ECLI:NL:GHAMS:2015:4260

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.166.218/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : CV 14-20514

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 oktober 2015

inzake

STICHTING DUWO,

gevestigd te Delft,

appellante,

advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

niet verschenen.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Duwo en [geïntimeerde] genoemd.

Duwo is bij dagvaarding van 9 maart 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 15 december 2014, dat onder bovenvermeld zaaknummer is gewezen tussen Duwo als eiseres in conventie, tevens verweerster in voorwaardelijke reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiser in voorwaardelijke reconventie.

Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend.

Duwo heeft daarna een memorie van grieven ingediend. Duwo heeft geconcludeerd als aan het slot van de memorie van grieven vermeld.

Ten slotte heeft Duwo arrest gevraagd.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn, op het onder 1.2 vermelde feit na, in hoger beroep niet bestreden en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1

Duwo is een instelling die zich in het bijzonder toelegt op de huisvesting van

studenten. Een deel van de woonruimte van Duwo in [plaats] staat bekend onder de naam [X] .

2.2

[geïntimeerde] huurt sedert 1 mei 1985 van Duwo een kamer in het complex [X] te [plaats] met medegebruik van de gemeenschappelijke keuken, wc en douche. [geïntimeerde] stond bij aanvang van de huurovereenkomst als student ingeschreven. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.

2.3

Duwo is, na het inwerkingtreden van art. 7:274 lid 4 BW in 2006, het zogenoemde campuscontract bij nieuwe huurovereenkomsten gaan toepassen. Duwo streeft ernaar om huurders die vóór 2007 met haar een huurovereenkomst hebben gesloten onder de werking van artikel 7:274 lid 4 BW te brengen of, indien de huurder niet langer student meer is, de huurovereenkomst te beëindigen.

2.4

Duwo heeft bij brief van 8 oktober 2012 enkele huurders, waaronder [geïntimeerde] , geïnformeerd over haar aangescherpte doorstromingsbeleid voor studentenwoningen. Zij heeft de huurders die nog als student staan ingeschreven een campuscontract aangeboden en de huurders die niet meer als student staan ingeschreven verzocht akkoord te gaan met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juni 2013.

2.5

[geïntimeerde] heeft op dit schrijven niet gereageerd.

2.6

Duwo heeft bij aangetekende brief van 12 november 2012 de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd wegens dringend eigen gebruik van kamers voor de verhuur aan studenten.

2.7

[geïntimeerde] heeft op 20 december 2012 ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juni 2013. Hiervan is een schriftelijke overeenkomst opgemaakt.

2.8

[geïntimeerde] heeft bij brief van 29 april 2013 aan Duwo verzocht om “uitstel van het uitvoeren van de huuropzegging” onder meer omdat hij voor de instemming met de huurbeëindiging onvoldoende juridische ondersteuning zou hebben gehad. Volgens [geïntimeerde] dient Duwo eerst de uitspraak van de Hoge Raad in een vergelijkbare zaak af te wachten. Verder wijst [geïntimeerde] erop dat hij van Duwo een huurverhogingsvoorstel per 1 juli 2013 heeft ontvangen waaruit zou kunnen worden afgeleid dat Duwo de huurovereenkomst stilzwijgend heeft verlengd.

2.9

Duwo heeft [geïntimeerde] daarop bij brief van 31 mei 2013 bericht dat haar niet bekend is dat er in een vergelijkbare zaak cassatie is ingesteld. Zij heeft ten slotte bij brief van 3 juli 2014 [geïntimeerde] meegedeeld dat zij hem aan zijn instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst zou houden.

2.1

[geïntimeerde] heeft daar niet meer op gereageerd.

3.Beoordeling

3.1

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter (in conventie) bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 mei 2015 zal eindigen, dat [geïntimeerde] de woning op die datum moet hebben ontruimd en dat [geïntimeerde] , indien hij de woning niet vrijwillig ontruimt, de gerechtelijke ontruiming dient te betalen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en de nakosten. De kantonrechter heeft deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Daarnaast heeft de kantonrechter Duwo (in voorwaardelijke reconventie) veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 2.000,00 aan verhuis- en herinrichtingskosten, met veroordeling van Duwo in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering heeft Duwo grieven gericht.

3.2

Het hof stelt voorop dat Duwo terecht heeft opgemerkt dat de kantonrechter geïntimeerde onjuist heeft aangeduid als “ [naam] ”. Het hof leest dit in het vonnis voor zover nodig als “ [geïntimeerde] ”.

3.3

Duwo heeft met
grief 1terecht de veroordeling van Duwo tot betaling van € 2.000,00 aan verhuis- en herinrichtingskosten bestreden. Nog daargelaten dat de kantonrechter meer heeft toegewezen dan gevorderd (de vordering bedroeg € 250,00 aan verhuiskosten en € 1.500,00 aan inrichtingskosten) geldt dat voor een dergelijke vergoeding gelet op de omstandigheden van dit geval geen plaats is, zoals DUWO terecht heeft betoogd. [geïntimeerde] heeft deze kosten niet onderbouwd. Het betreft hier voorts de verhuur van een studentenkamer op [X] . Daaraan is inherent dat van aanvang af duidelijk is dat het verblijf een tijdelijk karakter heeft. [geïntimeerde] diende er van aanvang af dus rekening mee te houden dat hij op enig moment na het beëindigen van zijn studie deze kosten zou moeten maken. Het feit dat het hier gaat om kamerhuur brengt voorts mee dat de verhuiskosten relatief gering zullen zijn, evenals de in het verleden gemaakte inrichtingskosten, die door de gedwongen verhuizing als het ware “verloren gaan”. [geïntimeerde] kan immers niet verlangen dat hem de kosten worden vergoed van het inrichten van een zelfstandige woning, welke kosten nagenoeg iedereen eenmaal in zijn leven zal moeten dragen. Bijzondere omstandigheden waarom [geïntimeerde] toch voor een tegemoetkoming in aanmerking zou komen zijn niet gesteld of gebleken. Dit betekent dat grief 1 slaagt.

3.4

Met
grief 2betoogt Duwo dat de kantonrechter in conventie de beëindiging van de huurovereenkomst ten onrechte niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard, zoals Duwo in eerste aanleg had gevorderd. Duwo heeft hiertoe aangevoerd dat het verzet van [geïntimeerde] tegen de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst kansloos was, omdat de wetgever zich reeds had uitgesproken ten gunste van het doorstromingsbeleid van Duwo en in vergelijkbare zaken door de rechter steeds in het voordeel van Duwo is beslist. Ook de kantonrechter heeft ter comparitie gezegd dat hij rekening diende te houden met bedoelde jurisprudentie. Daar komt nog bij dat [geïntimeerde] na afloop van de comparitie op een aanbod van Duwo om hem in aanmerking te laten komen voor een sociale huurwoning, heeft verklaard dat hij een inkomen geniet boven de toewijzingsgrens voor een sociale huurwoning, hetgeen nog eens onderstreept dat [geïntimeerde] ten onrechte een gesubsidieerd tot stand gebrachte studentenkamer bezet houdt, aldus steeds Duwo.

3.5

Uitgangspunt op grond van artikel 7:272 lid 1 BW is dat beslissingen op de in artikel 7:272 lid 2 BW bedoelde vorderingen niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, tenzij het de huurder kennelijk alleen om het rekken van een kansloze zaak te doen is.

3.6

Naar het oordeel van het hof zijn de door Duwo aangevoerde omstandigheden onvoldoende om van het uitgangspunt van artikel 7:272 lid 1 BW af te wijken. Hoewel juist is dat [geïntimeerde] er op grond van de jurisprudentie rekening mee diende te houden dat in het voordeel van (het doorstromingsbeleid van) Duwo zou worden beslist, brengt dat niet mee dat het verweer van [geïntimeerde] tegen de ontruiming kennelijk enkel was gericht op het rekken van een kansloze zaak. Ook de mededeling van [geïntimeerde] dat hij gezien het inkomen dat hij geniet, niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, ervan uitgaande dat hij die mededeling heeft gedaan, maakt het voorgaande niet anders. Grief 2 faalt derhalve.

3.8

De slotsom is dat de grieven deels slagen zoals hiervoor vermeld. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd als hierna te melden. De door [geïntimeerde] gevorderde verhuis- en herinrichtingkosten zullen alsnog worden afgewezen en [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de proceskosten in (voorwaardelijke) reconventie. Dit betekent dat ook
grief 3slaagt. [geïntimeerde] zal tevens als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in het dictum onder VI, VII en VIII vermeld;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering van [geïntimeerde] tot vergoeding door Duwo van verhuis- en herinrichtingskosten af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg in voorwaardelijke reconventie, aan de zijde van Duwo begroot op € 75,00 voor salaris;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Duwo begroot op € 807,16 aan verschotten en € 632,00 voor salaris;

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, L.A.J. Dun en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2015.