ECLI:NL:GHAMS:2015:4514

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.161.617/01

zaaknummer rechtbank : 2690676 \ CV EXPL 14-1308

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 november 2015 (bij vervroeging)

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STADSDEEL B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. A.D. van Koningsveld te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I. Heijselaar te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Stadsdeel B.V. en [geïntimeerde] genoemd.

Stadsdeel B.V. is bij dagvaarding van 31 oktober 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 15 augustus 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadsdeel B.V. als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Ingevolge een arrest van dit hof van 6 januari 2015 heeft op 6 maart 2015 een comparitie na aanbrengen plaatsgevonden, ten behoeve waarvan Stadsdeel B.V. per brieven van 19 februari 2015 twee nadere producties (genummerd 6 en 7) heeft ingezonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Stadsdeel B.V. heeft geconcludeerd, samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vordering zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen zij op grond van het vonnis heeft betaald, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, gaat het in deze zaak om het volgende.

3.1.1

Stadsdeel B.V. is op 1 november 2012 opgericht. In het handelsregister heeft zij doen opnemen - samengevat - dat zij een onderneming drijft gericht op de handel in en beheer van onroerend goed.

3.1.2

De rechtsvoorganger van Stadsdeel B.V. heeft met de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] op 11 februari 1993 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de begane grond en gedeelte van het souterrain, deel uitmakend van een pand gelegen aan de [adres] . In de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd tot gebruik als “café-restaurant-brasserie”. [geïntimeerde] exploiteert - thans - in het gehuurde zijn eenmanszaak café “ [X] ”. [geïntimeerde] is eigenaar van de appartementen boven het gehuurde en heeft mitsdien 60 procent van de stemmen binnen de vereniging van eigenaars.

3.1.3

Stadsdeel B.V. heeft meerdere panden in eigendom, gelegen aan of rondom de [straatnaam] .

3.1.4

Stadsdeel B.V. heeft bij brief van 20 augustus 2013 aan [geïntimeerde] medegedeeld dat zij eigenaar van het gehuurde is geworden en dat zij met ingang van 1 september 2014 de huurovereenkomst opzegt wegens dringend eigen gebruik, bestaande uit grootschalige renovatiewerkzaamheden, in het bijzonder ten aanzien van de fundering, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk zijn. [geïntimeerde] heeft zich tegen deze opzegging bij brief van 27 september 2013 verweerd. In reactie daarop heeft Stadsdeel B.V. bij brief van 25 oktober 2013 - onder meer - medegedeeld dat de opzegging tegen 1 september 2014 wordt geconverteerd in één tegen 10 februari 2017 en dat zij voornemens is het gehuurde in eigen gebruik te nemen voor de exploitatie van een onderneming en dat ten behoeve van die exploitatie renovatiewerkzaamheden in het gehuurde moeten plaatsvinden.

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de op artikel 7:295, tweede lid BW gebaseerde vordering van Stadsdeel B.V., strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst per 10 februari 2017 met bevel aan [geïntimeerde] het gehuurde aan de [adres] te ontruimen, afgewezen en haar belast met de proceskosten. Daartoe is, samengevat, als volgt overwogen.

De stelling van Stadsdeel B.V. dat grootschalige renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde dienen te worden verricht en dat zij daarna het gehuurde wenst te gebruiken als brasserie dan wel café onder de naam “ [Y] ” is niet geconcretiseerd of onderbouwd, terwijl haar wens niet strookt met de in het handelsregister opgegeven activiteiten. Om die reden is niet aannemelijk geworden dat Stadsdeel B.V. het gehuurde persoonlijk in gebruik wil nemen dan wel dat sprake is van renovatie van de bedrijfsruimte, die zonder beëindiging van de huur in 2017 niet mogelijk is. In de daaropvolgende afweging van belangen op grond van het bepaalde in artikel 7:296 lid 3 BW is aan het belang van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huur en daarmee aan de exploitatie van zijn onderneming een zwaarder belang toegekend dan aan de belangen van Stadsdeel B.V., van wie de plannen niet zijn geconcretiseerd of toegelicht, onder overweging dat Stadsdeel B.V. niet gemotiveerd heeft weersproken dat de onderneming van [geïntimeerde] sinds 1 juli 2013 geen coffeeshop meer is doch een café met een zogeheten kleine kaart.

3.3

Tegen deze beslissing van de kantonrechter komt Stadsdeel B.V. met drie grieven op, met de bedoeling het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen. Ter toelichting op de grieven heeft Stadsdeel erop gewezen dat zij haar activiteiten heeft uitgebreid met de exploitatie van horecagelegenheden, zoals blijkt uit een uittreksel uit het handelsregister van 19 februari 2015, en dat zij het gehuurde geschikt vindt om een vestiging van het café-restaurant-concept “ [Y] ” in te vestigen, in welk concept zij aandelen houdt. Ter voorkoming van onnodige kosten heeft zij nog niet de benodigde vergunningen aangevraagd. De huidige, nog steeds bestaande exploitatie van een coffeeshop in het gehuurde acht Stadsdeel B.V. in strijd met de contractuele bestemming. Het gehuurde verkeert voorts in slechte staat en de huurprijs is niet marktconform. Het is in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid dat Stadsdeel B.V. desondanks gehouden wordt aan de huurovereenkomst. Van haar kan niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst eeuwig laat voortduren, aldus Stadsdeel B.V.

3.4

Grief 1 richt zich tegen verwerping door de kantonrechter van de opzegging door Stadsdeel B.V. wegens dringend eigen gebruik van het gehuurde.

3.4.1

Naar het oordeel van het hof kan wat Stadsdeel B.V. heeft aangevoerd niet de conclusie dragen dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Op zichzelf is juist dat onder omstandigheden onder eigen gebruik in dit verband ook verhuur aan, althans ingebruikname door, een aan de verhuurder gelieerde derde kan worden verstaan. Stadsdeel B.V. heeft echter in het midden gelaten op welke wijze haar eigen belang zal zijn gediend met de door haar voorgestane exploitatie van een café-restaurant volgens het concept “ [Y] ”. Daarover heeft zij niet meer gesteld dan dat zij aandelen houdt in dat concept doch wat dat inhoudt, heeft zij niet toegelicht. De enkele stelling dat zij aandelen houdt in het concept “ [Y] ” is, anders dan Stadsdeel B.V. kennelijk meent, onvoldoende om aannemelijk te achten dat zij het gehuurde nodig heeft voor
persoonlijk gebruikin de zin van artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Daarnaast geldt dat Stadsdeel B.V. niet heeft bestreden dat zij in de onmiddellijke omgeving van het gehuurde meerdere panden in eigendom heeft. Zij heeft nagelaten toe te lichten waarom (alleen) het gehuurde geschikt is voor de exploitatie van het door haar genoemde horecaconcept. De plannen van Stadsdeel B.V. voor gebruik van het gehuurde zijn niet nader geconcretiseerd en ongewis gelaten. Het enkele feit dat Stadsdeel B.V. per februari 2015 de beschrijving in het handelsregister van haar bedrijfsactiviteiten heeft aangevuld met die van het drijven van horeca, maakt dat niet anders.

3.4.2

Het voorgaande geldt eveneens voor de gestelde noodzakelijke renovatie. Uit niets wordt aannemelijk dat een renovatie van het pand, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, in het bijzonder van de fundering daarvan, constructief noodzakelijk is en tevens op overeenstemming binnen de vereniging van eigenaars van het pand kan steunen. De door Stadsdeel B.V. in dat verband overgelegde impressie / presentatie van haar architect over de voorgestane wijziging in de gevelpresentatie en in de inrichting van het gehuurde acht het hof bepaald onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Hieruit volgt voorts dat niet aannemelijk is geworden dat de door Stadsdeel gewenste renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur.

3.4.3

De slotsom is dat het hof met de kantonrechter van oordeel is dat door Stadsdeel B.V. niet aannemelijk is gemaakt dat het door haar aangevoerde eigen gebruik zo
dringendis dat het voldoet aan de maatstaf die in artikel 7:296, eerste lid onder b BW is gegeven. Ook in hoger beroep heeft Stadsdeel B.V. geen voldoende concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die ten aanzien van het gestelde dringend eigen gebruik van het gehuurde tot een ander oordeel kunnen leiden.

3.5

De grieven 2 en 3 lenen zich voor gezamenlijke behandeling en hebben betrekking op de overweging van de kantonrechter dat de in artikel 7:296, derde lid, BW bedoelde belangenafweging niet in het voordeel van Stadsdeel B.V. uitvalt.

3.5.1

Aan de zijde van [geïntimeerde] weegt mee dat hij belang heeft bij het gehuurde vanwege de exploitatie daarin van zijn onderneming en de daaruit te behalen inkomsten. Gesteld noch gebleken is dat de bedrijfsvoering door [geïntimeerde] ooit heeft geleid tot klachten, door omwonenden dan wel door instanties zoals de Gemeente. Anders dan Stadsdeel B.V. ingang wil doen vinden, is niet aannemelijk dat [geïntimeerde] na 1 juli 2013 nog een coffeeshop in het gehuurde exploiteert. De door Stadsdeel B.V. overgelegde prints van de door derden op de webpagina van Schnitgers onderneming op de website “Facebook” achtergelaten teksten (“posts”) wijzen dat niet uit; daarin is veeleer het tegendeel te lezen. Het gegeven dat klanten van [geïntimeerde] in zijn café elders gekochte “joints” (kunnen) roken, maakt van zijn onderneming niet een coffeeshop. Van een van de contractuele bestemming afwijkend gebruik van het gehuurde is dan ook op dit moment geen sprake, nog daargelaten dat het gebruik van het gehuurde als coffeeshop kennelijk jarenlang op instemming van de voorgaande verhuurder heeft kunnen rekenen.

3.5.2

Hiervoor is al vastgesteld dat de plannen van Stadsdeel B.V. voor het gehuurde niet zijn geconcretiseerd en ongewis zijn gelaten. In dit verband is van belang dat Stadsdeel B.V. niet heeft weersproken dat zij in de onmiddellijke omgeving van het gehuurde over andere panden beschikt en dat zij niet heeft toegelicht of onderbouwd dat (alleen) het gehuurde geschikt is voor de exploitatie van café-restaurant van het horecaconcept “ [Y] ”. Dat het gehuurde in slechte staat verkeert, zodanig dat het gehuurde niet kan worden gerenoveerd zonder dat [geïntimeerde] zijn onderneming in het gehuurde staakt, is in hoger beroep evenmin toegelicht of onderbouwd. Die noodzaak kan bezwaarlijk uit de hiervoor bedoelde impressie van de door Stadsdeel B.V. ingeschakelde architect volgen. De stelling van Stadsdeel B.V. dat de door haar te ontvangen huurprijs niet marktconform is, kan er niet toe leiden dat de in dit verband toe te passen belangenafweging in haar voordeel uitvalt.

3.5.3

Bij deze stand van zaken kan bij een redelijke afweging van de belangen van Stadsdeel B.V. tegen die van [geïntimeerde] niet van laatstgenoemde worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Er is geen reden gesteld of gebleken om die uitkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor onaanvaardbaar te houden, zoals Stadsdeel B.V. heeft aangevoerd.

3.6

Het bewijsaanbod van Stadsdeel B.V. zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

3.7

De grieven falen. Bij die stand van zaken behoeven de overige verweren van [geïntimeerde] tegen het gevorderde geen bespreking. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Stadsdeel B.V. zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4.Beslissing

Het hof:

4.1

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

4.2

veroordeelt Stadsdeel B.V. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308,- aan verschotten en € 1.788,- voor salaris;

4.3

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.4

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, C. Uriot en W.F. Boele en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 november 2015.