Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.077.136/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank : 95866 / HA ZA 03-1163
arrest van de meervoudige kamer van 15 september 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid CHIP(S)HOL III B.V.,
gevestigd te Wassenaar, kantoorhoudende te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer,
EISERES,
advocaat:
mr. H.J.M. van Schie, te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer,
mr. H.J.M. van Schie, te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer,
tegen:
de naamloze vennootschap N.V. LUCHTHAVEN SCHIPHOL,
gevestigd te Schiphol, gemeente Haarlemmermeer,
GEDAAGDE,
advocaat:
mr. T.R.B. de Greve, te Amsterdam.
mr. T.R.B. de Greve, te Amsterdam.
1.Verder verloop van het geding
Partijen worden hierna wederom Chipshol en de Luchthaven genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 14 april 2015 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest.
Daarna heeft de Luchthaven een akte genomen met het opschrift ‘antwoord-akte na derde tussenarrest’. Zij heeft daarbij bewijs aangeboden.
Vervolgens is wederom arrest gevraagd.
2.Beoordeling
2.1
Het hof blijft bij hetgeen het in zijn tussenarrest van 14 april 2015 heeft overwogen en beslist. Het hof bouwt op dat arrest en de daaraan voorafgaande tussenarresten voort, met dien verstande dat het, zoals hierna zal worden besproken, zal terugkomen van een vaststelling in het tussenarrest van 8 juli 2014.
Kennisneming van de gedingstukken in de artikel 55-procedure voert het hof verder niet tot andere oordeelsvorming.
Kennisneming van de gedingstukken in de artikel 55-procedure voert het hof verder niet tot andere oordeelsvorming.
2.2
Het hof brengt in herinnering dat het in zijn tussenarrest van 27 december 2011 heeft overwogen en beslist dat in dit geding de leer van de bindende eindbeslissing weliswaar niet geldt maar dat dat niet eraan in de weg staat dat de verwijzingsrechter gebonden is aan in cassatie niet of tevergeefs bestreden beslissingen (rechtsoverwegingen 3.3 en verder).
Het hof brengt bovendien in herinnering dat het in rechtsoverweging 3.3.9 van zijn tussenarrest van 8 juli 2014 heeft overwogen en beslist:
- dat hetgeen de rechtbank heeft geoordeeld aan de hand van de bevindingen van de door haar benoemde deskundigen niet dan wel in cassatie vergeefs is bestreden,
- dat het hof zich dan ook in dit geding dient te laten leiden door de bevindingen van de deskundigen in hun rapport van 5 juli 2006 voor zover dit door de rechtbank is aanvaard, waaronder in het bijzonder
- dat op de peildatum, 19 februari 2003, de percelen die door de bouwstop zijn getroffen na de bouwstop € 2,5 mio waard waren, en
- dat de kerngegevens en de waarderingssystematiek waarvan de deskundigen zich hebben bediend en die aan de waardering ten grondslag liggen, leidend zijn.
Het hof brengt bovendien in herinnering dat het in rechtsoverweging 3.3.9 van zijn tussenarrest van 8 juli 2014 heeft overwogen en beslist:
- dat hetgeen de rechtbank heeft geoordeeld aan de hand van de bevindingen van de door haar benoemde deskundigen niet dan wel in cassatie vergeefs is bestreden,
- dat het hof zich dan ook in dit geding dient te laten leiden door de bevindingen van de deskundigen in hun rapport van 5 juli 2006 voor zover dit door de rechtbank is aanvaard, waaronder in het bijzonder
- dat op de peildatum, 19 februari 2003, de percelen die door de bouwstop zijn getroffen na de bouwstop € 2,5 mio waard waren, en
- dat de kerngegevens en de waarderingssystematiek waarvan de deskundigen zich hebben bediend en die aan de waardering ten grondslag liggen, leidend zijn.
2.3
Het hof heeft zich in zijn tussenarrest van 8 juli 2014 voorgenomen om deskundigen in te schakelen bij zijn onderzoek van de kwestie welke waardevermeerdering de opheffing van het bouwverbod op 28 juni 2007 heeft teweeggebracht.
Het hof heeft op basis van het tot dan toe gevoerde partijdebat in dit verband vastgesteld dat partijen het eens waren dat de waarde in het economisch verkeer van het Groenenbergterrein op 28 juni 2007 vóór opheffing van het bouwverbod € 2,5 mio bedroeg en dat onderzoek naar die waarde dus achterwege kon blijven.
Chipshol heeft in haar akte van 16 september 2014 aangevoerd dat die vaststelling onjuist is. Zij heeft ter ondersteuning van die stelling aangevoerd dat de waarde in het economisch verkeer van het Groenenbergterrein op 19 februari 2003 (voor en na het bouwverbod) onjuist is vastgesteld, dat die waarde in de periode tussen 19 februari 2003 en 28 juni 2007 is gestegen als gevolg van wijzigingen in het planologisch regiem/de planologische opvatting, dat de omvang van die waardestijging tussen partijen omstreden is en dat deze dus in het onderzoek door deskundigen moet worden betrokken.
De Luchthaven heeft dit standpunt van Chipshol bestreden. Volgens de Luchthaven kan van de vaststelling van het hof in zijn tussenarrest van 8 juli 2014 niet worden teruggekomen.
Het hof overweegt als volgt.
Het hof heeft op basis van het tot dan toe gevoerde partijdebat in dit verband vastgesteld dat partijen het eens waren dat de waarde in het economisch verkeer van het Groenenbergterrein op 28 juni 2007 vóór opheffing van het bouwverbod € 2,5 mio bedroeg en dat onderzoek naar die waarde dus achterwege kon blijven.
Chipshol heeft in haar akte van 16 september 2014 aangevoerd dat die vaststelling onjuist is. Zij heeft ter ondersteuning van die stelling aangevoerd dat de waarde in het economisch verkeer van het Groenenbergterrein op 19 februari 2003 (voor en na het bouwverbod) onjuist is vastgesteld, dat die waarde in de periode tussen 19 februari 2003 en 28 juni 2007 is gestegen als gevolg van wijzigingen in het planologisch regiem/de planologische opvatting, dat de omvang van die waardestijging tussen partijen omstreden is en dat deze dus in het onderzoek door deskundigen moet worden betrokken.
De Luchthaven heeft dit standpunt van Chipshol bestreden. Volgens de Luchthaven kan van de vaststelling van het hof in zijn tussenarrest van 8 juli 2014 niet worden teruggekomen.
Het hof overweegt als volgt.
2.4
Terecht heeft de Luchthaven zich op het standpunt gesteld dat ontoereikende grond bestaat om terug te komen van het in dit geding gekozen uitgangspunt dat de waarde in het economisch verkeer van het Groenenbergterrein op 19 februari 2003 na het bouwverbod € 2,5 mio bedroeg. Het hof is als verwijzingsrechter gebonden aan dat uitgangspunt.
Anders ligt het voor de vaststelling bij arrest van 8 juli 2014 dat de waarde in het economisch verkeer van het Groenenbergterrein op 28 juni 2007 direct voor de opheffing van het bouwverbod € 2,5 mio bedroeg. Van die vaststelling kan het hof in dit geding terugkomen, omdat de leer van de bindende eindbeslissing niet geldt.
In aanmerking genomen het doel van dit geding, schadeloosstelling op basis van het bepaalde in de artikelen 50 en 55 LVW, bestaat daartoe toereikende grond.
Anders ligt het voor de vaststelling bij arrest van 8 juli 2014 dat de waarde in het economisch verkeer van het Groenenbergterrein op 28 juni 2007 direct voor de opheffing van het bouwverbod € 2,5 mio bedroeg. Van die vaststelling kan het hof in dit geding terugkomen, omdat de leer van de bindende eindbeslissing niet geldt.
In aanmerking genomen het doel van dit geding, schadeloosstelling op basis van het bepaalde in de artikelen 50 en 55 LVW, bestaat daartoe toereikende grond.
2.5
De waarde in het economisch verkeer van het Groenenbergterrein op 28 juni 2007 kort vóór de opheffing van het bouwverbod is tussen partijen omstreden. Dat betekent dat de door het hof te benoemen deskundigen niet alleen hebben te onderzoeken welke waarde in het economisch verkeer het Groenenbergterrein had op 28 juni 2007 na opheffing van het bouwverbod maar ook welke waarde in het economisch verkeer het Groenenbergterrein had op die dag direct vóór opheffing van het bouwverbod.
2.6
Zoals het hof eerder in zijn tussenarrest van 8 juli 2014 overwoog (rechtsoverweging 3.6.5), staat het hof voor ogen dat de deskundigen bij hun overwegingen betrekken, in hoeverre een redelijk handelende koper op 28 juni 2007 direct vóór opheffing van het bouwverbod en vervolgens na opheffing van het bouwverbod de verwachting zou koesteren dat de overheden hun medewerking zouden verlenen aan een commercieel aantrekkelijk bouwplan en in hoeverre die koper zich daardoor zou laten leiden bij de waardering van de betrokken grond.
Partijen zijn het in zoverre met elkaar eens, dat zij elk ervan uitgaan dat voor die redelijk handelende koper het voor het Groenenbergterrein geldende en te verwachten planologische regiem van cruciale betekenis is. Het gaat er dus in het bijzonder om vast te stellen hoe die redelijk handelende koper op basis van alle beschikbare planologische gegevens op 28 juni 2007 zijn kansen had beoordeeld, zowel direct vóór als na de opheffing van het bouwverbod, en hoe hij die kansen had verdisconteerd in een voor de grond te betalen prijs.
De door de rechtbank ingeschakelde deskundigen hebben deze benadering tot uitdrukking gebracht door de waarde van de betrokken grond op 19 februari 2003 na het bouwverbod naar hun gebruiksmogelijkheden te taxeren op € 1,8 mio en vervolgens, na in aanmerking te hebben genomen dat gegadigden rekening zullen houden met de kans dat het bouwverbod op termijn wordt opgeheven, de waarde van de grond op € 2,5 mio te taxeren.
Het hof heeft deze benadering aldus verwoord dat deze deel uitmaakt van de door de deskundigen gekozen begrotingssystematiek.
De rechtbank heeft deze benadering doorgetrokken door aan te nemen dat de waarde in het economisch verkeer van de grond op 19 februari 2003 vóór het bouwverbod 10% lager was door de kans dat een bouwverbod zou worden opgelegd dan wanneer die kans in het geheel niet had bestaan of voor verwaarloosbaar gering kon worden gehouden.
Partijen zijn het in zoverre met elkaar eens, dat zij elk ervan uitgaan dat voor die redelijk handelende koper het voor het Groenenbergterrein geldende en te verwachten planologische regiem van cruciale betekenis is. Het gaat er dus in het bijzonder om vast te stellen hoe die redelijk handelende koper op basis van alle beschikbare planologische gegevens op 28 juni 2007 zijn kansen had beoordeeld, zowel direct vóór als na de opheffing van het bouwverbod, en hoe hij die kansen had verdisconteerd in een voor de grond te betalen prijs.
De door de rechtbank ingeschakelde deskundigen hebben deze benadering tot uitdrukking gebracht door de waarde van de betrokken grond op 19 februari 2003 na het bouwverbod naar hun gebruiksmogelijkheden te taxeren op € 1,8 mio en vervolgens, na in aanmerking te hebben genomen dat gegadigden rekening zullen houden met de kans dat het bouwverbod op termijn wordt opgeheven, de waarde van de grond op € 2,5 mio te taxeren.
Het hof heeft deze benadering aldus verwoord dat deze deel uitmaakt van de door de deskundigen gekozen begrotingssystematiek.
De rechtbank heeft deze benadering doorgetrokken door aan te nemen dat de waarde in het economisch verkeer van de grond op 19 februari 2003 vóór het bouwverbod 10% lager was door de kans dat een bouwverbod zou worden opgelegd dan wanneer die kans in het geheel niet had bestaan of voor verwaarloosbaar gering kon worden gehouden.
2.7
Aan het ten tijde van het bouwverbod voor het Groenenbergterrein geldende planologische regiem zijn in het deskundigenrapport van 5 juli 2006 uitvoerige beschouwingen gewijd. De deskundigen hebben melding gemaakt van kenmerkende feiten en omstandigheden, onder veel meer:
- ten tijde van de verkrijging van de economische eigendom door Chipshol in 1993 rustte op de grond de bestemming “Agrarische doeleinden”;
- die bestemming is in 2000 gewijzigd in “Bedrijfsdoeleinden I”, welke bestemming in 2002 onherroepelijk is geworden;
- op 23 januari 2002 is in de Staatscourant het ontwerp Luchthavenindelingsbesluit (LIB) bekend gemaakt, met als bijlagen kaarten waarop de in het LIB voorziene bouwbeperkingen zijn aangegeven;
- op 11 februari 2003 zijn aan Chipshol vergunningen verleend voor het bouwen van bedrijfspanden en kantoren;
- op 13 februari 2003 heeft Chipshol vergunningen aangevraagd voor het bouwen van bedrijfshallen en een kantoor (welke vergunningen op 6 mei 2003 zijn verleend);
- op 16 februari 2003 heeft de Staatssecretaris van Verkeer en Waterstaat in de Staatscourant kennis gegeven van het voornemen tot toepassing van artikel 38 van de Luchtvaartwet;
- op 19 februari 2003 is het bouwverbod in werking getreden.
- ten tijde van de verkrijging van de economische eigendom door Chipshol in 1993 rustte op de grond de bestemming “Agrarische doeleinden”;
- die bestemming is in 2000 gewijzigd in “Bedrijfsdoeleinden I”, welke bestemming in 2002 onherroepelijk is geworden;
- op 23 januari 2002 is in de Staatscourant het ontwerp Luchthavenindelingsbesluit (LIB) bekend gemaakt, met als bijlagen kaarten waarop de in het LIB voorziene bouwbeperkingen zijn aangegeven;
- op 11 februari 2003 zijn aan Chipshol vergunningen verleend voor het bouwen van bedrijfspanden en kantoren;
- op 13 februari 2003 heeft Chipshol vergunningen aangevraagd voor het bouwen van bedrijfshallen en een kantoor (welke vergunningen op 6 mei 2003 zijn verleend);
- op 16 februari 2003 heeft de Staatssecretaris van Verkeer en Waterstaat in de Staatscourant kennis gegeven van het voornemen tot toepassing van artikel 38 van de Luchtvaartwet;
- op 19 februari 2003 is het bouwverbod in werking getreden.
2.8
Van betekenis voor de op 28 juni 2007 geldende planologische situatie zijn in elk geval:
- de inwerkingtreding van het Luchthavenindelingsbesluit (LIB) op 20 februari 2003;
- de aanwijzing in het LIB van het Groenenbergterrein als beperkingengebied;
- de inwerkingtreding van het Luchthavenindelingsbesluit (LIB) op 20 februari 2003;
- de aanwijzing in het LIB van het Groenenbergterrein als beperkingengebied;
- de inwerkingtreding van het Paraplubestemmingsplan Luchthavenindeling op 13 oktober 2004, waarin beperkende regels zijn opgenomen ten aanzien van de maximale bouwhoogte;
- het op 20 februari 2003 ingevoerde artikel 8.9 van de Wet Luchtvaart, op grond waarvan voor bebouwing van het Groenenbergterrein een verklaring van geen bezwaar kan worden verzocht, welke verklaring kan worden geweigerd met het oog op de veiligheid en de geluidbelasting in verband met de nabijheid van de luchthaven;
- de conclusie van het Nationaal Lucht- en Ruimtevaartlaboratorium (NLR) in zijn rapport van april 2005 dat met het oog op veilige luchtvaart niet alle bebouwing van het Groenenbergterrein behoeft te worden tegengehouden;
- de brief van Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL) van 18 oktober 2005 waarin zij een gelijksoortig standpunt inneemt;
- de verzoeken van de Luchthaven aan de minister om (geclausuleerde) opheffing van het bouwverbod bij brieven van 26 oktober 2005 en 26 januari 2006;
- de weigering van de minister om het bouwverbod op te heffen op 21 september 2006.
- de conclusie van het Nationaal Lucht- en Ruimtevaartlaboratorium (NLR) in zijn rapport van april 2005 dat met het oog op veilige luchtvaart niet alle bebouwing van het Groenenbergterrein behoeft te worden tegengehouden;
- de brief van Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL) van 18 oktober 2005 waarin zij een gelijksoortig standpunt inneemt;
- de verzoeken van de Luchthaven aan de minister om (geclausuleerde) opheffing van het bouwverbod bij brieven van 26 oktober 2005 en 26 januari 2006;
- de weigering van de minister om het bouwverbod op te heffen op 21 september 2006.
2.9
De vraag die het hof aan de te benoemen deskundigen wil voorleggen, luidt op de voet van bovenstaande overwegingen als volgt:
wilt u, uitgaande van de in het deskundigenrapport van 5 juli 2006 gehanteerde kerngegevens en begrotingssystematiek, begroten welke waarde in het economisch verkeer de betrokken gronden hadden direct vóór de opheffing van het bouwverbod, alsmede of en, zo ja met welk bedrag op 28 juni 2007 de waarde in het economisch verkeer van de betrokken gronden is vermeerderd als gevolg van de opheffing van het bouwverbod?
wilt u, uitgaande van de in het deskundigenrapport van 5 juli 2006 gehanteerde kerngegevens en begrotingssystematiek, begroten welke waarde in het economisch verkeer de betrokken gronden hadden direct vóór de opheffing van het bouwverbod, alsmede of en, zo ja met welk bedrag op 28 juni 2007 de waarde in het economisch verkeer van de betrokken gronden is vermeerderd als gevolg van de opheffing van het bouwverbod?
2.1
Hetgeen Chipshol in haar akte van 16 september 2014 heeft aangevoerd, geeft het hof voor het overige geen aanleiding om van zijn eerdere oordelen terug te komen.
Dat betekent dat het hof in het bijzonder ook blijft bij hetgeen het heeft overwogen in zijn rechtsoverwegingen 3.6.5 tot en met 3.6.8 van het tussenarrest van 8 juli 2014.
Dat betekent dat het hof in het bijzonder ook blijft bij hetgeen het heeft overwogen in zijn rechtsoverwegingen 3.6.5 tot en met 3.6.8 van het tussenarrest van 8 juli 2014.
2.11
Daaraan zij voor de goede orde toegevoegd, dat in rechtsoverweging 3.6.4 van het tussenarrest van 8 juli 2014 reeds besloten ligt dat een eventuele stijging van de waarde in het economisch verkeer van het Groenenbergterrein in de periode tussen het bouwverbod en de opheffing van het bouwverbod buiten het bestek van artikel 55 LVW valt, zodat daaraan in zoverre in dit geding geen betekenis toekomt. Die waardestijging is immers niet veroorzaakt door de opheffing van het bouwverbod op 28 juni 2007. De tussentijdse waardestijging komt aan Chipshol toe. Dat geldt ook als die waardestijging het gevolg zou zijn van de verwachting dat het bouwverbod binnen afzienbare termijn zou worden opgeheven.
Wel staat het hof voor ogen dat de deskundigen afzonderlijk aandacht besteden aan de aan Chipshol toegekende vergoeding groot € 0,8 mio, welke vergoeding betrekking heeft op de omstandigheid dat Chipshol zonder het opleggen van een bouwverbod bouwgereed terrein zou hebben kunnen realiseren en als verkoper een voorsprong zou hebben gehad, indien een of meer kopers haar hadden verzocht als belegger deel te nemen in de te realiseren projecten. Het hof wil vernemen of grond bestaat voor restitutie van een gedeelte van dit toegekende bedrag.
Wel staat het hof voor ogen dat de deskundigen afzonderlijk aandacht besteden aan de aan Chipshol toegekende vergoeding groot € 0,8 mio, welke vergoeding betrekking heeft op de omstandigheid dat Chipshol zonder het opleggen van een bouwverbod bouwgereed terrein zou hebben kunnen realiseren en als verkoper een voorsprong zou hebben gehad, indien een of meer kopers haar hadden verzocht als belegger deel te nemen in de te realiseren projecten. Het hof wil vernemen of grond bestaat voor restitutie van een gedeelte van dit toegekende bedrag.
2.12
Chipshol heeft in haar akte van 16 september 2014 nagelaten een voorstel te doen voor te benoemen deskundigen. Het hof ziet bij de stand van zaken van dit moment aanleiding om Chipshol opnieuw te verzoeken zich daarover bij akte uit te laten. Het hof zal de zaak daarom naar de rol verwijzen. De Luchthaven zal desgewenst op een eventueel voorstel van Chipshol mogen reageren.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3.3. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 13 oktober 2015 voor de in rechtsoverweging 2.12 bedoelde akte van Chipshol;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, R.H. de Bock en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 september 2015.