Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 13/00817
15 oktober 2015
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 13/1345 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van gemeentebelastingen Amstelland,
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [a straat 1a] te [Z] (hierna: het Perceel) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 404.000. Deze beschikking wordt hierna ook de WOZ-beschikking genoemd.
Gelijktijdig zijn ook aanslagen onroerendezaakbelasting 2012 naar bedragen van € 558 (gebruikersbelasting) respectievelijk € 682 (eigenarenbelasting) opgelegd.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 25 januari 2013, de WOZ-beschikking en de aanslagen onroerendezaakbelasting gehandhaafd.
1.3.
Bij uitspraak van 11 december 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen bij faxbericht van 27 december 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 september 2015. Tijdens deze zitting is gelijktijdig het hoger beroep van belanghebbende met kenmerknummer 13/00816 behandeld (in welke zaak het om een WOZ-beschikking ging betreffende belanghebbendes woning die op een stuk grond stond dat grensde aan het Perceel). Al hetgeen in de ene zaak is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaak.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
2.1.
Eiser is eigenaar van het [Perceel, een stuk] grond van 10.443 m² met schuur en loods. De schuur heeft een oppervlakte van 114 m², de loods meet 280 m².
2.2.
Het [Perceel] is in gebruik geweest als tuincentrum. Tot de stukken behoort informatie van Funda.nl van 2 mei 2013 waaruit blijkt dat het (deel)perceel [a straat 1] (op de WOZ-beschikking aangeduid als [a straat 1a] ) in mei 2013 als bouwgrond te koop stond voor € 615.000 (na een aanvankelijke vraagprijs van € 695.000). Bij een kleiner deelperceel van 870 m2 kwam de vraagprijs uit op € 350.000.
De gemeente [Z] heeft vergunning verleend voor de bouw van een zogenaamd “notarishuis”.
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan en voegt daaraan nog het volgende toe.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onder meer met een op 3 mei 2013 opgesteld taxatierapport onderbouwd (zie 3.2 rechtbankuitspraak). Tot dat rapport behoort een pagina die begint met ‘Objectkenmerken en waardeberekening’- door partijen veelal aangeduid als ‘matrix’. Blijkens die pagina bedraagt de waarde ex artikel 17 van Pro de WOZ van het Perceel € 460.144 en bestaat die waarde uit de volgende componenten € 2.964 (voor een schuur van 114 m2), € 21.000 (voor een sorteerloods van 280 m2) en € 436.180 (voor de grond). Het bedrag voor de grond is berekend volgens een staffel (door partijen ook wel grondstaffel genoemd).
3.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen:
Horen
4.1.
Eiser stelt dat hij, ondanks zijn verzoek daartoe, ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase.
Verweerder stelt dat hij de gemachtigde van eiser heeft uitgenodigd om gehoord te worden, doch dat de gemachtigde niet op de geplande hoorzittingen is verschenen.
Uit een door verweerder overgelegd mailoverzicht blijkt dat verweerder de gemachtigde heeft uitgenodigd voor een hoorzitting met betrekking tot [a straat 1] op 14 december 2012. Voorts blijkt uit dit overzicht dat de gemachtigde zich op 11 december heeft afgemeld voor die hoorzitting, dat hij niet heeft gereageerd op de latere mail voor het opgeven van een geschikte datum, dat hij de uitnodiging voor 25 januari 2012 niet juist had verwerkt in zijn agenda en op die datum niet verschenen is.
Op grond van deze gang van zaken is de rechtbank van oordeel dat verweerder aan de gemachtigde voldoende gelegenheid heeft geboden te worden gehoord. Daaraan doet niet af dat er mogelijk enige verwarring kan zijn ontstaan door de aanduiding [a straat 1] in plaats van [a straat 1a] , te meer nu beide objecten eigendom zijn van eiser en [a straat 1a] feitelijk nog geen bestaand nummer is. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen reden aan het niet-horen enig gevolg te verbinden. Ook anderszins is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van onzorgvuldig handelen door de heffingsambtenaar.
Waarde
4.2.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Daarbij is niet enkel bepalend de waarde die het perceel zou hebben bij het hervatten van het gebruik als tuincentrum, maar is ook van belang de waarde bij een realiseerbare andere bestemming. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Tussen partijen is niet in geschil dat het object een voormalig tuincentrum betreft, bestaande uit een perceel grond met daarop een schuur en een loods, met een vergunning een woning hierop te bouwen. Verweerder heeft, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, vergeleken met de aan de grond toe te rekenen waarde van woningen aan de [b straat] . De rechtbank acht dit een goede benadering van de waarde, aangezien het ook bij het in geding zijnde object, zoals ook blijkt uit de verkoopinformatie, om bouwgrond gaat waarvoor reeds vergunning is verleend. Verweerder heeft daarbij voor eisers kavel dezelfde staffel toegepast als bij de kavels van de vergelijkingsobjecten, waarbij overeenkomstig de wet op de afnemende meeropbrengst de extra vierkante meters die de kavel van eiser telt ten opzichte van de vergelijkingsobjecten navenant lager zijn gewaardeerd. Voorts heeft verweerder de op de kavel aanwezige opstallen - vanwege de bouwvallige staat - voor een minimale prijs in de waarde betrokken. Nu de vastgestelde waarde ruim € 56.000 lager is dan de getaxeerde waarde in het taxatierapport, is de waarde van het object, € 404.000, niet te hoog vastgesteld.
Daarbij merkt de rechtbank op dat de vraagprijs voor het perceel niet bepalend is voor de waarde maar ook geen indicatie is voor een lager vast te stellen waarde.
4.4.
De gemachtigde heeft verdedigd dat de waarde moet worden berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, maar een dergelijke methode is niet bepalend voor een situatie als deze waar de waarde in het economische verkeer ook op andere wijze bepaald kan worden.
Daarnaast heeft de gemachtigde gesteld dat rekening moet worden gehouden met de kosten voor de sloop van opstallen, het verwijderen van asfalt en de kosten voor grondsanering, maar hij heeft niet aannemelijk gemaakt dat dergelijke kosten gemaakt moeten worden voor het aanbieden van het perceel aan de meest gerede gegadigde. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat verweerder ter zitting onbetwist heeft verklaard dat mogelijke kopers veelal de aanwezige opstallen in stand laten met het oog op het behoud van bouwrechten.
4.5.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
4.Geschil in hoger beroep
4.1.
In hoger beroep is in geschil:
1. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld?
2. Zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting naar de juiste bedragen opgelegd?
4.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
De WOZ-waarde
5.1.1.
Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende meent dat de heffingsambtenaar met het overlegde taxatierapport de waarde van het Perceel niet aannemelijk maakt, omdat
“Ten eerstewordt een grondstaffel gehanteerd, welke niet onderbouwd is. […]
Ten tweedezijn de kubieke meterprijzen van de vergeleken woningen gesteld op een bepaalde waarde, zonder uit te gaan van de transactieprijs.
Ten derdeis de waarde van de referentieobjecten subjectief zijn aangepast op grond van vermeende meerwaarde door op-, aan-, dan wel verbouw. […]
Het taxatierapport van de gemeente is daarmee van nul en generlei waarde.”
5.1.2.
De heffingsambtenaar is van mening dat hij de WOZ-waarde adequaat heeft onderbouwd en niet te hoog heeft vastgesteld.
5.1.3.1. Het Hof overweegt als volgt. Anders dan belanghebbende als ‘ten eerste’ (zie 5.1.1) stelt is de ‘grondstaffel’ door de heffingsambtenaar middels de matrix ‘Objectkenmerken en waardeberekening’ (zie 2.3) naar het oordeel van het Hof adequaat onderbouwd. Zoals uit de feiten blijkt is het bedrag voor de component grond berekend volgens een staffel. Deze staffel heeft de heffingsambtenaar - naar het oordeel van het Hof - terecht gebaseerd op de wet van het afnemend grensnut en de daarin gebruikte bedragen (afnemend naar mate het grondoppervlakte toeneemt) zijn ontleend aan gerealiseerde transactieprijzen. Nu niet gebleken is dat de heffingsambtenaar daarbij is uitgegaan van onjuiste gegevens of veronderstellingen, verwerpt het Hof belanghebbendes onder ‘ten eerste’ ingenomen standpunt.
5.1.3.2. Hetgeen belanghebbende onder ‘ten tweede’ (zie 5.1.1) opmerkt is naar ’s-Hof oordeel onbegrijpelijk en in ieder geval niet ter zake doende, omdat de heffingsambtenaar met betrekking tot de waardering van het Perceel geen kubieke meters (dus ook geen kubieke meterprijs) in aanmerking heeft genomen (zie 2.3).
5.1.3.3. Ook hetgeen belanghebbende onder ‘ten derde’ (zie 5.1.1) stelt, leidt het Hof niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft voor de ‘schuur’ respectievelijk de ‘hobby kas’ (€ 2.964 respectievelijk € 21.000 (zie 2.3) in aanmerking genomen. Mede gelet op de (hierna opgenomen) rechtsoverwegingen 5.1.5.3 jo 5.1.6 heeft de heffingsambtenaar aan de opstallen terecht enige waarde (per m2 vloeroppervlak) toegekend. Maar ook indien het Hof er veronderstellenderwijs van uit zou gaan dat de waarde van genoemde opstallen nihil bedroeg, leidt dit - gelet op het feit dat de vastgestelde WOZ-waarde € 56.000 lager is dan de waarde volgens (de matrix in) het taxatierapport - niet tot een gegrond beroep.
5.1.4.
Belanghebbende heeft zich ook op het standpunt gesteld dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.4 ten onrechte de bewijslast bij belanghebbende heeft gelegd. Omdat sprake is van waardering als bouwgrond (met daarop een asfaltverharding en enige opstallen) dienen de kosten om de grond bouwrijp te maken (onder andere asfaltverwijderingskosten, sloopkosten en saneringskosten) te worden verdisconteerd in de waarde in het economisch verkeer (hetgeen volgens belanghebbende niet correct is gebeurd ).
5.1.5.1. De heffingsambtenaar heeft belanghebbendes betoog bestreden door te stellen dat de asfaltverwijderingskosten hooguit € 15 per vierkante meter bedragen en dat het om maximaal 870 m2 asfalt gaat. Hetgeen zijns inziens betekent dat ‘zelfs al zou aanvullend rekening gehouden moeten worden met asfaltverwijderingskosten […] de waarde van € 404.000 niet te hoog [is] vastgesteld op grond van de getaxeerde waarde van € 460.000”.
5.1.5.2. De heffingsambtenaar heeft bestreden dat ten onrechte niet met saneringskosten is rekening gehouden. Hij heeft daarbij gewezen op datgene wat belanghebbende op zijn aanvraag voor een bouwvergunning voor het Perceel schreef, te weten “De geconstateerde vervuiling was niet zodanig dat dit problemen gaf voor de bouw. Sanering is niet nodig”.
5.1.5.3. De heffingsambtenaar heeft (wederom) bestreden dat er bij de waardering van het Perceel terecht - en voor het juiste bedrag - een waarde aan de opstallen is toegekend en dat zeker geen sprake is van sloopkosten die alsnog in aanmerking zouden moeten worden genomen. De heffingsambtenaar betoogt: ‘Voor bestaande objecten is er altijd een herbouwmogelijkheid. […] Eenmaal gesloopt is er geen zekerheid meer tot (her)bouw.” Om die reden vertegenwoordigen de opstallen een zekere waarde.
5.1.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij naar voren heeft gebracht (zoals is opgenomen onder 5.1.5) en mede in aanmerking genomen hetgeen de rechtbank onder 4.4 heeft overwogen, aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld . Van belang hierbij acht het Hof dat hetgeen belanghebbende in hoger beroep met betrekking tot asfaltverwijderingskosten, sloopkosten en saneringskosten heeft aangevoerd in feite niet meer is dan een boute stelling welke niet met enig document is toegelicht.
5.1.7.
Op basis van voorgaande rechtsoverwegingen is het Hof van oordeel dat de rechtbank terecht en op goede gronden geoordeeld heeft dat belanghebbendes beroep ongegrond is. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep daartegen heeft aangevoerd doet daar niet aan af. Het Hof acht hierbij mede van belang dat belanghebbende de door hem verdedigde WOZ-waarde op (nagenoeg) geen enkele wijze heeft onderbouwd.
5.1.8.
Tot slot overweegt het Hof dat, anders dan belanghebbende kennelijk meent, het de heffingsambtenaar vrij stond om gedurende de procedure zijn standpunt (dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld) anders te onderbouwen.
5.2.
Hoogte aanslag in de onroerendezaakbelasting
5.2.1.
Belanghebbende heeft in hoger beroep het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar “onterecht het (hogere) tarief OZB voor niet-woningen heeft gehanteerd, alsmede onterecht een aanslag gebruikersbelasting heeft opgelegd”.
5.2.2.
De heffingsambtenaar stelt dat belanghebbende:
- als eigenaar van een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, en
- als gebruiker van die zaak
naar het juiste tarief is aangeslagen.
5.2.3.
Het Hof kan belanghebbende niet volgen en overweegt daartoe het volgende.
5.2.3.1. EigenarenbelastingVaststaat dat belanghebbende eigenaar is van het Perceel en dat die onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient (art.1, lid 1.b. van de Verordening onroerendezaakbelastingen 2012, hierna de Verordening).
Nu uit de gedingstukken volgt dat aan belanghebbende een aanslag in de eigenarenbelasting “voor onroerende zaken die in hoofdzaak niet tot woning dienen (conform art. 5, lid 1, onder b.2., Verordening ) is opgelegd en dat die aanslag naar het juiste tarief is opgelegd (t.w. 0,1689% x € 404.000 = € 682), verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.
5.2.3.2. Gebruikersbelasting
Gelet op (a) het taxatierapport (waarin onbetwist wordt vermeld dat belanghebbende ‘gebruiker’ van het Perceel is), en (b) de - onbetwiste - stelling van de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep dat belanghebbende het Perceel ‘daadwerkelijk’ als ‘parkeerplaats’ gebruikt, is het Hof van oordeel dat belanghebbende ‘gebruiker’ van het Perceel is (zie art.1, lid 1, onder a, Verordening).
Nu uit de gedingstukken volgt dat aan belanghebbende een aanslag in de gebruikersbelasting (conform art. 5, lid 1, onder a, Verordening ) is opgelegd en dat die aanslag naar het juiste tarief is opgelegd (t.w. € 404.000 x 0,1382% = € 558), verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. P.F. Goes, voorzitter, M.J. Leijdekker en P. Greve, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 15 oktober 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.