Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.146.208/01
zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 2154087 CV EXPL 13-2808
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 november 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WINKELCENTRUM BROEKERVEILING B.V.,
gevestigd te Broek op Langedijk,
appellante,
tevens geïntimeerde in het incidenteel appel,
advocaat: mr. W. de Vis te Alkmaar,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AHOLD EUROPE REAL ESTATE & CONSTRUCTION B.V.,
gevestigd te Zaandam,
geïntimeerde,
tevens appellante in het incidenteel appel,
advocaat: mr. A.D. Flesseman te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna wederom Broekerveiling en Ahold genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 3 maart 2015 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Ingevolge het tussenarrest heeft Broekerveiling een akte genomen. Daarop heeft Ahold een akte genomen.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.De verdere beoordeling
2.1
In het tussenarrest heeft het hof, na te hebben geoordeeld dat de resultaten van het BHAC-advies niet volstaan om tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen, partijen gelegenheid gegeven om zich uit te laten over de wijze waarop zij willen doorprocederen.
2.2
Broekerveiling heeft het hof verzocht drie deskundigen te benoemen die allen zijn verbonden aan het kantoor Jones Lang Lasalle (JLL) te Amsterdam. Ahold is akkoord met benoeming van JLL, maar acht het voldoende als alleen het hoofd 303-huurprijsaanpassingen van JLL, de heer [X 1], als deskundige wordt benoemd.
2.3
Broekerveiling heeft niet toegelicht waarom zij meent dat er drie deskundigen moeten worden benoemd. Dat had op haar weg gelegen, temeer nu zij uitsluitend deskundigen voorstelt die allemaal van hetzelfde kantoor afkomstig zijn (JLL). Het hof zal daarom één deskundige benoemen, namelijk [X 1] van JLL, die zich zo nodig, met inachtneming van hetgeen daarover is vermeld in hoofdstuk 10 van de Leidraad deskundigen in civiele zaken, door medewerkers kan laten bijstaan. [X 1] heeft te kennen gegeven de benoeming als deskundige te aanvaarden.
2.4
Aan de deskundige moet volgens Broekerveiling worden gevraagd te adviseren over de nader vast te stellen huurprijs per 19 juli 2011 met inachtneming van de criteria van artikel 7:303 BW. Ahold meent dat de deskundige eerst moet worden gevraagd of, samengevat, het BHAC-advies een voldoende realistisch beeld geeft van het huurniveau ter plaatse per 19 juli 2011. Slechts als dat niet zo is, kan worden besloten JLL een geheel nieuw huuradvies te laten uitbrengen. Mocht het hof de deskundige opdragen direct een nieuw huurprijsrapport uit te brengen, dan moet aansluiting worden gezocht bij de vergelijkingspanden die partijen over en weer hebben aangedragen, aldus Ahold.
2.5
Het hof zal de deskundige opdragen om het hof te adviseren welke huurprijs per 19 juli 2011 overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse als bedoeld in artikel 7:303 lid 1 BW, gelet op de vergelijkingsmaatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW. Voor een verdere verbijzondering van de vraag aan de deskundige zoals door Ahold bepleit ziet het hof geen aanleiding. In het advies zal de deskundige vanzelfsprekend rekening moeten houden met de bezwaren die het hof in het tussenarrest (onder 3.6 tot en met 3.9) tegen het advies van de BHAC heeft geformuleerd. Tevens zal de deskundige de gemaakte keuzes, waaronder de keuzes met betrekking tot de vergelijkingspanden, moeten motiveren en onderbouwen.
2.6
Het behoort tot de expertise van de deskundige om te bepalen op welke wijze hij tot zijn advies komt en of (en zo ja in welke mate) hij daarvoor gebruik maakt van hetgeen de BHAC in haar advies heeft vastgesteld. Ook met betrekking tot de vergelijkingspanden dient de deskundige zelf te beslissen of de eerder door partijen aan de BHAC aangedragen panden daarvoor geschikt zijn, of dat (ook) andere panden in aanmerking moeten worden genomen. De deskundige dient zijn werkzaamheden op efficiënte wijze uit te voeren en ervoor te waken dat onnodige kosten worden gemaakt. Waar gebruik kan worden gemaakt van eerder vergaarde informatie, zal de deskundige dat dan ook moeten doen: partijen zullen hem in dat verband niet alleen een kopie van het gehele procesdossier verstrekken, maar ook andere stukken waarover zij beschikken en waar de deskundige hen om verzoekt. Ook zullen zij de deskundige alle benodigde medewerking moeten geven.
2.7
De deskundige heeft zijn voorschot vastgesteld op € 6.655,= (inclusief btw). Bij griffiersbrief zijn partijen in de gelegenheid gesteld om op dat voorschot te reageren. De betaling van het voorschot komt ten laste van Broekerveiling.
2.8
Nadat de deskundige zijn rapport bij het hof heeft ingediend zal het hof partijen – eerst Broekerveiling en daarna Ahold – in de gelegenheid stellen bij memorie op het deskundigenrapport te reageren.
2.9
Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
3.Beslissing
Het hof:
beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Welke huurprijs van het gehuurde per 19 juli 2011 stemt overeen met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse zoals bedoeld in artikel 7:303 lid 1 BW, gelet op de vergelijkingsmaatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW? Graag motiveren en waar nodig met stukken onderbouwen hoe u tot dat advies bent gekomen.
2. Heeft u overigens nog opmerkingen die voor de vaststelling van de nadere huurprijs van het gehuurde zoals bedoeld in artikel 7:303 BW van belang kunnen zijn?
benoemt tot deskundige om dit onderzoek te verrichten:
[X 2]
bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundige zal toezenden;
bepaalt dat beide partijen vóór 17 november 2015 kopieën van de overige gedingstukken aan de deskundige zullen doen toekomen, alsmede, na een verzoek daartoe van de deskundige, de andere door deze noodzakelijk geachte stukken, voor zover mogelijk;
wijst de deskundige op het bepaalde in artikel 198 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, met name op de verplichting om bij het onderzoek partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en om in het schriftelijk bericht te doen blijken dat aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de inhoud van de opmerkingen en/of verzoeken;
bepaalt dat de deskundige het onderzoek overigens zelfstandig – in de zin van artikel 198 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, dat wil zeggen niet onder leiding van het hof – zal verrichten;
bepaalt dat de deskundige een voorschot toekomt van € 6.655,= inclusief btw;
bepaalt dat Broekerveiling als voorschot op de kosten van de deskundige voornoemd bedrag dient te voldoen; Broekerveiling zal daarvoor van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak een nota ontvangen met betaalinstructies;
bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van het desbetreffende voorschot de deskundige hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundige pas dan met het onderzoek behoeft te beginnen;
bepaalt dat de deskundige een schriftelijk, ondertekend bericht zal inleveren ter griffie van het hof vóór 26 januari 2016;
bepaalt dat de deskundige tegelijk met dit bericht zijn declaratie ter griffie zal indienen onder vermelding van zaaknummer 200.146.208/01;
verwijst de zaak naar de rol van 26 januari 2016 voor deskundigenbericht;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.W.C. Rang en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 november 2015.