Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.177.152/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4386118 KK EXPL 15-1153
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 september 2015
inzake
1.[appellant sub 1] ,
2. [appellante sub 2] ,
beiden wonend te [woonplaats] ,
appellanten in principaal appel, tevens geïntimeerden in incidenteel appel,
advocaat: mr. S.J.M. Jaasma te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal appel, tevens appellant in incidenteel appel,
advocaat: mr. A.M. Bos te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant sub 1] , [appellante sub 2] en [geïntimeerde] genoemd. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] worden tezamen als [appellanten] aangeduid.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 17 september 2015, met een productie, met verkorting van de in art. 114 Rv bedoelde termijn, in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 september 2015, in kort geding onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellanten] als gedaagden. De dagvaarding bevat de grieven.
Op de dienende dag, 28 september 2015, hebben [appellanten] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding, heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel, met producties, ingediend en hebben partijen hun zaak door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten. [geïntimeerde] heeft toen nog een productie overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd. Ter zitting is afgesproken dat op de rol van heden slechts de beslissing zal worden uitgesproken en dat de motivering van die beslissing zo spoedig mogelijk daarna zal worden gegeven. Het onderstaande bevat die motivering.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, kort gezegd, de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd, zakelijk, dat het hof het principaal beroep zal verwerpen en - op het incidenteel appel - de vordering van [geïntimeerde] , voor zover afgewezen, alsnog zal toewijzen.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.18, een aantal feiten vermeld waarvan zij is uitgegaan. Omdat die feiten niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
3.Beoordeling
3.1.
In deze zaak gaat het om het volgende.
( a) [geïntimeerde] is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). [geïntimeerde] heeft de woning in de periode 2005 tot 2011 met zijn gezin bewoond en in 2007 te koop gezet.
( b) Op 1 september 2011 is [geïntimeerde] een huurovereenkomst aangegaan met Goldbuyers Benelux B.V. (hierna: Goldbuyers) voor de duur van twaalf maanden (einddatum 31 augustus 2012) tegen een totale huurprijs van € 2.500,= per maand. [In de considerans van die overeenkomst, die namens Goldbuyers is ondertekend door [appellant sub 1] (haar indirecte bestuurder), is opgenomen dat huurder/bewoner door zijn werkgever Goldbuyers tijdelijk tewerkgesteld is in Amsterdam en in verband daarmee voor twaalf maanden behoefte heeft aan woonruimte in Amsterdam.] In artikel 1.3 is vermeld dat [appellant sub 1] de bewoner en het aantal gezinsleden zes is. In artikel 12 is bepaald dat de woning gedurende de hele huurperiode in de verkoop blijft en dat huurder bij verkoop de woning binnen drie maanden zal verlaten.
( c) [geïntimeerde] heeft op 7 december 2011 van de gemeente Amsterdam (verder: de gemeente) een vergunning onder de Leegstandwet verkregen voor tijdelijke verhuur van de woning in de periode van 5 december 2011 tot 5 december 2013 (verder: de vergunning). In de vergunning staat dat geen maximale huurprijs is vermeld omdat de woning meer dan 141 punten heeft.
( d) Op 17 december 2012 zijn [geïntimeerde] als verhuurder en Goldbuyers als huurder (kennelijk met terugwerkende kracht), tegen dezelfde huurprijs als in de huurovereenkomst van 1 september 2011 was opgenomen, een huurovereenkomst onder de Leegstandwet aangegaan. In deze huurovereenkomst (verder: de huurovereenkomst) is wederom vermeld dat [appellant sub 1] de bewoner is en het aantal gezinsleden zes is. In de considerans van de huurovereenkomst is melding gemaakt van de vergunning, het nummer daarvan en de periode waarin deze geldig is. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ 30 juli 2003) van toepassing. De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“3. Duur, verlenging, beëindiging van de overeenkomst
3.1.
Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de termijn van:
Ingang huur per : 05-12-2011
Huurperiode : 11 maanden en 27 dagen
Einddatum huurperiode : 30-11-2012
Ontruimingsdatum : 05-12-2013
(…)
3.3.
Gedurende deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen, behoudens bij verkoop van het gehuurde.
3.4.
Behoudens opzegging door een der partijen wordt na afloop van de in lid 3.1 genoemde periode deze overeenkomst verlengd voor onbepaalde tijd van betaaltermijn naar betaaltermijn tot maximaal het einde van het tijdvak waarvoor de vergunning van B&W is verleend.
3.5.
Behoudens opzegging door een der partijen wordt na afloop van het tijdvak waarvoor de vergunning van B&W aanvankelijk is verleend de overeenkomst verlengd indien B&W op verzoek van de eigenaar de duur van de vergunning heeft verlengd. Huurder zal door verhuurder in kennis worden gesteld van zijn verzoek aan B&W de vergunning te verlengen.
3.6.
De opzegtermijn voor huurder bedraagt een maand en voor de verhuurder minimaal drie maanden. (…)
3.7.
Deze overeenkomst eindigt zonder opzegging indien de in de considerans genoemde vergunning van B&W haar geldigheid verliest.”
Tevens is (wederom) bepaald dat de woning gedurende de hele huurperiode in de verkoop blijft en dat huurder bij verkoop de woning binnen drie maanden zal verlaten.
( e) Bij brief van 23 januari 2014 heeft de gemeente [geïntimeerde] bericht, zakelijk, dat de vergunning door een wetswijziging per 1 juli 2013 van rechtswege geldig blijft tot 5 december 2016.
( f) Goldbuyers heeft de huur betaald tot en met november 2013. Op 10 februari 2014 is Goldbuyers failliet verklaard, met benoeming van mr. [X] tot curator (verder: de curator).
( g) Vanaf december 2013 is de huur betaald door [appellante sub 2] , met dien verstande dat de huur – krachtens een door partijen althans door [geïntimeerde] en [appellante sub 2] gemaakte afspraak – in de periode van december 2013 tot en met maart 2014 is verlaagd tot € 2.000,= per maand.
( h) In de periode van januari 2014 tot en met april 2014 hebben partijen vruchteloos onderhandeld over een mogelijke aankoop van de woning door [appellanten] Partijen zijn vervolgens komen te spreken over de wens van [appellante sub 2] om een
“Bed & Breakfast”in de woning te starten.
“Bed & Breakfast”in de woning te starten.
( i) Op 21 mei 2014 hebben [geïntimeerde] en [appellante sub 2] een verklaring ‘Toestemming onderverhuur korte periodes’ ondertekend. Daarin is onder meer het volgende vermeld:
“(...) Hierbij geef ik, [geïntimeerde] (...) toestemming enige ruimtes in de vorm van Bed & Breakfast te verhuren.
Deze toestemming geef ik aan [appellante sub 2] die op dit moment de woning van mij huurt.
Bovendien is afgesproken dat:
- Een voorschot op de Huur wordt betaald voor 14 maanden voor de maanden van-af 1 juni 2014 tot 1 augustus 2015. Dit bedrag betreft € 35.000,-- (14 x € 2.500,--)
- Het huis blijft in de verkoop mede op verzoek van de bank Van Landschot.
- Toestemming voor onderhuur in de vorm van “Bed & Breakfast” wordt geven met medeweten van de bank.”
[appellante sub 2] heeft voormeld bedrag van € 35.000,= in drie tranches aan [geïntimeerde] betaald, waarvan de laatste op 8 juli 2014.
( j) Op 8 juni 2015 heeft [geïntimeerde] met een derde een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot de woning gesloten. Daarin is bepaald dat [geïntimeerde] de woning op 1 oktober 2015 vrij van huur aan die derde zal verkopen en leveren tegen een koopprijs van € 620.000,=. Voorts is overeengekomen dat [geïntimeerde] aan die derde boetes en schadever-goeding verschuldigd zal zijn, indien hij zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet (tijdig) nakomt.
( k) Bij brieven van 15 juni 2015 aan [appellanten] respectievelijk 28 juni 2015 aan de curator heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst tegen 1 oktober 2015 opgezegd.
( l) Bij e-mail van 28 juni 2015 heeft de curator [geïntimeerde] bericht, zakelijk, dat hem geen huurovereenkomst bekend is en dat hij Goldbuyers niet als huurder beschouwt.
( m) In de eerste aanleg van dit kort geding vorderde [geïntimeerde] dat [appellanten] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis zouden worden veroordeeld om de woning uiterlijk op 1 oktober 2015 om 9.00 uur te ontruimen, met machtiging van [geïntimeerde] om de nakoming daarvan met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen. Tevens stelde [geïntimeerde] een aantal nevenvorderingen in. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de ontruimingsvordering - uitvoerbaar bij voorraad - toegewezen, de nevenvorderingen afgewezen en [appellanten] in de proceskosten verwezen.
3.2.
[appellanten] komen in principaal appel op tegen de toewijzing van de ontruimingsvordering, [geïntimeerde] maakt in incidenteel appel bezwaar tegen de afwijzing van de nevenvorderingen. Het hof zal allereerst het principaal appel behandelen.
3.3.
Hoewel [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat uit de memorie van grieven van [appellanten] “geen genummerde grieven zijn te destilleren”, is naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk dat en waarom [appellanten] menen dat diens ontruimingsvordering alsnog moet worden afgewezen.
3.4.
De vordering van [geïntimeerde] is gebaseerd op de (door [appellanten] bestreden) stelling dat de huurovereenkomst vanwege de “verlenging” van de vergunning tot 5 december 2016 na 5 december 2013 onder dezelfde voorwaarden is verlengd, zodat [geïntimeerde] op grond van de verlengde huurovereenkomst gerechtigd was de huur op te zeggen en [appellanten] bij gebreke van recht of titel gehouden zijn de woning te ontruimen.
3.5.
Bij de beoordeling van deze stelling zal het hof er - ten gunste van [geïntimeerde] en ondanks de desbetreffende betwisting door [appellanten] - van uitgaan dat de vergunning indertijd rechtsgeldig is verleend en geldig is tot 5 december 2016.
3.6.
Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde] [appellanten] noch Goldbuyers destijds heeft meegedeeld dat de vergunning (niet slechts tot 5 december 2013 maar) uiteindelijk tot 5 december 2016 geldig is. Evenmin is gesteld of aannemelijk geworden - daargelaten of dit rechtens relevant zou zijn geweest - dat [appellanten] uit anderen hoofde wisten of konden weten dat de vergunning na 5 december 2013 nog geldig zou zijn. Tegen deze achtergrond is naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Goldbuyers na 5 december 2013 niet (door die partijen stilzwijgend) is verlengd en dat tussen [geïntimeerde] en [appellanten] , althans tussen [geïntimeerde] en [appellante sub 2] , een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen waarop de Leegstandwet niet van toepassing is. Het hof acht hiertoe niet zozeer redengevend dat [geïntimeerde] in het onder 3.1 (i) geciteerde stuk van 21 mei 2014 vermeldt dat [appellante sub 2] de woning van hem huurt, als wel dat [geïntimeerde] en [appellanten] , althans [geïntimeerde] en [appellante sub 2] , in december 2013 en in mei 2014 afspraken hebben gemaakt over een tijdelijke verlaging van de huur tot € 2.000,= per maand respectievelijk een vooruitbetaling van de huur van € 2.500,= per maand over een periode van veertien maanden, zonder dat is gesteld of aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] toen duidelijk heeft gemaakt dat hij er bij het maken van die afspraken van uitging dat Goldbuyers (nog steeds) zijn contractuele wederpartij was en/of dat hij [appellanten] , althans [appellante sub 2] , (slechts) als vertegenwoordiger(s) van Goldbuyers beschouwde. Omdat [appellanten] , als gezegd, niet wisten dat de vergunning nog geldig was, mochten zij er in het licht van die nieuwe afspraken van uitgaan, zoals [appellant sub 1] ter zitting in appel ook heeft verklaard te hebben gedaan, dat aan de overeenkomst met Goldbuyers op 5 december 2013 (van rechtswege) een einde was gekomen en dat tussen hen en [geïntimeerde] , althans tussen [appellante sub 2] en [geïntimeerde] , een nieuwe huurovereenkomst tot stand was gekomen, waarop de Leegstandwet niet toepasselijk was. Het hof wijst er in dit verband op dat op grond van artikel 16 lid 12 en 13 van de Leegstandwet een huurovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan, wil de Leegstandwet daarop toepasselijk zijn, en dat in die schriftelijke huurovereenkomst de vergunning tot tijdelijke verhuur en het nummer daarvan moeten worden vermeld, evenals het tijdvak waarvoor de vergunning is verleend, opdat de huurder ermee bekend is dat de huurovereenkomst onder de vigeur van de Leegstandwet is gesloten en een tijdelijk karakter heeft. Niet is gesteld of aannemelijk geworden dat - afgezien van het stuk van 21 mei 2014 dat niet als zodanig kan kwalificeren - een schriftelijke huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellanten] , althans tussen [geïntimeerde] en [appellante sub 2] , is opgesteld. Aan het voorgaande een en ander doet niet af dat in het stuk van 21 mei 2014 is vermeld dat de woning in de verkoop blijft. De onder 3.4 weergegeven stelling wordt derhalve verworpen, ook als zou moeten worden aangenomen, zoals [geïntimeerde] mede op grond van twee in appel overgelegde schriftelijke verklaringen stelt en [appellanten] betwisten, dat [appellant sub 1] op 22 mei 2015 tegen de (latere) koper van de woning heeft gezegd, zakelijk, zich ervan bewust te zijn de woning onder de vigeur van de Leegstandwet te hebben gehuurd. Mogelijk dat [appellant sub 1] zich toen nog niet realiseerde dat de Leegstandwet niet (langer) op de huur van de woning toepasselijk was, maar in ieder geval kan deze mededeling er niet toe leiden dat het [appellanten] , althans [appellante sub 2] , thans niet meer zou vrijstaan zich tegenover [geïntimeerde] op hun huurrecht te beroepen.
3.7.
De in eerste aanleg geponeerde subsidiaire stelling van [geïntimeerde] dat een nieuwe huur-overeenkomst tussen hem en [appellante sub 2] naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van art. 7:232 lid 2 BW, wordt eveneens verworpen. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] toen (nog steeds) van plan was de woning te verkopen, leidt immers niet tot deze door hem voorgestane conclusie, ongeacht of [appellante sub 2] ten tijde van het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst van [geïntimeerde] (voortdurende) verkoopplannen op de hoogte was. De inhoud van het stuk van 21 mei 2014 doet aan dit oordeel dus niet af.
3.8.
Al het voorgaande leidt ertoe dat de ontruimingsvordering niet in dit kort geding kan worden toegewezen. Omdat dit bij het bestreden vonnis wel is gedaan, zal dat vonnis worden vernietigd en de gevraagde voorziening alsnog worden geweigerd. Bijgevolg zijn de door [geïntimeerde] gevraagde nevenvoorzieningen evenmin toewijsbaar, zodat diens tegen de weigering daarvan gerichte incidenteel appel reeds daarom faalt.
3.9.
[geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg, het principaal appel en het incidenteel appel. Omdat niet aannemelijk is dat [appellanten] in verband met laatstbedoeld appel kosten hebben gemaakt, zullen die kosten worden begroot op nihil.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis en opnieuw recht doende:
weigert de door [geïntimeerde] gevraagde voorziening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellanten] gevallen en begroot op € 400,= voor salaris van de advocaat;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het principaal appel, aan de zijde van [appellanten] gevallen, tot op heden begroot op € 405,19 voor verschotten en € 2.682,= voor salaris van de advocaat;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel, aan de zijde van [appellanten] gevallen, tot op heden begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, R.H. de Bock en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 september 2015.