Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.162.512/01 NOT
nummer eerste aanleg : 14-20
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 11 augustus 2015
inzake
1. [appellant] ,
wonend te [plaats] ,
2. [appellante] ,
wonend te [plaats] ,
appellanten,
tegen
[geïntimeerde] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellanten (hierna tezamen te noemen: klagers en afzonderlijk te noemen: klager en klaagster) hebben op 9 januari 2015 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van
10 december 2014 (ECLI:NL:TNORDHA:2014:40). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klagers tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) op alle onderdelen ongegrond verklaard
.
.
1.2.
De notaris heeft op 11 februari 2015 een verweerschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.
1.3.
De zaak stond gepland ter openbare terechtzitting van het hof van 28 mei 2015 om 11:00 uur. Vanwege uitloop van de zaak die voorafgaand aan deze zaak werd behandeld, kon de zitting niet op het geplande tijdstip aanvangen. De bode heeft partijen hiervan in kennis gesteld. Klagers zijn om hen moverende redenen weggegaan en hebben via de bode verzocht om aanhouding van de zitting. Klagers hebben een pleitnota aan de bode afgegeven. De notaris is ter zitting verschenen en heeft tegen het aanhoudingsverzoek gemotiveerd bezwaar gemaakt. Het hof heeft na een schorsing van de zitting beslist de mondelinge behandeling van het hoger beroep doorgang te laten vinden. Vervolgens is de zaak na een leespauze ter kennisneming van de pleitnota inhoudelijk behandeld. De notaris heeft zijn standpunt nader toegelicht.
1.4.
Bij brief van 29 mei 2015 heeft de griffier van het hof klagers over deze gang van zaken geïnformeerd.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klagers hebben tegen de vaststelling van die feiten op twee punten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden.
3.2.
Samengevat weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
Klagers zijn elk eigenaar van een appartementsrecht in een appartementencomplex gelegen aan [adres] .
3.2.2.
In 2011 is het kantoor van de notaris ingeschakeld door de toenmalige besturen van de verenigingen van eigenaars voor een opheffing van de beide splitsingen ten aanzien van het appartementencomplex en het opnieuw splitsen en de oprichting van één vereniging van eigenaars (hierna: de VvE). Op 29 december 2011 heeft de notaris een akte gepasseerd waarbij de twee bestaande splitsingen in telkens zes appartementsrechten werden opgeheven, gevolgd door een splitsing in twaalf appartementsrechten (verder: de splitsingsakte). Naast de notaris heeft zijn toenmalige kantoorgenoot notaris mr. [X] (hierna: notaris [X] ) bemoeienis gehad met het dossier. Notaris [X] is eveneens eigenaar van een appartementsrecht in het appartementencomplex.
3.2.3.
Sinds 19 september 2013 maken klagers deel uit van het bestuur van de VvE. Op
6 januari 2014 heeft een aantal eigenaren het bestuur van de VvE verzocht om over te gaan tot het uitroepen van een extra vergadering in verband met onder meer een toestemmingsverzoek van een eigenaar voor een verbouwing te verrichten door potentiële kopers van het betreffende appartementsrecht.
3.2.4.
Om dit verzoek te kunnen beoordelen hebben klagers namens het bestuur van de VvE de notaris verschillende malen per e-mail verzocht om een afschrift van de splitsingsakte.
3.2.5.
In antwoord hierop heeft de notaris onder meer de volgende e-mails aan klagers gestuurd.
Een e-mail van 17 januari 2014 (10:44 uur) die luidt:
“
Geachte heer en mevrouw,
Geachte heer en mevrouw,
Naar aanleiding van uw onderstaand bericht wil ik u bij deze laten weten het door u gevraagde graag aan u toe te sturen nadat ik mij ervan overtuigd heb dat u daarop recht heb.
Dit betekent dat ik het Handelsregister (en/of het kadaster) moet raadplegen; hieraan zijn kosten verbonden.
Indien u bereid bent deze kosten, welke € 60,50 (incl. 21% BTW) bedragen, per omgaande te voldoen, dan zal ik direct na ontvangst een aanvang maken met de werkzaamheden en kan het gevraagde vandaag nog aan u worden toegezonden.
(…)”
Een e-mail van 17 januari 2014 (14:25 uur) die luidt:
“
Geachte heer en mevrouw,
Geachte heer en mevrouw,
Naar aanleiding van uw schrijven spijt het mij dat u meent dat mijn kosten hoog zijn; u kunt toch niet van mij verwachten dat ik voor niets werk?
Iedere eigenaar heeft indertijd een afschrift gehad, u ( [appellant] ) ook, waarvoor ik u verwijs naar bijgevoegde verzendbrief.
Ik moet mij er van overtuigen - en dien daar zelf het nodige voor te doen - dat u recht hebt op het gevraagde en zal dus zelf het handelsregister en/of het kadaster raadplegen.
Ik hoop dat u er begrip voor hebt dat ik het hierbij zal laten en herhaal: na ontvangst van het bedrag van mijn kosten, start ik met mijn werkzaamheden en kunt u het gevraagde tegemoet zien.”
Een e-mail van 21 januari 2014 die - voor zover van belang - luidt:
“
Geachte heer en mevrouw,
Geachte heer en mevrouw,
Ten aanzien van het gestelde in de eerste zin van uw onderstaand bericht wil ik u bij deze nogmaals, maar wel voor de laatste keer, verwijzen naar mijn eerder bericht aan u, woordelijk luidende:
Indien u bereid bent deze kosten, welke € 60,50 (incl. 21% BTW) bedragen, per omgaande te voldoen, dan zal ik direct na ontvangst een aanvang maken met de werkzaamheden en kan het gevraagde vandaag nog aan u worden toegezonden. Na betaling ontvangt u voor deze kosten een declaratie.(…)
”
”
Een e-mail van 24 januari 2014 die luidt:
“
Geachte heer en mevrouw,
Geachte heer en mevrouw,
Wanneer gaat u het verschuldigde bedrag van € 60,50 overmaken?
In mijn beleving is het redelijk dat ik voor mijn werkzaamheden betaald wordt; ik meende dat de slavernij al in 1863 afgeschaft is (in Nederland).”
3.2.6.
In e-mails van 24 januari 2014 en 1 februari 2014 verzoeken klagers de notaris om een afschrift van zijn interne klachtenprocedure.
3.2.7.
In de door het notariskantoor tot het najaar van 2014 gehanteerde algemene voorwaarden (te raadplegen op de website van het kantoor), laatstelijk gewijzigd in 2009, staat - voor zover van belang - vermeld:
“
7. Klachten
7. Klachten
Ingeval de opdrachtgever klachten heeft jegens de notaris zal hij deze klachten eerst aan de notaris naar voren brengen. Wordt daarop naar de mening van opdrachtgever niet of niet op voldoende bevredigende wijze gereageerd, dan heeft de opdrachtgever de mogelijkheid zich te wenden tot:
- de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie; of
- de desbetreffende Kamer van Toezicht over de Notarissen en de Kandidaat-Notarissen;
en/of
- de burgerlijke rechter.”
3.2.8.
In de door het notariskantoor in het najaar van 2014 aangepaste algemene voorwaarden (te raadplegen op de website van het kantoor) staat - voor zover van belang - vermeld:
“
9. Klachten
9. Klachten
Er geldt een Klachten- en Geschillenregeling Notariaat. Zie daarvoor www.knb.nl en www.degeschillencommissie.nl.. De Geschillencommissie Notariaat neemt een klacht pas in behandeling nadat de kantoorklachtenregeling is doorlopen.”
3.2.9.
Notaris [X] is per 1 mei 2014 gedefungeerd.
4.Het standpunt van klagers
De klacht valt in de volgende onderdelen uiteen.
i. Klagers hebben nooit een toelichting van de notaris ontvangen op het concept van de splitsingsakte en de splitsingstekening. Klaagster kan zich niet herinneren dat zij een volmacht heeft getekend. Klager heeft aan zijn voordeur ten overstaan van notaris [X] een volmacht getekend, zonder enige uitleg daarbij te hebben gekregen. Klagers hebben nooit een definitieve versie van de splitsingsakte en de splitsingstekening ontvangen. De notaris heeft hen niet uitgenodigd om aanwezig te zijn bij het passeren van de splitsingsakte. Uit de urenverantwoording van de notaris blijkt dat er 15 minuten is besteed aan het passeren van de splitsingsakte. Dit is weinig tijd voor een notaris die niet gespecialiseerd is in onroerend goed. Persoonlijk contact tussen de notaris en klagers heeft nooit plaatsgevonden. De notaris heeft onvoldoende zorgvuldigheid betracht door zich niet ervan te vergewissen dat de splitsingsakte de wil van partijen weergaf. De notaris heeft door deze handelwijze zijn informatie-, mededelings-, en zorgplicht geschonden.
Uit de bestandseigenschappen van de door de notaris beweerdelijk in 2011 aan klager toegestuurde verzendbrief behorende bij de splitsingsakte en splitsingstekening blijkt dat het bestand op 17 januari 2014 om 14:15:36 uur is aangemaakt. Dit was vlak voordat de notaris de brief als bijlage per e-mail van 17 januari 2014 van 14.25 uur aan klagers zond.
Klagers hebben tevergeefs verschillende malen verzocht om een afschrift van de splitsingsakte en de splitsingstekening.
ii. De notaris is niet ingegaan op de verzoeken van klagers om aan hen de interne klachtenprocedure van het notariskantoor te doen toekomen en hij heeft hun evenmin de mogelijkheid geboden om intern te klagen. Het notariskantoor heeft geen kantoorklachtenregeling. Dit is in strijd met de op 1 januari 2013 in werking getreden Verordening Klachten- en geschillenregeling van de KNB (verder: de Verordening).
iii. De uitspraak van de notaris in zijn e-mail van 24 januari 2014 is ongenuanceerd, misplaatst en onnodig grievend. De notaris heeft op geen enkele wijze getracht de effecten van zijn uitlatingen weg te nemen of te reduceren.
iv. Het is voor een notaris niet verstandig om op te treden bij het vastleggen van een transactie waarbij een partner in de maatschap persoonlijk betrokken is. De schijn van partijdigheid moet zoveel mogelijk worden vermeden. Het is klagers onduidelijk of en in hoeverre de notaris waarborgen heeft getroffen om bedreiging van onafhankelijkheid en onpartijdigheid weg te nemen of tot een aanvaardbaar niveau te reduceren.
5.Het standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.De beoordeling
Formeel
6.1.
Klagers hebben aangevoerd dat de kamer niet alle klachtonderdelen heeft behandeld. De door klagers bedoelde klachtonderdelen zijn in het inleidend klaagschrift opgenomen. De notaris is in de verweerschriften in eerste aanleg en in hoger beroep ingegaan op deze klachtonderdelen. Aldus zal het hof de klacht beoordelen met inachtneming van die klachtonderdelen (klachtonderdeel iv. en subonderdelen van klachtonderdeel ii.), zoals onder 4. geformuleerd.
6.2.1.
De kamer heeft geoordeeld dat is komen vast te staan dat de notaris tot kort voor de zitting in eerste aanleg geen interne klachtenregeling had, maar dat dit inmiddels wel het geval is. Volgens de kamer is een redelijk belang bij een klacht een vereiste en is niet gebleken welk belang klagers bij dit klachtonderdeel hebben.
6.2.2.
Het hof is van oordeel dat klagers belang erbij hebben om klachtonderdeel ii. in deze procedure ter beoordeling voor te leggen. Nog afgezien van het feit dat dit klachtonderdeel niet alleen ziet op de vraag of de notaris al dan niet een interne klachtenregeling heeft of had (zie ook 6.1.), hebben klagers naar het oordeel van het hof een redelijk belang bij de vraag of de notaris beschikte over een kantoorklachtenregeling omdat zij bij het notariskantoor een klacht tegen de notaris wensten in te dienen.
Inhoudelijk
Klachtonderdelen i. en iii.
6.3.
Het hof verenigt zich met hetgeen de kamer in de bestreden beslissing met betrekking tot klachtonderdelen i. en iii. heeft geoordeeld en maakt dit oordeel tot het zijne. In hoger beroep zijn geen argumenten naar voren gebracht, die tot een ander oordeel moeten leiden.
Klachtonderdeel ii.
6.4.
Op grond van de Verordening dient een notaris zorg te dragen voor een kantoorklachtenregeling. De Verordening verstaat onder een kantoorklachtenregeling: “de schriftelijk aan de cliënt bekend gemaakte regeling die op het kantoor van de notaris geldt voor de behandeling van klachten van cliënten.”
Het hof is van oordeel dat uit de door het notariskantoor gehanteerde algemene voorwaarden
- die via de website van het kantoor (door cliënten) kunnen worden ingezien en aldus kenbaar zijn - weliswaar summier, maar voldoende duidelijk blijkt op welke wijze het notariskantoor klachten van cliënten in behandeling neemt. Hiermee voldeed en voldoet de notaris aan de eisen die de Verordening aan een kantoorklachtenregeling stelt.
De notaris heeft aangevoerd dat hij, nu klagers duidelijk niet voornemens waren vooraf voor zijn werkzaamheden te zullen betalen, niet meer heeft gereageerd op berichten van klagers en hij zodoende aan de klachtenregeling niet meer is toegekomen. Gezien de overgelegde correspondentie, waaruit blijkt dat partijen lijnrecht tegenover elkaar stonden ten aanzien van de uitvoering van het verzoek tot overlegging van de gevraagde stukken, acht het hof dat niet onbegrijpelijk. Verder stond het klagers vrij al dan niet conform de door het notariskantoor gehanteerde algemene voorwaarden een klacht bij het notariskantoor in te dienen, hetgeen zij niet hebben gedaan.
Het voorgaande brengt met zich dat dit klachtonderdeel op alle subonderdelen ongegrond dient te worden verklaard.
Klachtonderdeel iv.
6.5.
Als een (kandidaat-)notaris een transactie waarbij hij/zij in privé betrokken is, laat vastleggen door een kantoorgenoot, dient te worden voorkomen dat daarbij de schijn van partijdigheid wordt gewekt en dient erop te worden toegezien dat onafhankelijk wordt opgetreden. Gesteld noch gebleken is dat de notaris bij het verrichten van zijn notariële werkzaamheden partijdig heeft gehandeld dan wel zich niet (voldoende) onafhankelijk heeft opgesteld. In dit verband is van belang dat de notaris onweersproken heeft aangevoerd dat de eigenaren, vastgelegd in een besluit van de VvE, wensten dat het notariskantoor - en dan in het bijzonder notaris [X] - de wijziging van de splitsing zou verzorgen om zo kosten te besparen.
Dit klachtonderdeel zal eveneens ongegrond worden verklaard.
6.6.
Omwille van de duidelijkheid zal het hof de beslissing van de kamer vernietigen en opnieuw beslissen.
6.7.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.8.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing;
en, opnieuw beslissende:
- verklaart de klacht op alle (sub)onderdelen ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.H. Lieber en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2015 door de rolraadsheer.