Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.163.956/01 NOT
nummer eerste aanleg : AL/2014/48
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 11 augustus 2015
inzake
[appellante] ,
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
gemachtigde: mr. E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen,
tegen
[geïntimeerde] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. T. Riyazi, advocaat te Den Haag.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellante (hierna: klaagster) heeft op 3 februari 2015 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 9 januari 2015 (ECLI:NL:TNORARL:2015:8). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) op beide onderdelen ongegrond verklaard
.
.
1.2.
De notaris heeft op 23 maart 2015 een verweerschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.
1.3.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 mei 2015. Namens klaagster is verschenen haar bestuurder en enig aandeelhouder [X] , vergezeld van de gemachtigde. De notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, is eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.
In opdracht van de SNS Bank N.V. (verder: de bank) zijn onder leiding van de notaris op
21 maart 2013 twee appartementsrechten in combinatie openbaar geveild. Het betreft twee bedrijfseenheden, plaatselijk bekend als [adres] en [adres] (verder tezamen te noemen: de bedrijfspanden en afzonderlijk respectievelijk te noemen: pand 1 en pand 2). Het op de veiling uitgereikte ‘inlichtingenformulier uitveiler vermeldde ten aanzien van pand 2: ‘voor zover bekend niet verhuurd’. Klaagster heeft de bedrijfspanden op de veiling aangekocht. De bedrijfspanden waren op dat moment verhuurd.
4.Het standpunt van klaagster
Klaagster verwijt de notaris het volgende.
i. Op de veiling heeft de notaris desgevraagd uitdrukkelijk geantwoord dat pand 2 niet verhuurd was, terwijl dat achteraf wel het geval bleek te zijn.
ii. De notaris heeft verzuimd om voorafgaand aan de veiling de bedrijfspanden zelf dan wel door een medewerker van zijn kantoor te (laten) inspecteren.
5.Het standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.De beoordeling
Klachtonderdeel i.
6.1.
Anders dan klaagster heeft gesteld, gelden bij een veilingkoop van onroerend goed doorgaans andere regels dan de regels die op een in een normale situatie tot stand gekomen koop van onroerend goed van toepassing zijn. Dit uitgangspunt ligt ook ten grondslag aan artikel 7:19 van het Burgerlijk Wetboek. Uit de hier aan de orde zijnde algemene en bijzondere veilingvoorwaarden blijkt dat het risico dat de bedrijfspanden verhuurd zouden (blijken te) zijn bij de desbetreffende koper lag. Niet in geschil is dat pand 1 in verhuurde staat werd geveild. De notaris heeft betwist dat hij op de veiling op vragen van klaagster zou hebben geantwoord dat pand 2 niet verhuurd was. Op de door de notaris overgelegde geluidsopname van het relevante gedeelte van de veiling is de beweerdelijk door klaagster gestelde vraag en het vermeende antwoord van de notaris daarop niet te horen. Dat wordt door klaagster erkend. Niet is betwist dat de geluidsopname continu doorloopt. Op de geluidsopname is niet een moment waar te nemen waarop mogelijk uit de zaal een vraag wordt gesteld dan wel daarop (door de notaris) een antwoord wordt gegeven. Dat klaagster op een plek in de zaal zat waar de opnameapparatuur niet goed functioneerde, maakt dit niet anders. Er is daarom geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar de plaats van de opnameapparatuur.
Het hof is van oordeel dat klaagster tegenover de gemotiveerde betwisting door de notaris en gelet op de weergave van het verloop van de veiling op de bandopname onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de notaris op de veiling desgevraagd heeft medegedeeld dat pand 2 niet verhuurd was. De door klaagster overgelegde verklaringen van drie veilingbezoekers (waarvan twee verklaringen niet zijn ondertekend) kunnen gelet op de bandopname dit oordeel niet anders maken.
Dit betekent dat de kamer dit klachtonderdeel terecht ongegrond heeft verklaard.
Klachtonderdeel ii.
6.2.1.
De notaris heeft aangevoerd dat hij de rechtstoestand van pand 2 heeft gecontroleerd en op grond van het volgende is gekomen tot de vaststelling van de gebruikssituatie van pand 2 (niet, althans voor zover bekend niet verhuurd). In de hypotheekakte, op grond waarvan de veiling van de bedrijfspanden plaatsvond, wordt geen melding gemaakt van verhuur en op grond van deze akte is verhuur zonder toestemming van de bank niet toegestaan. In de opdrachtbrief van de bank wordt geen melding gemaakt van verhuur en de bank was uit andere hoofde niet bekend met huurinkomsten uit het pand. Inzage bij de Kamer van Koophandel leverde op dat er geen andere bedrijven op de adressen stonden ingeschreven. Onderzoek op het internet via Google leidde tot een bedrijf dat bij telefonische navraag al enige jaren niet meer op het adres van pand 2 bleek gevestigd. De notaris heeft de eigenaar van de bedrijfspanden zonder resultaat aangeschreven en hij beschikte niet over een sleutel van de bedrijfspanden. De notaris is bekend met het bedrijfscomplex waarvan de bedrijfspanden deel uit maken en de juridische staat van het bedrijfscomplex. Van buitenaf valt niet zonder meer vast te stellen of al dan niet sprake is van verhuur.
6.2.2.
Het hof is van oordeel dat de notaris voldoende onderzoek heeft gedaan naar de rechtstoestand van pand 2 en dat de onderzoeksplicht van de notaris onder deze omstandigheden niet zo ver ging dat hij dan wel een medewerker van zijn kantoor voorafgaand aan de veiling ter plaatse naar de bedrijfspanden, in het bijzonder naar pand 2, had moeten gaan kijken. Overigens heeft de notaris ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat een bezoek aan pand 2 niet tot een ander inzicht had kunnen leiden, omdat uit de feitelijk staat van het pand niet is af te leiden dat pand 2 is verhuurd. Dat op veilingbiljet.nl geen informatie stond over het gebruik van pand 2 en het op de veiling verstrekte inlichtingenformulier van de uitveiler stond vermeld dat pand 2 voor zover bekend niet was verhuurd, is niet met elkaar in tegenspraak en gaf op zichzelf geen aanleiding voor de notaris om nader onderzoek te doen. De door klaagster overgelegde - niet ondertekende - verklaring van de echtgenoot van de huurder van pand 1 waarin staat dat hij voorafgaand aan de veiling een medewerkster van het notariskantoor telefonisch ervan op de hoogte heeft gesteld dat ook pand 2 verhuurd was, is tegenover de - ondertekende - verklaring van die medewerkster waarin staat dat in dat telefoongesprek uitsluitend is gesproken over pand 1, onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
Het voorgaande brengt met zich dat de kamer dit klachtonderdeel eveneens terecht ongegrond heeft verklaard.
6.3.
Aangezien het hof zich voldoende voorgelicht acht, wordt aan het aanbod van klaagster tot het horen van getuigen voorbij gegaan.
6.4.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.5.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.De beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.H. Lieber en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2015 door de rolraadsheer.