ECLI:NL:GHAMS:2015:4670 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over ontruiming en onderverhuur woonruimte z...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.169.568/01 SKG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3874978 KK EXPL 15-245

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 november 2015

bij vervroeging

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. R.M. Berendsen te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING STADGENOOT,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: J.A. Tuinman te Amsterdam.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna weer [appellant] en Stadgenoot genoemd.

Het hof heeft in deze zaak op 18 augustus 2015 een arrest in het in deze zaak opgeworpen incident uitgesproken. Voor het verloop van de procedure tot dan toe wordt naar dat arrest verwezen.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Stadgenoot alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Stadgenoot heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, waaronder de nakosten.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 22 oktober 2015 doen bepleiten, [appellant] door mr. Berendsen voornoemd en Stadgenoot door mr. S.C. Lin, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Stadgenoot heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.

2.Beoordeling

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.16 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.2

Samengevat, en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.

a. [appellant] huurt een tweekamerwoning van Stadgenoot aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 445,79 bruto per maand.

b. Op de huurovereenkomst zijn de door Stadgenoot gehanteerde algemene huurvoorwaarden, verder de AV, van toepassing.

c. Artikel 8.3 van de AV luidt:

“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)”

d. Artikel 8.10 van de AV luidt:

“Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, aan een of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van het gehuurde aan een of meer derden af te staan, tenzij huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft verkregen van verhuurder.(…)”

e. Artikel 8.11 van de AV luidt:

“Indien huurder in strijd met het verbod van het vorige lid handelt en aan de derde(n) een hogere (huur)prijs in rekening brengt dan hij zelf aan verhuurder verschuldigd is, of volgens de door de verhuurder gestelde voorwaarden in rekening mag brengen, is huurder (…), gehouden het verschil aan verhuurder af te dragen.”

f. Tijdens het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan het onderhavige complex treffen de medewerkers van Stadgenoot op 25 augustus 2014 een uit Letland afkomstige man en hoogzwangere vrouw aan in het gehuurde.

g. [appellant] is op 17 oktober 2014 in de basisadministratie van de Gemeente Amsterdam uitgeschreven op het adres van het gehuurde.

h. Bij brief van 9 december 2014 sommeert Stadgenoot [appellant] , naar aanleiding van de uitschrijving, de huurovereenkomst op te zeggen en het gehuurde ontruimd op te leveren.

i. Op 18 december 2014 deelt [appellant] in een telefoongesprek met een medewerker van Stadgenoot mee dat hij het gehuurde nog steeds bewoont.

j. Stadgenoot brengt op 22 december 2014 een bezoek aan het gehuurde waarbij zij wederom de Letse man en hoogzwangere vrouw aantreft. [appellant] is niet aanwezig.

k. Tijdens een derde bezoek aan het gehuurde, op 5 januari 2015, worden vier personen aangetroffen, allen van Letse nationaliteit, die mondeling en schriftelijk onder meer verklaren dat zij het appartement via een site op internet hebben gehuurd van [appellant] voor een bedrag van € 1.000,- per maand.

l. Stadgenoot nodigt [appellant] uit voor een gesprek bij haar op kantoor op 6 januari 2015. [appellant] verschijnt niet.

m. Bij brief van 12 januari 2015 sommeert Stadgenoot [appellant] nogmaals om de huurovereenkomst op te zeggen.

n. [appellant] schrijft zich op 29 januari 2015 weer in in de basisadministratie van de Gemeente Amsterdam, op het adres van het gehuurde.

o. Op 9 februari 2015 ontvangt Stadgenoot een e-mail van Bureau Zoeklicht met als bijlage een op 28 januari 2015 opgesteld proces-verbaal van de Politie Eenheid Amsterdam, waarin is vastgelegd dat de verbalisant het gehuurde meermalen heeft bezocht, maar [appellant] daar nimmer heeft aangetroffen. De Letse personen zijn telkens wèl in het gehuurde aangetroffen.

p. De Letse personen hebben het gehuurde verlaten. [appellant] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

2.3

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Stadgenoot toegewezen, dat wil zeggen [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen, een bedrag te betalen van € 2.771,05 aan boete en van € 445,79 voor iedere maand gedurende welke [appellant] het gehuurde na 31 maart 2015 in gebruik houdt, met veroordeling in de proceskosten en buitengerechtelijke incassokosten. Tegen deze beslissing komt [appellant] met zijn grieven op.

2.4

Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen.

2.5

Grief 1houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat voldoende aannemelijk is dat [appellant] zijn hoofdverblijf niet meer in de woning heeft. Uit de door Stadgenoot zowel in eerste aanleg als in hoger beroep overgelegde stukken blijkt dat haar medewerkers op 25 augustus 2014, 22 december 2014 en 5 januari 2015 personen (waaronder een hoogzwangere vrouw) in het gehuurde hebben aangetroffen met de Letse nationaliteit. [appellant] wordt niet aangetroffen. Uit de schriftelijke verklaring van 5 januari 2015, ondertekend door [A] , [B] , [C] en [D] , blijkt dat de ondertekenaars in het gehuurde wonen. Zij verklaren € 1.000,- per maand te betalen aan [appellant] en met hem in contact te zijn gekomen via de website [website] Dit wordt bevestigd door het proces-verbaal van de Politie Eenheid Amsterdam, waaruit blijkt dat de politie op 24 augustus 2014 en meermalen voorafgaand aan deze datum aan de deur is geweest zonder [appellant] aan te treffen. Wel zijn steeds personen met de Letse nationaliteit aangetroffen. Op 19 januari 2015, zo blijkt uit het proces-verbaal, worden wederom twee personen met de Letse nationaliteit aangetroffen ( [A] en de hoogzwangere [E] ) die hebben verklaard de woning te delen met twee andere personen ( [C] en [D] ). Het hof is van oordeel dat uit het voorgaande voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] het gehuurde (in ieder geval) in de periode van augustus 2014 tot in januari 2015 zonder toestemming van Stadgenoot aan derden in gebruik heeft gegeven en dat hij zelf geen hoofdverblijf had in het gehuurde, nu hij nimmer is aangetroffen en het bovendien - zoals ook de kantonrechter overwoog - onaannemelijk is dat hij maandenlang drie tot vier volwassenen bij zich heeft laten wonen. Dit is des te meer onaannemelijk nu [appellant] - desgevraagd ter zitting - niet de namen kon noemen van deze mensen die hij in de stukken als inwonende vrienden typeert.

In het midden kan blijven of [appellant] zichzelf uit de basisadministratie van de Gemeente Amsterdam heeft laten uitschrijven dan wel dat dit ambtshalve door de Gemeente Amsterdam is gebeurd.

2.6

Bij deze stand van zaken heeft [appellant] geen belang bij een bespreking van
grief 2, die inhoudt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] de woning heeft onderverhuurd.

2.7

Ten aanzien van de door de kantonrechter toegewezen boete van € 2.771,05, waartegen
grief 3zich richt, overweegt het hof als volgt. Alhoewel voldoende aannemelijk is dat [appellant] het gehuurde aan derden ter beschikking heeft gesteld is naar oordeel van het hof, gezien de enkele verklaring van de Letse personen van 5 januari 2015 en de betwisting daarvan door [appellant] , voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat het gehuurde is onderverhuurd voor een bedrag van € 1.000,- per maand. Reeds hierom komt de onderhavige vordering van Stadgenoot niet voor toewijzing in aanmerking. Het bestreden vonnis zal daarom in zoverre worden vernietigd.

2.8

Met
grief 4betoogt [appellant] dat inmiddels alle huurpenningen (vóór de dagvaarding in eerste aanleg) zijn voldaan. Dat moge zo zijn, maar ter zitting is het hof gebleken dat [appellant] sinds juni 2015 de huur onbetaald heeft gelaten. Reeds hierom faalt deze grief.

2.9

Ten slotte heeft [appellant] ter zitting nog aangevoerd dat een ontruiming van de woning zal leiden tot verdere schade aan zijn gezondheid, omdat hij alsdan geen eigen plek meer heeft om te wonen. Het hof is van oordeel dat, gezien de ernst van de tekortkoming, dit woonbelang van [appellant] - dat door hem niet nader is onderbouwd - niet opweegt tegen de belangen van Stadgenoot als woningcorporatie met de bijzondere taak bij te dragen aan een rechtvaardige en doelmatige verdeling van de Amsterdamse woningvoorraad.

2.1

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven falen met uitzondering van grief 3 (ten aanzien van de boete). Het vonnis zal in zoverre worden vernietigd en voor het overige worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.

3.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover [appellant] is veroordeeld om aan Stadgenoot te betalen een bedrag van € 2.771,05 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 23 februari 2015 tot aan de dag der algehele voldoening;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 1.341,00 aan salaris in het incident en € 711,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris in de hoofdzaak en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan.

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, R.J.M. Smit en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 november 2015.