ECLI:NL:GHAMS:2015:4422

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.159.016/01

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam: 2834449 CV EXPL 14-5735

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 oktober 2015

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[X] ONROERENDGOED BEHEER BV,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [X] BV en [geïntimeerde] genoemd.

[X] BV is bij dagvaarding van 9 september 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 augustus 2014, gewezen tussen [X] BV als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte van [X] BV, met een productie;

- antwoordakte.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] BV heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar oorspronkelijke vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

[X] BV is sinds 1972 eigenaresse en verhuurster van de woonruimte aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde) die zij aan gedaagde verhuurt.

2.1.2.

In 1972 werden de tweede, derde en vierde etage van het pand verhuurd aan mevrouw [A] . Zij woonde er niet maar verhuurde deze etages door/onder aan [geïntimeerde] (de derde etage, sinds april 1995), [B] (de tweede etage) en [C] (de vierde etage, tot december 2008).

2.1.3.

De directeur van [X] BV, [X] (hierna: [X] ), wenste duidelijke afspraken te maken met de zittende (onder)huurders en heeft daarom in 1996 nieuwe huurovereenkomsten opgesteld tussen [X] BV en de onderhuurders.

2.1.4.

Op 23 december 1996 zijn partijen een schriftelijke huurovereenkomst

aangegaan met betrekking tot het gehuurde, ingaande 1 januari 1997, tegen een

huurprijs van fl. 499,- per maand.

2.1.5.

Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst met [X] BV was [geïntimeerde] ook eigenaar van een woning in Groningen.

2.1.6.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst

woonruimte van toepassing.

In artikel 1.1 van de algemene bepalingen is opgenomen:

Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van bestaande beperkte rechten en van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen. Huurder dient het gehuurde te meubileren en voldoende gemeubileerd te houden.

In artikel 1.3 van de algemene bepalingen is opgenomen:

Huurder is - zonder voorafgaande toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension.

2.1.7.

[X] , directeur van eiseres, (hierna: [X] ) woont sinds 1998 op de eerste etage van het pand en deelt het trappenhuis met [geïntimeerde] en [B] (hierna ook: [B] ).

2.1.8.

Bij aangetekende brief van 26 september 2013 heeft [X] [geïntimeerde] het volgende geschreven:

Hierbij zeg ik namens [Y] og Beheer bv. de huurovereenkomst voor de woonruimte aan de [adres 1] op met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden, derhalve tegen 01 april 2014 op de grond dat u zich niet hebt gedragen zoals het een goed huurder betaamt. Ik verzoek u mij binnen 6 weken na dagtekening van deze brief schriftelijk te bevestigen dat u instemt met de opzegging, bij gebreke waarvan een beëindigingsprocedure bij de kantonrechter Amsterdam zal worden opgestart. De kosten die met een procedure zijn gemoeid, zullen op u worden verhaald.

Om er van verzekerd te zijn dat deze brief u bereikt, stuur ik u deze zowel per aangetekende als per gewone post en per e-mail toe.

Sedert 01 januari 1997 huurt u een etage aan voormeld adres, basis hiervoor is een huur overeenkomst waarin onder artikel 1.2 vermeld staat dat: het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.

Verder staat onder art. 7.1: vanaf de ingangsdatum van de huur worden alle mededelingen van verhuurder aan huurder in verband met de uitvoering van dit huurcontract, gericht aan het adres van het gehuurde, zijnde het werkelijke woonadres van huurder.

Verder staat onder art. 7.2: huurder verplicht zich in geval hij daadwerkelijk niet meer in het gehuurde woonachtig is verhuurder daarvan terstond in kennis te stellen onder opgave van zijn nieuwe adres en woonplaats.

Verder staat onder art. 7.3: voor het geval huurder het gehuurde metterwoon verlaat zonder opgave van zijn nieuwe adres aan verhuurder blijft het adres van gehuurde als woonplaats van huurder aangemerkt.

Sedert september 1998 woont de directeur van uw verhuurder, dhr. [X] , ook aan de [adres 1] te Amsterdam, het viel [X] direct op dat u in en rond het gebouw maar zelden te zien bent, daar heeft [X] in 1e instantie niet veel aanstoot aan gegeven, hij kan zich namelijk ook vergissen, maar toen hij ontdekte dat uw etage in het gebouw in het geheel niet als woning is ingericht - zie hier voor bijgaande foto’s - kreeg [X] zijn bedenkingen, het wordt van kwaad tot erger als blijkt dat u een gedeelte van uw etage aan uw onderbuurvrouw in gebruik heeft gegeven.

Uit de door u ontvangen algemene bepalingen staat onder art. 1.1 o.m.: huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken …. onder artikel 1.3 slaat o.m.: huurder is - zonder voorafgaande toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan…

Navraag bij de Gemeentelijke Basis Administratie leert ons dat u ingeschreven staat in de [adres 2] , een check in de telefoongids geeft ons dezelfde informatie, een blik op uw weblog is erg duidelijk, er staat letterlijk: woont en werkt in Groningen, op uw weblog staan foto’s van uw atelier in Groningen, op de makelaar site Funda staan foto’s van uw woning in Groningen, welke te koop staat, veel van voornoemde foto op uw weblog en Funda zijn identiek

U leest deze tekst en de bijlagen, u ziet bijgaande foto’s, de bewijzen dat u niet woont op het adres van het gehuurde zijn overweldigend, verder heeft u een gedeelte van uw etage zonder toestemming aan derden afgestaan. Voormelde vaststellingen brengen met zich mee dat uw verhuurder de huur opzegt met inachtneming van de wettelijke termijn die daarvoor beschreven is, dat is in dit onderhavige geval 6 maanden, wij sommeren u derhalve dat u deze huuropzegging als zodanig aanvaardt, dit aan ons bevestigt, de door u gehuurde etage ontruimt, schoon maakt en de sleutels aan de directeur van uw verhuurder zal reiken, en wel voor 01 april 2014.

2.1.9.

Bij brief van 4 november 2013 heeft [geïntimeerde] bezwaar gemaakt tegen de

opzegging van de huurovereenkomst en onder meer geschreven:

De redenen die in de opzegging staan zijn niet geldig: op 20 december 1996 is er tussen u en mij de afspraak gemaakt, waarbij zowel mijn adres in Groningen als in Amsterdam zouden blijven bestaan. Ook is er geen sprake van het niet zelf bewonen en/of gebruiken van genoemd adres. Derhalve is er ook geen sprake van u niet op de hoogte stellen van een gewijzigde situatie, omdat de situatie hetzelfde is gebleven sinds 20 december 1996. En dat was ook al zo voor u in beeld kwam, namelijk sinds 1 april 1995.

2.1.10.

[geïntimeerde] heeft zijn huis in Groningen verkocht. Hij heeft thans een woning in Leeuwarden.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding heeft [X] BV, kort gezegd, gevorderd dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] wordt ontbonden, althans de huurovereenkomst van partijen wordt beëindigd en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, kosten rechtens. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X] BV met vijf grieven op.

3.2

Het hof ziet aanleiding eerst grief 2 te bespreken. De grief stelt de vraag aan de orde of [geïntimeerde] , zoals [X] BV betoogt, verplicht is zijn hoofdverblijf in Amsterdam te hebben op grond van artikel 1.1 van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte.

3.3

Bij de uitleg van die bepaling komt het, met toepassing van de zogenoemde Haviltexmaatstaf, aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dat verband wordt het volgende overwogen. De tekst van artikel 1.1 spreekt niet van het hebben van hoofdverblijf, maar van het “daadwerkelijk, behoorlijk en zelf” gebruiken. Dat laat ruimte voor de mogelijkheid dat een woning waarin de bewoner geen hoofdverblijf heeft, niettemin “daadwerkelijk, behoorlijk en door de bewoner zelf” wordt gebruikt. Dat dit gebruik volgens artikel 1.1 “uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming” moet plaatsvinden duidt ook niet op bestemming als hoofdverblijf, nu de contractuele bestemming slechts als “woonruimte” is omschreven. Omstandigheden waaruit volgt dat partijen met de huurovereenkomst niettemin hebben beoogd dat huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf zou hebben, zijn door [X] BV niet gesteld en evenmin gebleken. Met de kantonrechter is het hof daarom van oordeel dat de huurovereenkomst [geïntimeerde] er niet toe verplicht in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. Het feit dat [geïntimeerde] , zoals hij erkent, ook elders (thans in Leeuwarden) woonachtig is, levert dan ook geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Grief 2 faalt. Daarmee is niet meer van belang of de kantonrechter terecht heeft aangenomen dat [geïntimeerde] al lange tijd met medeweten van [X] BV zowel in Groningen (thans Leeuwarden) als in Amsterdam woonachtig is, zodat grief 1 geen bespreking behoeft.

3.4

Volgens [X] BV heeft [geïntimeerde] zijn slaapkamer in gebruik gegeven aan [B] (hierna: [B] ). [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij reeds jaren een LAT-relatie met [B] heeft, dat op de etage van [B] geen bed staat en dat zij samen in zijn slaapkamer in het gehuurde slapen, ook als hij in Amsterdam is. De woning van [B] (45 m2) is veel te klein als zij gezamenlijk op de [adres 1] zijn. De huidige situatie biedt hun een prettige wijze om elkaar op de [adres 1] te treffen zonder dat zij teveel op elkaars lip zitten. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] , door de slaapkamer van het gehuurde zonder voorafgaande toestemming van [X] BV aan [B] in gebruik te geven, in strijd met het bepaalde in artikel 1.3 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen heeft gehandeld en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij achtte de tekortkoming van [geïntimeerde] onder de gegeven omstandigheden echter onvoldoende zwaarwegend om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Grief 3 is gericht tegen dat laatste oordeel van de kantonrechter.

3.5

Ervan uitgaande dat grief 3 slaagt zal het hof eerst beoordelen of [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat dat het geval is. [geïntimeerde] heeft erkend dat hij een deel van het gehuurde, namelijk zijn slaapkamer, jarenlang permanent aan [B] in gebruik heeft gegeven waar hij heeft aangevoerd dat zij, ook als [geïntimeerde] in de woning is (dus ook als hij er niet is) alleen de slaapkamer gebruikt. [geïntimeerde] heeft ook erkend dat op de etage van [B] , die zij van [X] BV huurt, geen bed staat. [geïntimeerde] heeft daarom in beginsel gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 1.3 van de algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte, die van de huurovereenkomst deel uitmaken.

3.6

Volgens [geïntimeerde] was [X] van het gebruik door [B] reeds jaren op de hoogte, zodat [X] BV volgens hem het recht heeft verspeeld zich daarop te beroepen.

3.6.1.

[geïntimeerde] heeft allereerst gewezen op een incident waarin (als gevolg van nalatigheid van een door [X] BV ingeschakelde schoorsteenveger) de kat van een buurvrouw het dekbed van [geïntimeerde] had bevuild en het [B] was die zich daarover met [X] heeft verstaan. [X] BV heeft gemotiveerd betwist dat zij toestemming voor dat gebruik zou hebben gegeven en heeft ook betwist te hebben geweten, of uit het incident met de kat te hebben afgeleid, dat [geïntimeerde] zijn slaapkamer permanent aan [B] in gebruik had gegeven. Ook het hof kan zulks uit de stellingen van [geïntimeerde] omtrent het incident met de kat niet afleiden.

3.6.2.

[geïntimeerde] heeft voorts gewezen op de - uit de aantekeningen van de griffier bij de comparitie in eerste aanleg blijkende - uitlatingen van [X] . Blijkens die aantekeningen heeft [X] verklaard
“Toen loodgieter moest werken viel mij op dat het een atelier was en geen woning. Daarna bleek dat hij deel woning afstaat aan [B] . In eerste instantie sloeg ik hier niet veel acht op. Naderhand bleek de situatie zo te zijn zoals die nu is.”Deze opmerkingen wijken naar het oordeel van het hof niet wezenlijk af van wat [X] BV onder 28 van haar memorie van grieven heeft gesteld. Uit dit een en ander valt echter niet af te leiden dat [X] al sedert 2008 ervan op de hoogte was, of moet zijn geweest, dat [geïntimeerde] op permanente basis zijn slaapkamer aan [B] in gebruik had gegeven.

3.6.3.

[geïntimeerde] heeft niet concreet te bewijzen aangeboden dat [X] BV wist van de ingebruikgeving. Het hof ziet voor een ambtshalve bewijsopdracht geen aanleiding. Dat leidt ertoe dat in dit geding niet is komen vast te staan dat [X] BV al sinds 2008 van het gebruik op de hoogte was, zodat geen aanleiding bestaat [X] BV het recht te ontzeggen zich op de ingebruikgeving te beroepen. Nu ook niet is gesteld of gebleken dat [X] toestemming tot het gebruik had gegeven, staat vast dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.7

Beoordeeld moet dan worden, of de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Stelplicht en - zo nodig - bewijslast rusten in dit verband op [geïntimeerde] .

3.8

Het gebruik dat [geïntimeerde] aan [B] heeft verstrekt kan reeds vanwege de lange duur van dat gebruik en het permanente karakter ervan, niet als een geringe tekortkoming worden aangemerkt. Dat degene aan wie in gebruik is gegeven geen onbekende derde is maar een andere huurster van [X] BV, in hetzelfde pand, maakt de tekortkoming niet geringer. Min of meer hetzelfde geldt voor het gegeven dat [geïntimeerde] niet zijn gehele woning, maar een gedeelte daarvan in gebruik heeft gegeven. Wat de aard van de tekortkoming betreft is vastgesteld dat [B] steeds, dus ook wanneer [geïntimeerde] niet in Amsterdam woont, zijn slaapkamer in het gehuurde gebruikt (en aldus permanent over een grotere ruimte beschikt dan zij van [X] BV huurt). Het ontgaat het hof waarom dergelijk gebruik onlosmakelijk verbonden is met de LAT-relatie tussen [geïntimeerde] en [B] . Uitgaande van een LAT-relatie, die door [geïntimeerde] aldus wordt gekarakteriseerd: “
als [geïntimeerde] op de woning is delen zij hun beider woonruimten, en slapen zij zelfs in hetzelfde bed in de woning van [geïntimeerde]” (memorie van antwoord onder 30), ligt nog niet in de rede dat [B] ook van de slaapkamer van [geïntimeerde] gebruik maakt wanneer hij niet in Amsterdam is.

3.9

Wat betreft de gevolgen van de ontbinding heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat het voor hem als kunstenaar belangrijk is om, zoals hij dat jarenlang heeft gedaan, op twee verschillende plaatsen te wonen. Feit is dat hij over een woning in Leeuwarden beschikt, waar hij vaak verblijft. De mate van gebruik van de Amsterdamse woning is daarbij ongewis gebleven. [X] BV heeft aangevoerd dat [X] [geïntimeerde] slechts enkele malen per jaar in het trappenhuis tegenkomt; [geïntimeerde] zelf heeft niet meer aangevoerd dan dat hij “regelmatig” in Amsterdam verblijft. Tegen die achtergrond heeft [geïntimeerde] onvoldoende aanknopingspunten verstrekt om tot het oordeel te komen dat ontbinding van de huurovereenkomst en daarop volgende ontruiming hem - gezien zijn tekortschieten - onevenredig zal treffen.

3.1

Anders dan de kantonrechter is het hof daarom van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Grief 3 slaagt. De vorderingen van [X] BV tot ontbinding en ontruiming zullen alsnog worden toegewezen, met dien verstande dat het hof de ontruimingstermijn zal bepalen op vier weken. Grief 5 slaagt daarom eveneens. Bij deze stand van zaken bestaat bij behandeling van grief 4 geen belang meer. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen [X] BV en [geïntimeerde] bestaande huurovereenkomst;

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen 4 weken na de datum van dit arrest de woning aan de [adres 1] met de daarin vanwege [geïntimeerde] aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte aan [X] BV van de sleutels, en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [X] BV te stellen;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [X] BV begroot op € 208,80 aan verschotten en € 300,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 797,80 aan verschotten en € 894,= voor salaris, en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C.W. Rang en R.H. de Bock en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2015.