ECLI:NL:GHAMS:2015:4073

• Datum uitspraak: 2 juli 2015
• Publicatiedatum: 2 oktober 2015
• Zaaknummer: 14/00366
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.A.G. van der Ouderaa; P.F. Goes; H.E. Kostense
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardering van onroerende zaken onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, waarin de waarde van twee bedrijfsruimtes is vastgesteld onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer had de WOZ-waarde van de bedrijfsruimtes vastgesteld op € 29.000 per stuk, met als waardepeildatum 1 januari 2012. De belanghebbende, eigenaar van de bedrijfsruimtes, was het niet eens met deze waardering en stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld. Hij bepleitte een lagere waarde van respectievelijk € 20.000 en € 25.000. De rechtbank had het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna hij in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting van het Hof op 3 juni 2015, waar de belanghebbende niet aanwezig was, werd het bewijs van de heffingsambtenaar besproken. De heffingsambtenaar had een taxatierapport overgelegd waarin de waarde van de bedrijfsruimtes werd onderbouwd met vergelijkingsobjecten. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar zijn bewijslast had voldaan en dat de door hem gepresenteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar waren met de bedrijfsruimtes van de belanghebbende. Het Hof volgde de redenering van de rechtbank en concludeerde dat de WOZ-waarden niet te hoog waren vastgesteld.

Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond. De belanghebbende had niet aannemelijk gemaakt dat de omstandigheden rondom de bedrijfsruimtes, zoals de afgelegen ligging en de nabijheid van een vetrecyclingbedrijf, een significante invloed hadden op de waardering. De rechtbank had terecht geoordeeld dat deze factoren al waren verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De uitspraak van het Hof werd openbaar uitgesproken op 2 juli 2015.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 14/00366

2 juli 2015

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z], belanghebbende,

gemachtigde: G. Veldhuisen (Juradvin incassobureau en juridische dienstverlening) te Amsterdam

tegen de uitspraak van 7 april 2014 in de zaak met kenmerk AWB 13/4460 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaken [A-STRAAT] [1] unit [A] en [A-STRAAT] [2] unit [B] te [P], gemeente Haarlemmermeer (hierna: de bedrijfsruimtes) per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot 1 januari 2014 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 29.000 elk. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2013 met betrekking tot de bedrijfsruimtes bekendgemaakt.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 19 september 2013 de in 1.1 vermelde waardebeschikkingen en aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Bij uitspraak van 7 april 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 mei 2014, aangevuld bij brief van 17 juni 2014. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juni 2015. Belanghebbende – dan wel een gemachtigde van hem – is niet ter zitting verschenen. De oproep voor de zitting is naar het juiste adres verzonden. Ter zitting is middels ‘Track and trace’-gegevens van PostNL komen vast te staan dat de oproepingsbrief op 17 april 2015 op het adres van belanghebbende is bezorgd en met tekening voor ontvangst in ontvangst is genomen.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende is aangeduid als 'eiser', de heffingsambtenaar als 'verweerder') de navolgende feiten vastgesteld.

“Eiser is eigenaar van de bedrijfsruimtes. De bedrijfsruimtes zijn gesitueerd in een bedrijfsgebouw op een terrein met meerdere van dergelijke gebouwen. De oppervlakte van de bedrijfsruimtes in 37 m².”

Nu partijen tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten geen grieven hebben gericht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe, mede ontleend aan de in hoger beroep overgelegde stukken.

2.2.

De bedrijfsruimtes hebben een zadeldak met een nokhoogte van ongeveer 5 meter en een goothoogte van ongeveer 3,50 meter. De toegangsdeur aan de voorzijde is iets minder dan 3,50 meter hoog.

2.3.

De bedrijfsruimtes zijn gebouwd in 2009/2010. Belanghebbende heeft de bedrijfsruimtes in 2010 gekocht; voor [A-STRAAT] [2] unit [B] heeft hij € 32.130 betaald.

2.4.

In de beroepsfase heeft de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur de waarde van de bedrijfsruimtes op peildatum 1 januari 2012 op € 29.000 ieder gesteld. In het desbetreffende taxatierapport is onder meer het volgende verkoopgegeven vermeld:

“[A-STRAAT] [3] unit 75 Opslag/magazijn 13-06-2012 € 32.500

[P] 37 m2 vloeroppervlakte”

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in geschil of de WOZ-waarden van de bedrijfsruimtes op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van primair € 20.000, subsidiair € 25.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft onder het kopje "Geschil en beoordeling" in onderdelen 2 tot en met 9 als volgt overwogen en beslist:

“2. Eiser bepleit een waarde van € 20.000 elk. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat hij de bedrijfsruimtes in 2010 heeft gekocht. Sindsdien is de economische situatie, met name van de onroerend-goedmarkt verslechterd waardoor de verhuurmogelijkheden zijn afgenomen en de prijs van dergelijke bedrijfsruimtes sinds 2010 is gedaald. Gelet hierop zou de WOZ-waarde van de bedrijfsruimtes lager moeten zijn dan het aankoopbedrag van 2010.

Eiser heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat bij het bepalen van de waarde van de bedrijfsruimtes de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. Verweerder heeft verwezen naar de verkoopprijzen van een aantal bedrijfsobjecten waar of een smeerbrug is geïnstalleerd of een tussenvloer is geïnstalleerd terwijl de bedrijfsruimtes van eiser slechts kale casco’s zijn. Gelet daarop kunnen de verkoopprijzen van die bedrijfsobjecten niet dienen als onderbouwing van de WOZ-waardes van de bedrijfsruimtes.

Bovendien zijn de waardes van de bedrijfsruimtes te hoog vastgesteld omdat verweerder geen rekening heeft gehouden met de volgende aspecten. De bedrijfsgebouwen waar de bedrijfsruimtes zijn gevestigd zijn afgelegen waardoor zij een verhoogd risico kennen op inbraak. Dat maakt de bedrijfsruimtes slechts geschikt voor laagwaardige opslag. De bedrijfsruimtes zijn niet toegankelijk voor vrachtwagens, zijn gelegen vlak bij een vetrecyclingbedrijf dat stankoverlast veroorzaakt, zijn gelegen onder een drukke vliegroute en kennen beperkte gebruiksmogelijkheden door het ontbreken van gas- en wateraansluiting. Daar komt bij dat in de buurt van de bedrijfsruimtes nieuwe bedrijfsobjecten worden opgericht waardoor overcapaciteit ontstaat.

3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 3 januari 2014 door J.G. Kampert, taxateur te Hoofddorp. In dit taxatierapport zijn de waardes van de bedrijfsruimtes getaxeerd op € 29.000 elk. Naast gegevens van de bedrijfsruimtes, bevat dit taxatierapport gegevens van een tiental vergelijkingsobjecten.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft goed vergelijkbaar met de bedrijfsruimtes. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in hetzelfde bedrijfsgebouwencomplex waar de bedrijfsruimtes van eiser zijn gelegen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waardes van bedrijfsruimtes.

Eiser heeft gesteld dat in één van de door verweerder genoemde objecten een smeerbrug was geplaatst hetgeen de prijs voor die bedrijfsruimte zou hebben opgedreven. De rechtbank overweegt dat een smeerbrug veelal een roerende zaak betreft. Voorts heeft verweerder ten aanzien van de smeerbrug ter zitting onweersproken verklaard dat de koper apart heeft betaald voor deze smeerbrug.

Eiser heeft nog verklaard dat in één van de door verweerder genoemde objecten een tussenvloer was geplaatst. Ter zitting heeft verweerder onweersproken gesteld dat bij verkoop van de diverse bedrijfsruimten geen effect op de verkoopprijs is waargenomen van een tussenvloer, dat zo’n tussenvloer eenvoudig is te plaatsen en de bedrijfsruimtes slechts de hoogte hebben van een garagebox waardoor het plaatsen van een tussenvloer slechts twee zeer lage ruimtes oplevert die weinig praktische toepassing hebben.

De rechtbank volgt verweerder in deze redenering. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de bedrijfsruimtes toegekende waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

6. Eiser heeft gesteld dat een waardedrukkend effect uitgaat van

- de afgelegen ligging van de bedrijfsruimtes hetgeen het inbraakrisico verhoogt waardoor de bedrijfsruimtes slechts geschikt zijn voor laagwaardige opslag;

- een nabij gelegen vetrecyclingbedrijf dat stankoverlast veroorzaakt;

- het feit dat de bedrijfsruimtes zijn gelegen onder een intensief gebruikte vliegroute;

- het ontbreken van een gas- en wateraansluiting hetgeen de gebruiksmogelijkheden van de bedrijfsruimtes beperkt; en

- de bouw van nieuwe bedrijfscomplexen in de directe omgeving hetgeen overcapaciteit van dergelijke bedrijfsruimtes veroorzaakt.

De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheden ook tot uitdrukking komen bij de in de vergelijking betrokken objecten die in hetzelfde bedrijfsgebouwencomplex zijn gelegen en van hetzelfde type zijn als de bedrijfsruimtes en acht niet aannemelijk dat deze omstandigheden bij de bedrijfsruimtes van eiser een groter waardedrukkend effect hebben dan bij de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is daarom van oordeel dat het mogelijke waardedrukkende effect van deze (omgevings)factoren zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vlakbij gelegen vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft door deze verkoopprijzen in aanmerking te nemen in voldoende mate rekening gehouden met het eventuele waardedrukkende effect van genoemde omstandigheden.

7. Eiser heeft aangevoerd dat de aan de bedrijfsruimtes toegekende waarden niet in een juiste verhouding staat tot de prijs die eiser in 2010 voor de bedrijfsruimtes heeft betaald. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor dit tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4. weergegeven. Aan de verhouding tussen koopprijs en de waarde van twee verschillende tijdvakken komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.

8. Tot slot heeft eiser nog naar voren gebracht dat verweerder de proceskosten die in de uitspraak op bezwaar zijn toegewezen niet aan zijn gemachtigde heeft uitbetaald en te laat aan hem persoonlijk heeft uitbetaald. De rechtbank overweegt dat deze grief niet in deze beroepsprocedure aan de orde kan komen.

9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de bedrijfsruimtes alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard."

4.2.

Het Hof verenigt zich met het door de rechtbank gehanteerde toetsingskader en met de overwegingen die hebben geleid tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het in 2.4 vermelde taxatierapport, en met name de daarin vermelde gegevens over verkopen van vrijwel identieke vergelijkingsobjecten, heeft voldaan aan het op hem rustende bewijs dat de waarde van de bedrijfsruimtes niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Meer in het bijzonder overweegt het Hof daarbij nog dat belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, die daarbij heeft gewezen op het in 2.4 vermelde waardegegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat het in de bedrijfsruimtes ontbreken van een verdiepingsvloer en van overige ingebouwde voorzieningen, zoals een smeerkuil, tot een lagere waardering aanleiding zou moeten geven. Ook bij [A-STRAAT] [3] unit [C], gaat het immers om een 'casco' zonder verdiepingsvloer en inbouw. Bovendien is, zoals de heffingsambtenaar onder verwijzing naar de (in 2.2 vermelde) bouwkundige eigenschappen onbetwist heeft aangevoerd, en ook de rechtbank reeds heeft overwogen, het nut van (het creëren van) een verdieping in de onderhavige bedrijfsruimtes zeer betrekkelijk.

Slotsom

Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, P.F. Goes en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 2 juli 2015 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.