ECLI:NL:GHAMS:2015:4119

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.156.911/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 2337048 CV EXPL 13-10139

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 oktober 2015

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. Y. Benjamins te Amsterdam,

tegen

[X] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. W.Ph. Steenhuisen te Velsen-Zuid.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [X] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 25 juni 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), van 17 april 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [X] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met productie;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 augustus 2015 doen bepleiten, door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellante] heeft bij die gelegenheid nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft, na wijziging/vermeerdering van eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [X] zal afwijzen en voor recht zal verklaren dat de huurprijs van de door haar gehuurde bedrijfsruimte en woonruimte zal worden verlaagd en dat [X] aansprakelijk is voor door haar geleden schade, nader op te maken bij staat, alsmede dat [X] wordt veroordeeld tot betaling van € 2.000,- met wettelijke rente, en tot het opstellen van een juiste eindafrekening ter zake gas, water en elektra van de beide gehuurde ruimtes over de periode 1 april 2012 tot en met 1 juli 2014, op straffe van een dwangsom, met beslissing over de proceskosten, daarbij inbegrepen de nakosten en rente.

[X] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen en, zo begrijpt het hof, bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “De feiten” sub a tot en met g, de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. Bij huurovereenkomst van 27 februari 2012 heeft [X] met ingang van 1 april

2012 aan [appellante] verhuurd de woonruimte aan [adres] (eerste en

tweede verdieping) te [plaats] tegen een huurprijs van € 995,- per maand, te

vermeerderen met een voorschot voor gas, licht en water ad € 225,- per maand. Op

de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden (ROZ algemene bepalingen

huurovereenkomst woonruimte, 30 juli 2003) van toepassing.

b. Bij huurovereenkomst van 4 januari 2013 heeft [X] met ingang van 1 januari

2013 voor een periode van twee jaar aan [appellante] verhuurd de onder voormelde

woning gelegen bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats] tegen een

huurprijs van € 2.000,- per maand, te vermeerderen met omzetbelasting ad € 420,-

per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden (ROZ algemene

bepalingen huurovereenkomst winkelruimte, 20 augustus 2008) van toepassing.

c. [X] heeft maandelijks facturen betreffende de huur van de winkelruimte

verzonden. Geen van deze facturen is ondanks aanmaningen zijdens [X] ,

door [appellante] voldaan, behoudens een betaling van een bedrag van € 6.760,-.

d. Op 4 oktober 2013 heeft [appellante] de bedrijfsruimte ontruimd en de sleutels aan

[X] afgegeven.

e. De door [appellante] gehuurde woning is door B&L Bouw te Beverwijk

geïnspecteerd, die haar bevindingen heeft weergegeven in een rapport van 18

november 2013. Daaruit volgt dat op meerdere punten, vooral het schilderwerk,

onderhoud of herstel nodig is.

f. Bij brief van 6 december 2013 heeft de gemachtigde van [appellante] aan

[X] laten weten dat zowel de gehuurde woning als de gehuurde winkelruimte

gebreken kennen en dat daarmee bij de berekening van de vordering van [X]

wegens achterstallige huur rekening moet worden gehouden. Voorts heeft [appellante]

zich beroepen op opschorting.

g. De huurovereenkomst ten aanzien van de woning is per 1 juli 2015 beëindigd.

3.Beoordeling

3.1

In eerste aanleg heeft [X] in conventie betaling van achterstallige huur betreffende de bedrijfsruimte gevorderd, en daaraan verwante nevenvorderingen ingesteld. In reconventie heeft [appellante] verklaringen voor recht gevorderd dat de huurprijs van de door haar gehuurde bedrijfsruimte en woonruimte zal worden verlaagd (met respectievelijk 45% en 40%) en dat [X] aansprakelijk is voor door haar geleden schade, nader op te maken bij staat. In conventie heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen. In reconventie heeft hij een verklaring voor recht gegeven dat de huurprijs van de woonruimte tijdelijk, vanaf 1 januari 2014 totdat onderhoud zal zijn verricht, zal worden verlaagd met 10% van de geldende (kale) huurprijs. Voor het overige zijn de vorderingen in reconventie afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op.

3.2

Grief 1houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat vast staat dat [appellante] zonder opzegging of zonder [X] te informeren is overgegaan tot ontruiming van de bedrijfsruimte, terwijl beëindiging van de huur voor 31 december 2014 volgens de huurovereenkomst niet mogelijk was. Als toelichting stelt [appellante] dat het tegendeel volgt uit een zinsnede in de akte vermindering eis aan de zijde van [X] van 21 maart 2014, waar is vermeld: “Intrekking van de vordering tot ontbinding/ontruiming, daar de overeenkomst is opgezegd.” Volgens haar is sprake van een beëindiging met wederzijds goedvinden per 4 oktober 2013, de dag dat door haar de sleutels van het gehuurde zijn teruggeven. Daarbij is geen sprake van de voorwaarde dat nog tot 1 november 2013 huur zou worden betaald. Leidend is wat partijen in de gegeven omstandigheden van elkaar mochten verwachten en als [X] de voorkeur zou hebben gegeven aan een beëindiging per 31 oktober 2013 had het op haar weg gelegen als professionele verhuurder om [appellante] daarop te wijzen. Daarbij is het gebruikelijk de sleutels terug te geven op of kort voor de dag dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, aldus steeds [appellante] .

3.3

[X] heeft dit betwist en gesteld dat zij nimmer een schriftelijke opzegging heeft ontvangen. Zij heeft min of meer gedwongen ingestemd met een ontbinding van de huurovereenkomst, aangezien zij in de tegen [appellante] op 3 september 2013 aanhangig gemaakte procedure wegens wanbetaling ontbinding van de huurovereenkomst had gevorderd. Zij heeft zich voor een voldongen feit gesteld gezien toen [appellante] zonder voorafgaand overleg de bedrijfsruimte op 4 oktober 2013 heeft verlaten en aan haar de sleutels teruggaf. Zij heeft wel ingestemd met een ontbinding, maar dat laat onverlet dat [appellante] een huurverplichting had tot 31 december 2014. Daarbij was de huur telkens bij vooruitbetaling verschuldigd en de huur over oktober 2013 dus verschuldigd voor of op 1 oktober 2013. Tot 1 november 2013 moet daarom betaald worden, aldus [X] .

3.4

Het hof overweegt als volgt. Onbetwist is dat [appellante] pas op 4 oktober 2013 aan [X] kenbaar heeft gemaakt dat zij de huurovereenkomst wenste te ontbinden. Volgens de huurovereenkomst waren de huurpenningen voor de gehele maand oktober 2013 reeds verschuldigd op uiterlijk 1 oktober 2013. Dat sprake was van een beëindiging met wederzijds goedvinden per 4 oktober 2013 is door [X] gemotiveerd betwist en verder door [appellante] onvoldoende onderbouwd. De desbetreffende vermelding in de akte vermindering eis dat de overeenkomst was opgezegd kan in het licht van de stellingen van partijen ten hoogste in die zin worden opgevat dat [X] zich heeft neergelegd bij het vertrek van [appellante] uit het gehuurde, maar dat brengt niet mee dat de betalingsverplichting van [appellante] niet verder reikt dan die datum en niet ten minste tot 1 november 2013, nog daargelaten dat een opzegging voor 31 december 2014 in beginsel contractueel niet mogelijk was. De opvatting van [appellante] dat [X] de verplichting had haar er nog expliciet op te wijzen dat de huur tot en met 31 oktober 2013 betaald zou moeten worden, is dan ook onjuist.
Grief 11stelt dezelfde materie aan de orde. De grieven falen.

3.5

Grief 2, strekkende tot verrekening van de huurachterstand met de waarborgsom van € 2.000,-, slaagt, nu [X] zich tegen die verrekening niet heeft verzet.

3.6

Met de
grieven 3 en 4betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat een huurprijsvermindering pas kan ingaan op de dag waarop de huurder de verhuurder van het gebrek kennis heeft gegeven omdat deze volgens artikel 7:207 BW ook kan ingaan op de dag waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Op zichzelf heeft [appellante] hiermee gelijk. Van een schriftelijke kennisgeving van gebreken betreffende de door [appellante] gehuurde woonruimte en bedrijfsruimte aan het adres van [X] is in elk geval niet gebleken. Ter terechtzitting in hoger beroep heeft [appellante] , daarnaar door het hof gevraagd, te kennen gegeven dat zij voor (de brief van) 6 december 2014 ook overigens nimmer aan [X] kenbaar heeft gemaakt dat de door haar gehuurde bedrijfsruimte en woonruimte gebreken vertoonden, omdat zij [X] daar niet mee wilde lastig vallen. In zoverre kunnen de grieven, die in de toelichting inhouden dat daarvan eerder mondeling wel kennis was gegeven, dan ook niet slagen. Volgens [appellante] was [X] echter wel op de hoogte van gebreken ter zake de bedrijfsruimte. Deze ruimte was kleiner dan overeengekomen in de huurovereenkomst, terwijl [X] ook nog eigendommen in het gehuurde had laten staan. Verder was de gasmeter niet geschikt voor de desbetreffende bedrijfsruimte, aldus [appellante] . Zij kan hierin niet worden gevolgd. De aanduiding in de huurovereenkomst waarop zij doelt, dat het gehuurde een grootte had van 1 a 94 ca, betreft duidelijk de kadastrale oppervlakte van het gehele gehuurde, waarvan de winkelruimte onderdeel uitmaakte. [appellante] mocht daaruit niet opmaken dat die aanduiding specifiek zag op het verkoopoppervlak. Dat [X] wellicht nog goederen in het verhuurde had achtergelaten is daarbij, zonder nadere toelichting die ontbreekt, geen gebrek in de zin van artikel 7:207 BW. Daarbij komt dat [appellante] niet heeft toegelicht om welke goederen het gaat. Niet valt in te zien dat die goederen niet (in overleg) eenvoudig te verwijderen waren. Onbetwist heeft [X] verder gesteld dat [appellante] de gasmeter heeft laten vervangen omdat dit een grootverbruikersaansluiting betrof, die het mogelijk maakt om meer gas af te nemen dan via een standaard gasaansluiting (waardoor de energiekosten hoger zijn), maar dat deze op zichzelf voldeed. Hetgeen naar voren is gebracht zijn dus geen gebreken waarmee [X] in voldoende mate bekend was. De grieven 3 en 4 falen daarmee.

3.7

Grief 5, die in de kern inhoudt dat [X] aansprakelijk is voor door [appellante] geleden waterschade ten gevolge van lekkage in de waterleiding, faalt, nu [appellante] ter terechtzitting in hoger beroep heeft verklaard dat zij deze schade nimmer bij [X] heeft gemeld en dat de schade overigens is vergoed door haar verzekeringsmaatschappij.

3.8

Uit het voorgaande volgt dat het beroep van [appellante] op verrekening met de waarborgsom wel slaagt, maar dat er verder geen grond is voor verrekening van enig bedrag. Dat betekent dat
grief 6gedeeltelijk slaagt en gedeeltelijk faalt.

3.9

Met de
grieven 7, 8, 9 en 10stelt [appellante] aan de orde dat de huurprijsvermindering van de gehuurde woonruimte in dient te gaan vanaf het moment dat [X] in voldoende mate bekend was met gebreken om tot maatregelen over te gaan en wel op 1 april 2012 en dat deze meer dan 10% moet bedragen. Ook hier geldt, zoals hiervoor is overwogen, dat [appellante] [X] voor (de brief van) 6 december 2013 nooit in kennis heeft gesteld van gebreken. [appellante] heeft verder nagelaten te onderbouwen hoe en waarom [X] eerder dan 6 december 2013 op de hoogte had moeten zijn van de gestelde gebreken en [X] heeft betwist dat zij daarvan eerder op de hoogte was. Dat dit zo was staat dus niet vast. Met de kantonrechter is het hof ten slotte van oordeel dat met een vermindering van 10% van de huurprijs het verminderd huurgenot ten gevolge van achterstallig onderhoud aan de woning voldoende is gecompenseerd. De grieven falen daarom.

3.1

Grief 12richt zich tegen de toewijzing van de buitengerechtelijke incassokosten. [appellante] verwijst voor de onderbouwing van haar bezwaren ter zake naar de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie. Het hof komt niet tot andere gezichtspunten dan de kantonrechter en neemt deze over. De grief faalt.

3.11

Met
grief 13wordt voor het merendeel hetzelfde aan de orde gesteld als in 3.9 reeds besproken. Het hof verwijst daarnaar. In zoverre faalt de grief. Nu [X] verder onbetwist heeft gesteld dat de eindafrekening ter zake gas, water en licht gereed is en niet leidt tot een nabetaling van haar aan [appellante] , is een beroep op opschorting door [appellante] in dat verband niet aan de orde. De grief, waarin voor het overige een dergelijk beroep op opschorting wordt gedaan, faalt daarom op alle onderdelen.

3.12

Met
grief 15wijzigt/vermeerdert [appellante] haar eis. Wat betreft de waarborgsom verwijst het hof naar de bespreking van grief 2 en grief 6. De waarborgsom kan worden verrekend en de vordering op dit punt is toewijsbaar. Verder heeft [appellante] gevorderd dat een eindafrekening door [X] zal worden opgemaakt van de levering van gas, water en licht betreffende de bedrijfsruimte en woonruimte. [X] heeft echter onweersproken gesteld dat wat betreft de bedrijfsruimte [appellante] rechtstreeks aan de nutsbedrijven de energie- en waterkosten heeft voldaan en dat zij daarbuiten staat, en dat overigens de eindafrekening gereed is en ook beschikbaar voor [appellante] , maar door haar weigering haar nieuwe adres bekend te maken nog niet kon worden bezorgd. Daarmee ontbreekt het belang bij de vordering. Die zal daarom worden afgewezen.

3.13

Alleen grief 2 slaagt en grief 6 gedeeltelijk. De overige grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal gedeeltelijk worden vernietigd nu op het door [appellante] aan [X] te betalen bedrag in verband met verrekening € 2.000,- in mindering dient te worden gebracht. Voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd. [appellante] zal als de voor het merendeel in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel, hetgeen meebrengt dat ook
grief 14faalt.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij [appellante] in conventie is veroordeeld tot betaling van € 10.621,92 aan achterstallige huur tot en met augustus 2013 inclusief buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 9.680,- en een bedrag van € 2.420,- per maand vanaf 1 september 2013 tot 1 november 2013;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] (na verrekening van € 2.000,-) tot betaling van € 8.621,92 aan achterstallige huur tot en met augustus 2013 inclusief buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 9.680,- en een bedrag van € 2.420,- per maand vanaf 1 september 2013 tot 1 november 2013;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 704,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, L.A.J. Dun en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2015.