's werd uitgegaan van beëindiging van de zorgfuncties in het Gerhardhuis. Ook in de brief van stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer aan de Osiragroep (Amstelring) van 21 februari 2007 wordt melding gemaakt van het beëindigen van de exploitatie van het Gerhardhuis in 2012

3.10.3

Het hiervoor bedoelde overleg heeft uiteindelijk niet tot concrete plannen geleid, uitsluitend, zo is door beide partijen ter zitting erkend, omdat die plannen financieel niet haalbaar waren en geen (toekomstige) rendabele exploitatie mogelijk bleek. Aanpassing van Eijkenhove aan de eisen van de tijd zou dermate hoge kosten met zich brengen, dat Amstelring jaarlijks grote bedragen op de huurinkomsten van toekomstige bewoners zou moeten toeleggen, om de huursom aan Woonzorg te kunnen betalen. Ook voor het Gerhardhuis was geen (toekomstige) rendabele exploitatie mogelijk.

3.10.4

Ten tijde van de opzegging, 24 juni 2011 voor Eijkenhove en 31 januari 2012 voor het Gerhardhuis, was in Eijkenhove
de factosprake van leegstand. In het Gerhardhuis stond meer dan een kwart van de appartementen leeg. De reden hiervoor was niet alleen dat de panden niet meer voldeden aan de eisen van de tijd. Daarbij kwam dat sprake was van gewijzigde maatschappelijke omstandigheden, omdat sinds enige jaren gestimuleerd wordt dat ouderen zo lang mogelijk thuis wonen en alleen opname in een verzorgingshuis wordt vergoed wanneer zware zorg nodig is. Zo is sinds 1 januari 2013 de opname van ouderen met een licht zorgzwaartepakket (1 en 2) in verzorgingshuizen niet meer toegestaan. Vanaf 1 januari 2013 is de opname van ouderen met een zorgzwaartepakket 3 ook niet meer toegestaan. Voor het verlenen van zware zorg waren zowel Eijkenhove als het Gerhardhuis echter niet geschikt.

3.10.5

Dat de exploitatie van Eijkenhove geen reële toekomst had, is ook gebleken uit het feit dat het pand inmiddels is afgebroken en door nieuwbouw vervangen zal worden. Woonzorg heeft kennelijk zelf ook geen rendabele andere exploitatie van het pand kunnen vinden.

3.10.6

Woonzorg heeft niet voldoende gemotiveerd gesteld dat Amstelring onjuiste of onredelijke keuzes heeft gemaakt bij haar beslissing om - met Woonzorg - af te zien van het verwezenlijken van plannen om Eijkenhove en het Gerhardhuis geschikt te maken voor zware zorg. Weliswaar stelt Woonzorg dat 'slechts' sprake is van beleidsmatige keuzes van Amstelring, maar niet concreet is gesteld dat die keuzes onredelijk, onbegrijpelijk of onjuist zouden zijn geweest. Daarbij is mede te betrekken de zich al ruim vóór de opzegging voordoende maatschappelijke ontwikkeling (zoals gesteld door Amstelring en niet gemotiveerd weersproken door Woonzorg en bovendien ook blijkend uit de door Amstelring overgelegde beleidsnotities ) dat ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen, waardoor de gemiddelde leeftijd van de bewoners van verzorgingshuizen hoger wordt en sprake is van een grotere zorgbehoefte van die bewoners. Amstelring heeft ter onderbouwing van haar keuze om de Overeenkomsten te beëindigen ook nog verwezen naar het 'strategisch vastgoedplan 2012-2022', waarin alle locaties van Amstelring zijn doorgerekend. Ook hieruit komt naar voren dat de exploitatie van het Gerhardhuis en Eijkenhove geen reële toekomst had.

3.10.7

Vanaf 2012 is in de zorg de zogenoemde normatieve huisvestingscomponent (nhc) ingevoerd, die inhoudt dat de voorheen gehanteerde bekostiging op basis van kapitaallasten wordt afgebouwd en stapsgewijs wordt vervangen door een vergoeding op basis van 'productie', dat wil zeggen geleverde zorg. Deze andere wijze van financiering brengt mee dat, na een overgangsperiode, het overheidsbeleid het risico van leegstand voor rekening en risico van de zorgaanbieder - dat wil zeggen Amstelring - brengt. Anders dan Woonzorg betoogt, brengt dit niet mee dat Amstelring haar verliesgevende exploitatie dient te accepteren en in de overgangsperiode waarin zij nog deels 'voor leegstand betaald krijgt', die gelden dient te innen en door te betalen aan Woonzorg. Veeleer volgt daaruit dat Amstelring een gerechtvaardigd belang heeft om (toekomstige) verliesgevende exploitatie van zorgcentra, zoals aan de orde bij zowel Eijkenhove als het Gerhardhuis, te beëindigen. In de overeenkomsten schuilt daarvoor geen beletsel. Dit geldt temeer nu bij het aangaan van de Overeenkomsten het risico voor de financiering van de panden bij Woonzorg kwam te liggen. Zij was het immers die, als eigenaar, de financieringslasten zou gaan dragen. De positie van Amstelring was (slechts) die van zorgaanbieder en gebruiker/huurder van de panden, zonder dat zij de aan het nemen van investeringsbeslissingen verbonden financiële risico's droeg.

Voor zover
grief Vvan een andere gedachte uitgaat, faalt die grief.

3.11

Gelet op alle hiervoor, onder 3.10.1 tot en met 3.10.7 genoemde feiten en omstandigheden is het hof van oordeel dat zich de situatie voordeed dat Amstelring zich kon beroepen op artikel 15 lid 2, sub b respectievelijk artikel 16 lid 5 van de Overeenkomsten, namelijk dat van haar in redelijkheid niet kon worden gevergd dat de Overeenkomsten ongewijzigd bleven voortbestaan. Uit alle genoemde feiten en omstandigheden komt genoegzaam naar voren dat (a) de panden niet voldeden aan de hedendaagse kwaliteitseisen voor een zorginstelling, en onder meer om die reden te kampen hadden met substantiële leegstand; (b) ondanks alle pogingen van Amstelring om - tezamen met Woonzorg - daarvoor tot een oplossing te komen, die oplossing er niet bleek te zijn, althans financieel niet haalbaar was, zodat (c) een verantwoorde en rendabele exploitatie van het Gerhardhuis en Eijkenhove niet langer mogelijk was. Dit is voldoende om te concluderen dat van Amstelring in redelijkheid niet kon worden gevergd dat de Overeenkomsten ongewijzigd bleven voortbestaan.

3.12

De vraag is dan of Woonzorg gevolgd moet worden in haar standpunt dat zo Amstelring al gebruik zou hebben mogen maken van de mogelijkheid tot opzegging van de Overeenkomsten, dit alleen mocht indien zij Woonzorg schadeloos stelt voor de schade die Woonzorg stelt te hebben geleden doordat de Overeenkomsten niet de - volgens haar - volledige looptijd van 50 jaar hebben uitgediend.

Het hof onderschrijft dat standpunt niet. Niet alleen bevatten artikel 15 lid 2, sub b respectievelijk artikel 16 lid 5 van de Overeenkomsten naar de letter geen grond voor schadeplichtigheid van de partij die gebruik maakt van de opzeggingsbevoegdheid, zoals hiervoor bij r.o. 3.9 ook reeds is overwogen. Indien, zoals Woonzorg verdedigt, alle partijen bij het aangaan van de overeenkomst uitgingen van een verplichte looptijd van 50 jaar, had dat bepaald voor de hand gelegen. Daarbij komt dat ook overigens door Woonzorg onvoldoende concrete feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst de bedoeling hadden dat bij beëindigen binnen een looptijd van 50 jaar, sprake zou moeten zijn van schadeplichtigheid. De enkele omstandigheid dat de huurprijsberekening in eerste instantie (later heeft herfinanciering plaatsgevonden) gebaseerd is op de door (de rechtsvoorganger) van Woonzorg afgesloten annuïteitenlening met een looptijd van 50 jaar, acht het hof daarvoor onvoldoende.

3.12.1

Woonzorg betoogt in dit verband primair dat zij aanspraak heeft op een vergoeding van Amstelring van een bedrag ter hoogte van de zogenoemde bedrijfswaarde van de panden, zodat zij, zoals zij dat benoemt, op een '0-exploitatie' kan uitkomen. Het hof kan dit betoog niet volgen. De berekening van Woonzorg gaat uit van doorbetaling van de huidige huur door Amstelring tot 2020 (Eijkenhove) respectievelijk 2013 (het Gerhardhuis), maar het laat zich - zonder toelichting, die ontbreekt - niet inzien in hoeverre de bedrijfswaarde en of de berekening daarvan, verband houden met de voor de bouw, inrichting en/of renovatie aangegane leningen.
Woonzorg heeft ook geen enkel inzicht in het verloop van de in 1970 en 1983 gesloten annuïteitenleningen. Derhalve is niet te beoordelen of Amstelring al dan niet op een '0-exploitatie' is uitgekomen of zal uitkomen. Los daarvan bieden de Overeenkomsten - zowel naar de letter als naar uitleg - onvoldoende aanknopingspunten voor de gedachte dat Woonzorg jegens Amstelring recht heeft op een '0-exploitatie' uit te komen.

3.12.2

Subsidiair betoogt Woonzorg dat zij aanspraak heeft op vergoeding van Amstelring van een bedrag ter hoogte van de boekwaarde van de panden. Ook dit kan het hof niet onderschrijven. Door Woonzorg is in het geheel niet toegelicht en onderbouwd dat het bedrag waarvoor de panden in de boeken staan, de boekwaarde, enige relatie heeft met de stichtings- en inrichtingskosten van de panden, waarvoor zij ooit de annuïteitenleningen heeft afgesloten. Ook overigens heeft Woonzorg in het geheel niet toegelicht en onderbouwd dat zij voor een bedrag ter hoogte van de boekwaarde schade zou hebben geleden door de opzegging van de Overeenkomsten.

3.12.3

Meer subsidiair heeft Woonzorg verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. Ook die vordering kan het hof niet toewijzen. Nog los van het feit, zoals hiervoor uitvoerig is besproken, dat niet gebleken is van enige grond voor schadeplichtigheid van Amstelring jegens Woonzorg, geldt dat de mogelijkheid van schade niet aannemelijk is geworden. Niet is onderbouwd dat Woonzorg onvoldoende inkomsten uit de exploitatie van het de gehuurde panden heeft gegenereerd om de financieringslasten te kunnen dragen, noch is onderbouwd dat de voortgezette exploitatie van het gehuurde voor jongerenhuisvesting (het Gerhardhuis) dan wel sloop en nieuwbouw ten behoeve van een derde (Eijkenhove) voor Woonzorg per saldo onvoldoende oplevert. Evenmin is onderbouwd dat die laatste omstandigheden - exploitatie van het gehuurde voor jongerenhuisvesting respectievelijk sloop en nieuwbouw ten behoeve van een derde - buiten beschouwing zouden moeten blijven.

3.13

Met het bovenstaande falen de grieven II en III in al hun onderdelen.

3.14

Voorts is aan de orde
grief IV. Deze is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het betoog van Woonzorg dat Amstelring bij het gebruik maken van haar opzeggingsbevoegdheid ten onrechte geen rekening heeft gehouden met Woonzorgs gerechtvaardigde belangen, niet opgaat, omdat een redelijke uitleg van artikel 6:248 BW die eis niet stelt. De overeenkomsten hebben immers een opzegbevoegdheid en van bijzondere investeringen die Woonzorg zou hebben gedaan en die zij niet heeft kunnen terugverdienen is niet gebleken, aldus de kantonrechter.
In de toelichting op de grief stelt Woonzorg dat wel een belangenafweging moet worden gemaakt. Woonzorg stelt dat zelfs als Amstelring een beroep kan doen op de opzeggingsmogelijheid van de Overeenkomsten, alsnog gekeken dient te worden naar de redelijkheid als bedoeld in artikel 6:248 BW. Volgens Woonzorg is sprake van een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbare situatie wanneer zij niet wordt vergoed voor de nadelen van de opzegging, omdat, zo begrijpt het hof, zij niet in de gelegenheid is geweest om op een '0-situatie' uit te komen omdat de exploitatieduur niet 50 jaar is geweest.

3.15

Voor zover Woonzorg wenst te betogen dat op grond van artikel 6:248 lid 1 BW ook de eisen van redelijkheid en billijkheid in acht moet worden genomen, onderschrijft het hof dat betoog. Het inachtnemen van de eisen van redelijkheid en billijkheid ligt ook al besloten in de door het hof hiervoor beantwoorde vraag, namelijk of sprake is van de situatie dat het ongewijzigd voortbestaan van de Overeenkomsten in redelijkheid niet gevergd kon worden van Amstelring (zie r.o. 3.10 en 3.11). Toepassing van de eisen van redelijkheid en billijkheid voegt geen gezichtspunten toe die hiervoor niet zijn meegewogen.

3.16

Voor zover Woonzorg zou willen betogen dat het hiervoor bij r.o. 3.12 gegeven oordeel, dat de Overeenkomsten geen grond bieden voor het standpunt dat Amstelring tot een schadeloosstelling gehouden is, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW), gaat ook dat standpunt niet op. Door Woonzorg zijn geen voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd - met name ook niet met betrekking tot haar veronderstelde schade - die tot die conclusie nopen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen is de mogelijkheid van schade niet aannemelijk geworden.
Ook grief IV faalt.

3.17

Bij
grief VImaakt Woonzorg bezwaar tegen de overweging van de kantonrechter dat Woonzorg tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen door de oplevering van de panden niet te aanvaarden en dat Amstelring, door deze toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Woonzorg, schade heeft geleden die Woonzorg dient te vergoeden. In de toelichting op de grief stelt Woonzorg dat het feit dat oplevering van de panden niet eerder is geaccepteerd, aan Amstelring zelf heeft gelegen. Amstelring stelde namelijk als voorwaarde dat Woonzorg onvoorwaardelijk afstand zou doen van haar aanspraken uit hoofde van de Overeenkomsten. Pas toen Amstelring afzag van die voorwaarde en tot ondertekening van de vaststellingsovereenkomst overging, kon Woonzorg de oplevering accepteren.

Subsidiair betwist Woonzorg de door Amstelring gevorderde schadeposten.

3.18

Het betoog van Woonzorg gaat niet op. Uit de in het geding gebrachte correspondentie blijkt duidelijk dat Amstelring vele malen de panden heeft aangeboden ter oplevering, maar dat Woonzorg de oplevering niet wenste te aanvaarden. Zij wenste eerst overeenstemming te hebben over door haar gestelde schade. Het hof verwijst naar de brieven van Woonzorg van 13 juli 2011,16 februari 2012, 28 maart 2012, 8 juni 2012, 27 juni 2012. Uit de correspondentie blijkt niet Amstelring eiste dat Woonzorg onvoorwaardelijk afstand zou doen van haar aanspraken uit hoofde van de Overeenkomsten.
In zoverre faalt de grief.

3.19

De betwisting door Woonzorg van de door Amstelring gevorderde schadeposten is zodanig algemeen, dat deze niet als een voldoende betwisting van de met stukken onderbouwde schadevordering van Amstelring is aan te merken. De stelling van Woonzorg dat Amstelring kosten van energie had kunnen besparen door de panden slechts gedeeltelijk te laten verwarmen, is onvoldoende toegelicht nu Amstelring daartegenover heeft aangevoerd dat het vanwege het verouderde verwarmingssysteem van de panden niet mogelijk was deze gedeeltelijk te verwarmen.
Ook in dit opzicht faalt grief VI.

3.2

Grief VII, die inhoudt dat de kantonrechter ten onrechte alle vorderingen van Woonzorg in reconventie heeft afgewezen, heeft tegen de achtergrond van het voorgaande geen zelfstandige betekenis en kan onbesproken blijven.

3.21

Het in algemene bewoordingen vervatte bewijsaanbod van Woonzorg zal worden gepasseerd, nu geen bewijs is aangeboden van specifieke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden dan hiervoor is gegeven.

Slotsom

3.22

De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal Woonzorg worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt Woonzorg in de kosten van het hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Amstelring op € 5.114,-- verschotten en € 9.789,-- voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, C. Uriot en W.F. Boele en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 november 2015.

Huur bedrijfsruimte en tussentijdse opzegging door zorginstelling

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing