ECLI:NL:GHAMS:2015:3179

• Datum uitspraak: 4 augustus 2015
• Publicatiedatum: 3 augustus 2015
• Zaaknummer: 200.154.057/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; D.J. van der Kwaak; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurverhoging en ontvangst rappelbrief in huurgeschil

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellant] tegen een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam. [appellant] is eigenaar van een woning die hij verhuurt aan [geïntimeerde]. De zaak draait om een voorgestelde huurverhoging die [appellant] per 1 juli 2012 wilde doorvoeren. Hij heeft [geïntimeerde] hierover per brief geïnformeerd en hem verzocht om akkoord te gaan met de verhoging. Echter, de rappelbrief die [appellant] op 18 juli 2012 heeft verzonden, is onderwerp van geschil. De kantonrechter heeft geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] deze rappelbrief heeft ontvangen, waardoor de huurverhoging niet rechtsgeldig is.

In hoger beroep heeft [appellant] vier grieven ingediend, waarbij hij onder andere aanvoert dat hij voldoende bewijs heeft geleverd dat de rappelbrief is verzonden en dat [geïntimeerde] maatregelen had moeten treffen om kennis te nemen van zijn post. Het hof oordeelt dat [appellant] niet heeft aangetoond dat de rappelbrief daadwerkelijk is aangekomen op het huisadres van [geïntimeerde]. De argumenten van [appellant] worden verworpen, en het hof bevestigt de beslissing van de kantonrechter.

Het hof bekrachtigt het vonnis en wijst de in hoger beroep vermeerderde eis van [appellant] af. Tevens wordt [appellant] veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 augustus 2015

zaaknummer : 200.154.057/01

rolnummer rechtbank Amsterdam: 1423250 CV EXPL 13-8956

inzake:

[appellant] , wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 27 juni 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 7 april 2014, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens inhoudende vermeerdering van eis, met producties;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – zijn vorderingen, conform zijn vermeerderde eis, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[appellant] is eigenaar van de woning aan het adres [adres] . Hij verhuurt deze woning aan [geïntimeerde] .

3.1.2

De verschuldigde kale huurprijs bedroeg in ieder geval tot 1 juli 2012 € 460,83 per maand. Het watergeld bedroeg € 19,20 per maand.

3.1.3

Bij brief van 25 april 2012 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] voorgesteld de kale huurprijs

met ingang van 1 juli 2012 te verhogen naar € 1.547,90 per maand.

3.1.4

Bij aangetekende brief van 18 juli 2012 (hierna: de rappelbrief) heeft [appellant] [geïntimeerde] herinnerd aan de brief van 25 april 2012, onder toezending van een kopie van die brief, en heeft hij [geïntimeerde] verzocht te laten weten of hij akkoord gaat met de voorgestelde huurprijsverhoging per 1 juli 2012. De brief is verzonden door PostNL en was middels het systeem Track & Trace te volgen. De Track & Trace-gegevens

vermelden dat de zending op 18 juli 2012 door PostNL is opgehaald en bij

PostNL is aangemeld, en dat de zending op 19 juli 2012 om 15:04 uur is

afgeleverd. Als adres van de geadresseerde is vermeld: “
[adres]

”.

3.1.5

[geïntimeerde] heeft vanaf juli 2012 als voorheen een bedrag van € 480,03 per maand aan huur

betaald.

3.1.6

Vanaf 25 oktober 2012 is [geïntimeerde] aangemaand tot betaling van een

(oplopende) huurachterstand, eerst door [appellant] zelf en vanaf 25 februari 2013 door een incassogemachtigde.

3.2

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming, betaling van de huurachterstand conform de aangezegde huurverhoging, maandelijkse betaling van het verhoogde huurbedrag tot de ontruiming en de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met rente en proceskosten.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en daartoe overwogen, samengevat, dat [geïntimeerde] niet geacht moet worden de door [appellant] voorgestelde huurverhoging met hem te zijn overeengekomen op grond van artikel 7:253 lid 3 BW, omdat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] het in artikel 7:253 lid 2 bedoelde schrijven (in dit geval: de rappelbrief) heeft ontvangen
. De voorgestelde huurverhoging is niet per 1 juli 2012 ingegaan, zodat [geïntimeerde] ook na 1 juli 2012 de voordien geldende huurprijs verschuldigd is, die hij ook heeft voldaan, aldus de kantonrechter. Hetgeen partijen hebben aangevoerd over artikel 10 Uhw e.a. [hof: het toegestane percentage huurverhoging] behoeft volgens de kantonrechter geen bespreking meer. Voor zover [appellant] heeft bedoeld te betogen dat het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming en huurprijsregelgeving in strijd is met artikel 1 van het EP [hof: Eerste Protocol] bij het EVRM of dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] een beroep doet op artikel 7:252 en 7:253 BW, heeft hij voor die conclusie onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld, aldus nog steeds de kantonrechter (rov 11).

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt [appellant] op met vier grieven. Tevens heeft hij zijn eis vermeerderd met een vordering tot betaling (conform de aangezegde huurverhoging) van de na de dagvaarding in eerste aanleg toegenomen huurachterstand en de toekomstige huurpenningen tot de datum van ontruiming.

3.5

Grief 1 is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de rappelbrief heeft ontvangen. Uitgaande van de juistheid van de stelling van [geïntimeerde] dat hij ten tijde van de verzending van de aanzegging huurverhoging en de rappelbrief langdurig in het buitenland verbleef, had hij er volgens [appellant] verstandig aan gedaan maatregelen te treffen opdat hij kennis kon nemen van aan zijn huisadres (aangetekend) verzonden brieven. Hij had ervoor kunnen zorgen dat een derde zijn post beheerde en zo nodig contact met hem opnam. Nu [geïntimeerde] zulke maatregelen niet heeft genomen, komt het risico dat hij niet (tijdig) kennis neemt van belangrijke poststukken voor zijn risico, aldus [appellant] .

Uit de fotokopie van de envelop blijkt dat [appellant] de rappelbrief aangetekend aan het adres [adres] heeft gestuurd. Volgens het Track & Trace-bericht is de rappelbrief afgeleverd, waarmee is voldaan aan het vereiste van artikel 3:37 lid 3 BW. Meer kan van een verzender niet worden verwacht. Dat op het Track & Trace-bericht achter het huisnummer [nummer] niet de etage van [geïntimeerde] is vermeld, maakt geen verschil. Alle post voor alle bewoners van het pand [adres] komt binnen in dezelfde brievenbus, aldus nog steeds [appellant] .

De ontvangstleer gaat er niet van uit dat de verzender zorg moet dragen voor de feitelijke ter hand stelling. Aan de vereisten van artikel 3:37 lid 3 BW en daarmee ook artikel 7:253 lid 2 BW is volgens [appellant] voldaan.

3.5.1

Het hof stelt voorop dat artikel 3:37 lid 3 voorschrijft dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, wil deze werking hebben, de persoon tot wie de verklaring is gericht moet hebben bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, brengt een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde, uitleg mee dat de afzender in beginsel feiten en omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaar door hem kon worden bereikt en dat de verklaring aldaar is aangekomen. Daarbij geldt voor verzending van een aangetekende brief dat de afzender aannemelijk dient te maken dat de brief (tijdig) aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven.

3.5.2

Aan bovengenoemde voorwaarden heeft [appellant] bij het verzenden van de rappelbrief aan [geïntimeerde] niet voldaan.

Uit de feitelijke gang van zaken valt weliswaar op te maken dat [appellant] de rappelbrief aangetekend ter verzending heeft verstuurd naar het adres [adres] (productie 3 bij dagvaarding in eerste aanleg en productie 2 MvG), maar niet dat deze brief op dit adres is aangekomen. Immers op het Track & Trace-bericht staat als geadresseerde vermeld “
” en niet “
[adres] ” , het huisadres van [geïntimeerde] . Evenmin blijkt uit voormeld bericht dat er voor ontvangst is getekend, hetgeen een voorwaarde is voor uitreiking van een per aangetekende post verzonden brief. Gelet op de (ontbrekende) informatie op het Track & Trace-bericht had het op de weg van [appellant] gelegen zich ervan te vergewissen dat de rappelbrief daadwerkelijk op het huisadres van [geïntimeerde] , [adres] , is aangeboden.

Dat alle post voor alle bewoners van het pand [adres] in dezelfde brievenbus binnenkomt, zoals [appellant] stelt en [geïntimeerde] betwist, is in het licht van het vorenstaande onvoldoende relevant. Aldus heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat de rappelbrief aan de geadresseerde op [adres] is aangeboden. Daarmee komt het hof niet toe aan de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] heeft nagelaten tijdens zijn verblijf in het buitenland maatregelen te treffen opdat hij kennis kon nemen van aan zijn huisadres (aangetekend) verzonden brieven.
Nu niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de rappelbrief heeft ontvangen, kan hij niet geacht worden de door [appellant] voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2012 met hem te zijn overeengekomen.

De grief faalt.

3.6

Met het falen van de eerste grief komt het hof, evenals de kantonrechter, niet toe aan de vraag welk percentage huurverhoging [geïntimeerde] verschuldigd is.
Grief 2 , waarin [appellant] deze kwestie aan de orde stelt, kan daarom buiten bespreking blijven.

3.7

Met grief 3 komt [appellant] op tegen rov 11 van het vonnis. Met zijn verwijzing naar de recente jurisprudentie van het EHRM en het Herenhuisarrest van de Hoge Raad stelt [appellant] slechts inzicht te hebben willen geven in zijn motieven voor de aangezegde forse huurverhoging, namelijk de wens een einde te maken aan de structureel verliesgevende exploitatie en de structurele wanverhouding tussen huurinkomsten en exploitatielasten. Aangezien de belastingdienst niet beschikt over inkomensgegevens van [geïntimeerde] is het, aldus [appellant] , onmogelijk een inkomensafhankelijke huurverhoging te bewerkstelligen.

3.7.1

Deze grief kan niet slagen. De enkele verwijzing naar de hiervoor genoemde rechtspraak valt, naar [appellant] zelf ook lijkt te onderkennen, niet aan te merken als een serieus beroep op de jurisprudentie van het EHRM en het Herenhuisarrest. [appellant] heeft overigens op geen enkele wijze zijn stelling toegelicht of met stukken onderbouwd dat de exploitatie van het pand structureel verliesgevend is, laat staan dat dit een huurprijsverhoging rechtvaardigt als door [appellant] is voorgesteld. Evenmin heeft [appellant] voldoende toegelicht waarom het beroep van [geïntimeerde] op de artikelen 7:252 en 7:253 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

De grief faalt.

3.8

Grief 4 is een zogenoemde veeggrief zonder zelfstandige betekenis en behoeft om die reden geen afzonderlijke behandeling.

3.9

De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en de in beroep vermeerderde eis zal worden afgewezen. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308,-- aan verschotten en € 1.158,-- voor salaris;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2015.