ECLI:NL:GHAMS:2015:4505

• Datum uitspraak: 3 november 2015
• Publicatiedatum: 5 november 2015
• Zaaknummer: 200.148.241/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; J.E. Molenaar; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over herstelkosten lekkage in woning tussen koper en verkoper

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een koper en verkoper van een woning over de betaling van herstelkosten na een lekkage in de badkamer. De koper, aangeduid als [appellante], is in hoger beroep gekomen van eerdere vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland. De kern van het geschil betreft de vraag wie verantwoordelijk is voor de kosten van herstel van de lekkage, die zich voordeed kort voor de transportdatum van de woning. De kantonrechter had in eerdere vonnissen geoordeeld dat 75% van de herstelkosten voor rekening van de koper blijft, op basis van artikel 6:100 BW, dat stelt dat bij schadevergoeding rekening moet worden gehouden met de waarde van het voordeel dat de benadeelde heeft verkregen.

De feiten zijn als volgt: op 27 januari 2012 sloten partijen een koopovereenkomst voor de woning, waarbij de koopprijs € 560.000,00 bedroeg. Kort voor de transportdatum deed zich een lekkage voor, die aanvankelijk werd geschat op € 1.785,00. Partijen sloten een depotovereenkomst waarin werd afgesproken dat een deel van de koopsom zou worden ingehouden tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de verkoper. Na de lekkage schakelde de koper een loodgieter in, die de herstelkosten op € 4.343,50 begrootte.

In het eindvonnis van de kantonrechter werd geoordeeld dat de verkoper verantwoordelijk was voor de kosten van herstel, maar dat de koper ook rekening moest houden met de waarde van de woning en de staat waarin deze verkeerde. Het hof bevestigde deze beslissing en oordeelde dat de koper, gezien de omstandigheden, 75% van de herstelkosten voor zijn rekening moest nemen. De grieven van de koper werden verworpen, en het hof bekrachtigde het eindvonnis van de kantonrechter, waarbij de koper werd veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.148.241/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 587751/CV EXPL 13-660

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 november 2015 (bij vervroeging

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. M.J.M.T. van Maarle te Zoetermeer,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H. van der Valk te Haarlem.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 17 maart 2015 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 25 april 2013, 27 juni 2013 en 19 december 2013, die onder bovenvermeld zaaknummer zijn gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis;

- akte houdende wijziging van eis;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 20 oktober 2015 doen bepleiten, [appellante] door mr. Van Maarle voornoemd, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd, en [geïntimeerde] door mr. Van der Valk voornoemd.

Ten slotte is arrest gevraagd

[appellante] heeft, na eiswijziging(en), het hoger beroep beperkt tot het eindvonnis van 19 december 2013 en geconcludeerd dat het hof dat eindvonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan [appellante] van € 2.711,67, met beslissing over de proceskosten in beide instanties en de nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten in beide instanties.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 27 juni 2013 onder het kopje “De feiten” feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

Op 27 januari 2012 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten inzake de

woning aan de [adres] (hierna: de woning). De koopprijs bedroeg € 560.000,00. [appellante] heeft de woning voorafgaand aan de koop laten keuren door Vereniging Eigen Huis. In het rapport is met betrekking tot de bad-/ doucheruimte op de zolder (de tweede verdieping van de woning) aangetekend dat sprake was van “
Los – hol – klinkend tegelwerk ”, “
Schimmelvorming en/of verwering van het kitwerk ” en “
Onvoldoende vochtafdichting ”, met begroting van de herstelkosten op € 200,00.

2.2.

Kort voor de beoogde transportdatum heeft zich in de woning een lekkage

voorgedaan toen de dochter van [geïntimeerde] in de badkamer op de tweede verdieping van de woning een douche nam. Aanvankelijk werd ingeschat dat de lekkage was veroorzaakt door een defect aan de pijp achter het toilet op de eerste verdieping en dat de herstelkosten € 1.785,00 zouden bedragen.

2.3.

Partijen sloten daarop een depotovereenkomst die, voor zover van belang, het

volgende vermeldt:

“IN AANMERKING NEMENDE

(..)

3. dat terzake van deze levering tussen partijen verschil van mening is gerezen over de kosten van herstel van de lekkage in de badkamer casu quo lekkage van een wc-pijp vermoedelijk achter een muur (een en ander aan partijen bekend);

(..)

KOMEN OVEREEN:

1. De notaris houdt een gedeelte van de koopsom, namelijk (€ 1.785,00) (…), onder zijn berusting tot zekerheid voor de nakoming door verkoper [ [geïntimeerde] , hof] van zijn verplichtingen.

(...)

3. Indien de herstelwerkzaamheden zijn afgerond, een en ander naar genoegen van verkoper en koper [ [appellante] , hof], en de kosten van herstel lager zullen zijn dan het in lid 1 genoemde depotbedrag, zal het restant geretourneerd worden aan verkoper.

4. Indien de kosten van herstel hoger zullen zijn dan het in lid 1 genoemde depotbedrag, zullen deze (meerdere) kosten ten laste komen van verkoper.”

2.4.

[appellante] heeft na het transport een loodgieter, [A] , ingeschakeld die

een offerte heeft opgesteld voor een bedrag van € 4.343,50 inclusief btw. [geïntimeerde] heeft zich niet met de offerte akkoord verklaard.

3. Beoordeling

3.1

[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot uitbetaling van het onder de notaris gestorte depotbedrag van € 1.785,00 en daarnaast betaling door [geïntimeerde] van € 3.973,49, met kosten en rente. Deze vordering heeft zij als volgt gespecificeerd. Voor herstelkosten moet het door loodgieter [A] genoemde bedrag van € 4.343,50 worden uitgegeven. Dit bedrag dient te worden verhoogd met de inmiddels doorgevoerde verhoging van het btw-tarief met 2%. Tevens moeten de herstelkosten nog worden vermeerderd met de kosten voor tegels ad € 500,00. Daarnaast dient [geïntimeerde] de kosten van gevolgschade te vergoeden. Deze bedragen € 841,99. In totaal dient derhalve door [geïntimeerde] € 5.758,49 te worden voldaan, aan welke betalingsverplichting zij voldoet door het depotbedrag aan [appellante] te laten uitkeren en € 3.973,49 aan [appellante] te betalen. [geïntimeerde] heeft, kort gezegd, het verweer gevoerd niet aansprakelijk te kunnen worden gehouden voor een complete renovatie van de badkamer op de tweede verdieping van de woning, waarop de vordering van [appellante] wel neerkomt. Zij heeft zich wel bereid verklaard het bedrag van de gevolgschade ten bedrage van € 841,99 aan [appellante] te voldoen, te vermeerderen met het in het rapport van Vereniging Eigen Huis genoemde bedrag van € 200,00 voor kosten van herstel ter zake van slechte tegels en kitwerk. [geïntimeerde] heeft het bedrag van € 841,99 tijdens de procedure in eerste aanleg aan [appellante] betaald.

3.2

In het tussenvonnis van 27 juni 2013 heeft de kantonrechter overwogen dat ingevolge de door partijen gesloten koopovereenkomst en depotovereenkomst [geïntimeerde] als verkoper gehouden is voor haar rekening te nemen alle kosten die gemoeid zijn met het herstel van het defect dat de lekkage veroorzaakte. Omdat partijen over de hoogte van die kosten van mening verschilden heeft de kantonrechter een deskundige benoemd (ing. [B] , hierna: de deskundige) met de opdracht “de oorzaak/oorzaken van de lekkage(s) vast te stellen en te begroten i) welk bedrag met dat onderzoek gemoeid zal zijn, alsmede ii) welke kosten overigens gemaakt moeten worden om tot herstel van het defect/de defecten/oorzaken te komen (waaronder ook kosten gemoeid met het tijdelijk verwijderen van sanitair om bij de plaats van het defect/de defecten/de oorzaken te kunnen komen en herstelkosten van eventueel destructief onderzoek).”

3.3

De deskundige heeft in zijn rapport van 24 september 2013 geantwoord dat de oorzaak van de lekkages gelegen is in meerdere bouwfouten gedurende de bouw van de badkamer en dat de kosten voor herstel worden begroot op € 3.831,14 inclusief 6% btw op arbeid en 21% btw op de materialen. De herstelwerkzaamheden bestaan onder meer uit het op afschot brengen van de badkamervloer, het (opnieuw) betegelen van de vloer en de muren en het waterdicht maken van de badkamer.

3.4

In het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat, nu [geïntimeerde] de gevolgschade tot een bedrag van € 841,99 inmiddels aan [appellante] heeft vergoed, nog slechts een beslissing resteert omtrent de vergoedingsplicht van [geïntimeerde] ter zake de door haar te betalen herstelkosten. Enerzijds heeft de kantonrechter [geïntimeerde] niet gevolgd in haar tot € 200,00 gelimiteerde begroting van die kosten, omdat volgens de kantonrechter uit het rapport van de deskundige volgt dat meer nodig is om tot een situatie te komen waarin van de douche een behoorlijk gebruik kan worden gemaakt. Anderzijds heeft hij geoordeeld dat uit de overgelegde foto’s duidelijk blijkt dat het hier om een oude badkamer gaat en dat [appellante] dat ook bij de koop heeft kunnen zien. Voor het door de deskundige begrote bedrag kan [appellante] , aldus de kantonrechter, een gerenoveerde badkamer tegemoet zien. De kantonrechter heeft geoordeeld dat derhalve, op grond van artikel 6:100 BW (nieuw voor oud), 75% van de kosten van herstel voor rekening van [appellante] dient te blijven. [geïntimeerde] is bij het bestreden eindvonnis ertoe veroordeeld de notaris opdracht te geven € 889,58 van het depotbedrag aan [appellante] uit te keren, op straffe van een dwangsom. Daarnaast heeft de kantonrechter bepaald dat partijen de kosten van het deskundigenonderzoek bij helfte dragen en dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar twee grieven op.

3.5

Bij memorie van grieven heeft [appellante] haar vordering vermeerderd en bij akte van wijziging van eis vervolgens weer verminderd. Zij vordert uiteindelijk - de eisvermeerdering bij pleidooi in hoger beroep heeft [appellante] ingetrokken - betaling door [geïntimeerde] van het bedrag van € 2.711,67, zijnde de door de deskundige begrote herstelkosten van € 3.831,15 verminderd met € 229,90 voor reeds door [geïntimeerde] betaalde kosten voor vloerafwerking en € 889,58 welk bedrag naar aanleiding van het eindvonnis van de kantonrechter uit het depotbedrag aan [appellante] is uitgekeerd.

3.6

In
grief 1 bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat 75% van de

herstelkosten voor haar rekening dient te blijven. Volgens [appellante] dienen deze kosten op grond van de depotovereenkomst geheel voor rekening van [geïntimeerde] te komen, en heeft de kantonrechter artikel 6:100 BW ten onrechte toegepast.

3.7

De vraag welke partij gehouden is de kosten van herstel van de lekkage in

de woning te betalen, dient te worden beantwoord aan de hand van de inhoud van de depotovereenkomst. Daarvoor geldt als uitgangspunt dat niet alleen naar de bewoordingen van de overeenkomst moet worden gekeken, maar ook naar de bedoeling van partijen en naar hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

3.8

Partijen zijn in de depotovereenkomst overeengekomen dat wanneer de kosten

van het herstelwerk lager zouden uitvallen dan het depotbedrag van € 1.785,00, het restant zal worden uitgekeerd aan [geïntimeerde] en dat wanneer de kosten hoger uitvallen, het depot toevalt aan [appellante] met de verplichting aan [geïntimeerde] om het verschil aan [appellante] bij de betalen. Anders dan [appellante] stelt, volgt uit de depotovereenkomst althans de omstandigheid dat partijen daarin een regeling hebben getroffen voor de betaling van de herstelkosten, niet dat de wettelijke bepaling met betrekking tot de verrekening van voordeel niet van toepassing is. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter dan ook terecht (de aanvullende werking van) artikel 6:100 BW (nieuw voor oud) in zijn oordeel betrokken.

3.9

Bij de toepassing van artikel 6:100 BW dient rekening te worden gehouden met hetgeen partijen mochten verwachten bij de (ver)koop van de woning. [appellante] heeft in dit verband aangevoerd dat zij door de herstelwerkzaamheden niet in een betere situatie komt, omdat zij bij de koop van de woning mocht verwachten dat aan haar een deugdelijke badkamer werd geleverd. De herstelkosten zien volgens [appellante] - op het tegelwerk na - slechts op herstel van de lekkage(s) in de woning.

3.1

Naar het oordeel van het hof had het [appellante] bij de koop van de woning, gezien de overgelegde foto’s van de badkamer en de inhoud van het rapport van Vereniging Eigen Huis, duidelijk moeten zijn dat sprake was van een verouderde badkamer met gebreken. Uit voornoemd rapport van Vereniging Eigen Huis blijkt dat de badkamer niet in goede staat was. De omstandigheid dat de herstelkosten in dat rapport op een bedrag van € 200,00 zijn geschat, doet aan het voorgaande niet af. Hoewel uit het rapport van de deskundige volgt dat de daarin genoemde herstelwerkzaamheden nodig zijn om behoorlijk gebruik te kunnen maken van de badkamer, zullen de genoemde werkzaamheden [appellante] tevens een gerenoveerde badkamer opleveren. De herstelwerkzaamheden leiden dus (ook) tot een verbetering als gevolg van het herstel van de schade die is veroorzaakt door de lekkage(s). Gezien het vorenstaande acht het hof, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:100 BW, redelijk dat 75% van de herstelkosten voor rekening van [appellante] blijft. Grief 1 faalt derhalve.

3.11

Gelet op deze uitkomst acht het hof het juist dat de kantonrechter de proceskosten in eerste aanleg tussen partijen heeft gecompenseerd, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. Dit betekent dat ook
grief 2 faalt.

3.12

Voor zover het bewijsaanbod van [appellante] voldoende specifiek is, wordt dat bewijsaanbod afgewezen omdat het geen betrekking heeft op stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

3.13

De slotsom is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis zal worden

bekrachtigd. Tegen de beslissing van de kantonrechter dat partijen de kosten van het deskundigenonderzoek bij helfte dienen te dragen, is geen grief gericht, zodat het bestreden eindvonnis ook te dien aanzien zal worden bekrachtigd.

3.14

[appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het eindvonnis van 19 december 2013 waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308,00 aan verschotten en € 1.896,00 voor salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.E. Molenaar en E.M. Polak,

en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 november 2015.